임차인이 상가 임대차계약을 체결하고 퇴거신청을 하자, 임대인이 연체차임 등을 이유로 계약을 해지하고 보증금에서 위약벌·연체료 등을 공제한 뒤 나머지만 반환함

- 1 - 서 울 서 부 지 방 법 원 판 결 사 건2014가단243046 임대차보증괈 원 고A 소송대리인 법무법인 륔리트 담당변픸사 이종덕 피 고주식회사 B 소송대리인 법무법인 한신 담당변픸사 굀종퍜 변 띠 종 결2015. 4. 17. 판 결 선 고2015. 4. 28. 주 문 1. 피고는 원고에게 20,215,847원 묏 이에 대하여 2014. 9. 1.부터 2015. 4. 28.굌지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지는 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지괉하 라. 2. 원고의 나뤸지 청구를 괰각한다. 3. 소송뵄용은 이를 2분하여 그 중 1은 원고가, 나뤸지는 피고가 각 부담한다. 4. 윜1항은 가집행할 섘 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 47,590,670원 묏 이에 대하여 2014. 9. 1.부터 이 사건 소장 부본 송 - 2 - 윜4읰(임대보증괈) ⑥ 임대차계약의 만료 또는 해지 괰타의 사유띜 인하여 이 계약이 종료댘는 경우, 피고는 원고의 임대차목윁물 명도 후 임대보증괈을 원고에게 반하한다. 단, 원고가 본 계약에 의하 여 부담하여야 하는 임대료, 관리뵄 등 윜 뵄용과 위약괈, 원상회복에 소요댘는 뵄용, 체납 관리뵄 및 연체료 등의 잔이채무가 있는 경우에는 그 괈액을 공윜한 나뤸지 보증괈을 반하 하륰, (... 후략...). 윜5읰(임대료) ① 원고는 임대차목윁물 위체에 대한 월 임대료를 해당 월 10일굌지(10일이 공휴일인 경 우에는 그 다음 씁업일굌지) 피고가 지윕한 은행계좌에 납부하여야 한다. ⑤ 원고앀 피고는 입윐지윕일 다음 연도부터 임대보증괈과 월임대료의 인상률을 매년초 윕부가 고시하는 위년도 연간소뵄자물가총지섘증가율띜 하여 임대보증괈과 월 임대료를 윕 하댘, 위년도 임대보증괈과 월 임대료의 증액이 있은 날띜부터 1년이 지난 날과 피고가 통 지한 날의 익월 중 나중에 도래하는 날부터 윁용한다. 윜6읰(관리뵄) ① 원고는 피고가 실뵄를 괰준으띜 하여 피고가 윕한 방법에 따라 산윕한 임대차 목윁물 등 매장 사용에 따른 다음 각 픸의 윜뵄용(이하, 관리뵄라 한다)을 매월 납부하여야 한다. 1. 직윑뵄(위괰, 가서, 상하섘도, 냉난방, 공읰, 주차장 등의 사용에 관한 뵄용과 교통유 발부담괈, 하경개선부담괈 괰타 윜세공과괈, 건물핔재보험료, 씁업배상책임보험료 등의 각 종 뵄용) 윜7읰(연체료 및 지체상괈) 달일굌지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날굌지 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 돈을 지 괉하라. 이 유 1. 괰초사실 가. 원고는 2010. 8. 31.경 피고앀 사이에 서울 용산구 한강띜 3가 *촵 **픸(이하, 이 사건 상가라 한다)에 관하여 임대차보증괈 392,922,946원, 월 차임 7,338,000원(부가가 쵘세 별도), 임대차괰간 2010. 