입주자대표회의가 아파트 하자보수 손해배상과 보증금 지급을 사업주체와 보증사에 청구함

• 원고는 OO지역에 있는 3개동 328세대 아파트의 입주자대표회의이고, 피고 회사는 이 아파트를 지어 분양한 사업주체이며, 다른 피고 회사는 하자보수보증계약을 체결한 보증사이다.
• 피고 보증사는 보증금액 160,001,930원, 보증기간 1994. 12. 10.부터 2004. 12. 9.까지로 정하여 사업주체와 하자보수보증계약을 체결하고 보증서를 발행했다.
• 아파트에는 1년차부터 10년차까지 지붕층 바닥·계단실 조적벽 균열, 지하주차장 균열, 난간·슬래브·벽체 균열 등 다수의 하자가 존재한다는 감정 결과가 나왔다.
• 원고는 2004. 7. 27. 사업주체에게 536,763,623원, 보증사에게 160,001,930원을 청구하는 소송을 제기했다.
• 소송 계속 중인 2005. 5. 26. 주택법과 집합건물법이 개정되어 이 사건에도 개정 법률이 적용되게 되었다.

입주자대표회의가 아파트의 여러 하자에 대해 사업주체인 피고 회사와 하자보수보증사인 피고 회사를 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상 및 보증금 지급을 청구한 사건에서, 법원은 원고의 청구를 모두 받아들이지 않았다. 1~3년차 하자는 상사소멸시효가 완성되었고, 5·10년차 내력구조부 하자는 붕괴 우려에 이르지 않아 담보책임이 인정되지 않는다고 보았다.

• 입주자대표회의는 공동주택에 하자가 생기면 사업주체에 보수를 요구할 수 있고, 그 청구권에는 보수 대신 돈으로 배상받는 청구권도 포함된다고 보았다.
• 1~3년차 하자에 대한 손해배상청구권은 사업주체의 상행위로 생긴 채무 불이행에 따른 채권이라 5년의 상사소멸시효가 적용되는데, 사용검사일부터 담보책임기간이 지난 날로부터 5년이 지난 뒤에 소를 제기했으므로 시효가 완성되어 소멸했다고 판단했다.
• 보증사의 보증금 지급의무도 주된 채무에 붙어 있는 성질 때문에 함께 소멸했다고 보았다.
• 현행 주택법령은 내력구조부 하자라도 그 결함으로 건물이 무너지거나 무너질 우려가 있다고 판정된 경우에만 5~10년의 담보책임을 인정하므로, 모든 내력구조부 하자에 5~10년 책임이 인정되는 것은 아니라고 해석했다.
• 이 사건 5·10년차 하자는 붕괴 우려에 이르지 않아 담보책임이 인정되지 않는다고 보았다.

이 사건은 입주자대표회의가 하자보수 청구권을 행사할 수 있다는 점은 인정하면서도, 1~3년차 하자는 5년의 상사소멸시효가 적용되어 시효가 완성되면 청구할 수 없고, 내력구조부 하자라도 붕괴 우려가 있을 정도로 중대한 경우에만 5~10년의 담보책임이 인정된다는 점을 분명히 한 판결이다.