임대차보증금 1,400만 원으로 아파트에 전입신고를 마쳤으나 집행관이 등기부상 호수와 실제 관리호수를 혼동해 임차인을 발견하지 못했고, 임차인은 경매 사실을 모른 채 전출하여 배당을 받지 못한 사안

• 임차인(원고)은 2005년 2월 임대인과 임대차보증금 1,400만 원, 임대차기간 2005년 2월 25일부터 2007년 2월 25일까지로 하는 임대차계약을 체결하고, 2005년 3월 2일 등기부상 주소지인 '4층 2호'로 전입신고를 마친 뒤 같은 날 확정일자를 받았다.
• 근저당권자인 국민은행이 2005년 5월 26일 이 아파트에 대해 임의경매개시결정을 받았고, 경매법원은 배당요구종기를 2005년 8월 24일까지로 정했다.
• 경매법원의 현황조사명령을 받은 집행관은 2005년 6월 2일과 6월 9일 두 차례 현장을 방문했으나, 관할 동사무소에서 등기부상 호수인 '4층 2호'가 아닌 실제 관리호수인 '402호'로 세대열람을 한 결과 전입자가 없다는 내용만 확인하고 더 이상 조사하지 않은 채 '임차인이 없다'는 취지의 현황조사보고서를 작성했다.
• 임차인은 2005년 8월 23일 이 아파트에서 경매가 진행 중인 사실을 알지 못한 채 전출하여 다른 지역으로 전입신고를 했고, 그로 인해 배당요구종기 전에 대항력을 상실했다.
• 경매법원은 2006년 2월 15일 배당기일에 국민은행 등에 배당하는 배당표를 작성했고, 임차인은 배당이의 소송을 제기했으나 대항력 상실을 이유로 패소가 확정되었다.
• 이에 임차인은 국가를 상대로 1,400만 원의 손해배상을 청구하는 소송을 제기했다.

임차인이 임대차보증금 1,400만 원으로 아파트에 전입신고를 마쳤는데, 경매 절차에서 집행관이 등기부상 호수인 '4층 2호' 대신 실제 관리호수인 '402호'로 세대열람을 하는 바람에 임차인이 있다는 사실을 확인하지 못했다. 임차인은 경매가 진행 중인 줄 모르고 전출하여 대항력을 잃었고 배당을 받지 못하자 국가를 상대로 손해배상을 청구했다. 법원은 집행관의 직무상 주의의무 위반을 인정하면서도 임차인에게도 전출 시점의 과실이 있다고 보아 국가의 책임을 50%로 제한하여 700만 원만 지○○라고 판결했다.

• 집행관이 현황조사 시 조사해야 할 사항에는 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금 액수 등이 포함되며, 임대차관계에 관하여는 주민등록상 동·호수와 등기부 등 공부상 동·호수가 다를 경우 실제 동·호수까지 명확히 파악해야 할 의무가 있다.
• 이 사건 아파트는 등기부상 '4층 2호'인데 실제 관리호수는 '402호'였으므로, 집행관으로서는 등기부상 호수인 '4층 2호'로 주민등록 열람을 하여 전입세대가 있는지 확인했어야 함에도 실제 관리호수인 '402호'로만 확인하고 더 이상 조사하지 않은 것은 직무상 주의의무를 위반한 위법한 행위다.
• 만약 집행관이 임차인의 전입신고 사실을 제대로 확인하여 현황조사보고서에 기재했다면, 경매법원은 임차인에게 경매 진행 사실과 배당요구를 안내하는 통지를 했을 것이고, 임차인은 배당요구종기까지 주민등록을 유지하고 배당요구를 했을 것으로 보는 것이 경험칙에 부합한다.
• 다만 임차인도 경매가 진행 중인지 제대로 확인하지 않은 채 전출하여 대항력을 상실한 잘못이 있으므로, 이러한 임차인의 과실을 참작하여 국가의 손해배상 책임을 50%로 제한하는 것이 공평의 원칙에 부합한다.

이 사건은 경매 절차에서 집행관이 등기부상 호수와 실제 관리호수를 혼동하여 임차인을 발견하지 못한 과실이 인정된 사례다. 국가의 손해배상 책임이 인정되긴 했지만, 임차인도 경매 진행 여부를 확인하지 않고 전출한 과실이 있어 책임이 절반으로 제한되었다. 임차인은 경매가 진행 중일 때 함부로 전출하면 대항력을 잃어 배당을 받지 못할 수 있다는 점을 보여주는 판결이다.