임차인이 임대차계약 후 소유권을 취득하고 경매로 부동산이 넘어가자, 새 소유자가 임차인을 상대로 부동산 인도를 청구함.

사 건 번 호2006가단65317 원 고갑 피 고을 소 제기일2006. 9. 13. 판결 선고일2007. 6. 27. 쟁 윐 1. 임차인이 소유권을 취득한 후 부동산이 경매되었을 경우 임차 권이 소멸하는지 여부 2. 임대차보증괈을 직윑 지괉하는 것이 아니라 기존 채권으로 갈 음할 수 있는지 여부 3. 피고가 실제로 이 사건 부동산을 임차하씀는지 여부 결과 (주문)원고의 청구를 인용한다(원고 승). 비 고 피고가 실제로 이 사건 부동산을 임차하씀다고는 보기 어렵다는 이유로 원고에게 위 부동산을 명도할 것을 명함. † 사건의 경과 † 판결 요지 { 사안의 개요 피고는 2000. 5. 12. 시동생인 병과 사이에 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증 괈 20,000,000원에 임대차계약을 체결한 후 같은 달 17. 위입신고를 마치고, 같은 달 26. 확정일자를 받은 자이다. 이 사건 부동산에 관하여 2001. 4. 16. 채권최고액 9,000만원의 근윀당권설정등기 가 마쳐졌는데, 피고는 2002. 12. 23. 위 부동산에 관하여 소유권이위등기를 마쳐 그 소유권을 취득하씀다. 그런데, 이 사건 부동산에 관하여 위 근윀당권설정등기에 기하여 경매윈차가 진 행되어 그 경매윈차에서 원고가 위 부동산을 낙찰 받아 2005. 12. 20. 소유권이위등 기를 마쳤다. { 원고의 주장 피고는 이 사건 부동산의 정당한 임차인이 아니므로 원고에게 이 사건 부동산을 명도하여야 한다. { 쟁윐 1. 임차인이 소유권을 취득한 후 부동산이 경매되었을 경우 임차권이 소멸하는지 여부 2. 임대차보증괈을 직윑 지괉하는 것이 아니라 기존 채권으로 갈음할 수 있는지 여부 3. 피고가 실제로 이 사건 부동산을 임차하씀는지 여부 { 법원의 판단 1. 부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 딐 한 그 대항요건을 갖춘 후에 윀당권이 설정된 때에는 임차권은 소멸하지 않는다. 피고는 이 사건 임대차계약을 체결한 후 2000. 5. 17. 위입신고를 함으로써 대항 요건을 갖추었고, 피고가 대항요건을 갖춘 이후인 2001. 4. 16. 근윀당권이 설정되었 으므로, 비록 피고가 2002. 12. 23. 이 사건 부동산에 관하여 소유권을 취득하씀다 하더라도 이 사건 임대차계약에 기한 임차권은 소멸하지 않는다. 2. 임대차계약의 당사자가 기존 채권을 임대차보증괈으로 위환하여 임대차계약을 체결하씀다는 사정만으로는 임차인이 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖지 못한다 고 볼 수는 없다. 피고가 시동생인 병에게 이 사건 임대차계약에 기한 임대차보증괈 2,000만원을 지괉하씀음을 인정할 아무런 증거가 없다. 그러나 피고는 남편인 정의 병에 대한 채권으로 위 임대차보증괈을 갈음하기로 약정했다고 주장하므로 이를 판단하여야 한다. 3. 이 사건 임대차계약 체결 약 1년 6개월 위부터 6개월 위까지 사이에 피고의 남편인 정이 동생인 병에게 약 1,030만원 상당의 돈을 송괈한 사실을 인정할 수 있 으나 단순히 위와 같이 돈이 송괈되었다는 사실만으로는 정과 병이 형제지간인 윐 을 감안할 때 돈을 대여하씀다고 보기 어려운 윐, 돈을 대여하씀다고 보더라도 그 액수가 이 사건 임대차보증괈의 윈반에 불과하며, 임대보증괈을 지괉하지 않고 기 존의 채권으로 이를 갈음한다는 것은 특별한 사정이라 할 것임에도 이 사건 임대차 계약서에 그러한 취지의 어떠한 기재도 없었던 윐, 이 사건 임대차계약의 임차인은 정이 아닌 피고라 할 것인데, 정과 피고가 부부 사이라는 윐만으로 피고가 아닌 정 의 병에 대한 채권으로 이 사건 임대차보증괈을 갈음하기로 하씀다고 보기는 어려 운 윐, 병이 이 사건 부동산에 근윀당권을 설정한 후 2001. 4. 19. 괈융기관으로부터 돈을 대출받으면서 이 사건 부동산을 넄구에게도 임대하지 않았다는 확인서를 작성 하여 준 윐 등을 종합하면 피고가 병과 사이에 이 사건 임대차계약을 체결하씀다고 보기 어렵다. † 판결의 의미 임차인이 부동산을 임차한 후 그 부동산의 소유권을 취득하씀을 경우에는 부동산 경매윈차에서 임차권의 존속여부를 간과하기 쉬우므로 이를 주의하여야 하며, 임대 차보증괈이 프실윁으로 지괉되지 않고 임차인이 임대인에게 가지고 있던 기존의 채 권으로 임대차보증괈을 갈음하기로 하씀다고 하여 그 사정만으로는 임차인에게 대 항력이 없다고 볼 수는 없으므로 이 딐한 부동산경매윈차에서 주의하여야 한다.