상가 임차인이 누수 공사로 인한 영업방해를 이유로 계약 해지를 주장하며 보증금 반환을 청구하고, 임대인은 차임 연체를 이유로 해지 후 명도와 부당이득금을 반소 청구함

- 1 - 서 울 중 앙 지 방 법 원 판 결 사 건2023가단5517268(본소) 보증금반환 2024가단5214948(반소) 건물명도 청구 등 원고(반소피고)A 피고(반소원고)B 변 론 종 결2025. 3. 20. 판 결 선 고2025. 4. 24. 주 문 1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)에게 19,389,677원 및 이에 대하여 2024. 6. 1.부터 2025. 4. 24.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율 로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고(반소피고)의 나머지 본소 청구 및 피고(반소원고)의 반소 청구를 각 기각한다. 3. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 각자 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 본소: 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라고만 한다)는 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라고만 한 다)에게 100,000,000원 및 이에 대하여 2023. 12. 27.부터 이 사건 소장 부본 송 - 2 - 달일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율에 의한 돈을 지급하라. 반소: 원고는 피고에게, (1) 별지 목록 기재 부동산 중 1층 전부를 명도하고, (2) 2024. 5. 1.부터 별지 목록 기재 부동산 중 1층 전부를 명도할 때까지 월 3,020,000원 의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 피고는 C 상가건물 1층(이하 ‘이 사건 상가’라고 한다)의 소유자로서 2023. 4. 26. 원고와 사이에 상가임대차계약을 체결하였다. 임대차보증금은 5,000만 원, 월 차임 은 280만 원(부가가치세 별도)이며, 임대차기간은 2023. 4. 30.부터 2025. 4. 30.까지로 약정하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다). 나. 원고는 2023. 4. 30.경 이 사건 상가를 인도받은 후 ‘D’라는 상호로 횟집을 운영 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제7호증 2. 이 사건 임대차계약의 종료에 관한 판단 가. 당사자의 주장 1) 원고: 피고는 이 사건 상가 아래층 누수에 대하여 원고에게 부당하게 책임을 전가하여 영업을 방해하고 이 사건 상가를 목적대로 사용.수익할 수 없게 하였으므 로, 이 사건 소장의 송달로써 임대차계약에 대한 해지의 의사를 표시한다. 2) 피고: 원고는 피고에게 2023. 7.말까지 전 임차인 E이 1층 본선 배관을 잘라내 - 3 - 고 임의로 설치한 PVC관을 제거하고, 본선 배관(동관)에 연결하는 등 원상회복 공사를 이행하기로 약속하고도 특약을 위반하였다. 만일 이 사건 임대차계약 특약사항 5조의 문언에 따라 ‘임대차 종료 후’ 원상회복 공사의무가 있다고 보더라도, 원고와 피고 사 이에 더는 이 사건 임대차계약을 유지할 수 없을 정도로 신뢰관계가 깨어지고 법률관 계가 파탄되어 임대차계약이 종료(해지)되었다고 봄이 상당하다. 또는, 원고가 2023. 8. 30.부터 3기 이상의 차임을 연체하였으므로 이 사건 반소장으로 이 사건 임대차계약의 해지의사를 표시한다. 나. 판단 1) 원고의 해지 주장에 대하여 피고가 이 사건 상가의 아래층(지하)도 소유하고 있으며 이를 F에게 임대한 사 실, 이 사건 상가의 아래층 영업장에 누수가 발생한 사실, 이를 해결하기 위하여 피고 가 주방 공사를 하기로 하여 원고가 주방을 치우고 현관 비밀번호를 피고에게 알려주 었으며, 2023. 9. 1.경부터 2023. 9. 16.까지 공사를 진행한 사실은 당사자 사이에 다툼 이 없거나 갑 제6호증, 을 제2, 9호증의 각 기재에 의하여 인정된다. 임대차계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고(민법 제623조), 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못하며(민법 제624조), 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다(민법 제625조). 이 사건 상가의 아래층 영업장에 발생한 누수를 해결하기 위해 이 사건 상가의 바닥 공사를 진행한 것은 피고가 이 사건 상가의 아래층에 대한 임대인으로서 의무를 다하 - 4 - 기 위한 것이라고 볼 수 있어 임대물의 보존에 필요한 행위에 해당하므로, 원고는 이 를 거절하지 못한다. 