원고가 피고들에게 토지 사용 대가로 매년 쌀 3말을 받아온 묵시적 임대차계약을 해지하고 건물 철거를 청구함

- 1 - 춘천지방법원 강릉지원 제 1 민 사 부 판 결 사 건2005나807 건물등철거등 원고, 피항소인 **** (****) **** 소송대리인 변호사 ****, **** 피고, 항소인 1. **** (****) 2. **** (****) 피고 1, 2 주소 **** 3. **** (****) **** 송달장소 **** 4. **** (****) **** 피고들 소송대리인 변호사 ᄋᄋᄋ 피고들 소송복대리인 변호사 ᄋᄋᄋ 제1심 판결춘천지방법원 강릉지원 2005. 2. 2. 선고 2004가단8223 판결 변 론 종 결2007. 3. 13. 판 결 선 고2007. 4. 10. - 2 - 주 문 1. 제1심 판결을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고들은 원고에게 **** 대 499㎡를 인도하라. 나. 원고의 건물철거 청구(주위적 청구)를 기각한다. 다. 피고들은 원고로부터 23,808,000원을 지급받음과 동시에 원고에게, 별지 목록 기 재 각 건물에 관하여 2005. 4. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이 행하고 위 각 건물을 인도하라. 라. 원고의 나머지 예비적 청구(건물 소유권이전등기 및 인도 청구)를 기각한다. 2. 소송총비용 중 1/3은 원고가, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 3. 제1의 가항 및 제1의 다항 중 건물 인도 부분은 가집행할 수 있다. 청구취지 묏 항소취지 1. 청구취지 주문 제1의 가항 및 피고는 원고에게, 주위적으로, 별지 목록 기재 각 건물을 철거하 라, 예비적으로, 위 각 건물에 관하여 2005. 4. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기 절차를 이행하고, 위 각 건물을 인도하라. (원고는 당심에서 예비적 청구를 추가하였 다.) 2. 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 원고의 청구를 모두 기각한다. 이 유 - 3 - 1. 인정사실 다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1호증(각 가지 번호 있는 것 포함)의 각 기재, 제1심 법원의 현장검증결과, 제1심 감정인 이ᄋᄋ의 측 량감정결과 및 당심 감정인 김ᄋᄋ의 시가감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 인 정할 수 있다. 가. (1) 원고는 원고의 아버지가 망 ****으로부터 매수하고 인도받아 사실상 소유 하고 있던 주문 제1의 가항 기재 토지(이하 이 사건 토지라 한다)를 상속받아 1978. 10. 20. 원고 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다. (2) 망 ****는 1954.경 건축허가를 받아 이 사건 토지상에 목조아연즙 주택 60.61 ㎡와 목조스레트즙 주택 32.93㎡를 건축하였는데, 그 후 망 ****이 위 각 건물을 매 수하여 소유하면서 이 사건 토지를 그 부지로 점유·사용하였고, ****이 사망한 1980. 3. 27. 이후에는 그 장남인 망 ****이, ****이 사망한 1993. 2. 16. 이후에는 그 처 또는 자녀인 피고들이 위 각 건물 등을 소유하면서 그 부지로 이 사건 토지를 점유·사 용하여 왔다. (3) 망 ****이 이 사건 토지를 점유·사용하기 시작한 때로부터 현재까지 그 점유자 들과 원고 사이에 명시적으로 임대차계약이 체결된 바는 없으나, 원고는 망 ****, 망 **** 및 피고들(이하 피고 측이라 한다)로부터 이 사건 토지의 사용 대가로 매년 쌀 3말씩을 받아 왔다. 나. 위 각 건물 중 목조아연즙 주택이 증축되고 추가로 건물이 신축되어 현재 이 사 건 토지상에는 별지 목록 기재와 같은 건물들(이하 이 사건 각 건물이라 한다)이 건립 되어 있는데, 그 중 같은 목록 제1항 기재 건물(이하 제1건물이라 한다)은 주택으로, - 4 - 같은 목록 제2항 기재 건물(이하 제2건물이라 한다)은 창고로, 같은 목록 제3항 기재 건물(이하 제3건물이라 한다)은 우사로 각 사용되고 있는바, 피고들은 이 사건 각 건물 의 공유자이다. 