임대차계약을 맺고 보증금 1억 3천만 원을 냈으나 건물이 경매로 넘어가 목적물을 인도한 뒤 보증금 반환을 청구함

- 1 - 대 구 고 등 법 원 제 3민 사 부 판 결 사 건2014나2236 임대보증금반환 원고, 항소인A **** 송달장소 **** 소송대리인 법무법인 대경종합법률사무소 담당변호사 ****, ****, **** 피고, 피항소인1. B1 **** 2. B2 **** 피고들 소송대리인 변호사 **** 제1심판결****지방법원 2014. 5. 13. 선고 2013가합6258 판결 변 론 종 결2014. 11. 19. 판 결 선 고2014. 12. 17. 주 문 - 2 - 1. 제1심판결의 피고들에 대한 부분 중 아래에서 지급을 명하는 돈에 해당하는 원고 패소부분을 각 취소한다. 피고들은 연대하여 원고에게 128,410,000원 및 이에 대한 2013. 5. 30.부터 2014. 12. 17.까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산 한 돈을 지급하라. 2. 원고의 피고들에 대한 나머지 항소를 각 기각한다. 3. 소송총비용 중 10%는 원고가, 90%는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항 중 돈의 지급을 명하는 부분은 가집행할 수 있다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고들은 연대하여 원고에게 130,000,000원 및 이에 대한 이 사건 지급명령 정본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1.기초사실 가. 원고와 ‘**** 대표자 ****’ 사이에, ① 2012. 2. 8.자로 원고가 ****로부터 경북 **군 **읍 **리 ***-*에 있는 ‘D’ 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 1층 여자목욕탕 안의 세신실(때밀이 영업)을 임대차보증금 5,000만 원에 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 제1임대차계약’이라 한다)과 ② 2012. 9. 8.자로 원고가 ****로부터 이 사건 건물 1층 에 있는 매점을 임대차보증금 8,000만 원, 차임 월 30만 원, 기간 1년으로 정하여 임차 - 3 - 하는 계약(이하 ‘이 사건 제2임대차계약’이라 하고, 이 사건 제1, 2임대차계약을 합하여 ‘이 사건 각 임대차계약’이라 한다)이 체결되어 있다. 나. 위 ****는 2009. 9. 20. 제1심 공동피고 ****과 피고들의 3인 명의로 사업자등록 이 되어 있고, 이 사건 건물은 2009. 9. 22. 위 3인 명의(각 1/3지분씩)로 소유권이전등 기가 마쳐진 다음, 2012. 2. 9. ****지방법원 2012타경3012호로 임의경매가 개시되어 2013. 4. 16. 주식회사 ****(이하 ‘****’이라 한다)에 이 사건 건물이 매각되 었다. 다. ****이 이 사건 각 건물을 점유하고 있던 원고 등(총 10명)을 상대로 **** 지방법원 2013타기1088호로 부동산인도명령을 신청하여 ****지방법원의 심문서가 송 달되자, 원고는 2013. 5. 1.경 이 사건 각 임대차계약의 목적물을 ****에 인도하 였고, ****지방법원은 2013. 7. 2. 위 신청에 따른 부동산인도명령을 발령하였으며 그 무렵 위 명령은 확정되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증(특별한 표시가 없으면 가지번호를 포함 한다. 이하 같다), 을나 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2.당사자들의 주장 가.원고 피고들은 ****과 함께 ****의 공동사업자로서 이 사건 각 임대차계약의 계약당사 자이므로 임대인의 의무를 진다. 설령 그렇지 않다고 하더라도, 피고들은 ****에게 피고 들의 명의를 사용하여 **** 영업을 할 수 있도록 허락하였으므로 상법 제24조가 정 한 명의대여자 책임을 부담한다. 따라서 피고들은 위 경매낙찰에 따라 이 사건 각 임 대차계약의 목적물들을 ****에 인도한 원고에게 이 사건 각 임대차계약의 종료 - 4 - 에 따른 임대차보증금 합계 1억 3,000만 원(8,000만 원 + 5,000만 원)을 반환할 의무 가 있다. 나.피고들 이 사건 각 임대차계약은 ****이 단독으로 체결한 것이므로 피고들은 이 사건 각 임대차계약의 계약당사자가 아니다. 피고들은 ****에게 명의를 대여하지 않았을 뿐 아니 라, 설령 명의를 대여하였다고 하더라도, 원고는 그 명의대여 사실을 알았거나 이를 알 지 못한 것에 중대한 과실이 있다. 따라서 피고들은 이 사건 각 임대차계약에 따른 임 대차보증금 반환의무를 부담하지 아니한다. 3.판단 가.피고들도 이 사건 각 임대차계약의 계약당사자인지 여부 1) 관련 법리 일반적으로 계약의 당사자가 누구인지는 그 계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제에 해당하는데, 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미 를 명백하게 확정하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서 면으로 작성한 경우에는 그 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2012다44471 판결, 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 등 참조). 