공인중개사가 토지거래허가구역·존치관리구역 사실을 제대로 설명하지 않은 채 매매계약을 중개함

- 1 - 청 주 지 방 법 원 판 결 사건가단손해배상금등2010 1241 원고**** **** 피고장1. **** **** 박2. **** **** 피고들 소송대리인 법무법인 동명 담당변호사 **** ****, 변 론 종 결2010. 6. 16. 판 결 선 고2010. 8. 11. 주 문 피고 장 는 원고에게원 및 이에 대하여부터1.8,000,0002010. 1. 12.2010. 8. 11.**** 까지는 연그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연의 각 비율로 계산한 돈을5%,20% 지급하라. 원고의 피고 박 에 대한 청구 및 피고 장 에 대한 나머지 청구를 모두 기각2.******** 한다. - 2 - 소송비용 중 원고와 피고 박사이에 생긴 부분은 원고가 원고와 피고 장3.,******** 사이에 생긴 부분은 각자 부담한다. 제 항은 가집행할 수 있다4. 1. 청 구 취 지 피고들은 연대하여 원고에게원과 이에 대하여부터 이 사건32,000,0002009. 12. 31. 소장 부본 송달일까지는 연그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연의 각 비율로5%,20% 계산한 돈을 지급하라. 이 유 기초사실1. 가 원고는공인중개사인 피고 장 의 중개로 피고 박 을 대리한.2009. 12. 10.******** 그의 처인 김 과 사이에 피고 박소유의 별지 목록 기재 부동산 이하 이 사건(‘******** 부동산 이라 한다 에 관하여 매매대금을원으로 하여 매매계약 이하 이 사’)160,000,000(‘ 건 매매계약 이라 한다 을 체결하면서 계약금원 중원은 계약 당’),16,000,0003,000,000 일에 나머지원은에 중도금원은에 ,13,000,0002009. 12. 11. ,20,000,0002010. 1. 11. , 잔금원은에 각 지급하기로 하였고 이에 따라 원고는124,000,0002010. 2. 22.,2009. 에원을원을 각 지급하였다12. 10. 3,000,000 , 2009. 12. 11. 13,000,000. 나 이 사건 부동산의 토지이용계획확인서에는 이 사건 부동산은 재정비촉진지구 도.( 시재정비 촉진을 위한 특별법 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있다고 기), 재되어 있다 그러나 이 사건 부동산은 재정비촉진지구 중 존치관리구역으로 지정되어. - 3 - 있어서단계 사업추진계획에서 제외되어 있고 제 종지구단위계획에 적합한 범1, 2, 31 위 안에서 향후 개별적으로 개발할 수 있을 뿐이다 이 사건 부동산이 위치한 존치관리( 구역에 관하여는경에야 비로소 제 종지구단위계획이 수립된 것으로 보인다2010. 3.1). 다 피고 장 가 이 사건 매매계약의 체결 당시 원고에게 교부한 중개대상물 확인.**** 설명서에는 토지거래허가구역임이 명시되어 있으나 위 확인설명서의 도시계획시설 란,‘’ , 지구단위계획구역 그 밖의 도시관리계획 란 그 밖의 이용제한 및 거래규제사항 란은‘,’ , ‘’ 공란으로 남아 있다. 라 원고는피고들에게 피고들이 토지거래허가구역 존치관리구역임을.2009. 12. 31., 설명하지 않았음을 이유로 이 사건 매매계약의 해제를 통지하였고 피고 박 은,**** 원고에게 중도금의 지급을 지체할 경우 이 사건 매매계약은 자동으로 해제2010. 1. 4. 된다는 통지를 하였고 그 통지는 그 무렵 원고에게 도달하였으며 원고는,,2010. 1. 11. 까지 중도금을 지급하지 아니하였다. 마 관련 규정. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이하 공인중개사법 이라 한다(‘’) 제 조 중개대상물의 확인 설명25 (). 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항① 을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성 실 정확하게 설명하고 토지대장 등기부등본등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다,... 당해 중개대상물의 상태 입지 및 권리관계1.. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항2. 그 밖에 대통령령이 정하는 사항3. - 4 - 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제 조 중개대상물의 확인 설명21 ()ᆞ 법 제 조제 항의 규정에 따라 중개업자가 확인 설명하여야 하는 사항은 다음25 1①ᆞ 각 호와 같다. 