공인중개사가 점포가 상업용으로 쓸 수 없는 위반건축물임을 제대로 설명하지 않은 채 임대차·권리금 계약을 중개함

- 1 - 울산지방법원 판결 사 건2013가단2206 손해배상(기) 원 고A 소송대리인 법무법인 우린 담당변호사 **** 피 고B 변 론 종 결2013. 8. 14. 판 결 선 고2013. 9. 4. 주문 1. 피고는 원고에게 6,492,500원과 이에 대하여 2012. 12. 9.부터 2013. 9. 4.까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 9/10는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청구취지 피고는 원고에게 7,586만 원과 이에 대하여 2012. 12. 9.부터 이 사건 소장부본 송달일 까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지 급하라. - 2 - 이유 1. 인정사실 가. 원고는 부동산중개업자인 피고의 중개로 2011. 6. 21. C와 사이에 C, D 소유의 **** 점포(이하 ‘이 사건 점포’라 한다)에 관하여 임대차보증금 2,000만 원, 월차 임 50만 원, 임대차기간 2011. 6. 28.부터 2013. 6. 27.까지로 하는 내용의 임대차계약 (이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 위 임대차계약을 체결하기 직전인 2011. 6. 20.경 피고의 중개로 이 사건 점포에서 학원을 운영하였던 전 임차인 E와 사 이에 권리금 1,500만 원을 지급하기로 하는 내용의 권리금계약을 체결하였으며, 그 무 렵 E에게 위 권리금 1,500만 원을 지급하였다. 나. 피고가 원고에게 작성하여 교부한 중개대상물확인설명서에는, 이 사건 점포의 용 도에 관하여 “상업용”에, 확인.설명 근거자료로 “등기부등본, 건축물관리대장”에 각 체크가 되어 있고, 이 사건 점포가 포함된 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)의 건축 물대장상 용도 및 실제 용도에 관하여 “다가구, 제1종, 제2종 근린생활시설”이라고 기 재되어 있으며, 위반건축물 여부에 관하여 “적법”에 체크가 되어 있다. 다. 그러나 이 사건 임대차계약 체결 당시 이 사건 건물 1층의 용도에 관하여 건축물 대장에는 제1종근린생활시설 27㎡, 다가구주택 82.86㎡로 각 기재되어 있었고, 이미 이 사건 점포 외에 다른 상업용 점포가 이 사건 건물 1층에서 영업중이었기 때문에 이 사 건 점포(56.2㎡)는 상업용으로 사용될 수 없는 상황이었다. 라. 원고는 이 사건 점포에 관하여 합계 836만 원(= 간판 300만 원 + 도배 등 공사비 203만 원 + 전기공사 등 333만 원)의 시설비를 지출하여 영업을 위한 공사를 마친 후 이 사건 임대차계약에 따라 2011. 6. 28.경부터 이 사건 점포에서 휴대폰대리점 영업을 - 3 - 시작하였다. 마. 원고는 위와 같이 영업을 하던 중 임대인으로부터 이 사건 점포가 건축물대장에 위반된 점포라는 이유로 관할관청의 시설물철거 통고가 있었다며 이 사건 점포 내 영 업시설을 철거하여 달라는 요청을 받았고, 이에 원고는 2012. 12. 9.경 이 사건 점포 내 영업시설을 철거하여 이 사건 점포의 영업을 중단하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 6, 10, 11호증(각 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 쌍방의 주장 가. 원고: 피고는 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 이 사건 점포가 건축물대장의 용 도에 의할 때 상업용으로 사용될 수 없었음에도 고의 또는 과실로 원고에게 이를 설명 하지 않았다. 원고로서는 위와 같은 사정을 알았다면 이 사건 임대차계약을 체결하지 않았을 것이므로, 피고는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 ‘법’ 이라고만 한다) 제30조 제1항에 따라 원고에게 원고가 입은 손해액 합계 7,586만 원 [휴업손해 4,200만 원 + 권리금 1,500만 원 + 시설비 836만 원 + 중개수수료 50만 원 + 위자료 1,000만 원] 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고: 피고는 이 사건 임대차계약을 체결하면서 원고에게 이 사건 건물의 건축물 대장상의 용도 등을 충분히 설명하였으나 원고의 요청으로 이 사건 임대차계약의 체결 을 중개하였을 뿐이므로 피고에겐 손해배상책임이 없다. 