채권 회수를 목적으로 임대차계약을 맺고 소액임차인이라 주장하며 배당이의 소송을 냄
비교할 사건이 아직 부족해 형의 위치를 계산할 수 없습니다.
한눈에 요약
서울동부지방법원 2013가단18234 민사 사건(2014년 7월 22일 선고, 1심)의 판결 결과는 원고 패소이다. 적용 법조는 주택임대차보호법이다.
원문: 국가법령정보센터 판결문
사건 개요
무슨 일이 있었나
- 원고는 2011년 9월 14일 피고 측과 OO지역 아파트 한 채에 대해 보증금 3,000만 원, 월세 50만 원의 임대차계약을 체결했다고 주장하며 계약서를 작성했다.
- 해당 아파트는 채무자 소유였고, 채권은행이 근저당권을 설정한 뒤 경매를 신청해 2012년 2월경 임의경매 절차가 시작됐다.
- 원고는 2012년 3월 경매절차에서 보증금 3,000만 원의 임차인이라며 권리신고와 배당요구를 했고, 2013년 3월 29일 작성된 배당표에서 피고(근저당권 양수인)에게 배당된 금액 중 1,600만 원에 대해 이의를 제기했다.
- 원고는 2013년 4월 3일 배당이의 소송을 냈고, 피고는 맞소송으로 임대차계약이 채권자를 해치는 사해행위라며 계약 취소를 청구했다.
- 재판 과정에서 계약서상 계약일과 실제 입주일이 두 달가량 차이 나고, 권리신고서에는 계약일이 다르게 적혀 있으며, 임대 목적물 범위도 실제 집 구조와 맞지 않는 등 여러 정황이 드러났다.
- 또한 원고 측이 채무자의 처가와 친척 관계이고, 채무자의 대출 채무를 무상으로 인수해 이자를 대신 내줬다는 진술도 나왔다.
한눈에 보는 결론
원고가 임대차보증금 반환 및 우선변제권을 주장하며 배당이의 소송을 냈지만, 법원은 원고가 실제 거주 목적이 아니라 채권 회수를 주된 목적으로 임대차계약을 체결한 가장임차인에 해당한다고 보아 소액임차인으로 인정하지 않았고, 결국 원고의 본소 청구는 받아들여지지 않았다.
법원은 왜 그렇게 판단했나
- 주택임대차보호법의 취지는 실제로 집을 빌려 사는 사람을 보호하려는 것이므로, 채권자가 채무자와 임대차계약을 맺고 전입신고까지 했더라도 주된 목적이 거주가 아니라 소액임차인 자격으로 다른 채권자보다 먼저 돈을 받아내는 데 있었다면 소액임차인으로 보호할 수 없다는 대법원 판례(2007다23203)를 적용했다.
- 계약서에는 계약일이 2011년 9월 14일로 적혀 있지만 입주일은 2011년 11월 6일로 두 달가량 차이가 나고, 경매절차에 제출한 권리신고서에는 계약일이 2011년 10월 20일로 또 다르게 적혀 있어 계약 내용의 신빙성이 떨어진다고 봤다.
- 계약서에는 임차 부분이 '전용 부분 외부'로 애매하게 적혀 있고, 채무자가 작성한 보증금 확인서에는 방 2칸·거실·화장실·주방 등으로 적혀 있는 등 실제 임차 범위가 일관되지 않았다.
- 집 구조상 원고 가족과 다른 세입자가 방을 나눠 함께 생활한다는 설명은 현실적으로 납득하기 어렵다고 판단했다.
- 원고 측이 채무자의 처가와 친척 사이로, 채무자의 대출 채무를 아무 조건 없이 인수하고 그 이자를 대신 내줬다는 점 등에 비춰 볼 때 이 계약은 거주 목적이 아닌 채권 회수 목적의 가장임차계약이라고 봤다.
핵심 정리
집을 실제로 빌려 사는 것이 아니라 소액임차인 자격으로 다른 채권자보다 먼저 배당을 받기 위해 임대차계약을 꾸며내면 법의 보호를 받을 수 없다는 점을 보여주는 사건이다. 계약서, 입주 시점, 전입신고, 임대 목적물 범위 등 여러 정황이 서로 맞아떨어져야 진짜 임차인으로 인정된다는 것을 기억할 필요가 있다.
민사 판결 결과
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사실관계·죄명·심급·BAC 등 변수로 매기는 유사도보증금 4,000만원의 원룸 임대차계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤, 임대차 기간 중 건물이 다른 사람에게 넘어가자 전 임대인에게 보증금 반환을 청구함
원고가 중개인의 도움으로 다가구주택 임대차계약을 체결하고 보증금 1억 1,000만 원을 지급함.
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원고들이 2002년 세명상사와 임대차계약을 체결하고 임대차보증금에 대해 우선변제권을 주장하며 배당금 경정을 청구함.
