임대차보증금 약 57억 원을 내고 건물을 빌린 뒤 계약 해지 후 일부 반환을 요구함

【원 고】 ○○○ 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 이완식 외 1인) 【피 고】 △△△ 주식회사 (소송대리인 법무법인(유한) 세종 담당변호사 김재석 외 1인) 【변론종결】2022. 3. 11. 【주 문】 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 【청구취지】 피고는 원고에게 1,324,640,605원 및 이에 대하여 2018. 9. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고는 2013. 11. 29. 피고로부터 서울 종로구 (주소 생략) 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임대차보증금 5,694,177,840원, 임대차기간 2013. 12. 4.부터 2023. 12. 3.까지로 정하여 임차하였고(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 피고에게 위 임대차보증금을 지급하였다. 이 사건 임대차계약 중 위약벌 및 손해배상예정액에 관한 조항은 아래와 같다. 제19조(위약벌 및 손해배상 등) (1) 임차인의 과실에 의하여 제18조 제(1)항에 따라 본 계약이 해지되는 경우, 제18조 제(2)항에 의하여 본 계약이 해지되는 경우 또는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제119조 또는 제335조에 근거하여 임차인의 관리인 또는 파산관재인이 본 계약을 중도에 해지하는 경우, 임차인은 「본 계약 해지 시점 당시의 월 임대료 × 24」로 계산된 위약벌을 임대인에게 지급하여야 한다. 임대인은 본항에 따른 위약벌을 임대차보증금에서 공제할 수 있으며, 임차인은 이에 대하여 아무런 이의 없이 동의한다. (2) 임차인의 과실에 의하여 제18조 제(1)항에 따라 본 계약이 해지되는 경우, 제18조 제(2)항에 의하여 본 계약이 해지되는 경우 또는 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제119조 또는 제335조에 근거하여 임차인의 관리인 또는 파산관재인이 본 계약을 중도에 해지하는 경우, 임차인은 본조 제(1)항에 따른 위약벌 이외에 「min(본 계약 해지 시점 당시의 월 임대료 및 월 관리비 합계액 × 24, 본 계약 해지 시점부터 2차 임대차기간 종료일까지의 월 임대료 및 월 관리비 합계액)」으로 계산된 손해배상예정액을 임대인에게 지급하여야 한다. 임대인은 본항에 따른 손해배상예정액을 임대차보증금에서 공제할 수 있으며, 임차인은 이에 대하여 아무런 이의 없이 동의한다. 나. 원고는 2017. 9. 11. 서울회생법원 2017회합100149호로 회생절차개시신청을 하여 같은 해 10. 12. 회생절차개시결정을 받았고, 2018. 5. 24. 회생계획인가결정을 받았으며, 같은 해 6. 25. 회생절차가 종결되었다. 다. 원고의 관리인은 위 법원의 허가를 받아 2018. 4. 6. 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ‘채무자회생법’이라 한다) 제119조 제1항 에 의하여 쌍방 미이행 쌍무계약인 이 사건 임대차계약을 해지하였고, 2018. 8. 31. 피고에게 이 사건 건물을 인도하였다. 라. 피고는 서울회생법원 2018회확100011호로 회생채권조사확정재판을 신청하였고, 위 법원은 2020. 1. 16. 피고의 원고에 대한 회생채권은 위약벌 및 손해배상예정액 합계 7,121,756,337원임을 확정한다는 결정을 하였다. 원고는 이에 불복하여 서울회생법원 2020가합100265호로 이의의 소를 제기하였으나, 위 법원은 2020. 11. 18. 위 회생채권조사확정재판을 인가하는 판결을 하였고, 원고의 항소가 2021. 6. 17. 기각되어 그 무렵 확정되었다(서울고등법원 2020나2046494호). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 판단 가. 청구원인 원고가 피고로부터 이 사건 건물을 임차하면서 피고에게 5,694,177,840원을 임대차보증금으로 지급한 사실, 원고가 이 사건 임대차계약을 해지함으로써 종료되었고, 2018. 8. 31. 피고에게 이 사건 건물을 인도한 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같다. 또한 원고는 위 임대차보증금에서 임대료, 관리비, 원상복구비용 등 합계 4,369,537,235원을 공제하여야 한다고 자인하고 있다. 따라서 피고는 특별한 사정이 없는 한 원고에게 임대차보증금 1,324,640,605원(= 5,694,177,840원 - 4,369,537,235원) 및 이에 대하여 이 사건 건물 인도 완료 다음날인 2018. 9. 1.부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2020. 4. 21.까지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 나. 피고의 항변에 관한 판단 1) 피고의 공제항변 피고는 임대차보증금 1,324,640,605원에서 이 사건 임대차계약 제19조의 위약벌 및 손해배상예정액 합계 7,121,756,337원을 추가로 공제하면 남는 돈이 없으므로, 피고의 임대차보증금반환채무가 소멸하였다고 항변한다. 이 사건 임대차계약 제19조에 의하면, 원고의 관리인이 채무자회생법 제119조에 근거하여 이 사건 임대차계약을 중도에 해지하는 경우 원고는 피고에게 위약벌 및 손해배상예정액을 지급하여야 하고, 위약벌 및 손해배상예정액을 임대차보증금에서 공제할 수 있다고 약정한 사실, 원고의 관리인이 채무자회생법 제119조에 의하여 이 사건 임대차계약을 해지한 사실, 이 사건 임대차계약 제19조의 위약벌 및 손해배상예정액 합계 7,121,756,337원이 피고의 원고에 대한 회생채권으로 확정된 사실은 위 기초사실에서 본 바와 같다. 그렇다면, 임대차보증금 1,324,640,605원에서 위약벌 및 손해배상예정액 합계 7,121,756,337원을 공제하여야 하므로, 피고가 원고에게 반환하여야 할 임대차보증금이 남지 않는다. 따라서 피고의 공제항변은 이유 있다. 2) 원고의 채무자회생법 제145조 제1호 위반 주장 원고는, 피고가 회생절차개시 후에 원고에 대하여 부담하는 채무인 임대차보증금반환채무에서 회생채권인 위약벌 및 손해배상예정액을 공제하는 것은 상계 금지 내지 제한 규정인 채무자회생법 제145조 제1호 에 위반되므로, 그 효력이 없다고 주장한다. 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 반환할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다고 할 것이고(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조), 일반적으로 하나의 계약관계에서 발생한 채권·채무관계를 상호 가감하여 정산하는 것을 의미하는 공제는 별도의 의사표시 없이도 당연히 충당되는 것으로, 민법상의 상계와는 성격이 다르다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2015다69990 판결 등 참조). 따라서 이 사건 임대차계약 제19조에 의하여 임대차보증금에서 위약벌 및 손해배상예정액을 공제하는 것이 민법상의 상계에 해당함을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다. 3. 결론 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 김성원(재판장) 이종찬 전승환