원고가 피고 소유 아파트의 전세 가계약금 500만 원을 송금했으나 중요 사항에 대한 합의가 없어 계약이 성립하지 않았다며 위약금과 손해배상을 청구함.

- 1 - 서 울 서 부 지 방 법 원 제 1-2민 사 부 판 결 사 건2023나49360 위약금 원고, 항소인A 피고, 피항소인B 소송대리인 법무법인 (유한) 강남 담당변호사 **** 제1심판결서울서부지방법원 2023. 10. 17. 선고 2023가단214163 판결 변 론 종 결2024. 3. 7. 판 결 선 고2024. 4. 11. 주 문 1.원고의 항소를 기각한다. 2.항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1.청구취지 주위적으로 피고는 원고에게 135,000,000원 및 이에 대하여 2022. 12. 12.부터 이 사 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW]TY\ - 2 - 건 소장 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 예비적으로 피고는 원고에게 4,594,229원 및 그 중 2,965,000원에 대하여는 2023. 3. 2.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부 터 다 갚는 날까지는 연 12%의, 1,629,229원에 대하여는 2023. 1. 29.부터 이 사건 청 구취지 및 청구원인 변경신청서 송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 5,000,000원 및 이에 대하여 2022. 12. 12.부터 이 사건 항소장 송달 일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지 급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 피고는 **** C, D에 있는 **** ****(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다) 의 소유자이다. 나. 원고는 기존에 거주하던 주택의 임대차기간 만료를 앞두고 ‘****’에 새로 임차할 주택의 중개를 의뢰하였다. 다. 원고는 2022. 12. 2. 위 중개사무소 소속 공인중개사 I으로부터 임대 매물로 나온 이 사건 아파트에 관하여 ‘전세보증금 13억 5,000만 원, 입주시기 2023. 2. 13., 융자 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW]TY\ - 3 - (원금 기준 1억 남기는 조건, 변경, 감액 등기하기로 함), 중도금 2023. 1. 18.(165,000,000원) 조건, 계약금의 일부 송금 후 연락 주세요‘라는 조건과 피고의 예금 계좌 번호가 적힌 문자메시지를 받고, 곧바로 피고의 예금계좌로 5,000,000원을 이체하 였다. 라. 한편, 피고는 2022. 12. 2. I으로부터 이 사건 부동산 임대차계약과 관련하여 ’전 세보증금 13억 5,000만 원, 융자 원금 1억 원 남기는 조건, 감액(변경등기), 잔금일 2023. 2. 13., 중도금은 협의, 위와 같은 조건에 동의 되시면 당일 계약금의 일부 송금 드리겠습니다. 계좌번호 부탁드립니다‘는 문자메시지를 받고, 피고의 예금계좌 번호를 I 에게 알려주었다. 마. 원고와 피고는 2022. 12. 10. ’****‘에서 만나 임대차계약서를 작성하 기로 하였다. 피고는 2022. 12. 7. I으로부터 ‘안녕하세요. 입주하실 분 잔금 일정이 2 월 14일로 변경되었다고 합니다’라는 문자메시지를 받자, 곧바로 I에게 ‘입주하실 분 계 좌번호 주세요. 5백만 원 반환합니다. 변경은 계약파기로 간주합니다. 입주하실 분 계 좌번호주세요 5백만 원 반환합니다’라는 취지의 문자메시지를 보냈다. 바. 피고는 2023. 8. 20. 원고에게 5,000,000원을 반환하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 주장 원고는 피고와 이 사건 부동산에 관하여 전세보증금 13억 5,000만 원(계약금 135,000,000원, 중도금 165,000,000원, 잔금 1,050,000,000원)에 부동산임대차계약을 체 결하고 가계약금 명목으로 500만 원을 피고에게 지급하였는데, 피고가 일방적으로 계 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW]TY\ - 4 - 약을 해지하였다. 따라서 원고는 피고에 대하여, ① 주위적으로는 약정 계약금(135,000,000원)이나 가 계약금의 배액(10,000,000원)에서 이미 반환받은 금원(5,000,000원)을 뺀 나머지를 위약 금 또는 해약금으로 지급할 것을 구한다. ② 예비적으로는 ㉠ 우선, 피고의 계약 해지 로 인한 실제 손해액인 4,454,229원(= 이사비용 1,325,000원 + 이삿짐 보관료 1,500,000원 + 임시 숙소비용 1,629,229원)을 지급할 것을 구하고, ㉡ 다음으로, 피고가 가계약금으로 지급받았다가 반환한 5,000,000원에 대하여 그 수령일인 2022. 12. 2.부 터 반환일인 2023. 8. 20.까지의 법정이자 상당액인 178,767원을 부당이득으로 반환할 것을 구한다. 3. 판단 가. 주위적 청구에 관한 판단 1) 계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이 러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 하며, 한편 당사자가 의사의 합치가 이루어져야 한다고 표시한 사항에 대하여 합의가 이루어 지지 아니한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 계약은 성립하지 아니한 것으로 보는 것 이 타당하다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다51650 판결 참조). 