임대차보증금 반환 청구 사건

- 1 - 춘천지방법원 ****지원 판 결 사 건2006가단13376 임대차보증금 원 고김* * **** * * * 피 고이* * **** * * * 소송대리인 변호사 * * * 변 론 종 결2007. 3. 7. 판 결 선 고2007. 4. 18. 주 문 1. 피고는 원고에게 21,090,679원 및 이에 대하여 2006. 9. 22.부터 2007. 4. 18.까지는 연 5%, 2007. 4. 19.부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하 라. 2. 원고의 나머지 청구를 기각한다. 3. 소송비용의 10%는 원고가, 나머지 90%는 피고가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 - 2 - 피고는 원고에게 23,185,466원 및 이에 대하여 이 사건 지급명령정본 송달익일부터 갚 는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라는 판결 이 유 1. 기초사실 가. 피고는 2002. 11. 25. 소외 주식회사 * * * * 건설과 피고 소유의 **** 성남동 * * *대 54.6㎡ 지상에 지하 1층, 지상 6층의 건물을 건축하기로 하는 다음과 같은 내용의 건설공사표준도급계약(다음부터 ‘이 사건 공사계약’이라 한다)을 체결하였 다. ① 공사기간 : 2002. 11. 25.부터 2003. 3.말경까지 ② 하자담보책임기간 : 1년 ③ 총 공사금액 : 145,200,000원 나. 그러나 소외 회사의 공사담당자인 소외 * * * 은 공사를 완료하지도 않은 상태에 서 2004. 8. 16.경 위 공사 중에서 골조공사 부분을 하도급받아 시공한 원고에게 소외 회사가 피고에 대하여 갖는 공사대금 채권 중 금 77,410,020원을 채권양도 하고, 그 대 신에 원고는 소외 회사가 이 사건 공사계약에 기하여 건축주인 피고에게 부담하는 하 자담보책임과 같은 일체의 부담을 인수하기로 하는 계약(다음부터 ‘이 사건 양도계약’ 이라 한다)을 체결하였다. 그 후 소외 회사는 2004. 11. 11. 소외 * * * 과 원고 사이 에 체결된 이 사건 양도계약을 추인하고 위 양도계약은 그 무렵 피고에게 통지되었다. 다. 한편, 원고가 소외 회사에 체결한 이 사건 양도계약서에는 공사의 완공일이 2004. 7. 31.인 것으로 기재되어 있으나, 피고는 이 사건 건물에 대하여 그보다 앞서 2003. - 3 - 10. 28.경에 미리 소유권보존등기를 마쳤다. 라. 이 사건 공사계약의 특약사항 3.항에 의하면 공사대금은 준공 후 세입자로부터 입 주금을 받아서 지급하기로 되어 있었다. 그러나 원고가 공사를 마무리하여 피고에게 인도하고 난 이후에도 세입자가 들어오지 않아 공사대금을 지불받기 어렵게 되자, 원 고와 피고는 2004. 8. 18.경 미지급 공사대금을 금 69,300,000원으로 확정하고, 공사대 금의 지급에 갈음하여 원고가 이 사건 건물 중 4층을 임대보증금 35,000,000원, 6층을 임대보증금 34,300,000원에 각 24개월간 임차하여 사용하면서 공사대금에 상당하는 임 대차보증금은 임대차기간이 만료할 때에 지급하거나 또는 그 사이에라도 세입자가 있 으면 받게 되는 보증금으로 원고에게 지급하기로 합의였다. 마. 그런데 피고가 이 사건 건물을 인도받아 사용해 보니, 부실시공으로 인한 누수 등 의 하자가 있음을 알게 되어 2004. 11. 2. 원고에게 하자보수를 요구하는 내용증명을 발송하였다. 그러나 원고는 하자보수청구에 응하지 아니하면서 자신이 임차한 이 사건 건물에 입주도 하지 아니한 상태에서 2004. 11. 15. 피고에게 임대차계약 해지의 통고 를 하고, 2005. 1. 20. 피고를 상대로 하여 보증금 반환을 구하는 소송을 수원지방법원 성남지원 2005가단1987호로 제기하였고, 피고는 반소(2005가단10455)로 원고가 시공한 공사의 하자로 인한 손해배상을 구하였는데, 그 소송에서 원고의 본소청구는 아직 이 행기가 도래하지 아니하였다는 이유로 기각되었으나, 피고의 반소청구가 일부 인용되 어 “1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)에게 30,498,696원 및 그 중 28,241,256원에 대 하여는 2005. 4. 22.부터, 그 중 2,257,440원에 대하여는 2005. 12. 2.부터 각 갚는 날 까지 연 20%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라. 2. 원고(반소피고)의 소송비용은 원고(반소피고)의 부담으로 한다”는 판결이 선고되었고, 그 판결은 그 무렵 확정되었다. - 4 - 바. 한편 피고는 위 판결이 확정됨에 따라 원고를 상대로 수원지방법원 성남지원 2006카기368호로 소송비용액확정신청을 하였고, 법원은 원고가 상환하여야 할 소송비 용액은 7,785,303원이라고 결정하였으며, 그 결정은 그대로 확정되었다. 사. 한편, 원고는 임대차목적물을 계약기간이 만료될 무렵인 2006. 8. 18. 