토지이용계획 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항4., 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 영 제 조 제 항에 따른 중개대상물 확인 설명서는 다음 각 호의 구분에 따른다213.. 중개대상물 확인 설명서 주거용건축물 별지 제 호 서식1.[ ]() :20.I 별지 제 호 서식의 쪽 세부항목203 <> 토지이용계획 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항 토지 의 건폐율 상한3.,( ) “③ 및 용적률 상한 은 시 군의 조례에 따라 기재하고 도시계획시설 지구단위계획구”, “”, “ᆞ 역 그 밖의 도시관리계획 은 중개업자가 확인하여 기재하며 그 밖의 사항은 토지이용,”, 계획확인서의 내용을 확인하고 공부에서 확인할 수 없는 사항은 부동산종합정보망 등, 에서 확인하여 적습니다 임대차의 경우에는 생략할 수 있습니다(). 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제 조 용어의 정의2 () 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 재정비촉진지구 라 함은 도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의1. "" 확충 및 도시기능의 회복을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위 하여 제 조의 규정에 의하여 지정하는 지구를 말한다5. 존치지역 이라 함은 재정비촉진지구 안에서 재정비촉진사업의 필요성이 적어 재5. "" - 5 - 정비촉진계획에 따라 존치하는 지역을 말한다. 인정근거 다툼 없는 사실 갑 제 내지 호증 을 제 호증의 각 기재 변론 전체의 취[],15 ,1, 지 주장 및 판단2. 가 주장. 원고의 주장1) 피고 장 는 이 사건 부동산이 상업지역으로서 개발예정이고 입주권도 발행예정**** 이라면서 개발이 진행되고 있는 이 사건 부동산의 주변 뉴타운개발지역 을 보여주었다(). 그러나 피고들은 이 사건 부동산은 뉴타운개발지역에서 제외된 곳으로서 보전지구인 존치관리구역 인 동시에 토지거래허가구역임에도 이러한 설명을 하지 않았다 이로 인‘’. 하여 원고는 이 사건 매매계약을 해제하였는바 이에 따라 원고가 기지급한 계약금, 원과 이 사건 매매계약의 손해배상의 예정에 따른 계약금 상당의 손해배상16,000,000 액원의 합계원 상당의 손해를 입었다16,000,00032,000,000. 따라서 피고들은 연대하여 원고에게 위원과 이에 대하여 원고가 계약32,000,000 해제를 통지한부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연그 다음날2009. 12. 31.5%, 부터 다 갚는 날까지는 연의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다20%. 피고들의 주장2) 피고 장 가 원고에게 토지이용계획확인서를 보여주면서 재정비촉진지구 토지,**** 거래허가구역임을 설명하였으므로 설명의무를 다하였고 보아야 하고 존치관리구역은, 공인중개사의 설명의무의 대상이 아니며 나아가 이 사건 부동산이 존치관리구역으로, 지정된 것은 이 사건 매매계약일로부터 불과 일 전이므로 피고 장 가 존치관리구6**** - 6 - 역임을 설명하지 않은 것에 어떠한 잘못이 있다고 보는 것은 부당하고 존치관리구역, 은 향후 자율적 공동개발이 가능하여 큰 기대수익이 예상되므로 원고에게 어떠한 경제 적 손해가 있다고 볼 수도 없다. 나 피고 박 에 대한 청구에 관한 판단.**** 피고 박 이 원고에게 위와 같은 사항을 설명하여야 할 의무가 있다고 볼 수 없다**** 더욱이 갑 제 호증의 기재에 의하면 피고 박 은 피고 장 에게 이 사건 부동산(6******** 의 중개를 의뢰하면서 존치관리구역임을 설명한 것으로 보인다 따라서 원고의 피고). 박 에 대한 청구는 이유 없다.**** 다 피고 장 에 대한 청구에 관한 판단.**** 토지거래허가구역에 관하여1) 위 기초사실에 의하면 피고 장 가 원고에게 토지거래허가구역임을 설명하였으,**** 므로 이에 관한 원고의 주장은 이유 없다,. 존치관리구역에 관하여2) 위 관련 규정에 의하면 공인중개사는 토지이용계획 이용제한 등에 관한 사항을, 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있고 한편 부동산 중개업자와 중개의뢰인과, 의 법률관계는 민법상의 위임관계와 같으므로 민법 제 조에 의하여 중개업자는 중개681 의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개 업무를 처리하여야 할 의무가 있는바 대법원선고 다판결 등 참조 중개업자가 그 수(1992. 2. 