임대차보증금 3억 4천만 원을 돌려받지 못한 임차인이 전세금안심대출보증을 맡은 보증기관을 상대로 보증금 반환을 요구함.

【원고, 항소인】 원고 (소송대리인 변호사 박병주) 【피고, 피항소인】 주택도시보증공사 (소송대리인 법무법인 송담, 담당변호사 이장희) 【제1심판결】 서울남부지방법원 2024. 8. 22. 선고 2024가단203277 판결 【변론종결】2025. 11. 6. 【주 문】 1.제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 340,000,000원 및 이에 대하여 2023. 10. 14.부터 2026. 1. 22.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2.원고의 나머지 항소를 기각한다. 3.소송 총비용은 피고가 부담한다. 4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 340,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】1. 기초사실 가. 원고는 2021. 3. 7. 소외 1과 사이에, 소외 1로부터 인천 남동구 ○○동 (지번 생략) △△△ 아파트 (동호수 생략)(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 임대차보증금 340,000,000원, 임대차기간 2021. 4. 8.부터 2023. 4. 7.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 체결하고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 소외 1에게 계약 당일 위 임대차보증금 중 34,000,000원을, 2021. 4. 8. 나머지 임대차보증금 306,000,000원을 각 지급하였다. 나. 피고는 2021. 4.경 원고와 사이에 임대인이 임대차계약 종료 이후 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금에 대하여 보증채무 이행의 책임을 부담하기로 하는 전세금안심대출보증약정을 체결하고(이하 ‘이 사건 보증계약’이라 한다), 원고에게 그에 따른 보증서를 발급하여 주었다. 이 사건 보증계약에 관한 피고의 약관 중 주요 내용은 별지 기재와 같다(을 제1호증, 이하 ‘이 사건 약관’이라 한다). 다. 원고의 처 소외 3은 원고를 대리하여 임대차기간 만료일 2개월 전인 2022. 11. 19. 및 2023. 1. 31.경 소외 1의 아들 소외 2에게 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통보를 하였다. 라. 소외 1이 임대차기간 만료일인 2023. 4. 7. 이후에도 원고에게 임대차보증금을 반환하지 않자, 원고는 2023. 5. 2. 소외 1을 상대로 임차권등기명령을 신청하여 2023. 5. 31. 인천지방법원으로부터 임차권등기명령을 받아(2023카임1452호), 2023. 6. 16. 이 사건 부동산에 관하여 "임대차보증금 340,000,000원, 임대차계약일자 2021. 3. 7., 주민등록일자 및 점유개시일자 2021. 4. 8., 확정일자 2021. 3. 8.‘로 된 임차권등기를 마쳤다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 7, 9, 11, 12호증(가지번호 있는 호증은 이를 포함한다, 이하 같다), 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자 주장의 요지 가. 원고 원고는, 임대인인 소외 1로부터 임대차종료 통보 수령권한을 위임받은 그 아들 소외 2에게 임대차기간 만료 2개월 전 갱신거절의 의사를 통지하여 이 사건 임대차계약은 2023. 4. 7. 기간만료로 종료되었다. 그럼에도 임대차보증금을 반환하지 못하고 있으므로, 피고는 이 사건 보증계약에 따라 원고에게 위 보증금의 반환의무를 부담한다. 나. 피고 1) 소외 2는 임대차종료 통보 수령권한이 없으므로 원고가 소외 1에게 갱신거절의 의사표시를 하였다고 볼 수 없다. 이에 이 사건 임대차계약은 묵시적으로 갱신되었으므로, 이 사건 약관 제6조 제2항에 따라 원고 주장의 보증사고가 존재한다고 볼 수 없다. 2) 또한 이 사건 약관 제7조 제3항은 보증사고일로부터 2개월 이내에 보증채무 이행을 청구하도록 규정하고 있는데, 원고의 청구는 위 기간 규정을 준수하지 못한 것이어서 이러한 점에서도 이유 없다. 3. 