임야를 담보로 한 대출을 위해 감정평가를 의뢰했는데, 평가액이 실제 가치보다 높게 산정되어 과대 대출이 실행됨

- 1 - 사 건가합 손해배상 기2007 9324( ) 원 고**** 피 고**** 변 론 종 결2008. 6. 12. 판 결 선 고2008. 6. 26. 피고는 원고에게 금원 및 그 중 금원에 대하여는1.174,700,440100,080,5002003. 부터 금원에 대하여는부터 각까지는11. 27. , 74,619,9402004. 1. 15.2008. 6. 26. 연 의 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 의 각 비율에 의한 금원을 지급하 5% ,20% 라. 원고의 나머지 청구를 기각한다2.. 소송비용 중 은 원고가 나머지는 피고가 각 부담한다3.1/3,. 제 항은 가집행할 수 있다4. 1. - 2 - 피고는 원고에게 금원 및 그 중 금원에 대하여는242,851,100140,500,1002003. 11. 부터 금원에 대하여는부터까지는 연 의27. , 102,351,0002004. 1. 15. 2007. 10. 8.5% , 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 의 각 비율에 의한 금원을 지급하라20%. 기초사실1. 다음의 사실들은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제 내지 호증 각 가지번호 포2 4 ( 함 의 각 기재에 의하면 이를 인정할 수 있다). 가 원고는 신용사업 및 회원에 대한 자금의 대출을 목적하는 회사이고 피고는 동., 산 부동산 기타 재산의 감정 평가에 관한 업무를 목적으로 하는 회사이다,. 나 원고는 소외 로부터 그 소유의 별지 제 목록 기재 임야 이하 이 사건.1, 2( ‘**** 각 임야라 한다 를 담보로 대출하여 달라는 의뢰를 받고경 이 사건 제 임 ’ ), 2003. 11.1 야에 관하여경 이 사건 제 임야에 관하여 담보가치를 파악하여 대출금액을, 2004. 1.2 결정할 목적으로 피고에게 위 각 임야에 대한 시가감정을 의뢰하였다. 다 피고는경 이 사건 제 임야에 관하여 가격시점을로. 2003. 11. 18.12003. 11. 18. 하여 그 가액을 금원으로경 이 사건 제 임야에 관하여 가격503,620,000 , 2004. 1. 7.2 시점을로 하여 그 가액을 금원으로 각 평가 이하 이 사건 각 2004. 1. 7.472,280,000( ‘ 감정평가라 한다 하였다 ’ ) . 라 원고는 피고의 위 각 감정평가를 근거로 담보인정비율 에 따라 이 사건 제.70%1 임야의 담보가치를 금원 금원으로 평가하여352,534,000 ( 503,620,000 × 70%), 2003. 이 사건 제 임야에 관하여 채권최고액 금원인 근저당권을 설정11. 18.1420,000,000 - 3 - 하고 같은 달에게 금원을 대출하였으며 이 사건 제 임야의 ,26.300,000,000,2**** 담보가치를 금원 금원으로 평가하여이330,596,000 ( 472,280,000 × 70%), 2004. 1. 8. 사건 제 임야에 관하여 채권최고액 금원인 근저당권을 설정하고 같은 2392,000,000, 달에게 금원을 대출하였다 14.220,000,000. **** 마 이 사건 각 임야에 대하여는경 토지투기지역으로경 토.2004. 8. 25., 2005. 7. 2. 지거래허가구역으로 각 지정되었다. 당사자의 주장2. 가 원고의 주장. 피고는 원고로부터 감정의뢰 받은 평가업무를 함에 있어 구 지가공시 및 토지｢ 등의 평가에 관한 법률부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률 로 전(2005. 1. 14.｣｢｣ 문개정되기 전의 것 이하 구 지가공시법이라 한다 에 의하여 신의성실의 원칙에 따라,) 선량한 주의를 가지고 평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 발생하지 아니하도록 주 의할 의무가 있음에도 고의 또는 과실로 이 사건 각 임야의 담보가치를 부당하게 과, 다평가하여 원고에게 손해를 입혔으므로 이를 배상할 책임이 있다. 