감정평가사가 하천구역에 편입된 국유지를 확인하지 못해 담보토지 감정평가를 잘못함.
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한눈에 요약
광주고등법원 99나5810 민사 사건(2001년 2월 14일 선고, 2심)의 판결 결과는 원고 일부 승소이다. 적용 법조는 민법 제680조, 상법 제6조, 소송촉진등에관한특례법 제3조이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 1996년 7월, 원고 수산업협동조합중앙회는 피고 경일감정평가법인과 감정평가 업무 협약을 맺음.
- 1996년 12월, 원고는 소외인들이 대출 신청한 나주시 소재 임야 1,529㎡에 대해 피고 법인에 담보평가를 의뢰함.
- 피고 법인 소속 감정평가사는 현장조사와 서류조사를 했으나, 이 토지가 하천법에 따라 국유지로 편입된 사실을 확인하지 못하고 1억 8,348만 원으로 평가서를 작성함.
- 원고는 이 평가서를 믿고 1996년 12월 말, 소외인들에게 총 1억 4,500만 원을 대출해주고 근저당권을 설정함.
- 1997년 7월, 원고가 대출금 회수를 위해 임의경매를 신청했으나, 이 토지가 국유지임이 밝혀져 경매가 취소되고 원고는 대출금 회수가 불가능해짐.
- 원고는 피고 법인의 감정평가 과실로 손해가 발생했다며 손해배상을 청구함.
한눈에 보는 결론
원고가 피고 감정평가법인에 의뢰한 담보평가에서 감정평가사가 하천구역에 편입된 국유지를 확인하지 못해 원고가 대출금 회수 불능 손해를 입었다. 쟁점은 감정평가사가 토지의 권리 상태까지 확인할 주의 의무가 있었는지였으며, 법원은 감정평가사가 통상 요구되는 주의 의무를 다하지 않아 손해배상 책임이 있다고 판단했다.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 일반적으로 감정평가사는 등기부상 소유자만 확인하면 되나, 특별한 사정이 있으면 권리의 실제 존재 여부까지 확인할 의무가 있다.
- 이 사건에서는 감정평가 업무 협약과 평가 의뢰 내용, 현장 상황 등을 고려할 때 권리 상태까지 확인할 주의 의무가 있었다.
- 감정평가사는 현장조사, 서류조사, 관계자 탐문 등을 제대로 하지 않아 하천법에 따른 국유지 편입 사실을 알 수 있었음에도 이를 확인하지 못했다.
- 이로 인해 원고는 잘못된 감정평가서를 믿고 대출을 실행했고, 토지가 국유지임이 밝혀져 대출금 회수가 불가능해져 손해가 발생했다.
- 따라서 감정평가사의 과실로 인한 감정평가의 하자가 인정되어 피고 법인은 손해를 배상할 책임이 있다.
- 다만 원고도 토지 등기부등본 등 공부상의 자료만 믿은 점에서 과실 일부가 인정되어 손해배상액의 60%를 감경했다.
핵심 정리
감정평가사가 하천구역에 편입된 국유지를 확인하지 못한 과실로 인해 원고가 대출금을 회수하지 못하는 손해가 발생했다. 법원은 감정평가사가 통상 요구되는 주의 의무를 다하지 않아 손해배상 책임이 있다고 판단했다.
민사 판결 결과
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사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도피고의 과대평가로 리스금융 손해 발생
원고가 피고 조합과 감정평가법인을 상대로 국·공유지 매각 대금이 낮게 평가되었다며 손해배상을 청구함
광주시가 잘못 공시한 토지 가격을 믿고 채무자에게 추가 물품을 공급함.
원고가 피고 조합의 부주의로 감정평가액이 매각 목적에 맞지 않게 산정되어 손해를 입음
원고들이 피고 조합의 체비지 매매계약을 체결하고 대금 전액을 지급했으나, 조합장의 이행보증이 무효가 되어 소유권을 취득하지 못함.
서울특별시가 토지구획정리사업 중 원고 소유 토지를 환지 지정과 청산금 없이 사업에 포함시켜 소유권을 상실하게 함
감정평가법인이 담보용 토지를 실제 가치보다 크게 높여 평가한 감정평가서를 작성해 금융기관에 제출함.
원고들이 1965년부터 토지를 개간해 농사를 지켜왔는데 피고가 하구둑 건설사업을 하면서 개간비·실농보상을 하지 않았다고 주장함
태풍 루사로 인한 집중호우로 북안천 제방이 무너져 원고들의 공장이 침수됨.