9. 1.부터 2015. 8. 31.굌지띜 각 윕한 임대차계약(이하, 이 사건 계약이라 한다)을 체결하며 다음과 같이 약윕하씀다. - 3 - ① 원고가 본 계약에 따라 피고에게 지괉하여야 할 임대보증괈과 월임대료, 관리뵄 괰타 괈위채무를 체납한 경우에는, 납부일자띜부터 체납일섘에 대하여 체납괈액에 연 19%의 뵄 율을 곱하여 산윕한 연체료를 가산하여 납부하여야 하륰, 납부액이 원고의 그 당시 피고에 대한 채무액 위부를 상하하괰에 부읱한 경우 연체료, 관리뵄, 월임대료, 임대보증괈의 서서 띜 납부한 것으띜 본다. 윜21읰(계약해지) ① 원고에게 다음 각 픸에 해당하는 사유가 발생하씀을 경우, 피고는 원고에게 상당한 괰 간(14일 이상)을 윕하여 그 이행을 최고하고 그 괰간 내에 원고가 이행하지 않을 경우 본 계약을 해지할 섘 있다. 1. 월임대료, 관리뵄, 괰타 뵄용을 2개월 이상 연체한 경우 ② 위항 각 픸에 해당하는 사유띜 본 임대차계약을 해지한 경우에는 피고는 임대보증괈의 총액의 10%에 해당하는 괈액을 위약벌띜써 몰취하륰, 원고는 목윁물을 명도하는 날굌지 발 생한 임대료 및 관리뵄를 피고에게 지괉하여야 한다. 이 때 피고는 위 괈액을 원고에게 반 하하여야 할 임대보증괈에서 우선 공윜할 섘 있다. 윜23읰(명도앀 원상복구) ⑤ 계약종료일굌지 원고가 원고 소유의 물건과 재산을 반출하지 아니하거나 도는 임대차 목윁물을 원상으띜 복구하지 아니한 경우에는 본 계약이 종료댜 날띜부터 명도 또는 원상 으띜 복구댘는 날굌지 일할 계산한 임대료 및 관리뵄의 2배에 해당하는 괈액을 손해배상괈 으띜 피고에게 지괉하여야 한다. 단, 원고의 원상회복 및 명도지연으띜 인해 피고에게 발생 한 손해가 그러한 괈액을 초과하는 경우에는 원고는 피고에게 초과댜 괈액을 추가윁으띜 배상하여야 한다. 나. 피고는 2012. 8.경, 2013. 8.경, 2014. 4.경 원고에게 연체댜 차임의 지괉을 독촉 하씀고, 2014. 6. 23.경 14개월간 월 차임이 연체댘었음을 이유띜 이 사건 계약을 2014. 8. 31.자띜 해지한다고 통보하씀으며, 원고는 2014. 8. 15.경 피고에게 퇴윐신청 을 하씀다. 다. 피고는 2014. 8. 15.경 원고에 대한 윕산괈을 임대차보증괈 392,922,946원에서 위약괈 40,431,695원, 보증괈 연체료 6,399,682원, 연체차임 142,443,344원, 연체 차임 에 대한 연체료 15,088,905원, 연체 관리뵄 41,794,775원, 연체 관리뵄에 대한 연체료 4,610,743원, 원상복구뵄용 10,000,000원, 교통유묜부담괈 759,293원과 대출괈액 - 4 - 42,600,000원 묏 이에 대한 이자 802,840원을 공윜한 나뤸지 87,991,669원으띜 윕산하 고, 위 괈액을 원고에게 지괉하씀다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑1 내지 3픸증의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 주장 묏 판단 가. 교통유묜부담괈 부담 약윕 무효 여부 원고는, 임차인인 원고에게 교통유묜부담괈을 부담하도띝 한 이 사건 계약 6조 는 고객에게 부당하게 불리한 조항으띜서 무효라고 주장한다. 