나 피고의 주장. 이 사건 각 감정평가에 의한 감정평가가격은 당시 이 사건 각 임야 부근에서 세 계꽃박람회가 개최되어 지가가 폭등하는 사정 및 그 현황 등을 반영하여 평가한 적정 한 것이고 이 사건 경매상의 감정평가가격 및 이 법원의 감정결과는 현황 및 인근지, 가수준 등에 비추어 현저히 저가로 평가된 것이다. 인정사실3. 다음의 사실들은 갑 제 호증 가지번호 포함 갑 제 호증 가지번호 포함 갑 제 호2 (), 3 (), 5 - 4 - 증 갑 제 호증 갑 제 호증 가지번호 포함 감정인 의 감정결과에 변론 전체의, 6 , 7 (),XXX 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다. 가 이 사건 각 감정평가의 평가요인. 이 사건 제 감정평가(1)1 가 이 사건 제 임야와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역 내 표준지의 공시( )1 지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동추2003. 1. 1.2003. 11. 8. 이 및 이 사건 임야의 위치형상환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 요인과‧‧ 인근지가수준 등을 종합적으로 참작하되 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행에 따라, 임지와 입목을 일괄하여 평가하였다. 나 피고는 **** 임야 를 비교표준지( )11-53 9,653㎡ 로 선정하였는데기준으로 고시된 위 비교표준지의 공시지가는 원, 2003. 1. 1.2,400 /㎡ 이었고분기까지의 지가변동률을 로 산정하였다 , 2003. 3/40.53%. 다 이 사건 제 임야와 비교표준지의 지역요인은 동일하다고 보고 개별요인( )1, 을 비교함에 있어 이 사건 제 임야가 가로 및 획지조건이 우세하고 서해바다 조망도1 가 우수하다는 이유 이 사건 제 임야와 유사한 이용가치를 지닌 인근 임야의 가격수,1 준이 평당 금 원 내지 원의 호가가 형성되어 있고 신야리 임야200,000300,000,380-1 는 금원 원 같은 리 임야 는 금5,544 277,200,000 (50,000 / ),380-5 4,877 ㎡㎡㎡195,080,000 원 원 으로 감정되었다는 인근 평가사례를 이유로 증액보정하여 이 사건 제(40,000 / ),1㎡ 임야의 토지단가를임야는 원임야는 원380-2, 380-615,000 / , 380-350,000 / ,㎡㎡ 임야는 원 으로 결정하였다380-4 40,000 /.㎡ 이 사건 제 감정평가(2)2 - 5 - 가 이 사건 제 임야와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역 내 표준지의 공시( )2 지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동추이2003. 1. 1.2004. 1. 7. 및 이 사건 임야의 위치형상환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을 미치는 요인과 인‧‧ 근지가수준 등을 종합적으로 참작하되 임지와 입목이 일체로 거래되는 관행에 따라, 임지와 입목을 일괄하여 평가하였다. 나 피고는 **** 임야 를 비교표준지( )11-53 9,653㎡ 로 선정하였는데기준으로 고시된 위 비교표준지의 공시지가는 원, 2003. 1. 1.2,400 /㎡ 이었고 건설교통부가 고시한 지가변동률에 의한 지가지수를 로 산정하였다 ,1.0104. 