임대차보증금을 돌려받지 못해 신규 임대차계약 잔금을 치르지 못하고 계약금을 몰취당함

- 1 - 의 정 부 지 방 법 원 제 4-3민 사 부 판 결 사 건2025나202407 임대차보증금 원고, 항소인A 소송대리인 변호사 **** 피고, 피항소인B 소송대리인 법무법인 민우(담당변호사 ****) 제1심판결의정부지방법원 고양지원 2025. 4. 29. 선고 2024가단92940 판결 변 론 종 결2026. 8. 28. 판 결 선 고2026. 10. 2. 주 문 1.제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 돈에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 1,500만원 및 이에 대하여 2024. 10. 31.부터 2026. 10. 2.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하 라. 2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 피고가 부담한다. - 2 - 4. 제1항의 금전지급 부분은 가집행할 수 있다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 피고는 가. 원고로부터 별지 목록 기재 부동산의 3층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 5. 6. 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 (1) 부분 55㎡를 인도받음과 동시에 원고에게 1억 6,000만원을 지급하고, 나. 원고에게 1,500만 원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비 율로 계산한 돈을 지급하라(원고는 당심에서 나.항 부분의 청구취지를 감축하였다). 2. 항소취지 제1심 판결 중 원고 패소 부분을 취소한다. 피고는 원고에게 1,500만원 및 이에 대 하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈 을 지급하라. 이 유 1. 당심의 심판범위 제1심 법원은 원고의 보증금반환 청구를 인용하되 손해배상 청구는 기각하였다. 이 에 대하여 원고만이 손해배상 청구 부분에 관하여 항소하였으므로, 당심의 심판범위는 손해배상 청구 부분에 한정된다. 2. 기초사실 ○ 원고는 2022. 9. 5. 피고와의 사이에 피고 소유의 **** C 지상 4층 다가구주택 - 3 - 건물 중 ****[별지 목록 기재 부동산의 3층 중 청구취지 기재 선내 (1) 부분 55㎡, 이 하 ‘이 사건 부동산’〕를 보증금 1억 6,000만원(이하 ‘이 사건 보증금’), 임대차 기간 2022. 9. 26.부터 2024. 9. 26.까지로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사 건 임대차계약’)을 체결하였고, 이 사건 임대차계약에 따라 이 사건 보증금 중 계약금 1,600만원을 계약일에 지급하고, 잔금 1억 4,400만원을 2022. 9. 26.에 지급한 후, 이 사건 부동산을 인도받아 사용하여 왔다. ○ 원고는 피고에게 2024. 7. 16. 문자메시지로 이 사건 임대차계약에 대한 갱신거절 의 통지를 하였고, 2024. 8. 8. 문자메시지로 이 사건 임대차계약의 만기에 원고의 부 동산 인도와 함께 보증금을 반환해 줄 것을 요청하였다. ○ 원고는 2024. 8. 13. 소외 D와의 사이에 D로부터 **** E 지상 다가구주택 건 물 중 ****를 보증금 2억 2,000만원(계약금 2,200만원은 계약일에 지급하고, 잔금 1 억 9,800만원은 2024. 9. 26.에 지급), 임대차 기간 2024. 9. 26.부터 2026. 9. 26.까지 로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약(이하 ‘신규 임대차계약’)을 체결하고, 같은 날 D에게 계약금 2,200만원을 지급하였다. ○ 이 사건 임대차계약은 2024. 