11.91 36239), 임업무인 중개 업무를 처리하면서 위와 같은 각 규정에 의하여 인정되는 확인 설명의. 무 내지 주의의무를 다하지 않음으로써 거래 당사자에게 재산상의 손해가 발생한 경우 중개업자는 그 손해를 배상할 책임을 진다. - 7 - 위 관련 규정 특히 공인중개사법 시행규칙에 의하면 피고 장 는 재정비촉진지,**** 구임을 설명한 외에도 부동산종합정보망 등을 통하여 존치관리구역임을 확인하여 설명 할 의무가 있다고 할 것인데 위 기초사실 갑 제 호증의 기재 변론 전체의 취지에 의,,6, 하면 피고 장 는 이 사건 부동산이 존치관리구역 내에 위치하고 있음을 알고 있었**** 던 사실 그렇지 않더라도 피고 장 는 ****청의 홈페이지 토지이용규제정보서비스(,**** 사이트 등의 접속 등을 통하여 존치관리구역임을 쉽게 확인할 수 있었다 그럼에도 원), 고에게 이를 설명하지 않은 사실 존치관리구역은 재정비촉진지구 내의 다른 지역과, 달리 개발에 있어서 많은 제한이 따르는 사실 원고는 투자의 목적이 있음을 피고 장, 에게 말한 사실 등을 인정할 수 있는바 이에 의하면 피고 장 는 원고가 이 사,******** 건 매매계약으로 인하여 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이고 존치관리구역, 으로 지정된 시기가 이 사건 매매계약 체결일로부터 불과 일 전이라고 하여도 그 책6 임이 없다고 할 수 없다. 손해배상액에 관하여3) 원고가 위와 같은 설명의무위반을 이유로피고 박 에게 이 사건2009. 12. 31.**** 매매계약의 해제를 통지한 사실은 앞서 본 바와 같으나 피고 박 에게 위와 같은,**** 설명의무가 있다고 볼 수 없으므로 원고의 위 해제는 그 효력이 없다,. 다만 피고 박 이 원고에게 해제통지를 한 사실은 앞서 본 바와 같은바 갑 제 ,,1**** 호증의 기재에 의하면 이 사건 매매계약에서 당사자가 계약을 불이행할 경우 상대방은 매매계약을 해제할 수 있고 그에 따른 손해배상액은 계약금을 기준으로 한다고 약정, 한 사실을 인정할 수 있는바 이는 손해배상액의 예정으로 보아야 하고 이에 의하면,, 원고는 피고 박 에게 손해배상으로 계약금 상당의 금액만을 지급할 의무가 있으며,**** - 8 - 피고 박 이 원고의 중도금 지급 지체를 이유로 원고가 기지급한 계약금을 손해배상**** 액으로 몰취하였으므로 원고의 손해는원으로 보아야 할 것이다 피고 장,16,000,000(◇ 의 주장과 같이 향후 자율적 공동개발이 가능하여 큰 기대수익이 예상된다고 하여도◇ 원고에게 손해가 없다고 볼 수 없다 위 손해가 피고 박 의 계약해제로 인한 특별.**** 한 사정으로 인한 손해라고 하여도 피고 장 는 이를 알고 있었다).**** 과실상계4) 다만 원고 스스로도 이 사건 매매계약 체결 이전에 이 사건 부동산에 관하여 미 , 리 알아 본 후 이 사건 매매계약에 이르게 되었는바 그 스스로도 재정비촉진지구의, 의미 등에 관하여 물어보고 관련 위험성을 주의 깊게 살펴 신중하게 이 사건 매매계약 을 체결하였어야 함에도 이를 소홀히 한 것으로 보이는 점 이후 위의 설명의무 위반, 을 이유로 스스로 중도금 지급을 거부함으로써 손해의 발생 또는 확대에 기여한 점 등 을 참작하기로 하되 그 과실 비율은로 봄이 상당하므로 피고 장 의 책임비율,50%,**** 을로 제한한다50%. 라 소결론. 피고 장 는 원고에게원 및 이에 대하여 원고의 손해발생일인8,000,0002010. 1.**** 중도금 지급기일 다음날로서 피고 박 의 계약해제통지에 따른 계약금 몰취일 부12.()**** 터 피고 장 가 그 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 사건 판**** 결선고일인까지는 민법이 정한 연그 다음날부터 다 갚는 날까지는2010. 8. 11.5%, 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할20% 의무가 있다. 결론3. - 9 - 그렇다면 원고의 피고 박 에 대한 청구는 이유 없어 이를 기각하고 피고 장,,******** 에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없, 어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사김춘수_________________________ - 10 - 별지( ) 목 록 동의 건물의 표시1 ****동철근콘크리트 슬래브 층 다세대주택***-***3○○ 내지 층 각1399.06㎡ 지층29.88㎡ 대지권의 목적인 토지의 표시 ****동대***-*** 193.7○○㎡ 전유부분의 건물의 표시 층 호 철근콘크리트조지층 호2 ***49.53 ,4 4.98㎡㎡ 대지권의 표시 소유권대지권분의193.729.34 소유권대지권분의끝193.72.94. .