임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 뒤 실제 거주 없이 제3자에게 아파트를 임대함

- 1 - 서 울 중 앙 지 방 법 원 제 9-3민 사 부 판 결 사 건2023나74132 손해배상 청구의 소 원고, 피항소인A 피고, 항소인1. B 2. C 제1심판결서울중앙지방법원 2023. 11. 17. 선고 2022가단5232331 판결 변 론 종 결2024. 11. 6. 판 결 선 고2025. 1. 8. 주 문 1.피고들의 항소를 모두 기각한다. 2.항소비용은 피고들이 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 피고들은 공동하여 원고에게 83,400,000원과 이에 대하여 이 사건 소장 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. - 2 - 2. 항소취지 제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 이 유 1. 제1심판결의 인용 피고들의 항소이유는 제1심에서의 주장과 대체로 크게 다르지 않고, 이 법원에서 보 완.강조한 주장을 살펴보더라도 제1심의 사실인정과 판단은 정당하다고 인정된다. 이 에 이 법원의 판결 이유는 아래의 ‘2. 추가판단’을 추가하는 이외에는 제1심판결의 이 유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 추가판단 가. 피고들에게 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 ‘정당한 사유’가 있는지 여부 (1) 인정사실 (가) 피고 B이 변제기 정함이 없이 2020. 12. 22.경 G으로부터 2억 원을, H으로 부터 1억 5,000만 원을 차용하고, G에게 2021. 2. 15.과 2021. 4. 27. 5,000만 원씩 합 계 1억 원을 변제하였다. G이 피고 B에게 2021. 11.경 대여금 상환 가부를 문의하였 고, 2022. 1. 19.경에는 늦어도 2022. 3. 말까지 대여금 전액을 변제해달라고 요청하였 다. 피고 B이 2022. 2. 28. G에게 1억 원을, H에게 1억 5,000만 원을 각 변제하였다. (나) 피고들은 이 사건 아파트를 매수할 당시에 수원시 영통구 □□□에 위치한 I 아파트(이하 ‘□□□ 아파트’라고 한다)를 임차하여 거주하고 있었는데, 임대차기간 만 료일이 2021. 9. 30.이었다. 위 아파트의 임대인은 2021. 3. 26. 피고들에게 실제 거주 계획이 있어 전세계약 연장이 불가하다고 통보하였다. 피고들이 2021. 8. 30. 위 임대 - 3 - 인에게 28일 이후로는 확실하게 집을 비워줄 수 있다고 하였고, 임대인은 이에 맞춰 잔금과 일정을 준비하겠다고 답하였다. (다) 피고들이 2021. 5. 19.경 수원시 영통구 ○○○에 위치한 J 아파트(이하 ‘○ ○○ 아파트’라고 한다)를 기간 2021. 7. 2.부터 2023. 7. 1.까지, 보증금 1억 4,500만 원, 월 차임 80만 원으로 정하여 임차하였다. 피고들이 2021. 9. 27. ○○○ 아파트로 전입신고를 마치고, 2021. 9. 28. 확정일자를 부여받았으며, 현재까지 ○○○ 아파트에 거주하고 있다. (라) 피고들이 2021. 7. 13. 서울 강남구 K에 있는 L(이하 ‘△△△ 아파트’라고 한 다)를 13억 4,000만 원에 매도하는 계약을 체결하였다. 위 매매계약에서 정한 잔금 지 급기일은 2021. 10. 12.이다. (마) 원고가 2021. 8. 27. 피고들에게 이 사건 아파트에서 2021. 10. 29. 퇴거하겠 다고 알렸다. (바) 피고들이 원고의 퇴거일인 2021. 10. 29. 이 사건 아파트의 관리사무소에서 입주자 등록과 차량 등록을 하였다. (사) 피고들이 M공인중개사사무소에 이 사건 아파트의 전세 거래를 의뢰하였고, 위 사무소에서 2021. 12. 19. 이 사건 아파트를 전세 매물로 소개하는 내용의 동영상 을, 2022. 1. 21. 유사한 내용의 블로그 소개글을 각 게시하였다. (아) 피고들이 2022. 2.경 E, F에게 이 사건 아파트를 기간 2022. 2. 25.부터 2024. 2. 24.까지, 보증금 18억 원, 월 차임 110만 원으로 정하여 임대하는 임대차계약 을 체결하였다. 위 임차인들은 2022. 2. 8. 