원고가 임대차보증금 1억 4,500만 원을 지급하고 거주하던 중 갱신거절 통지를 하였으나, 임대인이 보증금 반환을 거부함

- 1 - 전 주 지 방 법 원 판 결 사 건2023가단31459 임대차보증금 원 고A 소송대리인 법무법인 태앤규 담당변호사 ****,****,****,****,**** 피 고B 변 론 종 결2024. 9. 12. 판 결 선 고2024. 11. 7. 주 문 1.피고는 원고로부터 ****를 인도받음과 동시에 원고에게 145,000,000원을 지급하라. 2.원고의 나머지 청구를 기각한다. 3.소송비용 중 20%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 4.제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 금 165,000,000원 및 이 중 금 145,000,000원에 대하여 2023. 5. 31. 부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 금 20,000,000원에 대하여 2023. 5. 24. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXXTY\ - 2 - 부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 각 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1. 인정사실 가. 원고는 2017. 3. 27. 피고와 피고 소유의 ****(이하 ‘이 사건 주 택’이라고 한다)를 임대차보증금 1억 4,500만 원, 임대차기간 2017. 5. 31.부터 2019. 5. 30.까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한 다)을 체결하고, 그 무렵 피고에게 위 임대차보증금 전액을 지급한 후 이 사건 주택에 거주하기 시작하였다. 나. 이 사건 임대차계약은 임대차보증금은 변동 없이 2회 갱신이 이루어져, 임대차기 간은 2021. 5. 31.부터 2023. 5. 30.까지로 연장되었고, 원고가 현재까지 이 사건 주택 에서 거주하고 있다. 다. 원고는 2023. 4. 3.경 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 하였다. 라. 원고의 처 E는 2023. 4. 5. 소외 F과 새로 이사 갈 집으로 “전주시 덕진구 G아 파트 H호”에 관하여 매매대금 2억, 7,500만 원, 계약금 3,000만 원은 계약시, 중도금 3,000만 원은 2023. 5. 8., 잔금 2억 1,500만 원은 2023. 6. 7. 지급하기로 정하여 매수 하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고, 계약 당일 계약금 3,000만 원을 위 F(이하 ‘매도인‘이라고 한다)에게 지급하였다(이하 ‘이 사건 매매계약’이라고 한다). 라. 이후 원고와 피고 사이에 이 사건 임대차계약 종료와 관련하여 다음과 같은 내 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXXTY\ - 3 - ○ 2023. 4. 5.경 문자메시지 대화내역 피고 : 전세 14,500에 광고했어요 원고 : 네 알겠습니다 ○ 2023. 5. 5.경 문자메시지 대화내역 원고 : 집 보러 온다는 분도 없고~ 좀 걱정이 되어서요 6월7일에 제가 이사들어갈집 잔금보내야 해서 요 피고 : 계약이 안되면 반환이 힘들어요 계약이 되어서 맞추면 좋은데요ᅲᅲ 대출을 받으셔서 이사를 가시면 이자를 지급하는 방식으로 하고 있어요 연락하고 바로 계약하셨네요ᅲᅲ 요즘은 이사가 거의 없는 상황들이여서요.. 원고 : 제가 대출을 받고 이자를 내 주신다는 말씀이신가요? 저희도 이사들어갈집 대출을 이미 받아서 추가대출 받을순 없고 우선 7일까지 8천만원이 필요합니다 나머지 금액은 6월말쯤 이사나갈 예 정이니 그때 주셨으면 합니다 그안에 이사들어오실분이 계시면 바로 이사 나가구요 전세는 대부분 계약이 빨리 되니 저도 2개월이면 충분할거라 생각했어요 서로의 입장이 있으니 까요 시간되실 때 전화주시면 감사하겠습니다 피고 : 요즘 계약이 잘 안되는 것은 부동산에서도 잘 알고 있을거예요 오후 늦게 연락할게요 저도 자 금이 따로 없어서요 원고 : 네 알겠습니다 ○ 2023. 5. 9.경 문자메시지 대화내역 원고 : 많이 바쁘신가보네요 연락이없으셔서~~ 지난번 말씀드린대로 6월7일 8천만원 지급가능한거로 알고 있겠습니다 그안에 빨리 집 계약이 되면 좋겠네요 피고 : 지급은 가능하지 않아요 원고 : 그럼 저는 계약 만료시점인데 지급해주시는게 맞죠 미리 연락도 드렸고~~이사들어갈집 잔금일 을 맞춰야합니다 용의 문자메시지 대화가 오갔다. 마. 원고의 처 E는 2023. 5. 4. 매도인에게 중도금 3,000만 원을 지급하였고, 피고로 부터 이 사건 임대차보증금 반환이 어렵다는 답변을 받은 후, 원고의 처 E와 매도인 은 2023. 5. 24. 이 사건 매매계약을 해제하되, 매도인은 지급받은 계약금과 중도금 합계 6,000만 원 중 4,000만 원은 반환하되 나머지 2,000만 원은 위약금으로 몰취하 기로 합의하였다. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXXTY\ - 4 - [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 원고의 청구에 관한 판단 가. 원고의 주장 1) 임대차보증금 반환청구에 관한 주장 원고는 2023. 4. 3. 피고에게 이 사건 임대차계약 갱신거절의 통지를 하였으므로 위 계약은 2023. 5. 30.에 기간만료로 종료되었다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임 대차보증금 1억 4,500만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 2) 손해배상청구에 관한 주장 원고는 피고에게 2023. 4. 3. 이 사건 임대차계약의 갱신거절통지를 하고 새로 이 사 갈 아파트에 관한 이 사건 매매계약을 체결하고 매도인에게 계약금 3,000만 원을 지급하였는데, 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못한다는 통지를 받고 2023. 