또한, 원고가 주장하는 손해 대부분은 원고가 상당한 기간 동안 영업한 점을 고려하면 지나치게 과다하고, 특히 휴 업손해의 경우 이미 임대인이 원고에게 이를 지급하였다. 3. 판단 - 4 - 가. 손해배상책임의 발생 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 당해 중개대상물의 중 개대상물의 종류ᆞ소재지ᆞ지번ᆞ지목ᆞ면적ᆞ용도ᆞ구조 및 건축연도 등 중개대상물 에 관한 기본적인 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ᆞ정확하게 설명하여야 하고(법 제25조 제1항, 동법 시행령 제21조 제1항 제1호), 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위를 하여서는 아니 되며(법 제 33조 제4호), 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사 자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(법 제30조 제1항). 살피건대, 공인중개사인 피고가 중개의뢰인인 원고에게 중개대상물인 이 사건 점포 에 관하여 그 건축물의 용도 등을 정확히 설명하였다는 점을 인정할 만한 아무런 증거 가 없고, 오히려, 위 인정사실에 의하면, 피고는 건축물대장에 기재된 이 사건 건물의 정확한 용도, 면적에 대한 관한 내용 및 그 기재된 용도와 달리 이 사건 점포를 상업 용으로 사용한다면 관할관청으로부터 언제든지 철거명령을 받을 위험성이 크다는 점을 원고에게 제대로 설명하지 않은 사실이 인정될 뿐이므로, 피고는 법 제30조 제1항에 따라 위 설명의무를 위반함으로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다. 나. 손해배상책임의 제한 다만, 앞서 본 사실관계에 의하면, 원고로서도 건축물대장을 통하여 이 사건 건물의 공부상 용도 및 면적 등을 손쉽게 확인할 수 있었음에도 만연히 피고의 설명만 믿고서 위와 같은 조치를 취하지 아니한 채 이 사건 임대차계약을 체결한 과실이 있는바, 원 - 5 - 고의 위와 같은 과실은 피고의 손해배상책임을 면제할 정도에는 이르지 않으나 손해의 발생과 확대에 중요한 원인이 되었다고 할 것이므로 피고가 배상하여야 할 손해액을 산정함에 있어 이를 참작하기로 하되, 이 사건 점포의 중개수수료가 50만 원에 불과한 점, 원고가 이 사건 점포의 철거 이후 임대인으로부터 일부 손해를 전보받은 것으로 보이는 점, 그 밖에 이 사건 변론에 나타난 여러 사정을 참작하면, 피고의 원고에 대한 책임을 50%로 제한함이 손해의 공평부담이라는 견지에서 타당하다. 다. 손해배상책임의 범위 1) 인용하는 부분 가) 중개수수료 및 시설비 지출 부분: 전부 인용 피고의 설명의무 위반이 없었다면 원고는 이 사건 임대차계약을 체결하지 않음은 물 론 이 사건 점포에 관하여 시설비를 지출하지 않았을 것으로 보이고, 원고가 이 사건 점포의 영업을 위하여 시설비 합계 836만 원을 지출한 사실, 원고가 피고에게 중개수 수료 50만 원을 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고는 원고에게 위 각 손해를 배상할 의무가 있다. 나) 권리금 부분: 일부 인용 원고는, 전임차인인 E에게 지급한 1,500만 원의 권리금을 회수하지 못한 채 이 사건 점포의 영업을 중단하였으므로, 위 손해도 배상되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 피고의 설명의무 위반이 없었다면 원고는 이 사건 임대차계약에 수반된 전임차인 E와 사이의 권리금계약을 체결하지 않았을 것으로 보이고, 피고가 원고와 전 임차인 E 사이의 권리금계약도 중개한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 결국 피고는 원 고에게 원고가 입은 권리금 상당의 손해를 배상하여야 하나, 권리금과 관련하여 당초 - 6 - 보장받았던 기간 동안 임차 목적물을 사용, 수익하지 못함에 따라 임차인이 입은 손해 액은 기지급한 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어 임대차계약이 종료된 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분에 한정된 다 할 것인데(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다85164 판결 참조), 이 사건 임대차계약 의 임대차기간이 2011. 