임대차계약이 합의해지된 후 임차인이 건물을 인도했으나 임대인이 보증금 일부만 반환하고 원상회복비용 등을 공제하겠다고 주장한 사건

- 1 - 대 전 고 등 법 원 제 1 민 사 부 판 결 사 건2024나16064 임대차보증금 원고 , 피항소인A 소송대리인 법무법인 유앤아이 담당변호사 **** 피고 , 항소인B 소송대리인 법무법인 법승 담당변호사 **** 제 1 심 판 결****지방법원 2024. 8. 22. 선고 2024가단 205269 판결 변 론 종 결2025. 5. 14. 판 결 선 고2025. 6. 18. 주 문 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각한다. 피고는 원고에게 367,000,000원 및 이에 대하여 2024. 1. 18. 부터 2025. 6. 18. 까지 는 연 5% 의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12% 의 각 비율로 계산한 돈을 지 급하라. 2. 피고의 나머지 항소를 기각한다. - 2 - 3. 소송총비용 중 10% 는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 피고는 원고에게 370,000,000원 및 이에 대하여 2024. 1. 18. 부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5% 의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12% 의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결을 취소한다. 원고의 청구를 기각한다. 이 유 1. 인정사실 이 법원이 이 부분에 적을 이유는 아래와 같이 고치거나 추가하는 부분 외에는 제1 심판결의 해당 부분 기재와 같다 . [고치거나 추가하는 부분 ] ○ 2쪽 14 행 하단에 아래의 내용을 추가한다. 『라. 원고는 2024. 1. 3. 이 사건 ****에 관하여 ****지방법원 ****법 원 2023카임 1305호로 임차권등기명령을 받아 2024. 1. 4. 임차권등기(이하 ‘이 사건 임 차권등기’라 한다 )를 마쳤다.』 ○ 2쪽 15 행을 아래와 같이 고친다. 『마. 피고는 원고에게 보증금 중 1억 300 만 원(2023. 12. 29. 1억 원, 2024. 5. 4. - 3 - 300 만 원)을 반환하였다.』 ○ 2쪽 16 행에 “을 제2호증 (가지번호 포함 , 이하 가지번호 있는 것은 같다 )” 을 추가 한다 . 2. 판단 가. 청구원인에 관한 판단 위에서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 ****에 관한 원고와 피고 사이의 임대차 계약은 2023. 12. 29. 합의해지되어 종료되었고, 원고가 2024. 1. 17. 피고에게 이 사건 ****를 인도하였으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 나머지 임대차보증 금 3억 6,700만 원(= 4억 7,000만 원 – 1억 300 만 원) 및 이에 대하여 원고가 피고에 게 이 사건 ****를 인도한 다음 날인 2024. 1. 18. 부터 피고가 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 이 판결 선고일인 2025. 6. 18. 까지는 민법이 정한 연 5% 의, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12% 의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 . 나. 피고의 주장에 관한 판단 1) 주장의 요지 임대차보증금에서 아래와 같은 비용 합계 155,865,000원이 공제되어야 한다 . ① 원고가 임대차기간 중 이 사건 ****를 훼손하여 이에 대한 원상회복비용 5 천만 원이 공제되어야 한다 . ② 원고가 소송비용과 임대차보증금의 지연손해금을 부당하게 요구하며 이 사건 임차권등기를 말소해 주지 않아 피고가 신규 임차인과 체결한 임대차계약이 파기되었 다. 이로 인하여 피고는 합계 105,865,000원(= 중개수수료 1,065,000원 + 신규 임차인 - 4 - 의 가압류 청구금액 71,000,000원 + 이사비용 500,000원 + 관리비 3,300,000원 + 위자 료 30,000,000원)의 손해를 입었으므로 이 손해배상금이 공제되어야 한다 . 2) 원상회복비용 주장에 관하여 가) 관련 법리 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 원상회복비용 상당의 손해배상 채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채 무 상당액은 임대차 관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별 도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이다. 