원고가 피고로부터 대학교 푸드몰 구역을 전차하여 영업하던 중 공동배수구 막힘 문제로 영업에 지장을 받자 계약 해지와 보증금 반환을 청구하고, 피고는 반소로 건물 인도를 청구함

- 1 - 전 주 지 방 법 원 판 결 사 건2023가단21872(본소) 임대차보증금 2023가단21889(반소) 건물인도 원고(반소피고)A 소송대리인 변호사 **** 피고(반소원고)주식회사 B 소송대리인 C 변 론 종 결2024. 6. 12. 판 결 선 고2024. 8. 14. 주 문 1. 원고(반소피고)는 피고(반소원고)로부터 14,936,032원을 지급받음과 동시에 피고(반 소원고)에게 별지 1 목록 기재 부동산의 1층 중 별지 2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 Ⓐ부분 7.6㎡를 인도하라. 2. 원고(반소피고)의 본소 청구 및 피고(반소원고)의 나머지 반소 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 60%는 원고(반소피고)가, 나머지는 피고(반소원고) 가 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 2 - 청 구 취 지 본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 별지 1 목록 기재 부동산의 1층 중 별 지 2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 Ⓐ부분 7.6㎡를 인도받음 과 동시에 원고에게 23,070,000원을 지급하라. 반소: 원고는 피고로부터 10,437,032원을 지급받음과 동시에 피고에게 별지 1 목록 기 재 부동산의 1층 중 별지 2 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 Ⓐ 부분 7.6㎡를 인도하라. 이 유 본소와 반소를 함께 본다. 1. 기초사실 가. 피고는 ****로부터 별지 1 목록 기재 부동산인 **** 학생회관의 1층 푸 드몰을 임차하였다. 1층 푸드몰은 음식물 조리 공간과 식사를 할 수 있는 공간, 카페로 구성되어 있는데, 음식물 조리 공간은 하나의 주방이지만 피고는 ****의 동의 아래 이를 3개의 구역(Ⓐ, Ⓑ, Ⓒ)으로 나누어 전대하였다. 나. 원고는 2018. 3.경 피고로부터 Ⓐ 구역(별지 2 도면 표시 1, 2, 3, 4의 각 점을 차례로 연결한 선내 Ⓐ 부분 7.6㎡)을 보증금 3,000만 원, 차임 월 150만 원(부가가치 세 별도, 단 1월, 2월, 7월, 8월 차임은 방학기간임을 감안하여 월 80만 원), 기간 2018. 3. 1.부터 2021. 1. 31.까지로 각 정하여 전차하였다(이하 ‘이 사건 전대차계약’이 라 한다). 다. 이 사건 전대차계약의 기간이 만료될 무렵 원고와 피고는 전대차의 갱신에 관한 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 3 - 협의를 하였는바, 피고가 2021. 3. 8. 원고에게 교부한 갱신계약서 초안에는 보증금 3,000만 원, 차임 월 1,575,000원(부가가치세 별도), 5% 인상, (단 방학중 1, 2, 7, 8월 은 임대료를 청구하지 않는다), 기간 2021. 2. 1.부터 2022. 1. 31.까지로 기재되어 있 었고, 이 사건 전대차계약에서와 달리 특약사항으로 ‘원고는 푸드코트 각 매장의 협의 사항에 적극적으로 대응하며 반드시 피고와 협상의 통해 해결한다(학교 측에 이의제기 를 하지 않는다), 해당 사항 발생 시 임대차 해지 사항으로 간주한다’는 내용이 추가되 어 있었다. 라. 원고는 2021. 4. 1. 피고에게 차임으로 1,575,000원(부가가치세 별도)을 지급한 이래 2021년 6월분 차임까지 같은 금액을 지급한 다음 7, 8월분의 차임은 면제되었다 고 보아 지급하지 않았고, 이에 원고와 피고 사이에 갱신계약 조건에 관한 분쟁이 발 생하였다. 마. 원고는 2022. 2. 18. 피고에게 전대차 목적물을 사용할 수 없도록 하였다는 이유 등을 들어 이 사건 전대차계약을 해지한다는 내용의 내용증명우편을 보냈고, 2022. 2. 23.경 피고에게 도달하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제5호증의 각 기재 및 변론 전체 의 취지 2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 1) 피고가 분할하여 전대한 **** 학생회관 1층 푸드몰에는 3개의 식당이 입점 하였는데 하나의 주방을 구역을 나누어 사용함에 따라 하나의 공동배수구를 이용하였 다. Ⓐ 구역에서 Ⓑ 구역을 지나 Ⓒ 구역으로 바닥의 파인 홈 형태로 배수로가 설치되 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 4 - 어 있고 Ⓒ 구역에 설치된 트렌치에 물이 모여 외부로 배출되는 구조였다. 2) 그런데 Ⓑ 구역에 기름을 다량으로 사용하는 중화음식점이 입점함에 따라 배수 구가 막히는 문제가 발생하였는데 원고가 임대인의 허가 없이 단독 배수구를 추가 설 치할 수도 없었으므로 전대인인 피고는 원고가 목적물을 사용 수익할 수 있도록 임대 인의 서가를 받아오는 등 최소한의 조치를 취하지 않고 그대로 방치하여 원고가 정상 적 영업을 할 수 없게 되었다. 3) 원고는 위와 같은 피고의 채무불이행을 이유로 2022. 2. 28. 