피고는 급수펌프 소음이 법정 기준을 넘는 아파트를 소음 사실을 알리지 않은 채 원고에게 매도하고 인도했다.

- 1 - 전 주 지 방 법 원 판 결 사 건2025가단12529 매매계약 해제 등 청구의 소 원 고A 피 고B 변 론 종 결2026. 4. 14. 판 결 선 고2026. 6. 2. 주 문 1. 피고는 원고에게 52,260,000원 및 이에 대하여 2025. 3. 19.부터 2026. 6. 2.까지는 연 5%의, 그다음 날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용 중 1/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 56,377,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달일 다음 날부터 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 - 2 - 1. 인정사실 가. 원고는 2024. 12. 23. 피고와 사이에, 원고가 피고로부터 **** 외 1필지 **** **** ****(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 매매대금 48,000,000원에 매수하되, 계약금 5,000,000원은 계약시에, 잔금 43,000,000원은 2025. 1. 23.에 각 지 급하기로 하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다. 나. 원고는 2025. 1. 10. 이 사건 아파트에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 소 유권이전등기를 마쳤고, 2025. 1. 23. 피고에게 잔금 43,000,000원을 지급하고 피고로 부터 이 사건 아파트를 인도받았다. 다. 이 사건 매매계약서 특약사항 제4조에는 ‘현시설물 상태의 계약이며 하자담보책 임은 잔금일 이후 1월로 한다’고 기재되어 있다. 라. 이 사건 아파트 거실, 안방, 작은방에서는 기계실 급수펌프의 가동으로 인하여 하루 8회, 1회 10분~16분 정도의 소음(이하 ‘이 사건 소음’이라 한다)이 발생하고 있고, 특히 작은방에서 발생되는 소음 정도는 공동주택관리법 및 소음·진동관리법에 정한 기 준치를 초과한다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증의 각 기재, 감정인 G의 감정결과, 변론 전체의 취지 2. 원고 주장 요지 가. 하자담보책임으로 인한 이 사건 매매계약 해제에 관하여 이 사건 아파트는 지하 기계실 급수펌프 작동으로 수인한도를 초과하는 소음이 발 생하고 있어 주거용 부동산으로서 기본적인 기능을 수행하지 못하는 중대한 하자가 있 으므로, 피고는 민법 제580조 제1항, 제575조 제1항에 따라 하자담보책임을 지고, 이에 - 3 - 원고는 피고를 상대로 이 사건 매매계약을 해제하고 그 손해배상을 구하므로, 피고는 원고에게 청구취지 기재와 같이 56,377,000원(= 매매대금 48,000,000원 + 도배와 장판 교체 비용 3,377,000원 + 위자료 5,000,000원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무 가 있다. 나. 불완전이행으로 인한 이 사건 매매계약 해제에 관하여 설령 피고의 하자담보책임이 인정되지 않더라도 피고는 평온한 주거가 가능한 상 태의 아파트를 인도할 계약상 의무가 있는데, 피고가 수인한도를 넘는 소음이 존재하 는 이 사건 아파트를 인도하고 이 사건 소음에 관한 고지를 하지 않은 것은 이 사건 매매계약 내용에 좇은 이행이라고 볼 수 없으므로, 원고는 피고를 상대로 이 사건 매 매계약을 해제하고 청구취지 기재와 같이 그 원상회복 및 손해배상을 구한다. 3. 하자담보책임으로 인한 이 사건 매매계약 해제에 관하여 이 사건 매매계약에서 이 사건 아파트에 관한 하자담보책임 제척기간을 잔금일인 2025. 1. 23.부터 1개월로 정한 사실은 앞서 본 바와 같고, 갑 제13호증의 기재, 변론 전체의 취지에 의하면 원고가 입주 후 이 사건 소음을 이유로 관리소장에게 민원을 제 기한 사실은 인정되나, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 2025. 2. 23. 전에 피고 를 상대로 이 사건 아파트에 관한 하자담보책임을 추궁하였다는 사실을 인정하기에 부 족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 사건 아파트에 관한 하자담보책임은 그 제척기간을 도과하였다고 봄이 상당하다. 이에 대하여 원고는, 매도인인 피고가 이 사건 소음을 알고도 고지하지 않았거나 이 사건 소음은 원고가 통상의 주의의무를 다하였음에도 발견할 수 없는 숨은 하자라고 보아야 하므로 위와 같은 단기 제척기간 특약이 신의칙상 제한된다고 주장하나, 피고 - 4 - 가 그와 같은 사실을 고지하지 않았다는 사정만으로 단기 제척기간 특약이 효력이 없 다고 볼 수 없고, 이 사건 소음이 통상의 주의의무를 다하여도 발견할 수 없었던 하자 에 해당한다고 볼 수도 없으므로, 원고의 위 주장은 받아들이지 않는다. 따라서 원고의 하자담보책임으로 인한 이 사건 매매계약 해제 주장은 이유 없다. 4. 불완전이행으로 인한 이 사건 매매계약 해제에 관하여 가. 이 사건 매매계약의 해제 1) 관련법리 부동산 거래에서 거래 상대방이 일정한 사항에 관한 고지를 받았더라면 그 거래 를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에 게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하 여도 인정될 수 있다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다200615 판결). 2) 판단 이 사건 소음이 공동주택관리법 및 소음·진동관리법에 정한 기준치를 초과하는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 아파트 매도인인 피고는 원고에게 이 사건 소 음에 관한 사항을 고지할 의무를 이 사건 매매계약상의 의무 또는 신의칙상 의무로 부 담하고 있음에도 이를 위반하였다고 할 것이다. 