9. 26. 기간만료로 종료되었으나, 피고는 이 사건 보 증금을 반환하지 않았다. ○ 원고가 신규 임대차계약에 따른 보증금 잔금을 지급하지 못함에 따라, D는 원고 의 잔금 미지급을 이유로 신규 임대차계약을 해제하면서 원고로부터 수령한 계약금 2,200만원을 몰취하였으나, 2024. 12. 3. 원고에게 위 2,200만원 중 700만원을 반환하 였다. ○ 이 사건 제1심 변론종결일인 2025. 2. 25.까지도 이 사건 보증금이 반환되지 않아 - 4 - 원고는 이 사건 부동산에 거주하면서 이 사건 부동산에 관한 임차권등기명령을 신청하 여 2025. 5. 29. 그 신청에 따른 임차권등기명령을 받았다. [인정근거] 갑2, 4, 5, 6, 8, 13호증의 각 기재, 당심의 D에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지 3. 당사자들의 주장 가. 원고의 주장 피고가 보증금 반환에 관하여 이행거절의사를 표시하였고, 원고가 이 사건 부동산 의 인도의무 이행을 제공하였음에도 불구하고, 피고는 이 사건 임대차계약의 종료일까 지 이 사건 보증금 반환의무를 이행하지 않았고, 이에 따라 원고는 신규 임대차계약의 잔금을 지급할 수 없어 신규 임대차계약의 계약금 중 1,500만원을 몰취당하는 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 보증금 반환의무 불이행으로 인한 손해배상으로 1,500만원 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장 1) 피고가 보증금 반환에 관하여 명백하고 종국적인 이행거절의사를 표시하지 않았 고, 원고는 피고의 보증금 반환의무와 동시이행관계에 있는 이 사건 부동산 인도의무 이행을 제공하지 않았으므로, 피고는 보증금 반환의무 불이행에 따른 손해배상책임이 없다. 2) 피고로서는 보증금 반환 불이행으로 인한 원고의 신규 임대차계약 계약금 몰취 의 손해에 대한 예견가능성이 없었으므로, 민법 제393조 제2항에서 정한 특별손해에 관한 손해배상책임이 없다. 3) 신규 임대차계약에 따른 계약금 몰취는 신규 임대차계약에서 정한 원고의 안심 - 5 - 대출의무 불이행으로 인한 것일 뿐 피고의 보증금 반환 불이행으로 인한 것이라고 볼 수 없으므로, 피고의 보증금 반환 불이행과 원고의 신규 임대차계약 계약금 1,500만원 몰취의 손해 사이에는 상당인관계가 없다. 4. 판단 가. 피고의 손해배상책임의 발생 여부 1) 법리 쌍무계약에서 상대방이 미리 이행을 하지 아니할 의사를 표시하거나 당사자 일방 이 이행을 제공하더라도 상대방이 그 채무를 이행하지 아니할 것이 객관적으로 명백한 경우에는 그 일방이 이행을 제공하지 아니하여도 상대방은 이행지체의 책임을 지고 이 를 이유로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다. 당사자 일방이 이행을 제공 하더라도 상대방이 상당한 기간 내에 그 채무를 이행할 수 없음이 객관적으로 명백한 경우에도 그 일방은 자신의 채무 이행을 제공하지 않더라도 상대방의 이행지체를 이유 로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다. 그렇지 아니하고 이 와 같은 경우에도 자기채무의 이행을 제공하지 아니하고서는 상대방을 지체에 빠뜨릴 수 없다면 무용한 이행의 제공을 강요하는 결과가 되어 부당하다(대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결 등 참조). 