6. 28.부터 2013. 6. 27.까지인 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 임대차계약이 임대인의 이행불능으로 인하여 종료된 때는 원고가 이 사건 점포의 영업시설을 철거한 2012. 12. 9.이라고 할 것이므로, 권리금과 관련하여 원고가 입은 손해는 권리금 1,500만 원에 대한 2012. 12. 10.부터 2013. 6. 27.까지의 잔존기간에 상응하는 4,125,000원[= 1,500만 원 × (6개월 + 18/30) ÷ 24]이 된다. 2) 배척하는 부분 가) 휴업손해 원고는 피고의 귀책사유로 인하여 이 사건 점포에서 영업을 중지할 수밖에 없었고, 이 사건 임대차계약은 그 계약서의 기재와 달리 5년의 계약기간을 예정한 것이므로, 잔존 임대차기간인 42개월에 해당하는 휴업손해 즉, 원고가 이 사건 점포에서 얻은 월 수익 100만 원의 42개월분인 4,200만 원 또는 적어도 이 사건 임대차계약상 잔여 임대 차기간인 6개월에 해당하는 600만 원에서 그 지급을 면한 6개월간의 차임 300만 원을 공제한 300만 원을 배상받아야 한다고 주장한다. 그러나, 원고가 이 사건 임대차계약 체결 후 상당한 기간 동안 이 사건 점포에서 영 업을 하였던 점, 이 사건 점포가 건축물대장에 위반된 것이라 하더라도 원고가 곧바로 영업을 중지할 만한 사유는 아니었던 점, 원고는 2012. 6.경 이 사건 점포의 영업을 그 만두고자 새로운 임차인을 찾던 중 이 사건 점포가 건축물대장에 위반된 것이라는 사 - 7 - 실을 알게 된 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고의 설명의무 위반과 원고가 주 장하는 위 휴업손해 사이에 상당인과관계가 인정된다고 보기 어려우므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 나) 위자료 일반적으로 타인의 불법행위 등에 의하여 재산권이 침해된 경우에는 그 재산적 손해 의 배상에 의하여 정신적 고통도 회복된다고 보아야 할 것이므로 재산적 손해의 배상 에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다면, 이는 특별한 사정으로 인한 손해로서 가해자가 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 손해에 대 한 위자료를 청구할 수 있다(대법원 2004. 3. 18. 선고 2001다82507 전원합의체 판결). 이 사건으로 돌아와 보건대, 피고의 설명의무 위반으로 인하여 원고에게 재산적 손 해의 배상에 의하여 회복될 수 없는 정신적 손해가 발생하였다거나 이러한 사정을 피 고가 알았거나 알 수 있었다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 3) 책임의 제한 6,492,500원[= 12,985,000원(= 836만 원 + 50만 원 + 4,125,000원) × 책임제한 50%]. 라. 소결론 따라서, 피고는 원고에게 손해배상금 6,492,500원과 이에 대하여 피고의 불법행위일 이후로서 원고에게 손해가 현실적으로 발생한 날(대법원 2013. 6. 27. 선고 2012다 102940 판결 참조)이라고 볼 수 있는 이 사건 점포의 시설물 철거일인 2012. 12. 9.부 터 피고가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판 결선고일인 2013. 9. 4.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소 - 8 - 송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의 무가 있다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로, 주문과 같이 판결한다. 판사박상인