원고는 2007

- 1 - 광 주 지 방 법 원 판 결 사 건2008가단78335 손해배상(기) 원 고주식회사 ○○ **** 대표이사 **** 소송대리인 변호사 **** 피 고한국토지공사 **** 송달장소 **** 대표자 사장 **** 법률상 대리인 **** 소송대리인 법무법인 21세기종합법률사무소 담당변호사 **** 변 론 종 결2009. 6. 4. 판 결 선 고2009. 6. 18. 주 문 1. 피고는 원고에게 금 68,015,200원 및 이에 대하여 2008. 10. 17.부터 2009. 6. 18.까 지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하 - 2 - 라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송비용 중 75%는 피고가, 25%는 원고가 각 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 금 85,019,000원 및 이에 대하여 소장부본 송달 다음날(2008. 10. 17.)부터 이 판결선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 연 20%의 각 비율 에 의한 금원을 지급하라 이 유 1. 기초사실 아래 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증, 갑 제2호증의 1, 2, 갑 제3 내지 7호증, 갑 제8호증의 1 내지 18, 을 제5호증의 각 기재 및 영상에 변론전체 의 취지를 더해 보면 이를 인정할 수 있다. 가. 원고는 2007. 5. 4. 피고로부터 **** 대 2,148㎡(이하 이 사 건 토지라고 한다)를 금 4,908,428,340원에 매수하는 계약을 체결하고 매매계약서(이하 이 사건 매매계약서라고 한다)를 작성하였는바, 이 사건 매매계약서의 특약사항 제2조 에서는 ‘갑(원고)는 대상토지가 현황대로 매각함을 확인하고 계약체결 후에는 지적과 현황의 상이, 지질 및 지하구조물(폐토사 등), 폐기물, 문화재 등의 존재를 이유로 하자 담보책임을 물을 수 없으며, 이에 대하여 을(피고)에게 일체의 이의를 제기하지 않기로 - 3 - 한다’고 규정하고 있다. 나. 이 사건 토지는 원래 소외 ****의 소유의 비업무용 부동산으로서 피고가 1998. 8. 21. 외환위기 당시 정부시책에 따라 건설회사의 금융기관에 대한 부채 상환과 구조개혁을 촉진한다는 국민경제상의 이유로 위 ****로부터 금 4,034,340,000원에 매입하여 소유권이전등기를 경료한 후 비축하고 있던 토지였다. 다. 원고는 2007. 7. 4.까지 피고에게 매매대금을 전부 지급하고 이 사건 토지에 대 하여 소유권이전등기를 마쳤다. 라. 원고는 이 사건 토지에서 터파기 공사를 하던 도중 바닥 전체에 걸쳐 철거되지 않은 채 매립되어 있는 콘크리트 구조물과 철근 및 폐유 등에 의하여 검게 오염된 토 사 등을 발견하였고, 이로 인하여 계속 공사를 할 수 없게 되었다. 마. 원고는 이러한 사실을 피고에게 알렸고, 피고는 2008. 2. 25. 위 ▒▒▒▒ 주식 회사에 대하여 위 폐기물을 처리하여 줄 것을 요청하였다. 바. 원고와 피고는 원고가 지하터파기공사를 진행하면 지하에 매립된 건축폐기물 및 오염된 흙을 현장 밖으로 반출하는 과정에서 정확한 매립물량을 확인할 수 있을 것이 므로 쌍방 입회하에 매립폐기물 처리공사를 수행하자고 합의하였고, 원고는 위 합의에 따라 2008. 6. 10. ****에 건설폐기물처리계획신고를 한 다음, 위 건물 건축공사 시공자인 ****, ****에게 위 폐기물 처리공사를 도급주어 같은 달 25.경부터 같은 해 8. 11.까지 사이에 폐기물 반출공사를 수행하였 다. 2. 판 단 가. 