나아가, 계약해제 또는 전보배상이 아닌 지연배상의 경우에는 계약해제 또는 전 보배상과 비교하여 손해배상 청구의 상대방에게 미치는 효과의 중대성은 낮은 데 비하 여 손해배상을 청구하는 당사자의 이행제공 기한은 장기화될 수 있으므로 계약해제 또 는 전보배상의 경우에 비하여 이행거절의사 표시 여부에 관한 판단 기준을 완화할 필 요가 있는 점, 주택임대차의 임차인은 기존 임대차계약의 종료 후 새로운 임대차계약 - 6 - 또는 주택 매매계약을 체결하는 것이 예정되어 있는 경우가 많은데 기존 임대차계약의 종료에 따른 보증금을 반환받지 못하면 새로운 계약에 따른 계약금을 몰취당하고 이사 준비비용 등 상당한 손해를 입을 가능성이 높고 임대인이 보증금을 반환하려면 그 자 금 마련을 위하여 상당한 기일이 소요될 것이므로 임차인에게 미리 그 반환 여부 및 그 시기에 대하여 명확히 고지하여 줄 필요가 있는 점 등을 고려하여 보면, 주택임대 차의 경우 임대인이 임차목적물의 재임대 등과 같은 임대인의 사정을 내세워 임대차계 약 종료일에 보증금을 반환해 줄 수 없다는 의사를 표시한 경우 이행거절의사를 표시 한 것으로 봄이 타당하다. 2) 구체적 판단 갑4, 9, 10~12호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들에 의하면, 피고는 이 사건 보증금 반환에 관하여 이행거절의사를 표시하였다고 봄이 상당하고, 피고가 이 사건 임대차계약의 기간만료일인 2024. 9. 26. 까지 이 사건 보증금을 반환하지 아니한 이상 피고는 원고에게 이 사건 보증금 반환의 무 불이행으로 인한 손해배상책임이 있다고 할 것이다. - 피고는 원고의 2024. 7. 16.자 갱신거절의 통지에 따라 이 사건 임대차계약이 2024. 9. 26. 기간만료로 종료될 예정임을 알고 있었다. - 원고는 2024. 8. 8. 피고에게 ‘새로 이사갈 집을 계약할 예정이다. 보증금 반환 에 관하여 다음날까지 확답을 하여 달라’는 취지의 문자메시지를 발송하였는데, 피고는 이에 대하여 아무런 응답을 하지 않았고, 원고는 2024. 8. 13. 새로 이사갈 집에 대한 신규 임대차계약을 체결한 후 2024. 8. 27. 피고에게 ‘피고와 통화가 되지 않는다. 보증 금 반환에 관한 확답을 바란다’는 취지의 문자메시지를 발송하였는데, 피고는 2024. 8. - 7 - 29.에 가서야 원고에게 ‘아직 임대차기간이 남아 있으니 기다려 달라. 9월이 되면 전세 보러 오는 사람들이 있으니 시간을 줘 봐라. 아직 한달이나 남았다’는 내용의 문자메시 지를 발송하였을 뿐, 이 사건 임대차계약의 기간만료일에 보증금을 반환할 것인지 등 에 관한 답변은 하지 않았다. - 원고는 2024. 9. 13. 피고를 만나 피고에게 ‘새로 이사갈 집을 2억 2,000만원에 계약을 하였고 2,200만원의 계약금을 지급하였으며 잔금을 지급하지 못하면 2,200만원 을 몰취당한다’는 취지로 말하면서 보증금 반환의 확답을 촉구하였으나, 피고는 새로운 임차인을 구하거나 대출을 받기 어려운 사정을 언급하면서 ‘언제 보증금을 지급할 수 있을지 대답할 수 없다’고 말하였다. - 피고는 이 사건 임대차계약의 기간만료일 전날인 2024. 9. 25. 이루어진 원고와 의 통화에서 ‘다음날까지 보증금을 돌려줄 수 없고, 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아야 원고에게 보증금을 지급할 수 있다’는 취지로 말하였다. - 원고가 신규 임대차계약에 따라 이사갈 예정이었던 부동산은 이 사건 부동산과 도보로 약 8분가량 걸리는 거리에 위치하였고, 원고는 이 사건 임대차계약의 기간만료 일 이전인 2024. 9.경 지인에게 이삿짐 운반에 필요한 트럭의 대여를 부탁하여 놓았기 때문에 이 사건 임대차계약의 기간만료일에 이 사건 부동산을 피고에게 인도하는데 별 다른 장애가 없었고, 피고가 원고의 부동산 인도 의무 불이행을 이유로 하여 이 사건 보증금의 반환을 거절한 것도 아니다. - 원고와 피고 사이에 별다른 약정이 없는 한, 피고가 내세운 ‘새로운 임차인으로 부터 보증금을 받는지’ 여부를 조건으로 하여 피고의 보증금 반환의무가 발생한다거나 보증금 반환의무의 이행기가 유보된다고 볼 수는 없다. 