확정일자를 부여받았다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 갑 제8호증, 갑 제9호증, 을 제2호증 내지 을 - 4 - 제6호증, 을 제10호증, 을 제13호증, 을 제15호증, 을 제18호증의2의 각 기재 및 영상, 변론의 전취지 (2) 판단 위 인정사실로 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 하였으나, 채권자들의 갑작스러운 채무 변제 요구로 인하여 이 사건 아파트 에 실제 거주하지 못하고 제3자에게 이 사건 아파트를 임대할 수밖에 없었다는 피고들 의 주장은 받아들이기 어렵다. ① 피고들은 이 사건 아파트의 관리사무소에 입주자 등록과 차량 등록을 한 사실 을 들어 이 사건 아파트에 실제 거주할 계획이 있었다고 주장한다. 그러나 입주자 및 차량 등록은 아파트 관리사무소에서 부동산등기부를 확인하는 등의 간단한 절차를 통해 처리 가능한 점, 피고들이 원고에게 보증금을 반환하고 아파트를 인도받으려면 원고의 퇴거일에 이 사건 아파트를 방문하였어야 할 것으로 보이고, 이 날짜에 입주자 및 차량 등록이 이루어진 점, 원고의 퇴거로 인하여 공실이 되는 이 사건 아파트에 대한 관리자 의 공백이 생기지 않도록 소유자를 입주자로 등록하도록 하였을 가능성이 있고, 피고들 이 주차 편의를 위하여 차량 등록을 하였을 가능성도 배제할 수 없는 점 등을 고려하 면, 입주자 등록 및 차량 등록 사실로는 피고들이 이 사건 아파트에 실제 거주할 의사 를 가지고 있었다고 인정하기 부족하다. ② 피고들은 원고의 퇴거일인 2021. 10. 29.부터 약 4개월간 이 사건 아파트에 입 주하기 위한 절차와 준비를 하던 중 복수의 채권자들로부터 변제 독촉을 받는 상황이 발생하여 부득이하게 새로운 임대차계약을 체결하였다고 주장한다(항소이유서 3쪽 등 참조). 그런데 피고들이 원고의 퇴거일인 2021. 10. 29. 임대차보증금을 모두 반환하였 - 5 - 고, 이때부터는 이 사건 아파트가 공실이므로 피고들이 이 사건 아파트로 이사하는 데 에 특별한 문제가 없었을 것으로 보인다. 채권자 G이 피고 B에게 대여금 변제를 독촉 한 일시는 2022. 1. 19.이며, 단순히 대여금 변제 가부를 문의한 일시는 2021. 11.로 모 두 원고의 퇴거일 이후여서 피고들이 채권자들의 변제 독촉으로 인하여 원고의 퇴거일 무렵에 이 사건 아파트에 입주하지 못한 것이라고 보기 어렵다. 원고의 퇴거 이후 이 사건 아파트에 입주하려면 특별한 절차와 준비가 필요하였는지 의문이고, 구체적으로 어떠한 절차와 준비가 필요하였는데 이를 갖추지 못하였다는 것인지 피고들의 주장이 분명하지 않다(피고들은 2025. 1. 6.자 참고서면에서 내부 상태 하자 유무를 확인할 필 요가 있었다고 주장하나, 원고의 협조를 얻어 원고의 퇴거 전에 확인할 수도 있고, 원고 의 퇴거 후 확인하더라도 그에 필요한 기간은 길지 않을 것으로 보인다. 피고들이 전문 가에게 맡겨 하자 유무를 확인하였으며, 하자 확인이나 수리에 상당한 기간이 필요하였 다는 증거도 없다). ③ 채권자 G이 피고 B에게 대여금 변제를 독촉한 일시는 2022. 1. 19.인데, M공 인중개사사무소는 2021. 12. 19. 이 사건 아파트를 전세 매물로 소개하는 동영상을 게 시하였다. 피고들이 채권자들의 변제 독촉 이전에 이미 이 사건 아파트의 임대차계약 중개를 의뢰한 사정에 비추어보면, 채권자들의 변제 독촉 전부터 피고들은 이 사건 아 파트에 거주할 생각이 없었던 것으로 보인다. ④ 피고들은 □□□ 아파트의 임대차기간 만료일(2021. 9. 30.)부터 이 사건 임대 차계약 만료일(2022. 1. 9.)까지 약 4개월 동안 머무를 단기 거주지 용도로 ○○○ 아 파트를 임차하였으며, 이 사건 아파트로 이사한 후에는 ○○○ 아파트를 사원용 기숙 사로 사용할 계획이었다고 주장한다. 그렇다면 당초 예상보다 빠르기는 하나 피고들이 - 6 - 원고의 퇴거일인 2021. 10. 29. 무렵에 이 사건 아파트로 이사하고, ○○○ 아파트를 원래 예정한 사원용 기숙사로 사용하거나 잠시 비워두더라도 별다른 문제가 없었을 것 으로 보인다. 피고들은 2021. 8. 27. 원고로부터 2021. 10. 29. 이사 예정이라는 연락도 받았으므로, 이 사건 아파트로 이사할 준비를 할 시간도 충분하였으나, 원고의 퇴거일에 맞추어 이사할 준비를 하였다는 정황이 없다. ⑤ 피고들은 이 사건 아파트에 실제 거주할 목적이 없었다면 부동산 시세가 상승 중이던 시기에 △△△ 아파트를 빨리 매도할 이유가 없었다고 주장한다. 