5. 24.경 매도인에게 잔금 지급하지 못할 상황이라고 설명하였고, 이에 이 사건 매매계약을 합의 해제하고 매도인으로부터 위 계약금 중 2,000만 원을 몰취당하는 손 해를 입었다. 위 손해는 피고의 채무불이행으로 인해 발생한 특별손해에 해당하고, 피 고는 원고가 새로운 집으로 이사 가야 한다는 사정을 잘 알고 있었으므로 위 손해배상 금 2,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 원고에게 배상하여야 한다. 나. 구체적 판단 1) 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 2023. 4. 3.경 피고에게 계 약이 만기되면 연장 안하고 이사 간다는 통지를 하여 이 사건 임대차계약의 갱신거절 을 통지하였고, 이에 따라 이 사건 임대차계약은 2023. 5. 30.경 임대차기간 만료로 종 료되었다고 할 것이고, 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 임대차보증금을 지급 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXXTY\ - 5 - 할 의무가 있다. 2) 원고와 피고의 동시이행항변권에 대한 주장 피고는 임차인의 임차목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다고 항변한다. 이에 대하여 원고는, 이 사건 임대차계약의 만료 전에 미리 피고에게 이 사건 주 택에서 퇴거할 것임을 고지하였으므로 피고로서는 이 사건 임대차계약의 기간만료일에 원고가 이 사건 주택을 인도할 수 있었다는 사실을 충분히 알 수 있었고, 원고는 이 사건 임대차계약의 기간만료일에 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 지급받기만 하면 지체없이 피고에게 이 사건 주택을 인도할 준비를 마친 상태였다고 할 것인바, 원고는 이 사건 임대차계약의 기간만료일인 2023. 5. 30. 무렵 이 사건 주택의 인도 의무에 대 한 이행제공을 마쳤다 할 것이므로, 피고의 동시이행항변권은 소멸되었다고 다툰다. 3) 관련법리 임차인의 임차목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이 행의 관계에 있으므로, 임대인의 동시이행항변권을 소멸시키고 그에게 임대보증금 반 환의무의 지체책임을 인정하기 위하여서는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 인도하 거나 적어도 그 이행제공을 하여야만 하고, 그 이행의 제공은 현실의 제공을 원칙으로 한다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결 등 참조). 다만 쌍무계약에 있어서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그의 시기와 구체적 인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 1995. 12. 22. 선고 95다40397 판결 참조). ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXXTY\ - 6 - 4) 임대차보증금 반환청구에 대하여 위 인정사실 및 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지에 의하면, 원고는 피고에게 2023. 4. 3.경 이후로 수차례에 걸쳐 이 사건 임대차기간이 만료되면 갱신하지 않고 2023. 6. 7.경 이사할 예정임을 통보하면서 임대차보증금 반환을 요구한 사실, 원고는 2023. 4. 5.경 새로운 주거지에 관한 매매계약을 체결하였고, 그 입주일이 2023. 6. 7. 로 예정되어 있었던 사실은 인정할 수 있다. 그러나 한편 원고는 이사를 전제로 한 이 사건 주택 관리비 정산 등의 이사를 위 한 구체적인 준비를 하지 않은 채 현재까지 이 사건 주택에서 거주하고 있는 사실, 원 고가 그 무렵 이사서비스 업체와 이사계약도 체결하지도 않은 것으로 보이는 사실, 원 고가 2023. 5. 24.경 매도인에게 잔금 지급하지 못할 상황이라고 설명하면서 이 사건 매매계약을 합의 해제하였는바, 2023. 5. 30. 무렵에는 이사하기 쉽지 않은 상황으로 보이는 사실도 인정된다. 위 인정사실을 종합하면, 위와 같은 원고의 행위는 이 사건 주택 인도의무의 이 행제공을 준비한 정도에 불과한 것으로서 이를 넘어서 원고가 피고에게 이 사건 주택 을 인도하거나 그 이행을 제공하였다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고가 이 사건 임대차보증금반환의무에 관하여 동시이행항변권을 상실하 였다고 볼 수 없어 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없고, 원고가 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 주택에서 거주하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 피고는 원고로 부터 이 사건 주택을 인도받음과 동시에 임대차보증금 1억 4,500만 원을 원고에게 반 환할 의무가 있다. 임대차보증금에 대한 지연손해금 주장은 이유 없다. 5) 손해배상청구에 대하여 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXXTY\ - 7 - 위에서 본 바와 같이 피고가 이 사건 임대차보증금반환의무에 관하여 동시이행항 변권을 상실하였다고 볼 수 없어 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없으므로, 피고의 임대차 보증금 반환의무 이행지체로 인한 특별손해를 구하는 원고의 위 손해배상청구는 더 나 아가 살필 필요 없이 이유가 없다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 이를 인용하고, 나머지 청구 는 이유 없어 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사이관용 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TXXTY\