피고에게 인 도하였다. [인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증 내지 4호증, 제12 내지 15호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지] 2. 당사자의 주장 및 판단 가. 원고의 주장 임대차보증금 합계액에서 피고의 원고에 대한 하자보수공사비 채권과 그에 대한 명도 일까지의 이자 및 소송비용확정결정액을 공제하면 피고는 원고에게 청구취지 기재의 돈을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장 원고의 임대차보증금 반환채권에서 ① 피고의 원고에 대한 하자보수공사비 채권 및 이에 대한 이자 2006. 11. 2.까지의 이자 합계 39,855,632원, ② 소송비용확정금 7,785,303원, ③ 원고가 소외 김인식에게 지급해야 할 토공사비 및 철거공사 비용을 대 위지급한 4,148,218원, ④ 피고가 지급해야 할 관리비 1,920,000원, ⑤ 원고가 사용한 전기료 및 가스료 합계 314,160원, ⑥ 피고가 양수한 * * * , * * * 의 원고에 대한 공 사대금채권 합계 8,380,000원, ⑦ 원고가 피고 소유의 이 사건 부동산에 가압류하여 피 고가 이를 임대하지 못함으로써 발생한 손해 합계 20,400,000원이 각 공제되어야 하고, 이를 모두 공제하면 피고가 지급할 금액은 없다. - 5 - 다. 판단 피고가 주장하는 순서에 따라 피고의 상계항변 주장을 판단한다{다만, 원고는 피고로 부터 지급받아야 할 임대차보증금이 모두 69,410,000원이라고 주장하나, 앞에서 본 사 실에 의하면 위 임대차보증금의 합계는 69,300,000원(4층 35,000,000원 + 6층 34,300,000원)이라고 할 것이므로 이를 기준으로 판단한다}. ① 하자보수금 채권 및 이에 대한 지연손해금 앞서 본 사실에 의하면 원고가 피고에게 지급하여야 할 하자보수금은 30,498,696원 및 그 중 28,241,256원에 대하여는 2005. 4. 22.부터, 그 중 2,257,440원에 대하여는 2005. 12. 2.부터 원고의 위 각 임대차목적물의 반환일인 2006. 8. 18.까지의 지연손해 금이라고 할 것이고 이를 계산하면 38,310,038원{원금 30,498,696원 + 7,489,735원 (28,241,256원× 484일 × 20% ÷ 365일, 원 미만 버림) + 321,607원(2,257,440원 × 260일 × 20% ÷ 365일, 원 미만 버림)}이 됨은 역수상 명백하므로 피고의 상계항변은 위 인정범위 안에서 이유 있다(피고는 원고가 임대차목적물을 반환한 이후에도 위 하 자보수금에 대한 지연손해금이 발생한다고 주장하나, 원고가 임대차목적물을 반환한 날에 상계할 수 있었던 만큼 그 이후에는 지연손해금이 발생하지 않는다고 봄이 상당 하므로 앞에서 인정한 범위를 넘는 부분에 대한 피고의 상계항변은 받아들일 수 없다). ② 수원지방법원 2005가단1987(본소), 10455(반소) 사건의 소송비용액 수원지방법원 성남지원 2005가단1987(본소), 10455(반소) 판결에 대한 소송비용액확 정 사건(같은 법원 2006카기368)에서 원고가 피고에게 상환하여야 할 소송비용액이 7,785,303원으로 결정된 사실은 앞에서 본 바와 같으므로, 피고의 이 부분 상계항변은 이유 있다. - 6 - ③ 피고의 소외 * * * 에 대한 대위지급금 을 제5호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 * * * 은 피고를 상대로 토공사 및 철거공사대금 지급청구를 하여 1심(수원지방법원 성남지원 2004가소96838) 에서 패소하였으나, 항소하여 2심(수원지방법원 2005나17867)에서 승소하였고, 피고가 이에 불복하여 상고하였으나 대법원(2006다27628)에서 상고기각된 사실 및 피고는 상 고심 계속중 피공탁자를 위 * * * 으로 하여 항소심 판결에서 지급을 명한 액수인 4,148,218원을 변제공탁한 사실을 인정할 수 있으나, 나아가 위 돈이 원래 원고가 지급 해야 할 금액인데 피고가 이를 대위하여 변제한 것이라는 점에 대하여는 을 제16호증 의 1, 2 및 제17호증의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증 거가 없으므로 피고의 이 부분 상계주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다(오 히려 확정된 위 항소심 판결문에 의하면 피고는 위 * * * 에게 철거 및 토공사를 직접 도급준 것으로 보인다). ④ 피고가 지급해야 할 관리비 을 제2호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 원고는 이 사건 임대차목적물(4층, 6층)을 임차할 당시 관리비는 각 세대당 월 4만 원을 지급하기로 약 정한 사실을 인정할 수 있으므로, 원고가 피고에게 지급하여야 할 관리비는 모두 1,920,000원(40,000원 × 24개월 × 2)이 되며, 따라서 피고의 이 부분 상계주장은 이유 있다. 원고는 이 사건 임대차목적물을 사용.수익하지 않았으므로 관리비를 지급할 의무가 없다는 취지로 주장하나, 가사 원고가 이 사건 임대차목적물을 사용.