또한, 시중에서 임대인들이 새 - 8 - 로운 임차인으로부터 보증금을 받기 이전까지 기존 임차인에게 보증금을 반환하지 않 는 경우가 종종 있으나, 이는 임대인만의 사정만을 들어 임차인의 거주 이전 및 재산 처분의 자유를 제한하는 것인 점, 새로운 임차인으로부터 보증금을 받을 수 있는 시기 는 불확정적인 점, 임대인이 새로운 임대차계약을 체결하여 기존 임차인에게 반환할 보증금을 마련할 수 있음에도 자신이 원하는 시세로 임대차계약을 체결하려는 바람에 새로운 임차인을 구하기 어려운 경우도 많은 점(보증금 시세의 상승기로 인하여 기존 임대차계약보다 높은 액수의 보증금으로 새로운 임대차계약을 체결함으로써 기존 임차 인에게 반환할 보증금을 마련할 수 있음에도 불구하고 자신의 기준에 따른 손해를 입 지 않기 위하여 임대인들이 기대하는 시세를 고집하는 경우도 적지 않다) 등을 고려하 여 보면, 피고가 주장하는 위와 같은 사정을 관행이라는 이름을 붙여 임대인의 손해배 상책임 면제를 정당화하는 사유라고 볼 수는 없다. 나. 특별손해에 대한 손해배상책임 여부 1) 금전채무인 불이행에 따른 특별손해에 대한 손해배상 청구 가능 여부 가) 쟁점 원고는 금전채무인 이 사건 보증금 반환의무의 불이행에 관하여 민법 제393조 제 2항에서 정한 특별손해에 대한 배상을 구하고 있는바, 민법 제397조와 관련하여 위와 같은 특별손해에 대한 배상을 구할 수 있는지 여부에 관하여 살펴본다. 나) 관련 규정은 별지 ‘관련 민법 규정’ 기재와 같다. 다) 구체적 판단 아래에서 살펴보는 사정들에 의하면 민법 제397조에서 정한 금전채무불이행에 대 한 특칙은 민법 제393조 제1항에서 정한 통상손해에 한하여 적용될 뿐 민법 제393조 - 9 - 제2항에서 정한 특별손해에도 적용된다고 볼 수 없으므로, 원고는 민법 제393조 제2항 에서 정한 바에 따라 특별손해에 대한 배상을 구할 수 있다고 봄이 상당하다. - 민법 제397조에 민법 제393조에 관한 내용이 명시되어 있지 않은 이상, 민법 제397조가 제393조 제1항에서 규정한 통상손해 외에 제393조 제2항에서 규정한 특별 손해에 대하여까지 당연히 적용된다고 볼 수는 없다. - 민법 제397조 제2항에서 ‘전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다.’고 정하고 있다는 것만으로, 민법 제397조의 입법취지가 금전채무 불이행으로 인한 통상손해에 관하여 일반적으로 통용될 수 있는 손해배상률을 일률적으로 정하는 것 이외에 특별손해를 손해배상책임 에서 배제하려는 것까지 포함한다고 단정짓기는 어렵다. - 민법 제393조 제2항의 특별손해에 대한 손해배상책임은 제1항에서 정한 통상 손해에 대한 예외규정의 성격을 띠고 있다고 볼 수 있다. - 매도인이 매수인으로부터 매매대금을 약정된 기일에 지급받지 못한 결과 제3자 로부터 부동산을 매수하고 그 잔대금을 지급하지 못하여 그 계약금을 몰수당함으로써 손해를 입은 경우 매수인이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다는 것인바(대법원 1991. 10. 11. 선고 91다25369 판결 참조), 매수인의 매 매 잔대금 지급의무 불이행에 따른 특별손해에 관한 위와 같은 법리는 임차인의 지위 를 고려하여 볼 때 임대인의 보증금 반환의무 불이행에 관한 특별손해에 관하여 더욱 타당하다. - 임차인이 새로운 임대차계약의 보증금 등 새로운 계약의 거래 대금을 융통(대 출)하기 어려운 경우가 다수이고 그러한 경우의 손해는 금전의 융통이 가능한 경우의 - 10 - 손해에 한정되지 않는데, 그러한 경우의 손해에 대하여까지 민법 제397조가 적용된다 고 함은 구체적 실정에 맞지 아니하다. - 민법 제397조에 의하여 정해지는 법정이자율(민법 제379조에서 정한 연 5%)은 그 해당 금원을 융통할 수 있는 경우의 통상적인 이자율 정도이므로, 민법 제393조 제 1항에서 정한 통상손해에 관한 것이라고 봄이 타당하다. - 민법 제393조 제2항에 따라 채무자가 특별손해에 관한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 특별손해에 관한 손해배상 책임을 부담하게 되므로, 채무자가 예측하 지 못한 채권자의 사정으로 인하여 손해배상책임을 부담하게 된다고 볼 수는 없다. 2) 피고가 신규 임대차계약에 따른 원고의 몰취 손해를 알았거나 알 수 있었는지 여부 원고가 2024. 