다. 원고는 2003. 12. 3. 피고들에게 이 사건 토지를 다른 용도로 사용하기 위하여 이 사건 임대차계약을 해지하므로 이 사건 토지 위에 있는 이 사건 각 건물을 같은 달 20.까지 철거하고 이 사건 토지를 인도하여 달라는 내용이 기재된 통고서를 내용증명 우편으로 발송하였고, 그 무렵 위 통고서가 피고들에게 도달하였다. 2. 판단 가. 토지인도 청구에 대한 판단 위 인정사실에 의하면, 원고가 피고 측의 이 사건 토지 사용을 묵인하고 사용 대 가를 받아옴으로써 원고와 피고 측 사이에 묵시적으로 임대차계약(이하 이 사건 임대 차계약이라 한다)이 체결되었다고 할 것이지만, 이는 기간의 정함이 없는 임대차계약으 로서 원고의 위 계약해지 통고가 피고들에게 도달한 2003. 12. 초경으로부터 민법 제 635조 제2항 제1호, 제1항에 따라 6월이 경과한 2004. 6. 초경 종료되었다 할 것이므 로, 특별한 사정이 없는 한 임차인인 피고들은 임대인인 원고에게 이 사건 토지를 인 도할 의무가 있다. 나. 건물에 관한 청구에 대한 판단 (1) 주위적 청구(건물철거 청구)에 대한 판단 (가) 청구원인에 대한 판단 앞서 본 바와 같이 원고의 위 계약해지 통고에 따라 2004. 6. 초경 이 사건 임대차계약이 종료됨으로써 피고들의 이 사건 토지에 관한 점유권원이 소멸되었으므 - 5 - 로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 각 건물의 공유자인 피고들은 그 대지소유자인 원 고에게 이 사건 각 건물을 철거할 의무가 있다. (나) 피고들의 항변에 대한 판단 피고들은 이 사건 각 건물에 대하여 지상물매수청구권을 행사하고 그 대금을 지급받기까지는 원고의 청구에 응할 수 없다고 항변하므로 살피건대, 위 인정사실에 의하면 이 사건 임대차계약은 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차계약이라 할 것이 고, 이 사건 임대차계약이 원고의 계약해지 통고에 의하여 2004. 6. 초경 종료한 사실 및 이 사건 토지상에 이 사건 각 건물이 현존하는 사실은 앞서 본 바와 같은바, 피고 들이 이 사건 각 건물에 관하여 지상물매수청구권을 행사한다는 의사를 표시한 2005. 4. 1.자 항소이유서가 원고에게 송달된 날임이 기록상 명백한 2005. 4. 11. 원고와 피 고들 사이에 이 사건 각 건물에 관하여 매매관계가 형성되었다고 할 것이어서, 피고의 위 항변은 이유 있다. (다) 원고의 재항변 등에 대한 판단 1) 원고는 먼저, 피고 측이 원고의 동의 없이 이 사건 토지상에 기존 건물인 제1건물을 증축하였고 제2, 3건물을 각 신축하였으며 마당을 콘크리트로 포장하였는 바, 원고와 피고들 사이의 임대차계약은 위와 같은 피고들의 약정 위반행위로 인하여 해지된 것이므로, 피고들은 원고에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 없거나, 증축 또는 신축된 부분은 매수청구의 대상이 되지 않는다고 주장한다. 살피건대, 임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료되었음에도 그 지상시설 등이 현존하고, 또한 임대인이 계약 의 갱신에 불응하는 경우에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 지상시설의 매수 - 6 - 를 청구할 수 있는 권리라는 점에서 보면, 위 매수청구권의 대상이 되는 건물은 그것 이 토지의 임대목적에 반하여 축조되고, 임대인이 예상할 수 없을 정도의 고가의 것이 라는 특별한 사정이 없는 한 임대차기간 중에 축조되었다고 하더라도 그 만료시에 그 가치가 잔존하고 있으면 그 범위에 포함되는 것이고, 반드시 임대차계약 당시의 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다고는 할 수 없는바(대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결 등 참조), 설령 피고 측이 원고의 동의 없이 위와 같이 건물을 증축하거나 신축하고 마당을 포장하였다고 하더라도, 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 기존의 주택소유를 목적으로 한 것이고, 피고 측은 위 임대차관 계 존속중에 주거에 필요하여 이에 사용하기 위하여 주택과 창고, 우사 등을 증축 또 는 신축한 것으로서 이는 임대차계약의 목적에 반하지 않는 것이었으며, 또한 위와 같 은 건물의 증축 또는 신축이나 마당의 포장 등을 금지하는 약정이 있었다고 인정할 증 거가 없으므로, 이 사건 각 건물은 특별한 사정이 없는 한 피고의 매수청구권의 대상 이 된다고 함이 상당하다고 할 것이다. 