청구원인에 관한 판단 가. 이 사건 임대차계약의 체결, 그에 따른 임대차보증금의 지급, 이 사건 보증계약의 체결, 원고 측의 소외 2에 대한 만료일 2개월 전 갱신거절 통보, 임차권등기 경료 및 보증금 미반환 등 앞서 인정한 사실에다가, 아래에서 보는 바와 같이 소외 2에게는 임대인인 아버지 소외 1을 대리하여 갱신거절 통보의 수령을 포함한 이 사건 임대차계약에 관한 전반적인 사항에 관한 포괄적인 대리권이 있었다고 보는 것이 타당하다는 점까지 더하여 보면, 이 사건 임대차계약은 원고 측의 갱신거절에 따라 기존 계약 내용대로 2023. 4. 7. 종료하였음에도, 그로부터 1월 내에 원고가 보증금을 지급받지 못한 보증사고(이 사건 약관 제6조 제1항 제1호에 의하면 보증사고는 임대차계약 종료 후 1월 내에 보증금을 반환받지 못한 경우 발생한다)가 발생하였다고 할 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 이 사건 보증계약에 따른 보증채무를 이행할 의무가 있다. 나. 한편 소외 2가 소외 1로부터 위와 같은 대리권을 수여받았다고 볼 수 있는 구체적인 근거는 다음과 같다(이는 앞서 든 증거들, 갑 제5, 6, 8, 10호증의 각 기재 또는 영상에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 사정들이다). 1) 원고 측은 2021. 4. 8. 임대인 소외 1이 아닌 소외 2로부터 이 사건 부동산을 인수받았고, 그 인수인계 확인서(갑 제8호증) 또한 소외 2가 자신의 명의로 작성하여 원고 측에 교부하였다. 그리고 원고는 2021. 4. 10. 및 2022. 8. 19.경 이 사건 부동산에 발생한 하자 및 그 보수에 관하여도 소외 2와만 이를 논의하였다. 2) 이후에도 원고 측은 2022. 10. 15.부터 이 사건 임대차계약상 기간만료일인 2023. 4. 7. 무렵까지 소외 2와 이 사건 임대차계약의 갱신 및 보증금반환 일정, 금액 등을 상의하였고, 소외 2는 그 과정에서 "내가 매매를 할려고 했는 게 있어서, 저는 그게 제일 좋죠"[갑 제9호증(이하 이 문단에서 같다) 18면], "[보증금] 6억, 아니 4억을 맞췄으면 더 좋겠는데,"(19면), "그러니까 최대한 제가 맞춰볼게요. 그러니까. 그래서 2월 달에 맞춰지면 먼저 드리고 나가는 걸로 하고, 안 되면 제가 그 전에 말씀드릴게요, 그쵸? 그러니까 안 되면 4월 달에 나가는 거고."(30면), "지금 돈을 최대한 맞춰서 해드릴려고 노력하고 있으니까 조금만 기다려 주세요, 최대한 빨리 할게요."(51면) 등 사실상 자신이 임대인의 역할을 수행하고 있음을 드러내는 발언을 하였다. 그리고 원고 측과 소외 2는 이 사건 임대차계약이 종료한 이후에도 2023. 6. 24.경까지 새로운 임차인을 구하는 것에 관한 대화를 나누기도 하였다. 3) 소외 1은 피고의 2025. 5. 27.자 소송고지신청에 따라 2025. 6. 21. 이 사건 관련 서류를 송달받았으나 이 사건에 달리 참가신청을 하거나 의견을 밝히지 않은 것을 비롯하여 그간 이 사건 임대차계약과 관련한 아들 소외 2의 대리행위나 그에 따라 이루어진 일련의 일들에 관하여 이의를 제기한 바 없다. 4. 피고의 이 사건 약관 제7조 제3항 관련 주장에 관한 판단 가. 이 사건 약관 제7조 제3항이 보증채권자로 하여금 보증사고일로부터 2월 이내에 보증채무이행을 청구하여야 한다고 규정하고 있는 사실, 이 사건 임대차계약이 2023. 4. 7. 종료한 사실 및 이 사건 약관 제6조 제1항 제1호에 따라 이 사건 임대차계약 종료일로부터 1개월이 경과한 2023. 5. 7. 보증사고가 발생하였음은 앞서 본 바와 같다. 따라서 이 사건 약관 제7조 제3항에 의하면 그로부터 2개월 내인 2023. 7. 7.까지가 원고의 보증채무 이행청구 기간이 되는데, 원고가 2023. 9. 5. 이 사건 소장을 제출하여 비로소 피고에게 보증채무 이행청구를 한 외에, 위 이행청구 기간 내에 피고에게 보증채무의 이행을 청구하였음을 인정할만한 아무런 증거는 없다. 나. 