2) 판단 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 우선 ① 이 사건 각 임대차계약의 임대인란에 ‘**** 대표자 ****’이라고 기재되어 있는 사실, ② 위 ****는 2009. 9. 20. - 5 - ****과 피고들의 3인 명의로 사업자등록이 되어 있는 사실, ③ 이 사건 건물은 2009. 9. 22. 위 3인 명의(각 1/3지분씩)로 소유권이전등기가 마쳐져 있는 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 인용증거들과 제1심 법원의 구미세무서에 대한 과세정보자료 제출명령 결 과, 제1심의 ****에 대한 각 일부 피고본인신문 결과(다만, 뒤에서 믿지 아니하는 부분은 각 제외)에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① ****은 이 사건 건물을 매입할 때 자금이 부족하여 피고 B1과 그녀의 고종사촌인 F(피고 B2 의 어머니이다)로부터 각 4억 원을 차용하면서 그 원리금반환을 위한 담보로 이 사건 건물의 각 1/3지분에 관하여 피고들 명의의 각 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 이 사 건 건물에서 하는 ‘****’라는 상호의 온천사업에 관한 사업자등록을 할 때도 이 사건 건물의 공동소유자 명의로 사업자등록을 할 필요가 있어 피고들의 동의를 받아 피고들 을 공동사업자로 등록한 것으로 보이는 점, ② 피고들은 **** 사업의 경영에 관여하 지 않고 ****로부터 위 각 4억 원에 대한 이자만 수령하여 온 것으로 보이는 점, ③ 원 고도 이 사건 각 임대차계약을 체결할 당시 ****과 사이에 임대차조건을 협의하였을 뿐 피고들을 만나지도 않았던 점, ④ 이 사건 각 임대차계약서에 피고들의 이름이 직접 기재되어 있지도 않은 점, ⑤ 이 사건 각 임대차계약의 임대차보증금도 **** 개인 명의 의 계좌로 입금된 점 등에 비추어 보면, 앞서 본 인정사실들과 을나 제1, 2, 3호증의 각 기재만으로는 피고들도 이 사건 각 임대차계약의 당사자라는 점을 인정하기에 부족 하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고들도 이 사건 각 임대차계약의 당사자라는 점을 전제로 하는 원고의 이 부분에 관한 주장은 이유 없다. - 6 - 나.피고들이 명의대여자 책임을 부담하는지 여부 1) 관련 법리 상법 제24조는 “타인에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 영업을 할 것을 허 락한 자는 자기를 영업주로 오인하여 거래한 제3자에 대하여 그 타인과 연대하여 변제 할 책임이 있다.”고 규정하고 있는바, 이는 명의를 대여한 자를 영업의 주체로 오인하 고 거래한 상대방의 이익을 보호하기 위하여 명의대여자로 하여금 명의차용자가 영업 거래를 수행하는 과정에서 부담하는 채무를 연대하여 변제할 책임을 부담하도록 한 것 이고(대법원 2008. 10. 23. 선고 2008다46555 판결 등 참조), 명의대여자는 거래 상대 방이 명의대여사실을 알았거나 이를 알지 못한 것에 중대한 과실이 있는 때에는 책임 을 지지 않으나, 이 경우 면책을 주장하는 명의대여자가 이를 증명하여야 한다(대법원 2001. 4. 13. 선고 2000다10512 판결 등 참조). 2) 판단 가) 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, ① 이 사건 각 임대차계약의 임 대인란에 ‘**** 대표자 ****’이라고 기재되어 있는 사실, ② 위 ****는 2009. 9. 20. ****과 피고들의 3인 명의로 사업자등록이 되어 있는 사실, ③ 이 사건 건물은 2009. 9. 22. 위 3인 명의(각 1/3지분씩)로 소유권이전등기가 마쳐져 있는 사실, ④ ****은 이 사 건 건물에서 하는 ‘****’ 온천사업에 피고들의 동의를 받아 피고들을 공동사업자로 등록한 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 인용증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, ⑤ 이 사건 각 임대차계약은 이 사건 건물에 있는 **** 사무실에서 ****의 위임을 받은 직원과 원고 사이에 체결되었고, 그 계약서에는 ****의 개인 도장이 아니라 **** 대표 자의 도장이 날인되어 있는 사실, ⑥ 당시 원고가 이 사건 각 임대차계약의 임대차보 - 7 - 증금을 입금한 ****의 계좌는 **** 사업체의 입.출금 계좌로서 ‘****(****)’으로 개설 되어 있었던 사실, ⑦ 이 사건 건물 내 로비 프런트에도 8절지 이상의 크기로 ‘**** 는 위 3인의 공동사업자 소유’라는 취지가 게시되어 있었고, 피고들도 가끔씩 ****에 들렀으며, 이 사건 건물의 임차인들이나 ****의 직원들도 위 온천사업과 관련한 피고 들의 존재를 알고 있었던 사실, ⑧ 피고들은 ****로부터 위 각 4억 원의 대가로 매월 7%씩 약 280만 원씩을 받은 사실, ⑨ 피고들은 위 **** 외에도 ‘C2’ 사업체에 관하여 도 ****과 공동사업자로 등록되어 있는 사실, ⑩ 피고들은 이 사건 건물의 다른 임차인 인 김학순이 작성한 임대차계약서에는 임대인으로 표시되어 있었고, 이에 따라 김학순 이 피고들을 상대로 제기한 ****지방법원 00법원 2013차00호 사건에서 피고들에게 임 대차보증금의 반환을 명하는 지급명령이 발령되었음에도 불구하고 피고들은 위 지급명 령에 이의하지 않고 이를 확정시킨 사실을 인정할 수 있고, 반증이 없다. 