원고가 피고에게 전세보증금 반환과 일부 시설 매수대금 지급을 조건으로 점포 명도를 요구함.
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한눈에 요약
부산고등법원 88나4751 민사 사건(1989년 5월 19일 선고, 2심)의 판결 결과는 원고 일부 승소이다. 적용 법조는 민법 제646조이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 1985년 5월 3일, 원고와 피고는 전세보증금 2,200만 원에 1년 기간의 채권적 전세계약을 체결했고, 피고는 점포를 임차해 식당 영업을 시작함.
- 1986년 8월 11일, 전세권설정계약을 체결하며 전세금 2,800만 원으로 갱신하고, 피고 명의로 전세권 등기를 마침.
- 1987년 7월 13일, 원고는 전세기간 만료를 앞두고 갱신을 거절하는 해약통고서를 피고에게 보냄.
- 피고는 자신이 시설공사에 약 4,000만 원을 들였고, 유익비 상환 및 부속물매수청구권을 주장하며 점포 명도를 거부함.
- 원고는 피고에게 전세보증금 반환과 시설비용 상환을 조건으로 점포 명도를 청구함.
- 법원은 부속물매수청구권의 대상이 되는 시설과 그렇지 않은 시설을 구분하며, 일부 시설에 대해서만 매수대금 지급 의무를 인정함.
한눈에 보는 결론
원고는 피고에게 전세보증금 반환과 일부 시설 매수대금 지급을 조건으로 점포 명도를 요구했고, 피고는 유익비 상환과 부속물매수청구권을 내세워 명도를 거부했다. 쟁점은 부속물매수청구권의 대상이 되는 시설의 범위와 유익비 상환청구권 포기 약정의 효력이었으며, 법원은 일부 시설에 대한 매수대금 지급을 인정하면서도 유익비 상환청구권 포기 약정은 유효하다고 판단해 원고 일부 승소 판결을 내림.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 부속물매수청구권 대상은 임대인의 동의를 얻어 건물에 부속된 임차인 소유의 물건 중 건물의 구성부분은 아니지만 독립성을 가지며 건물의 객관적 가치를 높이는 시설로 한정함.
- 피고가 설치한 접객용 방, 일반 방, 주방 시설 등은 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립적 시설로 인정되어 매수청구권 대상에 포함됨.
- 반면 숯불 피우는 시설, 기름탱크, 가스저장실, 보일러실, 인조조경목 휴식처 등은 건물에 부속된 물건으로 볼 수 없어 매수청구권 대상이 아님.
- 피고가 전세계약 당시 유익비 상환청구권을 포기하기로 약정한 점을 인정, 이 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 무효가 아니라고 판단함.
- 전세보증금 반환과 매수대금 지급은 동시에 이루어져야 하므로, 피고는 이 금액들을 지급받기 전까지 점포 명도를 거부할 수 있음.
- 피고의 명도 거부는 정당하며, 원고의 임료상당 손해배상 청구는 전세보증금 반환과 명도의무가 동시에 이행되어야 하므로 이유 없다고 봄.
핵심 정리
원고와 피고는 전세계약과 전세권설정계약을 체결했으나, 전세기간 만료 후 원고가 갱신을 거절하자 분쟁이 발생했다. 법원은 피고가 설치한 일부 시설에 대해 부속물매수청구권을 인정하면서도 유익비 상환청구권 포기 약정은 유효하다고 판단해 원고 일부 승소 판결을 내렸다.
민사 판결 결과
비슷한 다른 판례
사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도원고가 경매로 주택을 낙찰받아 소유권을 취득한 후 피고들에게 주택 명도와 보증금 반환을 요구함
임차인이 임대료를 미지급하고 건물 명도를 지연함
강제경매로 취득한 아파트를 이전 임대차 계약을 근거로 점유함.
상가 내부가 철거되어 구분소유권이 사라진 건물에서, 공유 지분을 가진 회사가 점유 중인 식당과 매점을 비워달라고 요구함.
원고 소유 건물을 피고들이 무단 점유하자 원고가 명도를 요구함.
원고들이 대지 소유자의 허락을 받아 OO지역에 독립된 건물을 신축하고 소유권 보존 등기를 마침
원고가 피고들을 상대로 건물 명도를 청구하고, 피고들은 유익비 상환을 주장함.
계약 기간이 끝난 부동산을 비우지 않고 계속 점유하며 내부 시설 철거 의무를 이행하지 않음.