그러나 이 경우 보증금에서 그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 공제될 채권 등의 발생 원인에 관하여 주장 ·증명을 하여야 한다 (대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조 ). 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있으나 (민법 제654 조, 제615 조), 임대차목적물을 통상적으로 사용함에 따라 생기는 필연적인 노후화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모는 임대차목적물을 사용하는 것을 목적 으로 하는 임대차계약의 본질상 당연하게 예정되어 있는 것으로서 시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 위와 같은 통상의 손모에 관하여 감가상각을 고려하지 아니한 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 임대인에게 초과 이익을 취득하게 하 는 것이 되어 부당하므로 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에 게 원상회복의무가 있다고 보기는 어렵고, 이를 넘어 훼손된 부분에 한하여 임차인에 게 원상회복의무가 인정된다. 나) 구체적 판단 을 제6호증에 의하면, 원고가 2024. 5. 30. 피고에게 “****와 **** 벽지 - 5 - 찢어진 곳(이 부분은 책장이 있던 자리인데 이삿날 생긴 것 같네요. 죄송합니다)은 제 가 변상하겠습니다.” 라는 내용의 문자메시지를 보낸 사실이 인정되기는 하나 , 을 제1, 3호증 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정 , 즉 원고는 이 사 건 ****에 24 개월가량 거주하였을 뿐이고 원고 이전에도 이 사건 ****에 거주한 사람이 있는 것으로 보이는 점, 원고는 피고에게 이 사건 ****에서 퇴거하는 날 직 접 또는 부동산을 통해 집 상태를 확인할 것을 요청하였던 점, 피고가 제출한 사진을 보더라도 통상적인 사용에 따른 감가 수준을 넘은 훼손이 있다고 단정하기는 어렵고 그 사진의 촬영시점도 불분명한 점, 피고는 이 사건에서 주장하는 훼손 부분에 대한 보수를 하지 않은 점 등에 비추어 보면 , 피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 **** 에 관하여 임대차기간 동안 자연적인 마모 또는 감가상각의 정도를 초과하는 훼손이 원고에 의하여 발생하였다는 점을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다 (피고가 제출한 증거만으로는 임대차계약 체결 당시 이 사건 ****의 정확한 상 태나 이를 통해 인정할 수 있는 원고가 부담할 원상회복의 구체적인 내용과 범위도 특 정하기 어렵다). 따라서 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다. 3) 손해발생 주장에 관하여 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 피고에게 부당한 금액을 요구하며 이 사건 임차권등기를 말소하지 않는 등 피고가 신규 임차인과 계약을 체결하는 데 협조할 의 무를 다하지 않아 피고에게 손해가 발생하였다고 인정할 수 없고 , 달리 이를 인정할 증거가 없다 . 오히려 갑 제12 호증에 의하면, 원고는 피고에게, 2024. 5. 20. ‘변호사비 용과 법정이자는 소송이 끝난 뒤 해결해주면 된다 ’는 내용의, 2024. 5. 21. ‘2024. 5. 31. 보증금 잔금이 입금되면 이 사건 임차권등기 말소 신청을 바로 하겠다’는 내용의, - 6 - 2024. 5. 23. ‘남은 금액은 367,000,000원이고, 2024. 5. 31. 여기에서 10 원이라도 모자 라면 말소가 어렵다’는 내용의 문자메시지를 보낸 사실이 인정되므로, 원고가 피고에게 임차권등기 말소의 조건으로 임대차보증금 외의 금액을 요구한 것으로 볼 수 없다 . 따 라서 피고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다. 3. 결론 그렇다면 원고의 청구는 위에서 인정한 범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청 구는 이유 없어 기각하여야 한다 . 제1심판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 위에서 인정한 금액을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 청구를 기각하며, 피고의 나머지 항 소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 , 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사신동헌 판사김현영 판사박예지