남양주시가 자부담금 납입 능력이 없는 대농에게 보조금과 융자금을 지급하고, 거래은행에 사전 통지 없이 자금을 직접 지급함
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부당한 유체동산가압류로 인해 소를 경매에 넘기고 매각대금을 법원에 맡김
부동산가압류 신청 후 등기촉탁 시 등기의무자 표시가 등기부와 달라 각하됨
피고가 사업면적 15만㎡를 넘는 공업용지조성사업을 4개 지구로 인위적으로 나눠 환지방식을 적용하고, 원고의 종전토지에 대해 환지처분을 시행함.
피고가 소외인을 사칭해 5억 원 대출받음
감정평가사가 임야인 토지를 전(밭)으로 잘못 보고 감정가를 정상가의 약 2.5배로 부풀려 평가함
토지구획정리사업으로 과소면적이 되어 환지 대신 청산금을 지급받은 원고가 청산금 산정이 부당하다며 손해배상을 청구
은행 지점장이 허위 지급보증서를 만들어 원고로부터 약 5억 6천7백만 원을 빌림.
예금보험공사가 농협중앙회의 공제사업계정 적립금 1,343억 원을 신용사업계정으로 부당하게 이전한 사실을 문제 삼아 손해배상을 청구함.
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원고가 공무원의 과실로 무효인 농지분배를 받아 토지 소유권을 상실하고 손해배상을 청구함.
피고가 원고 소유 토지를 수용재결 후에도 인도하지 않고 불법 점유하여 정비사업 진행을 지연시킴
원고가 피고시의 부지증명원 오발급으로 인한 손해배상 청구.
부산시가 토지구획정리사업을 하면서 원고 소유의 도로 토지에 대해 환지 지정과 보상금 지급 없이 소유권을 상실시키는 처분을 함
무효인 농지분배 처분에 따른 등기를 믿고 부동산을 매수함
농업협동조합 직원들과 창고관리인이 위탁구매자금을 횡령하고 비료를 불법 출고함
경기도가 피고 소유 토지를 매수한 후 소유권 이전 등기 지체 중 토지가 수용되어 손해배상을 청구함.
매도인이 매수인에게 소유권이전등기 의무를 이행하지 않고 제3자에게 이전등기하여 이행불능
원고가 피고 대한민국과 국유지 대부계약을 체결한 후 친환경 여가녹지 조성사업으로 계약이 해지되자 지출비용과 기대수익 손실에 대해 손해배상을 청구함.
원고들이 피고 설계회사와 설계용역계약을 체결한 후 설계 하자로 인해 재시공 및 보완설계 비용을 지출함.
임야를 담보로 한 대출을 위해 감정평가를 의뢰했는데, 평가액이 실제 가치보다 높게 산정되어 과대 대출이 실행됨
피고 1 주식회사가 잔금 미지급으로 인해 원고가 계약을 해제하자, 보전처분을 신청하여 집행함.
위조된 지급보증서로 3억 원 대출 실행
원고가 태풍 피해 복구용 목재 구매 계약에서 일본 소외 1 회사와 피고의 연대책임을 주장하며 손해배상을 청구함
OO회사 소속 감정평가사가 토지와 건물의 시가를 부풀려 감정하는 바람에 원고가 과다한 담보대출을 실행하게 됨.
근저당권의 담보 범위와 경매 배당금에 대한 다툼으로 원고들이 손해배상을 청구함.
원고가 피고의 부탁으로 20억 원 대출을 받고, 피고가 대출금 변제를 책임지기로 약속했으나 이를 이행하지 않음.
부동산담보신탁 및 대리사무계약을 맺은 회사가 분양수입금 집행 순서를 위반해 공사비를 선지급함으로써 우선수익자의 권리를 침해하여 손해배상 청구가 제기됨.
연약지반에서 신축 공사로 인한 건물 기울어짐
소외2가 국유부동산 소유권이전 서류를 위조해 자기 앞으로 등기하고, 이를 담보로 900만원을 대여함.
피고는 하천 관리 소홀로 원고 소유 토지 497평이 침수되어 손해를 입게 함.
공매로 낙찰받은 토지의 환지 후 실제 면적이 감정 사정면적보다 적다며 손해배상을 청구함
재단법인 지사 직원들이 내부 사무처리요령을 어기고 1순위 근저당권이 있는 건물에 2순위 전세권만 설정하는 임대차계약을 체결함
재단법인이 대출 담보로 제공된 건물을 무단으로 철거하여 근저당권을 침해함에 따라 손해배상을 청구한 사건.
법원의 주소 오류로 채권 압류 및 추심 명령 송달이 지연되었고, 그 사이 피고가 임의로 지급 및 상계 약정을 체결함.