자로 이 사건 전대 차계약을 해지하여 이 사건 전대차계약은 종료되었으므로, 피고는 원고로부터 전대차 목적물인 Ⓐ 구역을 인도받음과 동시에 원고에게 전대차 보증금 30,000,000원에서 연 체 차임 6,930,000원을 공제한 23,070,000원(= 30,000,000원 – 6,930,000원)을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 주장 1) 피고는 임대인으로부터 Ⓐ 구역에 단독 배수구를 설치하는 데에 동의를 받아주 었지만 원고가 단독 배수구를 설치하지 않았고 Ⓑ 구역에 배수구를 설치한 전차인과 협의하여 그 배수를 공동으로 사용하였으므로 피고가 전대차 목적물을 사용ᆞ수익하게 할 의무를 불이행하지 않았다. 2) 이 사건 전대차계약은 묵시적으로 갱신되었다고 할 것인데 원고가 그 해지를 통 고하였으므로 이 사건 전대차계약은 피고가 해지 통고를 수령한 때로부터 3개월이 경 과한 2022. 5. 22. 종료되었다. 3) 따라서 원고는 피고로부터 전대차 보증금에서 연체 차임 19,562,968원을 공제한 10,437,032원을 지급받음과 동시에 피고에게 전대차 목적물인 Ⓐ 구역을 인도할 의무 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 5 - 가 있다. 3. 본소 청구에 관한 판단 가. 관련 법리 임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요 한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다. 그리하여 그 목적물에 파손 또는 장해가 생 긴 경우에 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이다. 이와 같은 임대인의 수선의무는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용·수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되 는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용·수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 목적물의 종류 및 용도, 파손 또는 장해의 규모와 부위, 이로 인 하여 목적물의 사용·수익에 미치는 영향의 정도, 그 수선이 용이한지 여부와 이에 소요 되는 비용, 임대차계약 당시 목적물의 상태와 차임의 액수 등 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것이다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판 결). 나. 구체적 판단 우선 원고가 배수구 문제로 식당 영업을 할 수 없게 되었는지에 관하여 보건대, 피고가 하나의 주방을 3개의 구역으로 나누어 전대하면서 3개 식당이 하나의 공동배수 구를 사용한 사실은 앞서 본 바와 같고, Ⓑ, Ⓒ 구역 전차인이 단독 배수구를 사용하기 로 하면서 공동 배수구로 향하는 배수로를 Ⓑ 구역과 Ⓒ 구역의 경계선에서 막고 Ⓑ 구역 외부로 새로 단독 배수구를 설치함에 따라 원고가 공동 배수구를 사용하지 못하 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 6 - 게 된 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다. 그러나 갑 제4호증, 을 제5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 원고는 2021. 9. 6. 피고에게 음식물 배수와 관련하여 공동 배수구에서 건물 밖의 하수관까지 연결된 배수관에 음식물이 퇴적되어 배수가 원활하지 않으므로 배수관 청구 또는 교체 가 필요하나 건물을 바닥 슬래브를 파헤쳐야 하므로 ****의 승인이 필요하고 승인 이 되면 3인의 전차인이 비용을 분담하는 방안과 현재와 같이 Ⓑ 구역 배수구를 이용 하여 배수를 하되 펌프 및 전기료는 원고가 부담하는 방안을 제안한 사실, ② 원고는 Ⓑ 구역 배수구를 이용하여 배수를 하다 Ⓑ 구역 전차인이 퇴거하면서 펌프를 수거하 자 자신이 펌프를 설치한 사실, ③ 원고는 피고에게 이 사건 전대차계약의 해지 의사 를 표시하면서 Ⓑ 구역 배수구에 자신이 설치한 펌프 설치비 48만 원의 정산을 요구한 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면 ① 원고가 피고에게 이 사건 전대차계약의 해 지를 통지할 때까지 Ⓐ 구역의 배수가 다소 원활하지 않더라도 전대차 목적물의 사용 이 불가능한 정도에 이르지는 않은 점, ② 원고는 배수와 관련하여 피고에게 2가지 방 안을 제시하였고 자신이 제시한 방안 중 하나의 방식으로 사용한 물을 배수하고 영업 하였고 그 과정에서 소요된 비용도 48만 원 정도로 크지 아니한 점, ③ 피고가 일방적 으로 원고의 보수 요구를 묵살하고 방치하였다고 보기고 어려운 점 등의 사정이 인정 된다. 위와 같은 사정에 비추어 보면, 앞서 본 사실만으로는 피고의 채무불이행을 이유로 이 사건 전대차계약이 적법하게 해지되었다고 볼 수 없다. 다. 소결론 따라서 이 사건 전대차계약이 피고의 채무불이행을 이유로 해지되었음을 전제로 한 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 7 - 원고의 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. 3. 반소 청구에 관한 판단 가. 이 사건 전대차계약의 종료 여부 피고는 이 사건 전대차계약의 기간이 만료될 무렵 차임을 증액하고 기간을 1년 연 장하는 내용의 갱신계약이 체결되었음을 전제로 그 갱신계약에서 정한 기간인 2022. 1. 31.이 지나 그 갱신계약이 묵시적으로 갱신되었다고 주장한다. 