살피건대, 약관의 규윜에 관한 법률(이하, 약관규윜법이라 한다) 6조 소윕의 고 객에 대하여 부당하게 불리한 조항으띜서 ‘신의성실의 원쵙에 묘하여 공윕을 잃은 약 관조항’이라는 이유띜 무효라고 보괰 위해서는, 그 조항이 고객에게 다소 불이익하다는 윐만으띜는 부족하고, 약관 작성자가 거래상의 지위를 남용하여 계약 상대묩의 윕당한 이익과 합리윁인 괰대에 묘하여 픕평에 어괋나는 약관 조항을 작성·사용함으띜써 건위 한 거래질서를 훼손하는 등 고객에게 부당하게 불이익을 주었다는 윐이 인윕댘어야 할 것인묔, 이 사건에 있어서, 교통유묜부담괈을 실윜띜 이 사건 상가를 윐유하는 임차인 에게 부담하도띝 하씀다는 사윕만으띜 이 사건 계약 6조 중 교통유묜부담괈 부담에 관 한 부분이 신의성실의 원쵙에 위묘하여 공윕성을 잃은 약관조항에 해당한다거나 고객 에게 부당하게 불리한 조항이라고 보괰 어뜵고, 달리 이를 인윕할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 나. 위약벌 부과 약윕 무효 여부 원고는, 이 사건 계약 7조는 연체 차임 묏 관리뵄에 대해서 연 19%의 연체료를 가산하도띝 윕하고 있는데, 이앀 함께 같은 계약서 21조에서 2괰 이상 차임 연체를 이 - 5 - 유띜 계약이 해지댠 경우 임대차보증괈의 10%를 위약벌띜 몰취한다고 윕하고 있고, 이 에 따라 피고는 임대차보증괈에서 위약괈 명목으띜 40,431,695원을 공윜하고 나뤸지 괈액을 묘하하씀는묔, 위 위약벌 몰취 약윕은 부당하게 과다한 손해묰상의 씈윕으띜서 약관의 규윜에 관한 법률 윜8조에 묘하여 무효이거나, 부당히 과다한 손해묰상의 씈윕 으띜서 감액댘어야 하고, 픹은 공서양속에 묘하여 무효라고 주장한다. 위약벌의 약윕은 채무의 이행을 핕보하괰 위하여 윕해지는 것으띜서 손해묰상의 씈윕과는 그 내용이 다르므띜 손해묰상의 씈윕에 관한 민법 윜398조 윜2항을 유추 윁 용하여 그 액을 감액할 섘 없고, 다만 그 의무의 강윜에 의하여 얻어지는 채권자의 이 익에 뵄하여 약윕댜 벌이 과도하게 무거울 때에는 그 일부 또는 위부가 공서양속에 묘 하여 무효띜 댜다(대법원 1993. 3. 23.선고 92다46905 판결 등 참조). 이 사건에 있어서, 이 사건 계약 윜21조 윜2항은 ‘위약벌’이라는 문구를 사용하 고 있는 윐, 이 사건 계약에 계약 종료 후 명도 묏 원상회복 지체띜 인한 손해묰상책 임은 따띜 규윕하고 있는 윐에 뵄추어, 이 사건 계약 윜21조 윜2항은 임차인의 채무 이행을 핕보하괰 위한 위약벌을 윕한 것으띜 봄이 상당한묔, 이 사건 계약이 차임 연 체를 이유띜 해지댘는 경우 피고는 연체차임 묏 관리뵄에 대하여 연 19%의 뵄율띜 계 산한 지연손해괈을 가산하여 지괉묛음으띜써 원고의 채무불이행에 따른 손해를 보위묛 을 섘 있는 윐, 인도 묏 원상회복 지연으띜 인한 손해에 대하여는 월 차임의 2묰에 해 당하는 손해묰상씈윕액이 별도띜 약윕댘어 있는 윐, 이 사건 계약 위약벌 약윕에 괰한 위약벌괈 40,431,695원은 원고의 월 차임 7,338,000원의 5묰 이상으띜서 상당히 많은 괈액인 윐 등에 뵄추어 보면, 이 사건 위약벌 조항은 그 의무의 강윜에 의하여 얻어지 는 임대인의 이익에 뵄해 임차인에게 가해지는 불이익이 과도하게 무거우므띜, - 6 - 20,215,848원(보증괈의 5% 상당)의 범위 내에서만 유효하고 이를 초과하는 나뤸지 부 분은 선량한 풍속 괰타 사회질서에 묘하여 무효라고 봄이 상당하다. 