피고 2가 원고 소유의 빌라를 임대하고 보증금을 지급한 후 거주함.
임대차보증금 반환 채무를 변제하기 위해 피고가 지정한 제3자 명의 계좌로 합계 8,780만 원을 이체함
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임대차보증금 2억 원에 주택을 임차하면서 근저당 채무를 1억 2천만 원으로 줄이는 특약을 넣었으나, 집주인이 이를 이행하지 않은 채 주택을 매도함
임차주택 양도 후 임차인의 임대인 지위승계 이의제기 및 임대차보증금 반환 청구
임대차보증금 3억 4천만 원을 돌려받지 못한 임차인이 전세금안심대출보증을 맡은 보증기관을 상대로 보증금 반환을 요구함.
원고가 임대차보증금 1억 9천 5백만 원을 지급하고 임대차계약을 체결했으나, 소유권 이전과 관련된 분쟁 끝에 피고에게 보증금 반환을 청구함.
임대차계약에서 근저당권 등을 말소해주기로 한 특약을 임대인이 지키지 않아 임차인이 계약을 해지하고 이사한 뒤 손해배상을 청구함
원고가 임대차보증금 1억 4,500만 원을 지급하고 거주하던 중 갱신거절 통지를 하였으나, 임대인이 보증금 반환을 거부함
임대차보증금 2,000만 원에 아파트를 빌려 살다가 계약기간이 끝난 뒤에도 집을 비워주지 않고 계속 거주함
견본주택 건축이 불가능해지자 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 요구함.
임대차 묵시적 갱신 후 임차인의 임의해지권 인정, 임대차보증금 반환 청구
임대차 계약 종료 후 임대차보증금 3억 2,000만 원 반환을 요구했으나 피고가 일부만 지급함.
임대차보증금 6억 5천만 원 반환과 부동산 매매·신탁계약 취소를 청구하며 소송을 냄
원고가 피고들과 임대차계약을 체결하고 11억 원의 보증금을 지급한 후 계약 종료 후 보증금 반환을 요구함.
임대차계약 종료 후 보증금 반환을 시도했으나 임차인이 수령하지 않아 공탁하고, 이후 임차인의 점유를 불법이라 주장하며 손해배상을 청구함
원고 회사가 명의신탁된 아파트의 소유명의자와 임대차계약을 맺고 전입신고를 한 뒤, 명의신탁을 해지하고 소유권을 되찾은 피고를 상대로 임대차보증금 반환을 청구함.
원고가 피고 소유 아파트의 전세 가계약금 500만 원을 송금했으나 중요 사항에 대한 합의가 없어 계약이 성립하지 않았다며 위약금과 손해배상을 청구함.
임대차보증금 약 57억 원을 내고 건물을 빌린 뒤 계약 해지 후 일부 반환을 요구함
임차인이 보증금 2,000만원을 내고 살던 집이 경매로 넘어가자 배당금 1,200만원을 받고 남은 보증금 반환을 청구함
원고가 임대차보증금 2억 5천만 원에 관한 임대차계약을 갱신하였으나, 임대인 변경 후 보증금 반환을 받지 못하고 보험금 지급을 청구함.
임대차계약이 합의해지된 후 임차인이 건물을 인도했으나 임대인이 보증금 일부만 반환하고 원상회복비용 등을 공제하겠다고 주장한 사건
임차인이 임대인의 허락을 받아 건물 구조를 변경하고 임대차 계약 종료 후 건물을 반환함
원고가 임대차계약 종료 후 보증금 7,637,671원과 지연손해금 지급을 피고에게 청구함.
원고가 임대차보증금 반환채권에 대해 피고가 받은 지급명령에 기한 강제집행을 막기 위해 제3자이의 소송을 냄
원고가 피고에게 임차보증금 70만원을 지급했으나 실제 임차인은 장묘순이며 원고는 가옥을 사용하지 않음.
임차인이 임대차계약 갱신을 요구한 후 계약 시작 전 해지 통보를 하였고, 보증금 반환을 두고 분쟁이 발생함.
원고가 소외2로부터 주택을 전세로 임차하고 보증금 800만원을 지급함.
원고가 망인과 임대차계약을 맺고 보증금 1억 6천만 원을 냈는데, 망인 사망 후 상속인들이 계약을 연장하면서 보증금 반환채무를 승계하기로 했다.
임대차계약을 맺고 보증금 1억 3천만 원을 냈으나 건물이 경매로 넘어가 목적물을 인도한 뒤 보증금 반환을 청구함
임대차보증금 3억 4천만 원을 낸 세입자가 임대차계약을 해지 통보하고 보증금 반환을 청구함
원고A가 이영순으로부터 빌린 건물에 거주하다가 피고B가 근저당권 설정 후 공매로 소유권을 취득함.
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