수익하지 않았다 고 하더라도 임대차계약시 세대당 월 40,000원의 관리비를 지급하기로 약정하였으므로 - 7 - 위 각 세대에 원고 이외의 다른 사람이 입주하여 실제 관리비를 피고에게 지급하였다 는 점에 대한 아무런 주장.입증이 없는 이상 원고는 관리비를 지급할 의무가 있다고 봄이 상당하므로 원고의 주장은 받아들일 수 없다. ⑤ 원고가 사용한 전기료 및 가스료 을 제2호증의 1, 2, 제6호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 이 사건 임대차계약시 제세공과금은 임차임이 부담하기로 약정한 사실, 임대차목적물의 계약기간 중 4층에 대하여 전기료 8,630원, 가스료 102,810원이 부과되었고, 6층에 대 하여 전기료 8,740원, 가스료 73,800원이 부과되었으며, 이를 피고가 대신하여 지급한 사실을 인정할 수 있으므로 피고의 이 부분 주장은 193,980원의 범위 안에서 이유 있 다. 원고는 이에 대하여 원고가 실제로 임대차목적물을 사용.수익하지 않았으므로 이 부 분에 대하여 공제할 수 없다고 주장하나, 위 제④항에서 본 바와 같은 이유로 원고의 주장은 받아들일 수 없다. ⑥ 피고가 양수한 * * * , * * * 의 원고에 대한 공사대금채권 을 제7호증의 1 내지 3, 제8호증의 1, 2, 9의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고가 * * * 의 원고에 대한 7,500,000원의 채권 및 * * * 의 원고에 대한 880,000원의 채권을 각 양수하고 그 양도사실을 각 원고에게 통지한 사실은 인정할 수 있으나, 더 나아가 원고가 위 * * * 및 * * * 에게 위 각 공사대금을 지급할 채무가 있다는 점에 대하여는 을 제8호증의 3 내지 8, 제18호증의 1, 2의 각 기재만으로는 이 를 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 이 부분 피고의 상계주장 은 받아들일 수 없다. - 8 - ⑦ 원고가 피고 소유의 이 사건 부동산에 가압류하여 피고가 이를 임대하지 못함으 로써 발생한 손해배상채권 을 제9호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 소외 * * * 가 이 사건 건물 5층에 대하여 보증금 5,000,000원에 월 차임 850,000원에 피고와 임대차계 약을 체결하였다가 이를 해제한 사실은 인정할 수 있으나, 더 나아가 피고가 위 * * * 로부터 매월 850,000원씩 임료상당의 수입을 얻을 수 있었음에도 원고의 부당한 가압 류 집행 때문에 위 * * * 를 비롯한 다른 사람에게 임대하지 못하여 손해를 입은 것이 라는 점에 관하여는, 부동산이 가압류된 경우에도 채무자가 여전히 목적물의 이용 및 관리의 권한을 갖고 있고, 처분금지의 효력도 상대적 효력에 불과하기 때문에 가압류 집행 후에도 목적물을 처분하거나 임대할 수 있다는 점, 앞에서 본 바와 같이 원고가 앞에서 본 수원지방법원 성남지원 2005가단1987(본소), 10455(반소) 사건에서 패소한 것은 피보전권리가 부정되었기 때문이 아니라 아직 이 사건 건물의 4층, 6층에 대한 임대차기간이 만료되지 않았음을 원인으로 한 것이었던 점, 원고는 위 수원지방법원 성남지원 2005가단1987(본소), 10455(반소) 사건에서 패소한 직후 부동산가압류를 해 제한 점(갑 제2호증) 등에 비추어 볼 때 원고의 고의.과실이 인정된다고 보기 어려울 뿐만 아니라 위 임대료 상당 손해가 원고의 가압류와 상당한 인과관계가 있는 손해라 고 볼 수도 없으므로 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다. 라. 소결 그렇다면 피고가 지급해야 할 임대차보증금은 69,300,000원에서 하자보수금 채권 및 이에 대한 지연손해금 합계 38,310,038원, 수원지방법원 성남지원 2005가단1987(본소), 10455(반소) 사건의 소송비용확정액 7,785,303원, 임대차목적물의 각 관리비 합계 - 9 - 1,920,000원 및 전기료 및 가스료 합계 193,980원을 각 공제한 21,090,679원 및 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 지급명령정본 송달일인 2006. 9. 22.부터 피 고가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 이 판결선고 일까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진등에관한특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 3. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 위 인정범위 안에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청 구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 민철기 _________________________