국세 체납으로 압류된 대지를 공매 대행하면서 감정평가법인의 요청을 승인해 건축 중인 미완성 건물까지 함께 감정평가하게 함

- 1 - 광주지방법원 판결 사 건2012가단508048 배분이의 원 고대한주택보증 주식회사 대전 서구 탄방동 한국교직원공제회대전회관1층 중부관리센터 대표이사 김선규 소송대리인 법무법인 유앤아이 담당변호사 조용승 피 고한국자산관리공사 서울 강남구 역삼동 814 대표자 사장 장영철 소송대리인 변호사 신광식 변 론 종 결2013. 8. 12. 판 결 선 고2013. 9. 6. 주문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 - 2 - 피고는 원고에게 19,400,558원 및 이에 대하여 2013. 4. 25.자 청구취지변경신청서 부 본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. 소외 대주건설 주식회사(이하 ‘대주건설’이라 한다)가 276억 원 이상의 국세를 지정된 기한까지 납부하지 아니하여, 처분청인 광주세무서장은 2012. 4. 2. 대주건설 소유의 목포시 옥암동 1246 대 48,359.6㎡(이하 ‘이 사건 대지’라 한다)를 압류하고, 같 은 달 3. 국세징수법에 따라 피고에게 공매 대행을 의뢰하였다. 나. 피고는 2012. 4. 3. 주식회사 미래새한감정평가법인(이하 ‘소외 감정평가법인’이 라 한다)에게 이 사건 대지의 감정평가를 의뢰하였다. 다. 소외 감정평가법인은 이 사건 대지에 대한 사실조사를 통해 그 지상에 대주건설 이 건축 중이던 공동주택(이하 ‘이 사건 건축 중인 건물’이라 한다)이 소재하고 있는 사실을 알게 되어, 2012. 4. 4. 피고에게 이 사건 건축 중인 건물에 대한 평가와 관련 하여 전문기관 용역의뢰 승인을 요청하였고, 이에 피고는 같은 달 5. 이를 승인하였다. 라. 소외 감정평가법인은 2012. 4. 13. 이 사건 대지를 28,725,602,400원으로, 이 사 건 건축 중인 건물을 21,813,000,000원으로 각 평가하고, 감정평가수수료로 총 50,800,200원을 청구하였는데, 이 사건 대지만을 평가하였을 경우의 평가수수료는 21,463,200원이다. 마. 원고는 대주건설 주식회사에 대하여 총 490,954,714,060원의 채권을 가지고 있 는 채권자로서 2012. 4. 12. 피고에게 이 사건 건축 중인 건물은 보존등기가 불가한 토 - 3 - 지의 부합물이므로 이 사건 대지와 일괄공매해 달라고 요청하였으나, 피고는 위 건물 이 미완성 건물로 소유권보존등기 및 압류가 불가능하며 토지의 부합물이라고 보기도 어렵다는 이유로 원고의 일괄공매 요청을 거부하고 이 사건 대지만을 공매하였다. 바. 이 사건 대지는 근화건설 주식회사(이하 ‘근화건설’이라 한다)에 37,711,000,000 원에 매각되어, 피고는 2012. 7. 30. 이를 감정평가수수료 50,800,200원이 포함된 체납 처분비에 우선적으로 배분한 후, 나머지 금액을 각 채권자별 우선순위에 따라 배분한 결과, 원고에게는 1,893,880,380원만이 배분되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 3 내지 5, 8호증(가지번호 포 함)의 각 기재, 증인 주정운의 증언, 이 법원의 주식회사 미래새한감정평가법인에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 피고의 압류재산매각업무규정 제15조 제3호에 의하면 공매대행업무 착수 전에 매각이 가능한 재산인지 여부를 확인하여 업무에 착오가 발생하지 아니하도록 필요한 조치를 취하도록 정하고 있으므로, 공매를 담당하는 피고로서는 이 사건 건축 중인 건 물이 공매가능한지 여부를 감정평가 실시 전에 검토하여 만약 공매가 불가능하다면 이 에 대한 감정평가를 하여서는 아니됨에도, 이를 게을리 하여 이 사건 건축 중인 건물 에 대한 전문기관 용역의뢰를 승인함으로써 감정평가비용을 과다하게 지출하였다. 