따라서, 원고의 위 주장은 이유 없다. 2) 원고는 다음으로, 제1, 2 건물은 각 타인 소유의 토지를 침범하여 건립되어 있는 건물의 일부이므로 임차지 상에 건립되어 있는 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 없는 부분에 관하여는 매수청구권이 성립할 수 없고, 적어도 일부분이 철거되는 경우 그 보수에 필요한 비용은 건물 가액에서 공제되어야 한다는 취지로 주장한다. 살피건대, 무릇 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물 이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지 상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부 - 7 - 분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용되는 것이나(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다 42634 전원합의체 판결 등 참조), 한편, 임차토지의 경계에 따라 건물을 지었으나 후에 밝혀진 바로는 측량 잘못으로 타인 토지를 근소하게 침범한 경우 등에 있어서는 임차 지상의 건물 부분이 구분소유의 대상이 되지 않는다는 이유로 매수청구권의 행사를 부 정할 수는 없다고 하여야 할 것이다. 위와 같은 법리를 염두에 두고 이 사건에 관하여 보건대, 제1심 감정인 이ᄋᄋ의 측 량감정결과(당심에서의 감정보완촉탁 회신결과 포함)에 변론 전체의 취지를 종합하면, 제1건물 및 제2건물은 이 사건 토지의 경계를 벗어나 타인 소유 토지 위에도 일부 건 립되어 있는 건물의 일부인 사실을 인정할 수 있으나, 한편, 같은 증거들 및 당심 감정 인 김ᄋᄋ의 시가감정결과를 종합하면, 위 각 건물(타인 토지 침범 부분 포함) 중 타인 토지를 침범한 부분의 면적이 위 각 건물 전체 면적에 비해 근소하고, 타인 토지를 침 범한 부분을 철거하고 보수하는 데 드는 비용이 그리 크지 않은 사실 또한 인정되는 바, 이에 비추어 보면 위 각 건물 중 이 사건 토지에 건립되어 있는 부분인 제1, 2건물 전체가 매수청구의 대상이 된다고 봄이 상당하므로(다만, 타인 토지를 침범한 부분을 철거·보수하는 데 소요되는 비용은 아래에서 보는 바와 같이 건물의 시가를 산정함에 있어 참작하기로 한다), 원고의 위 주장 또한 이유 없다. (라) 소결론 따라서, 원고의 건물철거 청구(주위적 청구)는 모두 이유 없다. (2) 예비적 청구(건물 소유권이전등기 및 인도 청구)에 대한 판단 살피건대, 원고와 피고들 사이에 이 사건 각 건물에 관하여 매매관계가 성립한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 원고에게 이 사건 각 - 8 - 건물에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고 이 사건 각 건물을 인도할 의무가 있다 할 것이나, 한편, 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에 있어서 임차인 이 그 지상건물 등에 대하여 민법 제643조 소정의 매수청구권을 행사한 후에 그 임대 인인 토지의 소유자로부터 매수대금을 지급받을 때까지 그 지상건물 등의 인도를 거부 할 수 있으므로, 피고들의 이 사건 각 건물에 관한 소유권이전등기절차 이행의무 및 인도의무는 원고의 이 사건 각 건물에 대한 매매대금 지급의무와 동시이행의 관계에 있다고 할 것이어서, 이 점을 지적하는 피고들의 항변은 이유 있다. 