원고의 주장에 대한 판단 - 4 - 매매계약에 있어 매도인은 특별한 사정이 없는 한 하자가 없는 정상적인 물건을 인 도할 의무가 있는바, 피고는 다량의 폐기물이 매립되어 있는 이 사건 토지를 폐기물이 존재하지 않는 정상적인 토지임을 전제로 매도하였고, 이로 인하여 이 사건 토지의 사 용가치나 교환가치가 감소한 것은 분명하므로 이와 같은 결함은 민법 제580조의 ‘매매 목적물의 하자’에 해당한다. 그런데, 원고는 이 사건 토지에 터파기공사를 함에 있어서 폐기물을 배출할 수밖에 없었고, 그 과정에서 일반 토사의 반출에 소요되는 비용보다 훨씬 많은 비용을 지출한 점, 매매당사자인 원고와 피고가 이 사건 매매계약 체결당시 위와 같이 많은 양의 폐기물이 매립되어 있어 그 처리비용이 지출되리라는 사정을 알았 더라면 그 비용 상당액을 매매대금에서 공제하였으리라고 보이는 점 등에 비추어 보면, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 이 사건 토지의 하자로 인하여 원고가 입은 손 해를 배상할 책임이 있다. 한편 민법 제580조 소정의 하자담보책임은 법정의 무과실책 임이므로 그 책임의 성립에 있어 피고의 귀책사유를 요하지 않는다고 할 것이다. 나. 피고의 면책 주장 및 원고의 약관무효 주장에 대한 판단 (1) 당사자들의 주장 피고는 피고가 원고에게 이 사건 토지를 매도하기 이전에 위 토지가 어떠한 상태 에 있었는지 알 수 없는 사정으로 인하여 원고와 피고가 모두 예상하지 못한 채 잠재 되어 있던 토지 그 자체의 성상으로 말미암아 발생할 수 있는 하자담보책임을 면제하 기로 하는 특약에 대하여 원고가 이를 잘 숙지하고 계약을 체결하였으므로 이러한 담 보책임 면책특약(이하 이 사건 특약이라고 한다)에 의하여 피고의 책임은 존재하지 않 는다고 주장한다. 이에 대하여 원고는 이 사건 특약은 약관의 규제에 관한 법률 제6, 7 조(이하 약관규제법이라고 한다)에 반하여 고객에 대하여 부당하게 불리하거나 상당한 - 5 - 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 것으로서 무효이므로 이를 근거로 면책을 주장하는 피고의 주장은 이유 없다고 주장한다. (2) 관련 규정 약관의 규제에 관한 법률 제6조 (일반원칙) ① 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 약관조항은 무효이다. ② 약관에 다음 각 호의 1에 해당되는 내용을 정하고 있는 경우에는 당해 약관조항은 공정을 잃은 것으로 추정된다. 1. 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항 제7조 (면책조항의 괈지) 계약당사자의 책임에 관하여 정하고 있는 약관의 내용 중 다음 각 호의 1에 해당하는 내용을 정하고 있는 조항은 이를 무효로 한다. 2. 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상범위를 제한하거나 사업자가 부담하여야 할 위험을 고객에게 이위시키는 조항 3. 상당한 이유 없이 사업자의 담보책임을 배제 딐는 제한하거나 그 담보책임에 따르는 고객 의 권리행사의 요건을 가중하는 조항 딐는 계약목윁물에 관하여 견본이 제시되거나 품질·성능 등에 관한 표시가 있는 경우 그 보장된 내용에 대한 책임을 배제 딐는 제한하는 조항 (3) 판 단 (가) 이 사건 매매계약서 및 이 사건 특약이 약관인지 여부 약관규제법의 적용대상이 되는 약관이라 함은 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방 당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식 에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말한다(대법원 1998. 