위와 같은 사실들을 종합하여 보면, 피고들은 ****에게 피고들의 명의를 사용하여 C랜 드의 영업을 할 수 있도록 허락하였고, 원고는 ****과 피고들을 영업주로 오인한 채 거 래(이 사건 각 임대차계약을 체결)하였다고 봄이 타당하므로, 특별한 사정이 없는 한 피고들은 이 사건 각 임대차계약에 관하여 원고에 대하여 상법 제24조가 정한 명의대 여자 책임을 부담한다고 할 것이다. 나) 이에 대하여 피고들은, ****이 원고에게 ****의 공동사업자로 피고들의 명의 를 빌려 등록한 경위를 말해 주었을 뿐만 아니라, 위 가.의 2)항에서 본 사정들에 비추 어 보면 원고가 피고들의 명의대여 사실을 알았거나 중대한 과실로 이를 알지 못하였 다고 주장하나, ‘****이 원고에게 피고들의 명의대여 사실을 말해 주었다’는 점에 부합하 는 제1심의 ****에 대한 각 일부 피고본인신문 결과(앞에서 믿는 부분은 각 제외)는 앞서 - 8 - 본 ****과 피고들의 관계 및 위 나.의 2) 가)항에서 인정된 사실들에 비추어 이를 그대로 믿기 어렵고, 위 가.의 2)항에서 본 사정들과 위 인용증거들만으로는 ‘원고가 피고들의 명의대여 사실을 알았거나 중대한 과실로 이를 알지 못하였다’는 점을 인정하기에 부 족하고, 달리 이 점을 인정할 증거가 없으므로, 피고들의 이 부분에 관한 주장은 받아 들일 수 없다. 다.반환할 임대차보증금의 범위 1) 앞서 본 인정사실에 의하면, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물을 낙찰받아 새로이 소유자가 된 ****에 이 사건 각 임대차계약의 목적물들을 인도함에 따라 이 사건 각 임대차계약은 종료되었으므로, 이 사건 각 임대차계약에 관한 명의대여자 책임을 부담하는 피고들은 ****과 연대하여 원고에게 위 임대차보증금 합계 1억 3,000 만 원(8,000만 원 + 5,000만 원) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 이에 대하여 피고들은, 원고가 1 ~ 2회의 차임밖에는 지급하지 않았으므로 미 지급 차임은 임대차보증금에서 공제되어야 한다는 취지로 주장하므로 살피건대, 이 사 건 제2임대차계약은 2012. 9. 8. 임대차보증금 8,000만 원, 차임 월 30만 원으로 각 정 하여 체결된 사실, 이 사건 각 임대차목적물의 소유권이 2013. 4. 16. ****으로 넘 어간 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고가 피고들이 자인하는 기간 2개월을 제외한 나머 지 기간의 차임을 지급하였다는 점을 인정할 증거가 없으므로, 2012. 9. 8.부터 2013. 4. 16.까지 사이의 7개월 9일 중 2개월을 제외한 나머지 5개월 9일분의 미지급 차임 159만 원[(30만 원 × 5개월) + (30만 원 × 9/30)]은 이 사건 제2임대차계약의 임대차 보증금 8,000만 원에서 공제되어야 한다. 따라서 피고들의 이 부분에 관한 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다. - 9 - 3) 이에 대하여 원고는, ****과 사이에 이 사건 제2임대차계약의 월 차임을 별도로 지급하지 않기로 합의하였다고 주장하나, 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 위 주 장은 받아들일 수 없다. 4) 따라서 피고들은 ****과 연대하여 원고에게 잔존 임대차보증금 128,410,000원 [50,000,000원 + (80,000,000원 - 1,590,000원)] 및 이에 대하여 이 사건 각 임대차계약 종료일과 그 각 임대차목적물 인도일 이후로서 원고가 구하는 이 사건 지급명령 정본 송달 다음날인 2013. 5. 30.부터 피고들이 그 지급의무의 존부와 범위에 관하여 항쟁함 이 상당한 당심 판결선고일인 2014. 12. 17.까지는 상법에서 정한 연 6%의, 그 다음날부 터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법에서 정한 연 20%의 각 비율로 계산 한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4.결론 그렇다면 원고의 피고들에 대한 이 사건 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이 를 각 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 이를 각 기각할 것인바, 제1심판결은 이와 일부 결론을 달리하여 부당하므로 원고의 피고들에 대한 항소를 일부 받아들여 이를 각 취소하고, 제1심판결 중 나머지 부분은 정당하므로 이에 대한 원고의 피고들에 대 한 나머지 항소는 모두 이유 없어 이를 각 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사강승준 판사김태현 - 10 - 판사손병원