9. 13. 피고에게 보증금 반환의 확답을 촉구하면서 신규 임대차계약 에서 정한 보증금 및 계약금 액수를 고지하였던 점(갑7호증), 통상의 임대차계약에서 잔금 지급 불이행의 경우 계약금이 몰취되는 점에 비추어 보면, 피고는 보증금 반환 의무 불이행으로 인하여 원고가 신규 임대차계약에 따른 계약금을 몰취당하는 손해를 입을 것이라는 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 타당하므로, 피고는 민법 제393조 제2항에 따라 신규 임대차계약의 계약금 몰취에 따른 원고의 특별손해를 배 상할 책임이 있다고 할 것이다. 다. 피고의 보증금 반환의무 불이행과 신규 임대차계약의 계약금 몰취 손해 사이의 상당인과관계 존재 여부 피고 주장의 안심대출의무와 관련하여, 갑16호증의 기재에 의하면 신규 임대차계약 의 특약사항 중에 “임대인은 임차인이 안심대출받는 것에 동의하고 협조한다. 만약 대 - 11 - 출이 불가하면 기 받은 계약금은 조건없이 반환한다. 단, 임차인의 귀책사유로 불가할 시는 반환되지 않는다”라는 내용이 포함되어 있는 사실은 인정된다. 그러나, 당심의 D(신규 임대차계약의 임대인)에 대한 사실조회 결과에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 신규 임대차계약에서 그 임대인 의 권리는 보증금 잔금 채권이고 원고의 안심대출은 원고의 보증금 잔금 지급 의무를 이행하기 위한 방편일 뿐이므로 안심대출을 원고의 임대인에 대한 의무라고 볼 수 없 는 점, ② 위 특약사항의 취지는 원고의 안심대출에 대한 임대인의 협조에도 불구하고 임차인인 원고가 잔금을 지급하지 못하면 계약금을 몰취한다는 것이라고 볼 것인 점, ③ 원고가 주택도시보증공사에 신규 임대차계약의 보증금 지급을 위한 안심대출을 신 청하였으나 이 사건 임대차계약의 보증금 지급을 위하여 받았던 기존 대출금이 상환되 지 않는 바람에 원고가 위 안심대출을 받지 못하게 된 점, ④ 피고가 반환하여야 할 임대차보증금은 1억 6,000만원으로서 원고가 신규 임대차계약에서 정한 잔금 1억 9,800만원의 상당 부분을 차지하는 점 등에 비추어 보면, 신규 임대차계약에 따른 계 약금 몰취로 인한 손해는 피고의 보증금 반환의무 불이행과 상당인과관계가 있다고 봄 이 타당하다. 라. 소결 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 반환의무 불이행으로 인한 손해배상으로 원 고가 신규 임대차계약에 따라 몰취당한 1,500만원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2024. 10. 31.부터 피고가 그 이행의무의 존재 여부와 범위에 관하여 항쟁함이 타당하다고 인정되는 당심 판결 선고일인 2026. 10. 2.까지는 민법에 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 12%의 - 12 - 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 5. 결론 원고의 손해배상 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이 유 없어 기각하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항 소를 일부 받아들여 제1심 판결 중 위에서 인정한 부분에 해당하는 원고 패소 부분을 취소하고, 피고에게 위 돈의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 기각한 다. 재판장 판사이평근 판사김춘호 판사권순호