12. 23. 선고 96 - 6 - 다38704 판결 등 참조). 돌이켜 이 사건에서 보건대, 위에서 본 각 증거 및 증인 박종 순의 증언에 변론 전체의 취지를 더해 보면, 피고가 국민경제상의 이유로 건설회사 등 으로부터 매입하여 비축하고 있는 토지를 매각하면서 이 사건 특약이 포함된 계약서를 미리 작성하여 보관하다가 계약을 체결해 온 사실 등을 인정할 수 있는바, 이러한 인 정사실에 비추어 보면, 이 사건 특약은 계약의 일방 당사자인 피고가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 마련한 약관에 해당한다고 할 것이다. (나) 면책 사유에 있어 약관해석의 원칙 약관의 내용이 상대방의 법률상 지위에 중대한 영향을 미치게 되는 경우에 있 어서 약관규제법 제6조와 제7조의 규정 취지에 비추어 엄격하게 해석하여야 하고(대법 원 2006. 9. 8. 선고 2006다24131 판결 등 참조), 특히 면책사유의 요건은 더욱 엄격하 게 해석하여야 한다(대법원 1994. 11. 22. 선고 93다55975 판결 등 참조). (다) 이 사건 특약이 불공정한 조항인지 여부에 대한 판단 약관규제법 제6조 제1항은 신의성실의 원칙에 반하여 공정을 잃은 조항은 무효 라고 규정하고 있고, 제2항 제1호는 고객에 대하여 부당하게 불리한 조항은 공정을 잃 은 것으로 추정된다고 규정하고 있는바, 위와 같은 약관의 불공정성 판단에 있어 그 기 준은 우선 법령상의 임의규정이 된다(대법원 2005. 2. 18. 선고 2003두3734 판결에서는 민법 제621조를, 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다75393 판결은 민법 제548조 제2항을 들어 약관의 효력이 공정한지 여부를 판단한 바 있다). 이러한 임의법규는 양 계약당사 자의 이익을 공정하게 고려한 형평의 모범을 제시하는 이른바 지도형상기능이 있는바, 약관조항이 임의법규에 반하는 내용을 담고 있으면 불공정한 것으로 무효로 추정되고, 사업자가 이 추정을 깨뜨릴만한 정당하고 합리적인 사유를 제시하여야만 그 조항이 유 - 7 - 효하게 된다고 할 것이다(대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다75393 판결 참조). 돌이켜 이 사건에서 보건대, 이 사건 특약은 민법 제580조에서 정한 하자담보책 임을 배제하는 것으로서 일응 고객에게 부당하게 불리한 것으로 추정되는데, 피고가 이 사건 특약의 유효성을 주장하기 위해서는 이러한 추정을 뒤엎을만한 사정, 즉 원고가 이 사건 토지를 시가보다 상당히 저렴한 가액으로 구입하였다거나 원고가 이 사건 토지 의 하자에 대하여 이미 알았거나 중대한 과실로 알지 못한 상태에서 이 사건 토지를 구 입하였다는 점 등의 특별한 사정을 입증하여야 할 것인데, 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 결국 이 사건 특약은 약관규제법 제6조 제1항, 제2항 제1호의 규정에 반하여 무효라고 할 것이다. (라) 이 사건 특약이 면책조항금지에 반하는 조항인지 여부에 대한 판단 약관규제법 제7조 제2, 3호는 상당한 이유 없이 사업자가 부담할 위험을 고객에 게 이전하거나 사업자의 담보책임을 배제 또는 제한하는 조항은 무효라고 규정하고 있 다. 그런데, 위에서 본 바와 같은 약관해석의 원칙에 비추어 볼 때 이 사건 특약을 마련 한 계약당사자인 피고가 ‘상당한 이유’가 있다는 점에 대한 입증책임을 부담한 것인바, 이 사건에서 이를 인정할 증거가 없다. 