임대인이 혼인 후 실거주할 예정이라며 갱신을 거절하자 임차인이 새 집을 구해 이사한 뒤, 실제로는 혼인하지 않고 제3자에게 재임대한 임대인을 상대로 손해배상을 청구함
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한눈에 요약
전주지방법원 2022가단12253 민사 사건(2023년 9월 12일 선고, 1심)의 판결 결과는 기각이다. 적용 법조는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항, 주택임대차보호법 제6조의3 제2항 외 3개이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 임차인은 2019년 11월 15일 임대인과 OO지역 아파트에 대해 보증금 2억 3,500만 원, 기간 2020년 1월 7일부터 2022년 1월 6일까지로 하는 임대차계약을 맺고 살았다.
- 2021년 8월경 임대인의 어머니가 임차인에게 '2022년 3월 무렵 임대인이 혼인하고 그 후 이 아파트에 직접 들어와 살 예정이라 갱신해 줄 수 없다'고 알렸다.
- 이에 임차인은 2021년 12월 13일 다른 아파트를 보증금 2억 6,000만 원, 월세 70만 원, 기간 2022년 2월 3일부터 2024년 2월 3일까지로 새로 계약하고 원래 살던 집을 임대인에게 돌려준 뒤 이사했다.
- 그런데 임대인은 2022년 3월경 실제로 혼인하지 않았고, 같은 달 제3자와 보증금 4억 2,000만 원, 기간 2022년 4월 7일부터 2024년 2월 28일까지로 하는 새 임대차계약을 맺었다.
- 이에 임차인은 임대인이 실거주할 것처럼 속여 갱신요구권 행사를 막았다며 추가 차임 1,680만 원, 중개수수료 100만 원, 청소비 40만 원, 이사비 80만 원, 에어컨 이전설치비 23만 6,000원, 위자료 1,300만 원 등 합계 3,223만 6,000원을 청구했다.
한눈에 보는 결론
임차인은 임대인이 실거주 예정이라는 이유로 갱신을 거절해 어쩔 수 없이 이사했다며 추가 차임·중개수수료·이사비·위자료 등 3,200여만 원을 청구했지만, 법원은 임차인이 임대인에게 직접 갱신요구권을 행사한 적이 없고 임대인이 처음부터 기망할 의도로 거짓말한 것이 아니라 통지 후 사정이 바뀐 것에 불과하다고 보아 청구를 받아들이지 않았다.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 법원은 먼저 임차인이 임대인 본인에게 직접 계약갱신요구를 한 사실이 없다는 점을 확인했다. 갱신요구권은 임차인이 임대인에게 직접 요구해야 행사되는 것인데, 임차인은 임대인의 어머니와 갱신 논의만 했을 뿐 임대인에게 요구한 적이 없었다.
- 임대인은 성인이고 어머니에게 대리권을 줬다는 증거도 없어, 어머니의 말을 임대인 본인의 갱신 거절 의사표시로 보기 어렵다고 판단했다.
- 임대인이 처음부터 임차인을 속일 의도로 '실거주하겠다'고 거짓말한 것이 아니라, 당시에는 실제로 실거주할 계획이 있었는데 갱신거절 통지 기간이 지난 뒤 사정이 바뀌어 계획이 틀어진 것에 가깝다고 봤다.
- 주택임대차보호법상 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 임대하면 손해를 배상해야 하지만, 이 사건은 임차인이 애초에 갱신요구권을 행사하지 않았으므로 그 조항이 적용될 상황이 아니라고 판단했다.
핵심 정리
집주인이 '실거주하겠다'며 갱신을 거절한 뒤 실제로는 다른 사람에게 집을 내줬더라도, 세입자가 집주인에게 직접 갱신요구를 한 적이 없다면 손해배상을 받기 어렵다. 갱신을 원한다면 반드시 임대인 본인에게 직접 갱신요구 의사를 분명히 밝히고 그 증거를 남겨야 한다.
민사 판결 결과
비슷한 다른 판례
사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도공인중개사가 다가구주택 한 호실의 임대차계약을 중개하면서 소액임차인 전입 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않음
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임대차계약에서 바닥난방공사를 이행하지 않고 다른 난방방식을 제안함.
피고가 아파트 건립을 위해 토지 확보율을 85% 이상이라고 설명하며 조합가입계약을 체결함.
주택관리업자가 아파트 관리소장에게 장기수선계획 조정의무 위반 등 주의의무를 게을리해 과태료를 부과받았다며 손해배상을 청구함
임대차 갱신계약서 작성을 요구했으나 임대인이 응하지 않아 대출 서류를 갖추지 못했다며 손해배상을 청구함
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오피스텔 입주 예정일로부터 3개월 이상 입주가 지연되어 계약을 해제하고 위약금을 청구함
분양홍보관을 방문해 오피스텔 계약을 체결하고 계약금을 낸 뒤, 하자와 광고 차이 등을 이유로 계약을 끝내고 계약금 반환을 청구함
원고가 아파트 분양계약을 체결했으나 잔금 미지급 및 대출금 연체로 경매되어 소유권을 상실함.
원고가 14년간 임차한 점포의 임대차계약 종료 시 신규 임차인과 계약 체결을 시도했으나 피고가 이를 거절함.
피고가 원고들에게 아파트 분양계약을 체결하고 입주예정일을 지키지 못해 계약 해제를 당함.
임대인이 실거주를 이유로 갱신거절을 통보한 뒤 제3자에게 더 높은 보증금으로 아파트를 임대함
임대인이 실거주를 이유로 임대차계약 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대하여, 임차인이 손해배상을 청구함
임대인 대리권 확인 없이 임대차계약을 중개하고 보증금을 지급하게 함.
피고는 급수펌프 소음이 법정 기준을 넘는 아파트를 소음 사실을 알리지 않은 채 원고에게 매도하고 인도했다.
원고가 임대차 종료 후 피고가 신규 임차인으로부터 시설비 명목의 돈을 받은 것을 문제 삼음
임대인이 임차 매장 간판 약 2/3를 철거하고 2층 유리창 절반 이상을 덮는 대형 간판을 설치함
주택재개발사업으로 신축된 아파트 때문에 인근 부동산의 일조량이 크게 줄어들어, 소유자들이 손해배상을 청구함.
임대인이 실거주 목적으로 계약갱신을 거절한 뒤 실제 거주 없이 제3자에게 아파트를 임대함
임대인이 실거주 예정이라며 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 사건
공인중개사의 중개로 다가구주택 임대차보증금 1억 6천만 원 계약을 체결하고 전액을 지급함
원고가 피고와 부동산 매매계약을 맺고 계약금을 지급한 뒤 리모델링 공사를 진행했으나 잔금을 치르지 못해 계약이 해제됨.
상가 임대인이 직접 사용을 이유로 신규 임차인과 계약 체결을 거절하여 권리금 회수를 방해함.
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원고가 피고와 부동산 매매계약을 체결한 후 잔금 지급을 하지 못해 계약을 해제함.
피고가 부동산 매매계약에 따른 대출금 채무 일부 인수 의무를 이행하지 않아 원고가 대신 이자를 납부함.
원고가 소외인과 권리금 계약을 체결한 후 피고가 소외인과 임대차 계약 체결을 거절함.
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