따 라서 피고는 불법행위자로서 원고에게, 이 사건 건축 중인 건물에 대한 감정평가비용 이 지출되지 않았다면 원고가 더 배분받을 수 있는 금액인 19,400,558원 1) 을 손해배상 1) 이 사건 건축 중인 건물을 평가하면서 추가로 지출된 감정평가수수료 29,337,000원(= 50,800,200원 - 21,463,200원)에 원고와 동순위 채권자들의 총 채권액 중 원고의 채권액이 차지하는 비율(66.13%)을 곱한 금액이다. - 4 - 금으로 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장 피고는 공매대행기관으로서 이 사건 건축 중인 건물의 공정율, 가격 등을 확인 하여 이 사건 대지 매수인의 매수희망 가격을 결정하기 위한 정보를 제공하고, 원고 등으로부터 일괄공매 요청을 받았으므로 일괄공매가 가능한지 여부도 판단하기 위하여 이 사건 건축 중인 건물을 감정평가하였다. 이후 감정평가결과를 토대로 하여 법률적 자문을 거친 결과 일괄공매가 불가능하다는 것을 파악하였다. 따라서 피고가 이 사건 대지와 함께 이 사건 건축 중인 건물을 감정평가한 것에 과실이 있다고 할 수 없다. 3. 판 단 이 사건의 쟁점은, 피고가 소외 감정평가법인으로부터 이 사건 건축 중인 건물에 대 한 평가와 관련하여 전문기관 용역의뢰 승인을 요청받고 이를 승인한 것을 두고 과연 피고가 공매대행기관으로서 업무를 수행함에 있어 과실이 있다고 평가할 수 있는지 여 부이다. 피고가 이 사건 건축 중인 건물의 평가에 대한 소외 감정평가법인의 전문기관 용역 의뢰를 승인함으로써 결과적으로 이 사건 대지만을 평가하였을 경우보다 감정평가수수 료가 더 지출되었고, 원고의 일괄공매 요청이 받아들여지지 아니하여 이 사건 건축 중 인 건물은 공매대상에서 제외되고 이 사건 대지만이 공매된 사실은 앞서 본 바와 같 다. 그러나 한편, 이 사건 건축 중인 건물과 같이 아파트 13개 동에 달하는 대규모의 건축물이 존재하는 경우 이 사건 대지의 매수를 고려하는 이해관계인들에게 위 건물의 공정률, 평가가격 등은 공매절차에서 매수여부, 매수희망가격 등에 관한 의사를 결정함 - 5 - 에 있어 중요한 정보로 작용한다 할 것이고, 이러한 유형의 사안에 관하여 어느 정도 의 전문성을 가지고 있을 것으로 보이는 원고도 이 사건 건축 중인 건물에 대해 일괄 공매요청을 하는 상황이었는바, 이 사건 대지에 대한 감정평가를 하는 기회에 이 사건 건축 중인 건물에 대한 감정평가까지 하여 최대한 많은 자료를 수집한 후 일괄공매 가 능 여부에 대해 법률자문과정을 거치는 등 다소 비용을 지출하더라도 신중한 판단을 하는 것이 부당하다고 할 수는 없을 것이며, 여기에 앞서 본 증거들 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, 법원의 경매절차에서도 토지 위에 경매대상이 아닌 ‘제시외 건물’이 있는 경우 토지와 함께 감정평가를 거치는 경우 가 상당히 있는 점, 이 사건 건축 중인 건물은 체납자 대주건설이 건축하다가 공사를 중단한 것으로, 결국 공매절차에서 이 사건 대지를 매수한 근화건설이 이 사건 건축 중인 건물도 인수하여 공사를 진행한 점 등을 보태어 보면, 비록 공매대상에 포함되지 않은 이 사건 건축 중인 건물에 대하여 피고가 감정평가비용을 지출하였더라도, 이에 대한 감정평가가 전혀 필요치 않은 것이라고 단정할 수 없는 이상 피고가 공매대행기 관의 사무를 처리함에 있어 그 주의의무를 다하지 못하였다고 볼 수는 없고, 달리 이 를 인정할 증거가 없다. 4. 결 론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결 한다. 판사안금선