부동산 시세가 계속해서 상승하였다는 사실은 사후적으로 확인된 결과에 불과하고, 피고들이 실거주를 이유로 원고에게 퇴거를 요청한 이상 바로 새로운 임대차계약을 체결하고 그 임차인으 로부터 보증금을 받아 원고에게 반환할 수는 없으므로, 원고에게 보증금을 반환하려면 △△△ 아파트를 처분할 수밖에 없었을 것으로 보인다. △△△ 아파트를 빨리 매도하였 다는 사정을 들어 피고들이 이 사건 아파트에 실제 거주할 의사가 있었다고 인정하기 부족하다. ⑥ 피고 B의 G, H에 대한 차용금 채무의 변제기가 정해지지 않았으므로 채권자들 은 언제든지 피고 B에게 차용금 변제를 요구할 수 있고, 피고들은 그러한 상황이 생길 수 있음을 충분히 예상할 수 있었다고 보인다. 그러므로 채권자들이 피고들의 예상보다 빠른 시기에 차용금 변제를 요구하였다고 하더라도 이 사건 아파트를 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사정이 생긴 경우에 해당한다고 인정하기 어렵다. 나. 원고의 청구가 금반언의 원칙에 반하는지 (1) 피고들의 주장 원고가 피고들에게 요청하여 이 사건 임대차계약이 조기 종료되었음에도 피고들 - 7 - 에게 이 사건 손해배상을 청구하는 것은 금반언의 원칙에 반한다. (2) 판단 갑 제3호증의 기재에 의하면, 원고와 피고들이 다음과 같은 문자를 주고받은 사 실이 인정된다. (비실명처리 과정에서 생략) 위 인정사실에 의하면, 원고가 이 사건 임대차계약 만료일보다 일찍 퇴거한 것은 피고들로부터 실제 거주를 이유로 한 계약갱신거절의 통지를 받았고, 피고들이 2021. 10.경부터는 전세보증금 상환이 가능하였다고 하였기 때문이다. 피고들이 계약갱신거절 을 하지 않았다면 원고가 보증금을 6억 원이나 증액하여 새로운 임대차계약을 체결하 고 조기 퇴거하는 대신 계약갱신요구를 하였을 것으로 보이므로, 원고가 피고들에게 조기 퇴거에 대한 신의를 공여하였다고 보기 어렵다. 이 사건 아파트에 실제 거주하겠 다는 피고들의 말을 신뢰하여 순순히 계약갱신을 단념하고 경제적 손해를 감수하며 부 동산 인도에 협조한 원고에게 금반언의 원칙을 주장하는 피고들의 주장이 오히려 금반 언의 원칙, 신의성실의 원칙에 반한다. 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다. 다. 손해배상책임의 범위에 관하여 (1) 피고들의 주장 피고들이 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따른 손해배상책임을 부담하더라 도, 그 액수를 산정함에 있어 원고의 환산월차임은 피고들이 원고에게 실거주 계획의 의사를 표시한 2021. 6. 24.이 아니라 이 사건 임대차계약에서 원래 예정하였던 기간 만료일(2022. 1. 9.)의 한국은행 기준금리(1%)에 따라 계산하여야 한다. (2) 판단 - 8 - 주택임대차보호법 제6조의3 제6항에서는 같은 조 5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 ① 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한 다)의 3개월분에 해당하는 금액, ② 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액, ③ 같은 조 제1항 제8호 의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액으로 하도록 규정 하고 있다. ‘임대차기간 만료일 당시’를 의미하는 표현을 사용할 수 있는데도, 주택임대차보 호법 제6조의3 제6항에서 이와 다른 “갱신거절 당시”라는 표현을 사용한 것은 ‘종전의 임대차계약 기간의 만료일’이 아니라 ‘갱신요구가 거절된 당시’를 기준으로 환산월차임 을 산정하라는 의미로 해석함이 자연스럽다. 그러므로 피고들이 원고에게 배상할 손해 배상액을 산정함에 있어 갱신거절 당시 원고의 환산월차임은 피고들이 원고에게 계약 갱신거절의 의사를 표시한 2021. 6. 24.의 한국은행 기준금리(0.5%)를 반영하여 계산하 여야 한다. 피고들의 이 부분 주장도 이유 없다. [주택임대차보호법에 따라 피고들의 손해배상책임 및 손해배상액을 인정하므로, 피고들 의 민법상 손해배상책임이 인정되는 경우를 가정한 손해배상액 산정, 과실상계에 관한 피고들의 주장에 관하여는 따로 판단하지 않는다.] 3. 결 론 제1심판결은 정당하므로, 피고들의 항소는 모두 이유 없어 기각한다. - 9 - 재판장 판사윤재남 판사선의종 판사정덕수