원고가 경매로 대지 소유권을 취득했으나 건물 소유권은 취득하지 못하고, 피고들이 건물을 점유·임차하여 사용함.
원고들이 신축한 건물을 피고들이 임차했으나 임료를 내지 않아 명도를 요구함.
토지임대차계약 해지 후 피고가 건물 매수청구권을 행사해 매매계약을 체결함.
원고가 경매로 대지 소유권을 취득한 후, 피고들이 그 대지 위 건물의 일부를 증축하여 사용함.
원고가 1977년 1,830만원을 빌려주고 건물에 가등기를 설정하였다.
피고가 임대차기간 만료 후에도 OO지역 건물을 계속 사용하며 명도를 거부함.
원고가 대지 소유권을 취득한 후 피고가 그 위 건물을 소유하며 점유하다 임대차 해지 후 불법 점유 상태가 됨
원고가 부동산 소유권을 근거로 피고들에게 점유 중인 부동산의 명도를 요구함
원고 소유 임야 위에 피고들이 건물을 지어 점유하고 있음
원고가 부산 중구 OO지역 대지 2필지를 소유한 후, 피고들이 대지 사용 권한 없이 그 위에 3층 건물을 점유함.
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임대아파트 분양제한기간이 지난 후 ****가 제시한 분양가격으로 분양을 제안했으나 피고들이 이를 거부함.
원고 소유 건물에 붙어 증축된 부분을 피고들이 점유하고 있음
원고가 대지 소유권을 취득한 후 피고가 그 위에 지은 건물 철거와 대지 인도를 요구함.
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원고가 낡은 건물을 산 후 무단 점거자가 건물을 크게 고치고 증축함.
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원고 소유 대지를 피고 4가 약 20년간 임차하다가 임대차 종료 후 건물 철거 및 대지 인도를 약속함
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원고 소유 대지 위에 피고들이 건물을 임차하여 사용하다 임대차 종료 후 매수청구권을 행사함
경매로 취득한 토지 위에 피고가 원고의 동의 없이 건물을 여러 동 건축하고 점유함
원고가 경매로 취득한 토지 위에 피고 1이 건물을 신축하고 일부를 피고 2, 3, 4, 5에게 임대하여 점유함.
원고 소유 대지 위에 피고 소유 건물이 있어 철거 및 인도를 요구함
원고의 건물 1층 영업소 65.6㎡ 및 3층 주택 20.88㎡ 명도 청구
원고 소유 토지에 피고들이 건물을 세워 점유하다가 임대차 해지 후 명도 요구에 불응함.
원고 소유 건물의 일부를 점유하는 피고들에게 명도를 청구함
원고가 피고로부터 대지를 매수했으나, 피고가 그 위에 건물을 지어 점유함.
원고 소유 주택을 점유하며 공사비 미지급을 이유로 유치권을 주장함
임차인이 임대료 2기 이상을 연체하여 임대차 계약이 해지되고, 원고가 건물 철거를 요구함.
원고가 피고에게 점유 중인 건물 일부의 명도를 요구하고, 피고는 맞소송으로 금전 지급을 주장함.
원고가 경매로 건물을 낙찰받아 소유권을 취득했으나, 피고는 임차보증금 반환을 요구하며 건물 명도를 거부함.
원고가 공매로 취득한 토지에 피고들 주택의 대문·담장 일부가 침범하여 철거와 부당이득 반환을 청구함
토지 소유자가 자신의 토지 위에 건물을 지은 사람에게 건물 철거와 토지 인도를 요구함
원고가 피고들에게 토지 사용 대가로 매년 쌀 3말을 받아온 묵시적 임대차계약을 해지하고 건물 철거를 청구함
원고가 부가가치세 별도 조건의 임대차 계약을 근거로 피고에게 부동산 명도를 요구함
소외 1이 소외 2에게 금전을 빌리고 부동산을 담보로 제공하였다.
피고가 1983년 임대차계약을 맺고 건물을 점유한 후 임대차 기간 종료 후에도 건물을 비워주지 않음.
원고 소유 토지를 피고들이 점유하며 건물을 세우고 사용함
피고가 약 20년간 평화롭고 공개적으로 대지를 점유함
피고가 경매로 건물 소유권을 취득하고 대지를 점유하며 법정지상권을 주장함
임대차 계약 기간이 끝난 후에도 건물을 계속 점유하며 영업을 함.
원고가 대지를 매수하고 피고에게 소유권 이전과 금원 지급을 요구함.
