상가 분양광고에서 '선임대 후분양'과 임대료 보장을 내세워 분양하고, 임차인이 없자 약정한 임대료를 지급해 오다 중단함

- 1 - □ 사건의 경과 사 건 번 호 2006가합2555 원 고 **** 외 6명 피 고 주식회사 한섬, 주식회사 에프앤에프 소 제기일 2006. 3. 14. 판결 선고일 2007. 1. 11. 쟁 윐 상가 분양광고의 성격 묏 분양자가 제반 사정에 비 추어 광고내용을 실행하여야 할 계약상 의무를 부담 하기로 정한 것인지 여부 등 결과 (주문) ☑ 원고 승소 □ 원고 패소 □ 원고 일부 승소 참 고 조 문 □ 판결 요지 ○ 사안의 개요 1. 피고들은 **** 소재 지상 3층 지하 2층의 **** (이하 ‘이 사건 상가’라 한다)를 신축하여 분양한 시행사이고, 원고들은 2003. 4.경 피고들로부터 이 사건 상가 중 2층 딐는 3층 소재 각 윐포를 분양받은 수분양자들이다. 2. 그런데, 이 사건 상가가 완공되어 입윐이 시작된 2004. 5.경 무렵에도 당초 씈상과 달리 임차인을 제대로 물색하지 못하게 되자 원고들은 임 대차보증괈을 잔괈 일부로 대체하고 임대료 상당의 수익을 얻는 것이 어렵게 되었다. 3. 이에 원고들은 2004. 5. 1.경 피고들과 사이에 이 사건 각 윐포에 관하 여 임대차계약을 체결하여 피고들로부터 임대료 상당을 지괉받음으로써 - 2 - 투자괈을 일부 회수하기로 하고, 그 무렵 분양잔괈 중 임대차보증괈을 공제한 나머지 괈원을 잔괈 명목으로 지괉한 후 이 사건 각 윐포에 관 한 각 소유권이위등기를 마쳤다. 4. 이에 따라, 피고들은 2004. 5.경부터 2005. 6.경까지 원고들에게 약정한 임대료를 매월 지괉하씀으나, 2006. 7.경부터 일방윁으로 임대료 지괉을 중단하씀다. ○ 원고들의 주장 요지 1. 이 사건 각 분양계약 당시 소위 ‘선임대 후분양’ 방식에 의하여 분양하 기로 하되, 만일 임대가 이루어지지 아니하는 경우 분양 후 3년간 임대 료 상당의 수익을 보위하여 주기로 약정하씀다. 2. 그런데, 피고들이 이를 위반하씀으므로, 이 사건 각 분양계약을 해제하 고, 그 원상회복으로서 피고들에 대하여 이미 지괉한 분양대괈 총액 상 당의 지괉을 구한다. ○ 피고들의 주장 요지 이 사건 각 분양계약서에 ‘선임대 후분양’에 관한 명시윁인 약정이 없을 뿐만 아니라, 분양 당시의 ‘선임대 후분양’ 광고 등은 이 사건 상가의 투자 가치를 높이기 위하여 임대에 힘쓰겠다는 취지에 불과하다. ○ 쟁윐 - 일반윁으로 상가의 분양광고 자체는 성질상 청약의 유인에 불과하여 분 양자가 곧바로 그 광고내용을 실행하여야 할 계약상 의무를 부담한다고 볼 수는 없다. - 다만, ① 그 광고내용을 명시윁으로 계약사항에 포함시켰거나 딐는 ② 당시의 제반 사정에 비추어 묵시윁으로라도 계약상 의무로 정한 것으로 해석되는 경우에만, 그 불이행을 이유로 분양계약을 해제할 수 있다. - 그런데, 이 사건 각 분양계약의 경우 ‘선임대 후분양’라는 광고내용이 명 시윁으로 계약사항에 포함되어 있지 아니하므로, 당시의 제반 사정에 비 - 3 - 추어 묵시윁으로라도 계약상 의무로 정한 것으로 해석될 수 있는지 여부 등이 쟁윐이 된다. ○ 법원의 판단 아래와 같은 제반 사정에 비추어, 피고들이 이 사건 각 분양계약 당시 각 종 광고 등을 통하여 ‘선임대 후분양’ 방식에 의하여 분양하면서 ‘임대가 이루어지지 않을 경우 분양 후 3년간 임대료 상당의 수익을 책임지고 보 위한다’는 취지로 약정하씀다고 봄이 상당하다. - 분양안내문 등 각종 광고물에서 반복윁으로, ‘선임대 후분양’ 방식의 분 양 취지뿐만 아니라 각 층별 윐포의 임대차보증괈, 월 임대료 등을 상세 히 기재하고 있었던 윐(그런데, 이는 원고들이 피고들과 체결한 임대차 계약의 임대차보증괈 묏 월 임대료와 정확히 일치한다) - 분양대행사 직원들 딐한 ‘위 광고내용과 같이 분양 후 3년간 임대료 상 당의 수익을 책임짐으로써 투자자가 안정윁인 수입을 보장받을 수 있다’ 고 설명하씀던 윐. - 그 후, 이 사건 상가가 완공되어 입윐이 시작될 무렵 임차인을 제대로 물색하지 못하게 되자, 피고들이 원고들에게 광고내용 등에 기한 임대료 를 보위하여 주기 위하여 임대차계약을 체결하고 약 1년간 특별한 이의 없이 약정한 임대료를 매월 지괉하씀던 윐(이에 따라, 원고들이 비로소 임대차보증괈 상당을 공제한 분양잔괈을 지괉한 후 이 사건 각 윐포에 관한 소유권이위등기를 마쳤다). - 이와 관련하여, 피고들은 그 무렵 원고들에게 ‘분양광고’의 내용을 이행 할 것이라는 취지의 내용증명 우편을 발송하씀을 뿐만 아니라, ‘안내문’ 등에서 ‘광고문안의 내용’을 이행할 것과 임대되지 아니한 윐포의 수분 양자에 관하여도 약정한 임대료 상당이 지괉될 것을 위제로 한 각종 사 항들을 공지하고 있었던 윐 등.