살피건대, 원고가 피고로부터 교부받은 갱신계약서 초안에 기재된 증액된 차임을 몇 개월 지급한 사실은 앞서 본 바와 같으나, 피고는 그 초안에 기재된 방학기간 중 차임 면제에 관한 부분이 계약의 내용으로 편입되었는지에 관하여 다툼이 발생하자 곧바로 차임을 지급하지 아니한 점, 피고는 원고가 초안에서 새로이 추가된 특약사항에 동의 하지 않아 계약서 작성에 이르지 못하였고 초안에 기재된 방학기간 중 차임 면제 조항 은 착오로 삽입되었다고 주장하는 점 등의 사정에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 피고 주장과 같은 갱신계약이 체결되었다고 볼 수 없다(더불어 초안 내용의 피고 청약 에 대하여 원고가 초안에 기재된 5% 증액 차임을 지급하여 이를 승낙하였으므로 초안 내용대로 갱신계약이 성립하였다는 원고의 주장도 받아들일 수 없다). 그러나 한편, 앞서 본 사실에 의하면 이 사건 전대차계약은 2021. 1. 31. 기간이 만 료되었음에도 원고가 상가건물인 전대차 목적물을 그대로 사용하였는데, 피고가 그 기 간 만료일인 2021. 1. 31. 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 원고에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았으므로{피고는 2021. 1.경부터 재계약 체결을 협의하였다고 주장한다(피고의 답변서 6쪽)} 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항, 제 10조 제4항에 따라 전 전대차와 동일한 조건(다만 존속기간 1년)으로 법정갱신되었고, ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 8 - 갱신된 전대차의 기간 만료일인 2022. 1. 31. 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 피고 가 원고에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았으므로 다시 동일한 조건으로 법정갱신되었다고 할 것이다. 그런데 상가건물 임대차보호법 제13조 제1항, 제10조 제5항에 따라 전대차가 법정갱신된 경우 전차인은 언제든지 전대인에게 계약해 지의 통고를 할 수 있고 전대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하 는바, 원고가 2022. 2. 18. 피고에게 이 사건 전대차계약의 해지를 통고하여 2022. 2. 23.경 피고에게 도달한 사실은 앞서 본 바와 같으므로 이 사건 전대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2022. 5. 23.경 해지로 종료되었다. 나. 인도 의무의 존부 이 사건 전대차계약이 종료되었으므로, 원고는 피고에게 전대차 목적물인 Ⓐ 구역 을 인도할 의무가 있다. 한편, 원고는 본소 청구로써 Ⓐ 구역의 인도와 상환으로 연체 차임을 공제한 전대차 보증금 23,070,000원의 지급을 구하고 있으므로 동시이행의 항변을 하는 것으로 본다. 살피건대, 원고가 이 사건 전대차계약에 따라 피고에게 보증금 3,000만 원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로 피고는 원고에게 위 보증금을 반환할 의무가 있고, 피고의 보증금반환의무와 원고의 목적물반환의무는 동시이행의 관계에 있다. 그런데 임대차계약에서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인 도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보한다. 따라서 그 피담 보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이 원칙이다(대법원 2017. 10. 12. 선고 2016다277880 판결 참조). 원고가 피고에게 2021. 7. 1.부터 차임을 지급하지 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 9 - 아니한 사실은 원고가 자인하고 있으므로, 공제되는 연체 차임은 14,425,968원(= 2021 년 7, 8월분 176만 원 1) + 2021년 9~12월분 660만 원 2) + 2022년 1, 2월분 176만 원 + 2022년 3, 4월분 330만 원 + 2022. 5. 1. ~ 2023. 5. 23. 기간 차임 1,005,968원 3) )과 그 밖에 피고가 주장하는 연체 차임으로서 원고가 이를 변제하였음을 증명하지 못한 2020년 7, 8월분 차임 일부 638,000원 합계 15,063,968원(= 14,425,968원 + 638,000원) 이된다(피고가 주장하는 2021년 2월 전차료 재정산차액 594,000원은 정산 근거를 인정 할 증거가 없으므로 받아들이지 아니한다). 다. 소결론 따라서 원고는 피고로부터 14,936,032원(= 30,000,000원 – 15,063,968원)을 지급받 음과 동시에 Ⓐ 구역을 인도할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 본소 청구는 이유 없어 이를 기각하고, 피고의 반소 청구는 위 인 정 범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 반소 청구는 이유 없어 이를 기각한 다. 판사노종찬 1) = 88만 원 × 2개월 2) = 165만 원 × 4개월 3) 계산상 1,224,193원(= 1,650,000원 × 23/31, 원 미만 버림)이나 피고 주장에 따른다. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 10 - 별지 1) 부동산의 표시 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY` - 11 - 별지 2) 도면 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW_TY`