앞서 든 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 갑 제1 내지 5호증의 각 기재만으로는 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관 하여 임대차계약이 체결되었다고 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW]TY\ - 5 - 다. ○ 원고와 피고가 I을 통하여 이 사건 부동산의 임대차계약 체결과 관련하여 임 대차보증금을 13억 5,000만 원으로 정한 사실은 인정된다. ○ 그러나 그 외에 계약금, 중도금 및 잔금 액수에 관한 논의가 없었고, I이 피고 에게 입주일자에 대해서도 하루 미뤄달라는 문자메시지를 보낸 사정 등에 비추어 볼 때 임대차계약에 있어 중요한 요소인 잔금일자(입주일자)에 관하여도 확정적인 의사의 합치가 있었다고 보기 어렵다. ○ 이 사건과 같이 임대차보증금이 10억 원이 넘는 아파트의 경우 임대차계약이 구두로 체결되는 경우는 보기 힘들고, 계약서 작성 전에 거래금액의 10% 넘는 가계약 금이 오고 간다는 등의 특별한 사정이 없는 한 일반적으로 부동산임대차계약서를 작성 함으로써 계약이 성립된 것으로 인식할 것이다. ○ 그런데 이 사건의 경우 원고가 지급한 가계약금이 500만 원으로 조율된 임대 차보증금 13억 5,000만 원의 1%에도 미치지 못하는 금액이고, 임대차계약서 작성 전에 피고가 계약체결을 거부하여 결국 계약서가 작성되지도 못하였다. 2) 원고가 피고에게 지급한 5,000,000원은, 임대차보증금의 전체 금액에서 차지하는 비율이 1%에도 미치지 못하는 금액이고, 원고 또한 소장이나 준비서면에서 ‘가계약금’ 으로 부르고 있는 것에 비추어 원고도 이를 가계약금으로 인식하고 있었던 것으로 보 이는 점 등의 사정에 비추어 보면, 이는 정식 계약이 체결되기 전 가계약금 명목으로 입금된 것으로 봄이 타당하다. 한편, 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정 하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의 하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW]TY\ - 6 - 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결 하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다 248312 판결 참조). 그런데 갑 제2 내지 4호증의 각 기재만으로는 원고와 피고 사이에 원고가 지급한 5,000,000원에 관하여 ‘정식으로 계약을 체결하기 전까지 원고는 이를 포기하고 피고는 그 배액을 상환함으로써 각 계약을 체결하지 않을 수 있다는 점’을 명백하게 약정하였다고 인정하기 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다 3) 따라서 이 사건 매매계약은 성립한 것으로 볼 수 없고, 가계약금에 관하여 해약 금 약정이 있었다고 볼 수도 없으므로, 이를 전제로 위약금 또는 해약금의 지급을 구 하는 원고의 주위적 청구는 어느 모로 보나 이유 없다. 나. 제1 예비적 청구에 관한 판단 실손해액 상당의 손해배상청구에 관하여 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관하여 임대차계약이 체결되었음을 인정할 수 없는 만큼 피 고가 일방적으로 계약을 해지하였음을 이유로 원고가 실제 입은 손해액 등을 구하는 원고의 손해배상청구는 받아들일 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 청구도 이유 없다. 다. 제2 예비적 청구에 관한 판단 법정이자 상당의 부당이득반환 청구에 관하여 살피건대, 부당이득반환의무는 이행기 한의 정함이 없는 채무이므로 그 채무자는 이행청구를 받은 때에 비로소 지체책임을 진다고 할 것이다(대법원 2017. 3. 30. 선고 2016다253297 판결). 원고는 2023. 8. 29. 이 사건 청구 취지 및 청구원인 변경신청서에서 비로소 가계약금에 대한 법정이자 상당의 부당이득반환 청구를 제2 예비적 청구로 추가하였고, 피고가 수령한 가계약금 5,000,000원 전액을 반환한 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW]TY\ - 7 - 2023. 8. 20. 이전에 이를 부당이득으로 반환할 것을 이행청구 하였다는 점을 인정할 증거가 없다(이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출한 때에 비로소 지체책임이 발생한다 고 할 것인데, 피고는 그 이전인 2023. 8. 20. 가계약금으로 수령한 5,000,000원 전액을 원 고에게 반환하였다. 설령, 원고가 그 이전에 피고에게 원고의 계좌번호를 제공한 사실이 있 다고 하더라도 이는 임대차계약의 성립 또는 가계약금에 관한 해약금 약정을 전제로 위 약금 또는 해약금의 지급을 구하는 취지로 부당이득반환의 이행청구로 볼 수 없다). 따라서 원고의 이 부분 청구도 이유 없다. 4. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 주위적 및 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 각 기각하 여야 할 것인바, 제1심판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사김우정 판사차은경 판사장재윤 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW]TY\