전매 제한 기간 내에 분양권을 양도하는 계약을 체결하고 소유권 이전 등기를 마친 행위
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한눈에 요약
서울고등법원 2023나2022109 민사 사건(2024년 4월 18일 선고, 2심)의 판결 결과는 원고 패소이다. 적용 법조는 택지개발촉진법 제19조의2이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 2019년 4월, 피고는 택지개발사업 부지 내 토지를 소외 1과 최초 공급계약을 체결하였다.
- 소외 1은 전매 제한 기간인 2년이 지나기 전에 자신의 분양권을 소외 3에게 같은 가격으로 양도하는 계약(제1-1차 매매계약)을 체결하였다.
- 이후 제1-1차 계약을 해제하고, 전매 제한 기간이 지난 후 같은 내용의 계약(제1-2차 매매계약)을 다시 체결하였다.
- 소외 3은 이 분양권을 원고에게 양도하였고, 원고는 잔금을 내고 소유권 이전 등기를 마친 뒤 건물을 지었다.
- 피고는 최초 공급계약 체결 후 2년이 지나기 전에 전매가 이루어져 계약이 무효라며 계약 취소와 토지 반환을 요구하였다.
- 원고는 자신이 토지 소유자임을 확인해 달라고 소송을 냈으나, 피고는 계약 취소를 주장하며 반소를 제기하였다.
한눈에 보는 결론
원고는 피고로부터 분양받은 토지에 대해 소유권 확인을 요구했으나, 피고는 원고가 전매 제한 기간 내에 분양권을 양도해 계약을 위반했다며 계약 취소를 주장했다. 쟁점은 전매 제한 위반 계약의 효력 여부였으며, 법원은 전매 제한 위반 계약은 무효이고, 이에 따라 원고의 소유권 이전 등기도 효력이 없다고 판단해 원고의 청구를 기각했다.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 택지개발촉진법은 최초 공급계약 체결일부터 2년 이내에 분양권을 양도하는 것을 금지하고, 이를 위반하면 계약이 무효가 된다고 규정한다.
- 전매 제한 위반은 계약 형식과 상관없이 분양권 이전을 목적으로 하는 모든 법률행위에 적용되며, 단순히 계약 해제나 재계약을 했다고 해서 무효가 해소되지 않는다.
- 제1-1차 매매계약은 전매 제한 기간 내에 체결되어 무효이고, 그 후 체결된 제1-2차 매매계약도 실질적으로 동일한 계약으로 인정되었다.
- 따라서 최초 공급계약은 소급하여 무효가 되고, 이후의 분양권 양도 계약들도 효력이 없으며, 원고 명의의 소유권 이전 등기도 무효이다.
- 이에 원고는 토지 소유자인 피고에게 건물을 철거하고 토지를 반환해야 할 의무가 있다고 판단했다.
핵심 정리
전매 제한 기간 내에 분양권을 양도하는 계약은 법적으로 무효이며, 이로 인해 최초 공급계약과 그에 따른 모든 후속 계약도 효력이 없어진다. 따라서 분양권을 양도받아 소유권 이전 등기를 마친 사람도 토지 소유자에게 토지를 반환하고 건물을 철거해야 한다는 판결이다.
민사 판결 결과
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명의신탁된 부동산을 피고가 자신의 이름으로 등기하고 계속 점유·사용함.
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원고들이 부동산 소유권 이전 등기 절차 이행을 피고에게 요구함
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원고들이 일본인에게서 산 부동산을 국가에 증여했으나, 실제로는 국가에 귀속해제된 부동산임을 뒤늦게 알고 소유권 회복을 청구함
피고가 소외 1 회사의 아파트에 대해 부기등기 없이 강제경매를 신청함.
망 소외1이 홍콩 소재 부동산 지분을 매수했다며 소유권 이전 등기와 매매대금 채무 부존재 확인을 요구함.
원고가 피고(대한민국)에게 징발된 토지의 환매를 청구했으나, 피고가 도시계획시설 결정을 이유로 환매 통지를 철회함.
주택재건축조합이 재건축에 동의하지 않은 조합원들에게 매도청구권을 행사해 부동산 소유권 이전과 인도를 요구함.
원고가 부동산을 사무실 용도로 분양했으나 피고들이 동의 없이 독서실로 사용하려 한 행위
공익법인이 OO지역 대지를 체신부에 제공 후 매도하고 소유권 이전 등기를 1970년에 마침
원고가 피고에게 토지와 건물을 임대하였고, 임대차기간 만료 후 피고가 건물매수청구권을 행사하여 매매계약이 성립되었으나, 원고가 소유권이전등기 말소 등을 청구한 사건
원고들이 연립주택 재건축 후 대지권 경정등기와 소유권 이전등기를 요구함
피고가 약 20년간 평화롭고 공개적으로 대지를 점유함
피고가 대구시 소재 원고 소유 대지 일부를 불법 점거하고, 대지 위 건물 일부를 소유하고 있음.
원고가 자신의 부동산에 대해 피고 앞으로 된 소유권 이전등기 말소를 요구함.
원고가 피고 명의의 부동산 소유권이전등기가 원인무효라며 말소를 청구하고, 피고가 추완항소하여 원판결 취소 및 원고 청구 기각, 반소 각하를 구함
토지를 매수한 후 명의 이전 절차를 내연 관계자에게 부탁했으나, 그가 원고 동의 없이 자기 명의로 등기를 진행함.