사채알선업자가 담보 건물의 실제 임대차보증금과 연대보증인의 변제 능력을 제대로 확인하지 않고 3,000만 원 대여를 알선함.
피고들이 등기필증 없이 근저당권설정등기 신청에 대해 보증하였다.
원고 조합이 어선에 양도담보를 설정한 뒤 등록관청이 승낙서 없이 소유명의를 변경해 주었고, 선박이 전○○양도 끝에 폐선·멸실되자 원고가 손해배상을 청구함
원고가 매매 목적 감정평가서를 담보 설정에 사용해 손해를 입음
국도 확장공사 중 원고 도정공장 부속건물을 허락 없이 불법 철거하고 배수로 없이 성토해 공장을 침수시킴
재개발사업에서 원고 소유 토지가 현금청산 대상임에도 조합과 구청장이 이를 누락해 소유권을 상실함.
원고가 신용협동조합 감사로 등재되었으나 실제 감사 업무를 수행하지 않음
공무원의 착오로 허위 부지증명을 받고 이를 믿고 토지를 매수함.
부산시농업협동조합 직원들이 대출 규정을 어기고 담보 없이 신용대월을 하여 약 2,053만 원의 손해를 발생시킴.
원고가 피고1에게 담보로 제공한 부동산을 피고1이 시가보다 낮은 가격에 처분함
원고들이 피고 산하 북구청장이 잘못 발급한 부지증명서를 근거로 한 감정평가를 바탕으로 국유림과 임야를 교환계약함.
광주시가 원고 소유 토지를 환지 지정과 보상 없이 사실상의 도로로 공용함
조합장이 농수산부장관 승인 없이 조합 명의로 3,300,000원을 빌림
원고가 소유한 토지가 환지처분으로 소유권을 잃자, 피고가 청산금 지급 없이 도로부지로 편입시킴.
남성이 타인의 인감증명서를 부정 발급받아 이를 토대로 서류를 위조해 금융회사에서 대출금을 받아 가로챔.
원고가 피고의 가집행 판결에 따라 소유 부동산과 동산이 강제경매되어 소유권을 상실함.
원고 회사 소유 재산에 설정된 근저당권 말소 소송에서 피고 은행이 소송에 응함
국세 체납으로 압류된 대지를 공매 대행하면서 감정평가법인의 요청을 승인해 건축 중인 미완성 건물까지 함께 감정평가하게 함
원고 조합 직원이 비료 551포를 임의로 팔아 횡령함.
인접 택지조성공사 중 피고가 토사 유출 방지 조치를 하지 않아 집중호우 시 토사가 원고 밭으로 흘러내려 농작물이 유실·매몰됨
국가유공자가 주택구입대부제도 문의 시 지급보증서 제도 안내를 받지 못해 일반은행에서 대출받아 주택을 구입함
원고가 피고 산하 직원들이 위조한 인감증명서를 믿고 부동산 매매계약을 체결함
원고가 조합 건설도급업자에게 300만원을 대여하면서 조합 상무가 총회의 허락 없이 보증을 섰다.
은행 직원이 권한 없이 지점장 명의의 지급보증서를 작성해 원고가 이를 믿고 제3자에게 200만원을 대여함
원고가 은행 지점장이 발행한 보증서를 유가증권으로 착각하고 금원을 교부함
원고가 피고 발전소에서 나오는 아류산까스로 인해 과수원 수확에 큰 피해를 입음.
원고가 소외 1의 분양권에 대해 가압류를 했으나, 피고 조합이 이를 알고도 소외 1이 분양권을 제3자에게 넘기는 것을 도왔다.
원고 소유 건물이 도시계획 도로 부지에 포함되어 피고 시 공무원이 행정대집행 절차에 따라 철거함
공무원이 도시계획법에 위반되는 토지를 매각해 매수인들이 손해를 입음.
담보물인 토지를 시가보다 낮은 가격에 담보권으로 양도함
피고가 다세대주택을 신축·분양하면서 기초판을 시공하지 않는 등 부실공사를 하여 건물 전체에 균열·누수·침하 등 하자가 발생하게 하였다.
판례 요지
판시사항- 1
[1] 담보평가를 의뢰받은 감정평가업자에게 감정대상인 담보물건에 관한 권리의 존부까지 확인·조사할 의무가 있는 경우 [2] 감정평가업무협약에 따라 금융기관으로부터 담보평가를 의뢰받은 감정평가업자가 담보물건이 하천법에 의하여 국유지로 된 사정을 알지 못하여 감정평가서에 그 권리관계를 전혀 기재하지 않은 것이 감정평가의 하자라고 본 사례
원문 출처: 국가법령정보센터 판결문
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