다 이 사건 제 임야와 비교표준지의 지역요인은 동일하다고 보고 개별요인( )2, 을 비교함에 있어 이 사건 제 임야가 가로 및 획지조건이 우세하고 서해바다 조망도1 가 우수하다는 이유 이 사건 제 임야와 유사한 이용가치를 지닌 인근 임야의 가격수,1 준이 평당 금원 내지원의 호가가 형성되어 있으며 신야리 산200,000300,000,8-43 임야는 금원 원 으로 평가된 사례가 있는데 이 사건 제 12,137 230,630,000 (19,000 / ) ㎡㎡ 임야는 이보다 바다 조망이 크게 우세하며 안면도 일대의 지가 상승폭이 크다는 이2 유로 증액보정하여 이 사건 제 임야의 토지단가를 임야는 원,2380-1 50,000 / , 380-5㎡ 임야는 원 으로 결정하였다 40,000 /.㎡ 다 이 사건 임야에 대한 경매. 원고는 가 대출금채무를 연체하자대출원리금의 회수를(1), 2007. 1. 19.**** 위하여 근저당권에 기하여 이 사건 각 임야에 대하여 대전지방법원 서산지원 타2007 경 호로 임의경매 이하 이 사건 경매라 한다 를 신청하여경매절차가779( ‘’ ), 2007. 1. 22. 개시되었는데 이 사건 각 임야는금원에 매각되었으며 원고,2007. 9. 3. 306,599,090, - 6 - 는실시된 배당절차에서 이 사건 제 임야에 대한 근저당권의 대출원리금 2007. 11. 7.1 원 중원을 이 사건 제 임야에 대한 근저당권의 대출원리금356,749,320 174,899,375 ,2 원 중원을 각 배당받았다261,507,670 126,725,075. 감정평가법인은 위 경매법원으로부터 감정평가를 의뢰받아 아래와 같은(2) △△ 평가요인들을 참작하여 가격시점인당시의 이 사건 각 임야의 평가가액을2007. 2. 14. 금원으로 감정평가하였다 436,433,000. 가 이 사건 각 임야와 유사한 이용가치를 지닌 인근지역내 표준지의 공시지( ) 가를 기준으로 가격시점까지의 지가변동률 생산자물가상승률 토지거래 시세 공법상,,, 의 제한정도 등 지역요인 및 개별요인을 종합 참작하여 평가하였다. 나 **** 임야 를 비교표준지로 선정( )11-53 9,653㎡ 하였는데기준으로 고시된 위 비교표준지의 공시지가는 원 이었고 , 2006. 1. 1.5,500 / , ㎡ 건설교통부가 고시한 지가변동률에 의한 지가지수를 로 산정하였다1.06017. 다 이 사건 각 임야와 비교표준지의 지역요인은 동일하다고 보고 개별요인( ), 을 비교함에 있어 비교표준지에 대비하여 이 사건 각 임야 중 임야는 가로380-1① 및 접근 행정적 조건 이용상황 등이 유사하고임야는 가로조건은 우세하 ,,, 380-2② 며 접근 및 행정적 조건은 유사하고 획지 및 이용상황은 열세이며임야는,,, 380-3③ 가로조건은 우세하며 접근 및 행정적 조건 이용상황은 유사하며 획지조건은 열세하,,, 고내지 임야는 가로 및 접근 행정적 조건 이용상황은 유사하며 획지조, 380-4 6,, ④ 건은 열세에 있으며 기타 요인으로 비교표준지 공시지가에 대한 주변시세와 매매사례, 는 없으나 공시지가에 비하여 호가수준이 월등히 높으나 토지거래허가구역인 사정 등, 을 고려하여 이를 증액평가하여 토지단가를임야는 원380-1, 380-419,000 / , 380-2㎡ - 7 - 임야는 원임야는 원임야는 원 으로 평가 15,000 / , 380-3 20,000 / , 380-5, 6 16,000 /㎡㎡㎡ 하였다 . 라 이 법원의 감정결과. 이 법원은 아래와 같은 평가요인들을 참작하여 이 사건 각 감정평가의 가격시점 무렵의 이 사건 제 임야의 가격은 금원 이 사건 제 임야의 가격은 금1227,857,000 ,2 원으로 감정평가되었다168,070,000. 이 사건 각 임야와 용도지역 이용상황 지목 주변환경 등이 동일 또는 유사(1),, , 한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시지가를 기준으로 지가변동률 공법상 제한정도, 및 기타사항 인근지가수준 등을 종합참작하고 평가대상토지와 표준지의 지역요인 및, 개별요인을 비교분석하여 적정가격을 평가하였다. 