원고가 부적법한 소유권보존등기를 근거로 토지 위 피고들의 건물 철거와 토지 인도를 요구함
피고는 원고에게 부동산 분양권을 팔고 명의변경 절차를 이행하지 않았다.
부동산에 대해 가등기를 한 후 선순위 저당권에 따른 강제경매로 소유권 이전 등기가 이루어짐
원고가 피고 1과 피고 2가 점유한 아파트 부동산 명도와 금전 지급을 청구함.
토지임대차계약 해지 후 피고가 건물 매수청구권을 행사해 매매계약을 체결함.
원고 소유 토지에 대해 피고 1명의 명의로 소유권이전등기가 이루어지고, 이후 여러 피고에게 순차적으로 소유권 또는 지분권이전등기가 경료됨.
피고가 1960년 소외1로부터 대지를 매수해 동사무소 및 파출소 건물을 지어 사용함.
원고가 철도용지 건물 철거 및 토지 인도를 요구하며, 전 소유자들을 낮은 가격에 유인해 토지를 매수함
피고가 원고 소유의 농지에 대해 부당하게 소유권 이전 등기를 하였고, 원고가 이를 말소해 달라고 청구함.
원고가 대지 소유권을 취득한 후 피고가 그 위 건물을 소유하며 점유하다 임대차 해지 후 불법 점유 상태가 됨
서울특별시가 1988년 12월 23일 새로 조성된 공원 토지의 소유권을 취득했으나, 서초구 명의로 소유권이전등기가 이루어짐.
채무초과 상태에서 부동산 저가 매도 후 강제경매 신청
피고가 비용상환청구권을 근거로 유치권을 주장하며 토지 인도와 건물 철거를 거부함
재건축조합의 인접 토지 소유자에 대한 토지 인도 및 건물 철거 청구
원고가 회사 소유 대지에 지상권을 설정받아 피고 소유 건물 철거 및 대지 인도와 손해배상을 청구함
피고2가 허위 주소로 소유권 이전등기를 마치고, 피고 서울특별시는 토지수용 절차를 진행하여 소유권을 이전받음
임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후에 부동산을 매수한 새로운 주인이 실거주를 이유로 임차인의 퇴거를 요구한 사건입니다.
원고가 등기부상 구분 소유된 시장 건물 일부를 피고에게 넘겨달라고 요구함
재단법인 중앙학원이 농지였던 부동산에 대해 소유권 이전 등기 말소를 청구함
원고가 부동산이 귀속재산이라며 피고 명의 소유권 이전 등기의 무효를 주장함.
원고 소유 대지에 불법 점유한 건물 및 탱크 철거
판례 요지
판시사항- 1
택지개발사업의 시행자인 甲 공사로부터 사업부지 내 토지를 공급받는 내용의 매매계약(최초 공급계약)을 체결한 乙이 택지개발촉진법 등에 따른 전매제한 기간인 최초 공급계약 체결일부터 2년이 지나기 전에 최초 공급계약상 토지분양권 매수인 지위를 분양가와 동일한 금액으로 丙에게 양도하는 분양권 매매계약(제1-1차 매매계약)을 체결하였다가 이를 해제한 다음, 전매제한 기간이 지난 후 다시 위 계약과 동일한 내용으로 분양권 매매계약(제1-2차 매매계약)을 체결하였고, 이후 丁이 丙으로부터 위 매수인 지위를 양도받는 분양권 매매계약(제2차 매매계약)을 체결하여 丙 및 甲 공사와 권리의무승계계약을 체결한 다음 잔금을 납입하고 소유권이전등기를 마쳐 그 지상에 건물을 신축하였는데, 甲 공사가 乙, 丙, 丁에게 제1-1차 매매계약은 최초 공급계약 체결일부터 2년이 지나기 전에 체결된 것으로 택지개발촉진법 제19조의2 제1항에서 금지하는 전매행위에 해당하므로 같은 조 제3항에 따라 최초 공급계약을 취소한다고 하면서 토지를 원상회복하여 반환할 것을 통보하자, 丁이 甲 공사를 상대로 토지소유권 확인을 구하는 본소를 제기하고, 甲 공사는 丁을 상대로 건물 철거 및 토지 인도를 구하는 반소를 제기한 사안에서, 본소가 확인의 이익이 없어 부적법하다는 본안전항변을 배척한 다음, 제1-1차 매매계약은 택지개발촉진법 제19조의2 제1항에서 금지하는 전매행위에 해당하고, 甲 공사가 같은 조 제3항에 따라 이미 취소권을 행사하여 최초 공급계약이 소급하여 무효가 되었으므로, 그 후 최초 공급계약에 근거한 제1-2차 매매계약 및 제2차 매매계약으로 매수인 지위가 乙에서 丙을 거쳐 丁에게 양도되었더라도 이는 ‘공급받은 자’가 아닌 자가 분양권을 양도한 것으로서 아무런 효력이 없고, 이에 따라 丁 명의의 소유권이전등기도 원인무효의 등기이므로, 丁은 토지의 소유자인 甲 공사에 건물을 철거하여 토지를 인도하고 소유권이전등기를 말소할 의무가 있다고 한 사례
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