원고가 위 민법 제625조에 따라 임대차계약을 해지할 수 있는지 보건대, ① 갑 제6호증의 기재에 의하면 원고는 공사 전에 주방을 치우고 피고에게 현 관 비밀번호를 알려주었는바 ‘임차인의 의사에 반하여’ 보존행위를 한 것이라 볼 수 없 는 점, ② 원고는 위 공사 기간 외에도 피고가 지속적으로 부당한 주장을 하면서 영업 을 방해하였다고 주장하나 갑 제8호증의 기재만으로는 이를 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없는 점, ③ 을 제8, 11호증의 각 기재에 의하면 원고는 주방 공사가 시작될 무렵 이 사건 상가 입구에 ‘임시 휴업’이라고 기재해 두었고, 원고는 이 사건 상가 외 에도 M역 인근에서 ‘D M점’을 운영하고 있어 고객들로 하여금 M점으로 오도록 안내 한 사실이 인정되는바, 2주간의 공사기간 동안 이 사건 상가를 사용하지 못함으로써 ‘임차의 목적을 달성할 수 없는’ 지경에 이르렀다고 보기 어려운 점을 종합하여 보면, 원고가 공사기간 동안 차임의 지급을 거절할 수 있다거나 해당 기간 동안의 휴업손해 에 대한 배상을 구할 수 있는지는 별론으로 하고, 이 사건 임대차계약 자체를 해지할 수 있다고 볼 수는 없다. 따라서 원고의 해지 주장은 인정될 수 없다. 2) 피고의 해지 주장에 대하여 이 사건 임대차계약서의 특약사항 제5조에는 ‘임대차종료 후 임차인은 현재사용 중인 수도배관을 본선배관으로 연결해 원상복구한다(임대인견적).’라고 기재되어 있는 바, 원고는 임대차종료 후에 위 원상복구 의무를 이행하면 된다. 이와 달리 2023. 7. 말경까지 위 원상복구의무를 이행하기로 약속하였다는 피고의 주장은 을 제1호증(가지 번호 포함)의 각 기재만으로 인정하기에 부족하고 달리 증거가 없다. - 5 - 다만, 원고가 2023. 8. 30.부터 매월 30일 선불로 지급해야 하는 월 차임을 지급하지 않은 사실은 다툼이 없으므로, 이 사건 임대차계약서 제4조에 따라 피고는 이 사건 임 대차계약을 해지할 수 있고, 피고가 이 사건 반소장 부본의 송달로써 해지의 의사를 표시하였으므로, 이 사건 임대차계약은 이 사건 반소장 부본이 원고에게 송달된 2024. 5. 31. 해지되었다. 3. 본소에 관한 판단 가. 원고의 본소 청구원인 주장 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로 피고는 원고에게 보증금 5,000만 원을 반환 하고, 이 사건 상가 아래층 누수에 대한 피고의 부당한 책임 전가와 영업방해로 인하 여 원고가 2023. 8.경부터 2023. 12.경까지 휴업함으로써 발생한 손해의 배상으로 5,000만 원을 지급해야 한다. 나. 보증금 반환청구에 관한 판단 1) 청구원인에 관한 판단 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로, 피고는 원고에게 임대차보증금 5,000만 원을 지급할 의무가 있다. 2) 피고의 항변에 관한 판단 가) 연체차임 및 부당이득금 공제 항변 앞서 인정한 바와 같이 이 사건 임대차계약은 2024. 5. 31. 해지되었고, 원고 가 2023. 8. 30.부터 차임을 지급하지 않은 사실이 인정되므로, 2023. 8. 30.(2023년 9 월분)부터 2024. 4. 30.(2024. 5.분)까지의 차임 27,720,000원[= 3,080,000원(부가가치세 포함 금액) × 9개월]이 연체되었다. 그런데 한편, 임대차계약에서 목적물을 사용·수익 - 6 - 하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있으므로 임대인 이 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 불이행하여 목적물의 사용·수익이 부분적으로 지장이 있는 상태인 경우에는 임차인은 그 지장의 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있고(대법원 2015. 2. 26. 선고 2014다65724 판결), 이 사건에서 임대인의 의무 위 반을 이유로 손해배상을 구하는 원고의 주장에는 이 사건 상가 주방 공사 기간 동안의 차임 지급을 거절하는 주장이 포함되어 있다고 선해할 수 있으므로, 공사가 진행된 16 일 간의 차임 1,589,677원(= 3,080,000원 × 16/31, 원 미만 버림)은 빼야 한다. 따라서 공제되어야 할 연체차임은 26,130,323원(= 27,720,000원 - 1,589,677원)이 된다. 피고는 임대차계약 해지 이후에도 월 차임 상당의 부당이득반환의무가 있으므로 공 제해야 한다고 주장하나, 원고는 2023. 8.경 이 사건 상가에서의 영업을 중단한 이후 영업을 재개하지 않았다고 보이는바 실질적인 이득을 얻은 것이 없으므로 원고의 부당 이득반환의무는 성립하지 않는다. 