원고가 피고에게 임대차보증금 9,840만 원 반환을 요구함.

• 2012년 3월 6일, 소외인이 피고로부터 OO지역 아파트를 1억 1천만 원에 임차하면서 보증금을 냄.
• 같은 달 13일, 소외인은 원고에게 전세보증금 담보 대출 8,200만 원을 받으며 보증금 9,840만 원에 대해 질권(권리 담보)을 설정함.
• 2012년 6월 30일, 피고가 소외인에게 아파트를 1억 5천 5백만 원에 팔고 소유권 이전 등기를 마침.
• 원고는 피고가 질권 설정을 승인했으므로 보증금 반환 의무가 있다고 주장함.
• 피고는 소외인이 임대차 보호법상 대항력을 갖추어 임대인 지위가 소외인에게 넘어갔다고 반박함.
• 법원은 매매로 인해 보증금 반환 채권이 사라지지 않았고, 피고가 임대인 의무를 계속 지지 않는다고 판단함.

원고는 피고에게 임대차보증금 9,840만 원 반환을 요구했으나, 쟁점은 매매로 인해 임대차보증금 반환 의무가 사라졌는지 여부였다. 법원은 소외인이 임대인 지위를 승계해 피고의 반환 의무가 없다고 판단해 원고의 주장을 받아들이지 않았다.

• 질권 설정자는 질권자의 동의 없이 권리를 없애거나 손해를 끼치는 변경을 할 수 없으나, 이번 매매는 그런 변경에 해당하지 않음.
• 임대차 보호법에 따라 임대주택이 팔리면 새 소유자가 임대인의 권리와 의무를 모두 승계함.
• 소외인이 대항력을 갖추었으므로 임대인 지위가 소외인에게 넘어갔음.
• 임대차권과 소유권이 같은 사람에게 있으면 원칙적으로 임대차권이 사라지지만, 대항력이 있으면 임대차권은 사라지지 않음.
• 따라서 매매로 인해 원고의 권리가 사라지거나 손해를 입지 않았고, 매매 계약은 무효가 아님.
• 원고가 주장하는 보증금 반환 의무는 피고에게 없다고 봄.

매매로 인해 임대차보증금 반환 의무가 자동으로 사라지지 않고, 새 소유자가 임대인 지위를 승계한다. 이번 사건에서 피고는 임대인으로서 보증금 반환 책임이 없다고 법원이 판단해 원고의 청구를 받아들이지 않았다.