입주자대표회의가 아파트 시공사와 하자보수 보증사에 하자보수비용 상당 손해배상을 청구함

• 원고 입주자대표회의는 이 사건 아파트 12개동 1,080세대의 입주자들을 대표하여, 제1공구를 시공한 피고 회사 A와 제2공구를 시공한 피고 회사 B, 그리고 하자보수의무를 보증한 피고 보증회사를 상대로 소송을 제기하였다.
• 피고 회사 A와 B는 이 아파트를 공동으로 건축·분양한 사업주체이고, 피고 보증회사는 보증금액 328,164,648원으로 하자보수의무를 보증하였다.
• 아파트는 설계도면과 다르게 미시공되거나 부실하게 시공되었고, 사용검사 후 내력구조부 등을 포함한 곳곳에 하자가 발생하였으며, 여러 차례 보수를 했음에도 하자가 남아 있었다.
• 원고는 피고 회사 A에게 1,053,546,322원, 피고 회사 B에게 1,006,542,589원, 피고 보증회사에게 보증한도 328,164,648원의 배상을 각 청구하였다.
• 법원은 하자감정 등을 거쳐 실제 발생한 하자보수비용을 산정한 뒤, 자연발생적 노화 가능성과 기존 보수 이력, 전면도장 필요성 등을 고려하여 그 70%를 배상액으로 인정하였다.

원고 입주자대표회의가 이 사건 아파트의 사업주체인 피고 회사들과 하자보수를 보증한 피고 보증회사를 상대로 하자보수에 갈음한 손해배상을 청구한 사건이다. 법원은 내력구조부에 발생한 모든 하자가 하자보수 대상이고, 하자담보책임기간 내 발생 여부는 사업주체가 입증해야 하며, 하자담보책임기간은 청구권 행사의 제척기간이 아니라고 판단했다. 나아가 자연노화 가능성과 기존 보수 이력 등을 참작해 하자보수비용의 70%를 손해배상액으로 인정하여 원고가 일부 승소하였다.

• 내력구조부 하자는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우로만 한정할 수 없고, 내력구조부에 발생한 모든 하자가 하자보수 대상이라고 보았다. 이는 안전에 가장 중요한 부분을 붕괴 직전까지 방치하는 결과를 막고, 상대적으로 경미한 시설물 하자와의 균형을 맞추기 위한 것이다.
• 하자의 존재는 원고가 입증해야 하지만, 하자가 하자담보책임기간 내에 발생하지 않았다는 점은 건설 전문회사인 사업주체가 입증하는 것이 합리적이라고 보았다. 입주자대표회의에 발생 시기까지 입증하도록 요구하기 어렵기 때문이다.
• 하자담보책임기간은 하자보수청구권 행사의 제척기간이 아니라 하자의 발생기간을 의미할 뿐이므로, 그 기간 내 발생한 하자에 대한 보수청구권의 소멸시효는 각 담보책임기간이 지난 날부터 시작된다고 판단했다.
• 사용검사 후 입주 완료 및 감정 시행까지 10년 남짓 지나 자연노화가 있었을 수 있고, 사업주체가 이미 수차례 보수를 했으며, 전면도장은 부분도장보다 비용이 현저히 많이 드는 점 등을 참작하여 배상액을 하자보수비용의 70%로 제한하였다.

이 판결은 아파트 내력구조부에 생긴 하자는 붕괴 우려가 없더라도 모두 보수 대상이 되고, 하자 발생 시기에 대한 입증 부담은 건설 전문가인 사업주체가 진다는 점을 분명히 했다. 또한 하자담보책임기간이 지나도 보수청구권 자체가 바로 사라지는 것은 아니며, 법원이 노화나 기존 보수 이력 등을 감안해 배상액을 조정할 수 있다는 점을 보여준다.