이 사건 제 임야와 지리적으로 근접하고 주위환경 용도지역 이용상황(2)1, ①‧‧ 등이 동일 또는 유사한 충남 태안군 안면읍 상대리 산 임야를 비교표준지로 선11-53 정한 후기준으로 고시된 공시지가 원 원을 기초로 하여 건설교통 , 2003. 1. 1.2,400 /,㎡ 부가 고시한 지가변동률에 의한 지가지수를 로 산정하였고 지역요인 개별요인1.0067,, 및 기타 요인을 고려하여 이 사건 제 임야의 토지단가를임야는 원1380-2, 612,000 / 임야는 원임야는 원 로 각 평가하였고 이 사, 380-319,000 / , 380-418,000 /,㎡㎡㎡② 건 제 임야와 지리적으로 근접하고 주위환경 용도지역 이용상황 등이 동일 또는 2,‧‧ 유사한 충남 태안군 안면읍 상대리 산 임야를 비교표준지로 선정한 후11-53, 2004. 기준으로 고시된 공시지가 원 원을 기초로 하여 건설교통부가 고시한 지1. 1.3,200 /,㎡ 가변동률에 의한 지가지수를 로 산정하였고 지역요인 개별요인 및 기타 요인을1.0008,, 고려하여 이 사건 제 임야의 토지단가를 임야는 원임야는2380-118,000 / , 380-5㎡ - 8 - 원 로 각 평가하였다14,000 /.㎡ 이 사건 각 임야에 관한 지역요인 개별요인 기타 요인에 관하여는 다음과(4),, 같이 평가하였다. 판 단4. 가 손해배상책임의 성립. 관계법령(1) 가 구 지가공시법 제 조 제 항은 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 토( )9 1' 지를 개별적으로 감정평가하는 경우에는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인 정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 하여야 한다 같은 조 제 항은 제 항의 경우에',2'1 감정평가업자는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 또는둘 이상의 표준지와 평가대상토지와의 위치 지형 환경 등 토지의 객관적 가치에 영향을, , 미치는 제 요인을 비교하여 평가대상토지의 가격과 표준지의 공시지가가균형을 유지 하도록 감정평가하여야 한다고규정하고 있다'. 나 구 지가공시법 제 조에 의거하여 감정평가업자가 감정평가를 함에 있어( )22 서 준수하여야 할 원칙과 기준을 정한 감정평가에 관한규칙건설교통 (2003. 8. 14.｢｣ 부령제 호로 개정되기 전의 것 제 조 제 항은 토지의 평가에 있어서는 당해 토370) 17 1 ,' 지번지역요인 개별요인 접근조건 자연조건 행정( ,, 적 조건 장래동향을 고려 ,) 기타 요인 인근지역 내 유사지역의 평( 가 전례 등을 참작) 380-2 1.000.945.20 380-3 1.001.545.20 380-4 1.001.405.20 380-6 1.000.985.20 380-1 1.001.404.0 380-5 1.001.084.0 - 9 - 지와 용도 지목 주변환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역에 소재하는 표준지의 공시, , 지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률 도매물가상승률 및 기, 타 사항을 종합적으로 참작하여 평가하여야 한다 이 경우 평가대상 토지와 표준지의. 지역요인 및 개별요인에 대한 분석 등필요한 조정을 하여야 한다고규정하고 있다'. 다 구 지가공시법 제 조 제 항은 감정평가업자가 타인의 의뢰에 의하여 감( )26 1' 정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 감정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있게 감정평가하거나 감정평가서류에 허위의 기재를 함으로써감정평가 의뢰인이나 선 의의 제 자에게 손해를 발생하게 한때에는 감정평가업자는 그 손해를 배상할 책임이3 있다고규정하고 있다'. 