그러나 한편, 위 인정사실 및 앞서 든 증거들, 을 제2 내지 5호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음의 사정들을 고려해 보면, 이 사건 약관 제7조 제3항은 피고 주장과 같은 제척기간이 아니라 단순한 절차상 규정에 불과하다고 해석하는 것이 타당하므로, 원고가 그 기간을 준수하지 못하였다고 하더라도 피고에 대하여 보증채무의 이행을 구할 수 없다고 볼 수는 없다. 1) 제척기간이란 법률이 규정한 권리의 존속기간 또는 행사기간을 의미하는 것인데, 위 약관에서 정한 이행청구의 권리행사기간은 보증사고일로부터 2월로, 이는 상사소멸시효 5년, 보험금청구권 소멸시효 3년(상법 제662조 제1항) 등과 비교하여 지나치게 짧은 기간인 점을 고려하면 위 2월의 권리행사기간을 제척기간으로 의도한 것이라고 보기 어려우며, 다만 피고의 보증채무 이행에는 여러 절차가 요구되므로 보증사고 발생 시 보증채권자가 빠른 시일 내에 보증채무의 이행청구에 나아갈 것을 촉구하는 취지로 정한 것으로 보는 것이 합리적이다. 2) 이 사건 약관의 내용 자체로도, 보증이행 대상이 아닌 채무를 정한 위 약관 제2조에서 보증사고일로부터 2개월 내 보증채무 이행청구가 이루어지지 않은 경우를 규정하고 있지 아니하고, 면책사항을 정한 위 약관 제3조에도 그와 같은 내용을 규정한 바 없음은 마찬가지이다. 3) 나아가 피고가 제출한 을 제3호증에 의하더라도, 피고 스스로 내부 검토 당시 이 사건 약관 제7조 제3항을 위반하여 보증채무 이행청구가 이루어졌다는 사정만으로는 그 청구를 거절할 수 없다고 판단한 사실이 인정된다. 4) 한편 피고가 들고 있는 대법원 98다8028 판결 및 대법원 2002다38538 판결 등은, ‘보증채무의 이행청구가 보증기간 경과 후 2개월 이내에 없는 때에는 보증채무가 소멸한다’라는 명시적 문구가 지급보증서에 존재하였던 사안이거나, 보증채무 이행청구의 기간 도과를 면책사유로 명백히 규정하고 있었던 경우여서, 청구기간의 도과에 따른 보증채무의 소멸 내지 면책 등에 관하여 별다른 기재나 설명이 없었던 이 사건과는 사실관계가 다르므로, 이 사건에 그대로 적용될 수 없다. 다. 설령 위 약관 규정을 제척기간을 정한 것이라고 보더라도, 아래와 같은 이유로 원고의 청구에 방해가 된다고 볼 수 없다. 즉, 위 약관상 기간은 통상의 상사소멸시효나 보험금청구권 소멸시효에 비하여 지나치게 단기임에도 불구하고 위 기간의 도과로 보증채권자는 더 이상 보증채무 이행을 청구할 수 없게 되는바, 이는 고객인 원고의 권리행사에 중요한 사항이므로, 피고가 구체적이고 상세한 명시ㆍ설명의무를 부담하는 계약의 중요 내용에 해당한다[약관의 규제에 관한 법률(이하 ’약관법‘이라고만 한다) 제3조 제3, 4항]. 그러나 이 사건 약관, 피고가 제출한 확약서(을 제2호증), 보증채무약정서(을 제4호증) 등을 모두 살펴보더라도, 보증사고일로부터 2개월 내에 보증채무 이행을 청구하지 않을 경우 피고에게 보증채무의 이행을 구할 수 없다는 명시적인 내용이 전혀 없을 뿐만 아니라, 피고 제출의 상품설명서(을 제5호증)는 전세자금대출을 실행한 금융기관이 원고에게 통지한 내용일 뿐이어서 피고의 설명의무 이행 여부와 무관하므로, 위 증거들만으로는 이 사건 보증계약 체결 당시 피고가 원고에게 그에 관한 약관법상 설명의무를 다하였다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고는 위 약관 조항을 이 사건 보증계약의 내용으로 주장할 수 없다. 라. 따라서 어느 모로 보나 이 사건 약관 제7조 제3항 관련 피고의 주장은 받아들일 수 없다. 5. 결론 그렇다면 보증채무자인 피고는 보증채권자인 원고에게 이 사건 임대차보증금 상당 보증채무액 340,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 약관 제9조에 따라 이행청구를 접수한 날로 볼 수 있는 이 사건 소장 부본 송달일로부터 1개월이 경과된 다음날인 2023. 10. 14.부터 피고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 항소심 판결 선고일인 2026. 1. 22.까지는 약정 지연이율에 따른 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 따라서 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결 중 위에서 추가로 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 피고에 대하여 원고에게 위 돈의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 이창형(재판장) 황성미 허익수