무효인 임대차계약에 따른 건물 점유를 피고가 방해하자 원고가 이를 금지해 달라고 소송을 냄.
원고가 피고로부터 14,000,000환을 빌리고 자신의 부동산을 담보로 제공함.
원고가 자신 소유 임야에 나무를 심고 피고와 근저당권 및 양도담보 계약을 체결함.
원고가 피고에게 1년 임대차 계약으로 건물을 빌려주고 계약 종료 후 명도를 요구함
피고가 건물 매도 권한이 있는 대리인과 임대차 계약을 체결하고 보증금을 지급받음.
피고가 임대차 계약 후 약 11억 원을 들여 건물을 대수선하고 맥도날드 영업을 운영하다가, 경매로 건물을 산 원고와 임대차 계약을 체결하고 임료를 지급하다가 계약 해지 후 임료 지급을 중단하고 건물 명도를 거부함.
원고가 자신 명의의 건물을 피고들이 부당하게 점유하고 있다고 주장함
임차인 신분으로 원고 소유 토지에 건물과 담장을 지어 점유하며 매수청구권을 행사함
건축 도급계약에 따라 건물을 건축하였으나, 소유권을 도급인에게 귀속시키는 특약이 인정됨
원고가 발행한 약속어음에 공정증서를 첨부하였으나, 소외인이 집행문 없이 강제경매를 신청하여 원고 소유 토지가 피고에게 경락됨.
원고가 건축도급계약에 따라 주요 자재를 제공해 건물을 완성함.
원고가 피고에게 대지 소유권 확인 및 건물 철거·명도를 청구함
원고가 이두표로부터 부동산을 매수하였으나, 이두표 사망 후 상속인들이 소유권을 주장하는 부동산에 대해 소유권 확인과 등기 이전을 요구함.
원고가 피고에게 1억 2,500만원을 빌리고 부동산 소유권이전등기 말소를 요구함.
원고가 피고 아주식품과 부동산 매매계약을 체결하고 소유권 이전 등기를 마친 후 계약 해제 및 등기 말소를 청구함.
원고가 피고로부터 부동산을 매수하고 대금을 완납하였으나, 환지등기 관계로 등기가 지연되자 피고가 등기이행을 거절함.
원고가 피고 2의 허락 없는 인감 위조로 피고 1 앞으로 된 부동산 소유권 이전등기 말소를 청구함.
원고가 소송 편의상 피고에게 건물을 명의신탁한 후 신탁해지를 통고하고 소유권이전등기를 청구함
피고가 허위 보증서로 소유권이전등기를 받았으나, 조부로부터 오랜 기간 부동산을 점유·경작해 시효취득한 사실을 주장함
원고가 토지를 매수하고 건물을 신축했으나, 토지대금 담보를 위해 건축허가와 가옥대장상 소유자를 소외1로 등재함.
토지 매매대금 대신 신축 상가 점포에 대해 원고 명의로 가등기를 설정함.
일본 육군성 소유였던 토지에 대해 해방 후 귀속재산으로서 상환금 지급과 소유권 이전 등기를 요구함.
원고 종중 소유 임야가 명의신탁된 상태에서 상속인이 피고에게 임야를 매도하고 소유권이전등기를 마침
원고가 선대 소유 토지를 매수했으나 등기 전에 6.25 전쟁으로 등기부가 멸실되어 피고들이 회복등기와 매매등기를 마치고 점유함
판례 요지
판시사항- 1
건물임차인의 부속물매수청구권의 대상인 부속물의 의미
원문 출처: 국가법령정보센터 판결문
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관련 보도1건
이 사건을 보도한 것으로 확인된 기사입니다. (자동 매칭 — 원문에서 확인하세요)
- 부동산 초보 탈출기⑤-계약 분쟁에 따른 피해 사례Ⅱ2011-06-12
해석·평가부동산 계약 분쟁에서 임대인의 수선의무는 파손 정도에 따라 달라지며, 대규모 수선은 특약으로 면제하더라도 여전히 임대인이 부담해야 한다고 판례는 해석한다. 임차인의 시설비 상환청구는 필요비와 유익비로 나뉘며, 유익비는 객관적 가치 증가에 한정되고, 포기 특약이 가능하지만 대규모 수선은 제외된다. 권리금은 원칙적으로 반환되지 않지만, 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구해 권리금 회수 기회를 박탈한 경우에는 예외적으로 반환 책임이 발생할 수 있다.
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