나) 원상회복 비용 공제 항변 ① 주방바닥 방수공사와 배관공사 비용 8,750,000원: 공제× 을 제9, 15호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 피고가 이 사건 상가의 주방바닥 방수공사 등으로 공사업자에게 8,750,000원 상당을 지급한 사실이 인정된다. 그러나 이 사건 상가 아래층에 발생한 누수의 책임이 원고에게 있다고 할 수 없고(누 수는 이미 전 임차인의 영업 당시부터 발생하였음), 다만 원고는 전 임차인이 수도배관 을 변형시킨 부분에 대해 원상복구할 의무를 부담하기로 하고 임대차계약을 체결하였 을 뿐이므로, 공사비 중 배관 부분에 대해서만 비용을 부담할 책임이 있다. 그런데 을 제15호증의 4의 기재를 살펴보아도 어떤 부분이 배관에 관하여 발생한 것인지 알 수 - 7 - 없으므로, 위 비용 전체를 공제할 수 없다. ② 화장실에 노출되어 설치된 PVC배관 제거비용 134,000원: 공제○ 이 사건 상가 화장실에 노출되어 설치된 PVC배관에 대한 원상복구가 이 사 건 임대차계약서 특약사항 제5조에 따른 원상복구의 범위에 들어가는지 분명하지는 않 으나, 이 부분을 원상복구 대상으로 보아 피고가 감정을 신청한 데 대하여 원고가 특 별히 다투지 않았고, 변론 전체의 취지에 의하여 화장실 배관 역시 전 임차인이 변형 한 것으로서 원상복구의 범위에 포함된다고 인정된다. 따라서 감정에 의하여 인정된 위 금액을 공제한다. ③ 새롭게 설치할 배관(PVC) 비용 및 이와 관련된 비용(타일제거 및 재설치 비용 등) 4,346,000원: 공제○ 이 부분 역시 위 ②항에서 본 원상복구의 범위 내에 들어간다고 인정되므 로, 감정에 의하여 인정된 위 금액을 공제한다. ④ 1층 바닥 등 파손 부분 복구 비용 3,096,000원: 공제× 1층 바닥 파손 부분 역시 전 임차인에 의해 이루어진 것으로, 이 부분은 이 사건 임대차계약서 특약사항 제5조에 포함되지 않음이 명백하므로, 위 비용은 공제할 수 없다. 3) 반환해야 할 보증금 잔액 그렇다면 피고는 원고에게 보증금 5,000만 원에서 연체차임 26,130,323원과 원 상회복비용 4,480,000원(= 134,000원 + 4,346,000원)을 공제한 나머지 19,389,677원을 반환할 의무가 있다. 다. 손해배상 청구에 관한 판단 - 8 - 원고가 2023. 8.경부터 이 사건 임대차계약 해지 시까지 이 사건 상가에서 영업하 지 않은 사실은 인정된다. 그러나 이 사건 상가의 주방 방수공사 등을 진행하기 위해 필요했던 16일 동안의 휴업 외에는 원고가 이 사건 상가에서 영업할 수 없었고 그것이 피고의 부당한 방해행위 때문이라고 볼 만한 증거가 없다. 또한, 위 16일 동안의 휴업 에 대한 손해액 산정에 있어서도 갑 제3호증의 매출내역서만으로는 손해액을 특정하기 어려운데다가, 앞서 살펴본 바와 같이 원고는 M동 지점을 운영하고 있어 그쪽으로 고 객을 안내한 점, 통상 횟집은 여름이 비수기인데다가 그 해에 후쿠시마 원전 오염수 방출 기사로 더욱 횟집 운영이 어려웠을 것으로 보이는 사정을 종합해 보면, 휴업 손 해는 더욱 줄어들 것으로 보인다. 따라서 원고의 이 부분 청구는 받아들이지 않는다. 4. 반소에 관한 판단 가. 피고의 반소 청구원인 주장 이 사건 임대차계약이 해지되었으므로 원고는 원상회복으로써 피고에게 이 사건 상가를 인도할 의무가 있고, 해지 이후 이 사건 상가를 인도할 때까지 매월 3,080,000 원의 비율에 의한 부당이득금을 반환해야 한다. 나. 인도 청구에 관한 판단 갑 제5호증, 을 제3, 4호증(가지번호 포함)의 각 기재 및 영상에 더하여 변론 전체 의 취지에 의하면, 이 사건 상가는 현재 영업하지 않고 비어있는 상태로서 피고가 현 관 비밀번호도 알고 있는바, 인도의무는 이행되었다고 봄이 상당하므로, 이 부분 청구 는 이유 없다. 다. 부당이득반환 청구에 관한 판단 앞서 살펴본 바와 같이 원고가 이 사건 상가를 실질적으로 사용.수익하고 있지 - 9 - 않으므로 부당이득반환의무는 인정되지 않는다. 따라서 이 부분 청구도 이유 없다. 1) 5. 결 론 따라서 피고는 원고에게 보증금 19,389,677원 및 이에 대하여 이 사건 임대차계약 해지일 다음 날인 2024. 6. 1.부터 그 이행의무의 존부나 범위에 대하여 항쟁함이 타당 한 이 판결 선고일인 2025. 4. 24.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚 는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해 금을 지급할 의무가 있다. 그렇다면 원고의 이 사건 본소 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각하며, 피고의 이 사건 반소 청구는 이유 없으므로 기각 하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사정서현 1) 비실명처리 과정에서 일부 수정함 - 10 - 별지 생략