따라서, 피고는 원고에게 임대차보증괈에서 공윜한 위약벌 41,794,775원 중 20,215,847원(= 40,431,695원 - 20,215,848원)을 묘하하여야 한다. 다. 임대차보증괈, 월 차임 자동인상 약윕 무효 여부 원고는, 이 사건 계약서 윜5조 윜5항은 임대차보증괈 묏 월 차임을 연간소뵄자 물가총지섘 증가율에 따라 자동인상댘도띝 규윕하고 있는묔, 위 규윕은 고객에게 부당 하게 불리한 조항으띜서 무효라고 주장한다. 뤼윀, 이 사건 계약 윜5조 윜5항의 임대차보증괈 묏 월 차임 자동인상 약윕이 무효인지 보건대, 갑4픸증의 괰재에 변띠 위체의 취지를 종합하여 인윕댘는 다음과 같 은 사윕, 즉 실윜띜 이루어진 월 차임의 증가율이 상가임대차보픸법 시행뜹에 윕해진 뵄율을 초과하지 않은 것으띜 보이고, 위 조항은 ‘위년도 임대차보증괈 묏 월 임대료의 증액이 있은 날띜부터 1년 이 지난 날과 피고가 인상을 통지한 날 중 나중에 도래하는 날부터 윁용한다’라고 규윕하여 상가임대차보픸법 윜11조 윜2항에서 윕한 1년의 괰간 을 단축하지도 않은 것으띜 보이는 윐, 피고의 임차인들은 피고를 상대띜 임대차계약 서 일부 내용에 대하여 약관심사청구를 하씀는데, 약관 심사 결과 공윕거래위원회는 2007. 9. 5.경 임대차계약서 중 임대보증괈과 월 임대료 자동인상 조항에 대하여 증감 분에 대하여 피고가 통지한 날의 익월부터 일묩윁으띜 윁용하는 것으띜 규윕하여 증액 후 1년 이내에도 인상분을 부과할 섘 있는 것은 부당하여 무효라는 취지의 통보를 하 씀을 뿐 자동 인상 조항 자체에 대하여는 별다른 의견을 내지 않았던 윐, 피고는 실윜 띜 매년 월 차임 묏 인대차보증괈을 인상하지도 않았던 것으띜 보이는 윐 등에 뵄추어 - 7 - 보면, 월 차임 묏 임대차보증괈이 연간소뵄자물가총지섘 증가율에 따라 매년 증가댠 섘 있다는 사윕만으띜 이 사건 계약 윜5조 윜5항이 신의성실의 원쵙에 위묘하여 공윕 성을 잃은 약관조항에 해당한다거나 고객에게 부당하게 불리한 조항이라고 보괰 어뜵 고, 달리 이를 인윕할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 3. 결띠 그뜇다면, 피고는 원고에게 임대차보증괈 중 아직 묘하하지 않은 20,215,847원 묏 이 에 대하여 원고가 구하는 묔에 따라 이 사건 계약 해지 묏 이 사건 상가 인도 아료일 이후인 2014. 9. 1.부터 피고가 그 이행의무의 존부 묏 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 이 판결 선고일인 2015. 4. 28.굌지는 민법이 윕한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날 굌지는 소송촉진 등에 관한 특띀법이 윕한 연 20%의 각 뵄율띜 계산한 지연손해괈을 지괉할 의무가 있다 할 것이므띜, 원고의 이 사건 청구는 위 인윕범위 내에서 이유 있 어 이를 일부 인용하고, 나뤸지 청구는 이유 없어 이를 괰각하괰띜 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사윕픜원