이 사건 아파트에 기준치를 초과하는 소음이 발생하는지 여부는 이 사건 매매계 약을 체결하는 데 있어 한 핵심적인 요소가 된다는 점에서 피고의 이와 같은 의무는 이 사건 매매계약 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면 그 목적 이 달성되지 아니하여 매수인이 매매계약을 체결하지 아니하였을 것이라고 여겨질 정 - 5 - 도의 주된 채무라고 봄이 상당하다. 원고는 위와 같은 피고의 계약상, 신의칙상 의무 위반을 이유로 이 사건 매매계 약을 해제할 수 있다고 봄이 타당하므로, 이 사건 매매계약은 원고가 피고의 채무불이 행을 이유로 한 해제의 의사표시가 담긴 이 사건 소장부본이 피고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2025. 3. 18. 적법하게 해제되었다 할 것이어서, 피고는 원고에게 계약 해제에 따른 원상회복으로 이 사건 아파트 매매대금 48,000,000원 및 이에 대한 지연 손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 손해배상책임의 범위 1) 관련법리 채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 그 계약이 행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, 그 에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상 을 구할 수도 있다고 할 것이고, 그 신뢰이익 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적 으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지의 여부와는 관계없이 그 배상을 구할 수 있고, 이를 초과하여 지출되는 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 그 배상을 구할 수 있다고 할 것이고, 다만 그 신뢰이익은 과잉배상금지의 원칙에 비추어 이행이익의 범위를 초과할 수 없다(대법원 2002. 6. 11. 선고 2002다2539 판결). 일반적으로 계약상 채무불이행으로 인하여 재산적 손해가 발생한 경우, 그로 인 하여 계약 당사자가 받은 정신적인 고통은 재산적 손해에 대한 배상이 이루어짐으로써 회복된다고 보아야 할 것이므로, 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 - 6 - 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 상대방이 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있 었을 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료를 인정할 수 있다(대법원 2004. 11. 12. 선고 2002다53865 판결). 2) 판단 가) 원고는 도배와 장판교체비용 3,377,000원, 공인중개사 수수료 260,000원, 등 기수수료 1,012,500원을 지출하는 손해를 입었다고 주장하며 위 각 비용의 배상을 구 하고 있는바, 갑 제9호증의 기재, 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 위 260,000원을 지출한 사실은 인정되나, 견적서(갑 제6호증), 비용명세서(갑 제10호증)에는 작성 날짜 도 기재되어 있지 않고 원고가 위 비용을 실제로 지출하였다고 볼 만한 금융거래내역 이 제출되지 않아 위 견적서, 비용명세서 기재만으로는 원고가 도배와 장판교체비용 3,377,000원, 등기수수료 1,012,500원을 실제로 지출하였다는 사실을 인정하기에 부족 하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 이를 인정하기 않는다. 따라서 위 공인중개사 수수료 260,000원만을 손해액으로 인정한다. 나) 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, 피고는 이 사건 아파트에 거주하면서 이 사건 소음이 발생하고 있다는 사실을 알 았거나 이를 알 수밖에 없었던 점, 그럼에도 불구하고 피고는 이 사건 매매계약 체결 과정에서 원고에게 이를 고지하지 않은 점, 원고는 앞서 본 바와 같이 이 사건 소음의 존재를 알았더라면 이 사건 매매계약을 체결하지 않았을 것인 점, 원고가 그 동안 이 사건 아파트에 거주하면서 이 사건 소음으로 인하여 정신적 고통을 받았을 것으로 보 이는 점, 이 사건 매매계약이 해제된다고 하더라도 원고가 주거지를 변동하는 과정에 서 정신적 고통을 받을 것으로 보이는 점 등 제반사정을 참작하여 보면, 원고에게는 - 7 - 재산적 손해의 배상만으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 있고, 피고가 이와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에 해당한다고 보아야 하 며, 그 위자료는 위와 같은 사정들, 이 사건 아파트의 매매대금 등 제반사정을 참작하 여 4,000,000원으로 정함이 타당하다. 다. 소결 따라서 피고는 원고에게 이 사건 매매계약 해제에 따른 원상회복으로 이 사건 아 파트 매매대금 48,000,000원과 이 사건 매매계약 해제에 따른 손해배상으로 4,260,000 원(= 공인중개사 수수료 260,000원 + 위자료 4,000,000원)의 합계액 52,260,000원 및 이에 대하여 원고가 구하는 이 사건 소장부본 송달일 다음 날인 2025. 3. 19.부터 피고 가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 이 판결 선고일 2026. 6. 2.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그다음 날부터 갚는 날까지는 소 송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의 무가 있다. 5. 결론 그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사천무환