피고의 부당감정(2) 이 사건에 관하여살피건대 비교표준지와 이 사건 각 임야의 개별요인을 , ① 비교함에 있어 단지 가로 및 획지조건이 우세하고 바다 조망도가 우수하다고 하였을 뿐어떤항목에서 어느정도 우세한지조차특정하지 아니한 점 기타 요인을 산정, ② 함에 있어서도 평가선례에 대한 시점수정 등의 기타 요인 보정률에 대하여는 전혀 명 시하지 아니하고 이 사건 제 감정평가의 경우 인근지 평가사례로예시한 임야는 이,1 사건 제 임야로 그 평가금액도 피고가 평가한 금액과 동일한 점 기타 요인으로 2, ③ 인근토지의 가격수준을 참작하여 증액보정을 한다고 하면서 증액보정률을 기재하지 아 니한 점 비교표준지의 공시지가로년도 공시가격을 적용하면서 이 사건 각 임,2003④ 야 중 가장낮게 평가한 임야의 가격을 원 으로 결정하였는데 이는 비380-215,000 /㎡ 교표준지 공시지가인 원 보다 배나 높은 수치인 점 이 사건 각 감정평2,400 / 6.25, ㎡⑤ 가금액은 아래에서 보는 바와 같이 이 사건 임야에 대한 적정가격의 배 내지 배로23 - 10 - 그 평가액의 차이만으로도 피고가 감정목적물에 대한 현황판단을잘못하였거나 업무상 주의의무를 다하지못한 과실이 있다고 추정되는 점 등을 종합하여 보면 피고는 이, 사건 감정평가를 함에 있어서 감정평가의 일반적 준칙에 따라 신의성실의 원칙에 따라 공정하게 감정평가를 하여야 할 주의의무를 위반한 과실이 있고 피고는 원고에게 감, 정평가 당시의 적정가격과 현저한 차이가 있는 감정평가로 인한 손해를 배상할 책임이 있다 . 이 사건 각 임야의 적정가격(3) 이 법원의 감정결과는 위와 같은 사정들을 참작하여 이 사건 임야에 대하여 구 지가공시법이규정한 방법에 따라 적정한 평가를 하였다고 판단되므로 이 법원의, 감정결과에 따라 이 사건 제 임야의 적정가격은 금원이고 이 사건 제 임1227,857,000 ,2 야의 적정가격은 금원이다168,070,000 . 다 손해배상액의범위 및 책임의 제한. 나아가 손해배상의범위에 관하여 보건대 담보목적물에 대하여 감정평가업자(1), 가 부당한 감정을 함으로써감정 의뢰인이 그 감정을믿고 정당한 감정가격을 초과한 대출을 한 경우에는 부당한 감정가격에 근거하여 산출된 담보가치와 정당한 감정가격 에 근거하여 산출된 담보가치의 차액을 한도로 하여 대출금 중 정당한 감정가격에 근 거하여 산출된 담보가치를 초과한 부분이 손해액이 된다고 할 것인바 이 사건의 경우, 앞서본바와 같이 이 사건 제 감정평가에 근거하여 산출된 담보가치는 이 사건1① 제 임야의 가액 금원에 담보인정비율 를곱한 금원 금1503,620,00070%352,534,000 ( 원 이고 이 사건 제 임야에 대한 적정가격 금원에 근503,620,000 × 70%) ,1227,857,000 거하여 산출되는 적정 담보가치는 금원 금원이어서159,499,900 ( 227,857,000 × 70%) - 11 - 그 차액은 금원 금원 금원 인 반면 원고가 이193,034,100 ( 352,534,000 - 159,499,900 ) , 사건 임야를 담보로 대출한 금원 중 적정 담보가치 금원을300,000,000159,499,900 초과하는 금액은 금원 금원 금원 이므로 이140,500,100 ( 300,000,000 - 159,499,900 ) , 사건 제 감정평가로 인한 원고의 손해액은 금원이고 이 사건 제 감 1140,500,100 ,2② 정평가에 근거하여 산출된 담보가치는 이 사건 제 임야의 가액 금원에2472,280,000 담보인정비율 를곱한 금원 금원이고 이 사건70%330,596,000 ( 472,280,000 × 70%) , 제 임야에 대한 적정가격 금원에 근거하여 산출되는 적정 담보가치는 금2168,070,000 원 금원이어서 그 차액은 금원 금117,649,000 ( 168,070,000 × 70%)212,947,000 ( 원 금원 인 반면 원고가 이 사건 임야를 담보로 대출한 금330,596,000 - 117,649,000 ) , 원 중 적정 담보가치 금원을 초과하는 금액은 금220,000,000117,649,000102,351,000 원원원 이므로 결국 원고의 손해액은 금원이(220,000,000 - 117,649,000 ) ,102,351,000 다. 