감정평가사가 임야인 토지를 전(밭)으로 잘못 보고 감정가를 정상가의 약 2.5배로 부풀려 평가함

• 농협중앙회는 2002년 2월과 8월 두 차례에 걸쳐 이 사건 토지들을 담보로 대출을 해주었고, 1순위와 2순위 근저당권을 각각 설정했다.
• 피고 회사에 소속된 감정평가사가 2002년 7월경 농협중앙회의 의뢰로 이 사건 토지들을 감정평가했는데, 제1·2토지는 공부상 지목도 '임야'이고 실제 이용상황도 임야였는데도 전체 토지의 비교표준지를 지목이 '전(밭)'인 다른 토지로 잘못 골랐다.
• 그 결과 감정가는 합계 3,535,620,000원으로 나왔는데, 이는 적정가로 볼 수 있는 약 1,404,713,000원의 2.5배에 달하는 과대평가였다.
• 농협중앙회는 이 감정 결과를 믿고 2차 대출을 실행했고, 원고는 2004년 11월 29일 이 감정평가를 바탕으로 원금 10억 원 상당의 대출채권을 612,458,511원에 매수했다.
• 이후 담보 부동산에 대한 경매가 진행되었는데, 법원의 감정과 재감정에서도 제1·2토지는 임야로 제대로 평가되어 전체 낙찰가가 1,026,108,708원에 그쳤다.
• 1순위 근저당권자에게 1,013,148,088원이 배당되고 원고는 후순위로서 배당을 한 푼도 받지 못해 매수대금 상당의 손해를 입었다.

감정평가사가 임야인 토지의 비교표준지를 전(밭)으로 잘못 선정해 감정가를 실제 가치의 약 2.5배로 과대평가했고, 원고는 이 감정 결과를 믿고 농협중앙회로부터 대출채권을 매수했다가 경매에서 배당을 전혀 받지 못해 손해를 입었다. 법원은 감정평가사의 과실과 원고의 손해 사이에 상당한 인과관계가 있다고 보아 피고 회사(감정평가법인의 합병 후 법인)에게 손해배상 책임을 일부 인정했다. 다만 원고가 매수한 채권가격과 실제 회수 가능액의 차이 등을 따져 청구액 612,458,511원 중 183,737,553원만 받아들여 일부 승소 판결을 했다.

• 감정평가사는 담보가치를 판단하는 전문가로서 토지의 지목과 실제 이용상황을 제대로 확인해 비교표준지를 선정해야 하는 주의의무가 있는데, 임야를 전(밭)으로 잘못 보고 평가한 것은 명백한 과실이다.
• 이처럼 부풀려진 감정가를 믿고 농협중앙회가 대출을 실행했고, 원고가 그 대출채권을 매수하게 된 것이므로, 감정평가사의 과실과 원고의 손해 사이에는 상당한 인과관계가 인정된다.
• 피고 회사는 해당 감정평가법인을 흡수 합병한 회사이므로 그 손해배상 책임을 승계한다.
• 다만 손해액은 원고가 실제로 지급한 채권 매수대금과 경매 등으로 회수할 수 있었던 금액의 차이를 기준으로 산정해야 하며, 원고가 청구한 전액을 그대로 인정할 수는 없다.
• 그리하여 법원은 원고 청구액 중 183,737,553원과 이에 대한 지연손해금만 지급을 명하고 나머지 청구는 받아들이지 않았다.

감정평가사가 토지의 지목이나 현실 이용상황을 제대로 확인하지 않고 감정가를 부풀리면, 그 감정서를 믿고 거래한 사람이 입은 손해에 대해 소속 감정평가법인(합병 후 법인 포함)이 배상 책임을 질 수 있다는 점을 보여준 사건이다. 다만 배상 범위는 실제 거래가격과 회수 가능 금액의 차이를 기준으로 제한적으로 산정된다는 점도 함께 기억할 필요가 있다.