달리 보아 이 사건에서 이 사건 특약이 상당한 지 여부에 대하여 보더라도, 이미 위에서 본 바와 같이 원고가 이 사건 토지를 저렴하 게 매수하였다는 점에 대하여 이를 인정할 자료가 없는 점, 피고는 이 사건 토지와 같 은 비축토지의 매각에 있어 수차례 폐기물이 발견됨으로 인하여 수차례 초래된 다른 소 송절차에서 기존의 입찰공고문과 토지매매계약 입찰유의서에 기재된 ‘신청자는 사전에 반드시 현장 확인 및 당해 토지에 대한 인허가 조건 등 공법사항을 직접 확인한 후 이 를 수인하는 조건으로 신청하는 것이므로 향후 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다’는 - 8 - 조항이 매각토지에서 발견된 폐기물로 인한 이의에도 적용되는지 여부가 쟁점이 되자 그 후 이 사건 특약이 포함된 계약서의 양식을 새로 만들어 비축토지의 매각에 있어 이 를 사용하여 온 점, 이 사건에서와 같이 건설회사로부터 매수한 비축토지의 매각에 있 어서 건설폐기물의 문제가 수차례 제기되었으므로 피고로서는 건설폐기물의 존재 여부 에 대하여 충분히 대비하였어야 할 것으로 보이는 점, 피고는 이 사건 토지를 매도한 ****에 대하여 담보책임을 물으면 족하므로 이 사건 특약의 효력을 부인 하더라도 피고에게 부당하게 불리한 것은 아니라고 할 것인데 피고가 일시적으로 매수 한 이 사건 토지를 그러한 일시적 매수의 필요가 사라지면 즉시 처분했어야 할 것임에 도 10년의 소멸시효 기간이 경과함으로써 원 매도인인 ****에 대한 담보 책임을 물을 수 없게 된 점 등의 사정에 비추어 보면, 이 사건 특약의 유효성을 인정할 ‘상당한 이유’를 인정하기 곤란하다고 할 것이다. (마) 소결론 따라서, 이 사건 특약이 유효함을 전제로 한 피고의 면책 주장은 이유 없고, 결 국 원고의 주장은 이유 있게 되었다고 할 것이다. 다. 손해배상의 범위 다만, 매도인의 담보책임은 민법의 지도이념인 공평의 원칙에 입각하여 법이 특별 히 인정한 무과실책임으로서 하자 발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작하 여 손해배상의 범위를 정함이 상당한바(대법원 1995. 6. 30. 선고 94다23920 판결 등 참조), 비록 이 사건 특약이 위에서 본 바와 같이 약관규제법에 반하여 무효이기는 하 나 원고로서는 이 사건 토지상에 건물을 신축하기 위하여 피고와 계약을 체결함에 있 어 이 사건 특약에 굳이 폐기물 등에 대한 규정을 둔 이상 그로 인한 손해의 회피를 - 9 - 위하여 이 사건 토지의 성상에 대하여 확인해야 할 신의칙상 의무가 있다고 봄이 상당 하므로, 이러한 사정을 참작하여 피고의 이 사건 하자담보책임을 제한하기로 하되, 피 고가 토지의 매매 및 관리 등을 전문으로 하는 법인으로서 오랜 기간 이 사건 토지를 보유하여 온 점 등과 같은 반대 사정을 함께 고려하여, 피고의 책임범위를 80%로 제한 하기로 한다. 돌이켜 이 사건에서 손해배상의 수액에 대하여 보건대, 갑 제9호증의 기재에 변론 전체의 취지를 더해 보면, 원고가 폐기물처리를 위하여 소요되는 비용은 금 85,019,000 원인 사실을 인정할 수 있으므로, 피고는 원고에게 위 금액 중 피고의 책임비율 80%인 금 68,015,200원 및 이에 대하여 이 사건 소장부본 송달 다음날인 2008. 10. 17.부터 이 판결선고일인 2009. 6. 18.까지는 민법 소정의 연 5%, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진 등에 관한 특례법 소정의 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다고 할 것이다. 3. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나 머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김도근 _________________________