한편원고는 배당절차에서 위 적정 담보가치를 초과하여 이 사건 제 임야에,1 관하여 금원 배당금원 적정 담보가치 금원 이15,399,475 ( 174,899,375 -159,499,900 ), 사건 제 임야에 관하여 금원 배당금원 적정 담보가치 금 29,076,075 ( 126,725,075 - 원 을 추가 회수하였으므로 결국 원고의 최종 손해액은 이 사건 제 감정117,649,000 ),1 평가로 인한 손해액인 금원에서 추가회수분을 공제한잔액인 금140,500,100 원 금원 금원 및 이 사건 제 감정평가로 인한125,100,625 ( 140,500,100 - 15,399,475 )2 손해액인 금원에서 추가회수분을 공제한잔액인 금원102,351,00093,274,925 (금 원 금원 을 합한102,351,000 - 9,076,075 )금원 금원 금218,375,550 ( 125,100,625+ 원 이 된다93,274,925 ) . - 12 - 그러나 원고는 담보대출을 전문으로 하는 금융기관으로서 이 사건 감정평가(2) 금액이 적정 감정가격과 무려 내지 배 이상 차이가 나고 그 감정평가액을 산출하게2 3 된 근거 또한 매우 부실하게 기재되어 있었으므로 피고로 하여금 이 사건 감정평가의, 근거를 구체적으로밝히도록 요구하거나스스로 이 사건 감정평가의 결과의 타당성을 조사하고 다른감정평가사에 대한 재감정을 의뢰하여 이 사건 감정평가의 적정성을 적 극적으로검토하였어야 함에도 이를 게을리 한 채만연히 이 사건 감정결과만을믿고 대출을 실행한잘못이 있다고 할 것이고 이와 같은 원고의잘못은 피고의 책임을 면, 하게 할 정도에는 이르지 아니하나 손해의 발생 및확대의 원인이 되었다고 할 것이므 로 피고의 손해배상책임의범위를 정함에 있어 이를 참작하기로 하되 그 비율은 위에,, 서 인정한 사실관계에 비추어 정도로봄이 상당하므로 피고의 책임을 나머지20%, 로 제한하기로 하여 결국 이 사건 제 대출로 인한 손해는 금원 금80%,1100,080,500 ( 원제 대출로 인한 손해는 금원 금원125,100,625 × 80%), 274,619,940 ( 93,274,925 × 이 된다80%) . 라 소결론. 따라서 , 피고는 원고에게 위 손해배상금원금원 금174,700,440 ( 100,080,500+ 원 및 그 중 금원에 대하여는 이 사건 제 대출로 인한 손해발74,619,940 )100,080,5001 생일 이후로 원고가 구하는부터 금원에 대하여는 이 사건2003. 11. 27. , 74,619,940 제 대출로 인한 손해발생일 이후로 원고가 구하는부터 피고가 그 이행의22004. 1. 15. 무의존부나범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인2008. 6. 까지는민법이 정한 연 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진등에 관한26.5%, 특례법이 정한 연 의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다20%. - 13 - 결 론3. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고 나, 머지 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 임동규 _________________________ 판사 박영욱 _________________________ 판사김나영_________________________ - 14 - 충남 태안군 안면읍 신야리 임야1.380-2 1,388㎡ 같은 리 임야2.380-3 4,483㎡ 같은 리 임야3.380-4 5,984㎡ 같은 리 임야4.380-6 1,526 .㎡ - 15 - 충남 태안군 안면읍 신야리 임야1.380-1 5,544㎡ 같은 리 임야끝2.380-5 4,877 . .㎡