나아가 원고가 피고들에게 지급하여야 할 매매대금의 액수에 관하여 보건대, 건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차계약의 기간이 만료됨에 따라 지상건물 소유자가 임대 인에 대하여 민법 제643조에 규정된 매수청구권을 행사한 경우에 그 건물의 매수가격 은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려 하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현재하는 대로의 상태에서 평가된 시가라고 할 것 인바(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002다46003, 46027, 46010 판결 등 참조), 당심 감정 인 김ᄋᄋ의 시가감정결과에 의하면 매매관계 성립일에 가까운 2005. 4. 1. 현재 이 사 건 각 건물의 시가 합계액[다만, 인근 토지를 침범한 부분을 철거하고 보수하는 데 소 요될 것으로 보이는 180만 원(= 보수공사비 100만 원 + 철거비 80만 원)을 공제한 가 액]은 23,808,000원(= 제1건물 20,880,000원 + 제2건물 3,720,000원 + 제3건물 1,008,000원 - 철거·보수비 1,800,000원)인 사실을 인정할 수 있고, 갑 제4호증의 기재 만으로는 위 인정을 뒤집기에 부족하며, 달리 반증이 없으므로, 원고가 피고들에게 지 급하여야 할 매매대금의 액수는 23,808,000원이라 할 것이다(피고들은 블럭조 스레트 지붕 단층 창고 5.94㎡ 및 블럭조 스레트지붕 단층 화장실 4.84㎡에 대하여도 매수청 - 9 - 구권을 행사한다고 주장하고, 제1, 2, 3건물의 시가에 대하여도 위와 달리 주장하나, 피고들의 위 각 주장에 부합하는 듯한 당심 감정인 윤ᄋᄋ의 시가감정결과는 제1심 감 정인 이ᄋᄋ의 측량감정결과를 참고하지 않아 이 사건 토지의 경계 등이 고려되지 않 은 상태에서 감정이 이루어진 점 등에 비추어 믿지 아니하고, 달리 위 창고 및 화장실 이 이 사건 토지상에 존재하여 매수청구의 대상이 된다거나 제1, 2, 3건물에 관한 당 심 감정인 김ᄋᄋ의 시가감정결과상의 시가 산정이 부당하다는 점을 인정할 증거가 없 다). 따라서, 피고들은 원고로부터 23,808,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 각 건물에 관하여 2005. 4. 11. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고 이 사건 각 건물을 인도할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 이 사건 청구 중 토지인도 청구는 이유 있어 인용하고, 건물철거 청구(주위적 청구)는 이유 없어 기각하며, 예비적 청구(건물 소유권이전등기 및 인도 청구)는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 예비적 청구는 이유 없어 기 각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 당심에서 추가된 원고의 예비적 청구를 포함하여 제1심 판결을 위와 같이 변경하기로 하여 주문과 같이 판결한 다. 재판장 판사 ᄋᄋᄋ _________________________ 판사 ᄋᄋᄋ _________________________ - 10 - 판사 ᄋ ᄋ _________________________ 목 록 1. **** 대 499㎡ 중 별지 도면 표시 10, 11, 12, 13, 14, 15, 7, 16, 17, 18, 19, 20, 10의 각 점을 차례로 연결한 선내 (ᄀ) 부분 90㎡ 지상 목조 및 벽돌조 스레트지붕 단층주택 90㎡ (예비적 청구취지 기재 “89.15평방미터”는 오기로 보인다) 2. 같은 토지 중 같은 도면 표시 21, 22, 23, 5, 24, 21의 각 점을 차례로 연결한 선내 (ᄂ) 부분 31㎡ 지상 목조 스레트지붕 단층주택 31㎡ (예비적 청구취지 기재 “32.93평 방미터”는 오기로 보인다) 3. 같은 토지 중 같은 도면 표시 25, 26, 27, 28, 25의 각 점을 차례로 연결한 선내 (ᄃ) 부분 18㎡ 지상 블록조 스레트지붕 단층 우사 18㎡. 끝. 도 면