임대차보증금 9,100,000원 반환 청구 및 계약 갱신

【원고, 피항소인】 제일새마을금고 (소송대리인 변호사 최석진) 【피고, 항소인】 한국토지주택공사 (소송대리인 변호사 이석재) 【제1심판결】 청주지방법원 2020. 8. 14. 선고 2019가단11340 판결 【변론종결】2021. 5. 28. 【주 문】 1. 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 다음과 같이 변경한다. 가. 피고는 제1심 공동피고 소외인으로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 15,220,000원에서 위 부동산의 인도일까지 피고와 제1심 공동피고 소외인 사이의 위 부동산에 관한 2016. 12. 28.자 임대차계약에 기하여 피고가 제1심 공동피고 소외인에 대하여 가지는 일체의 채권액(미납 임대료, 관리비, 수선유지 불이행에 따른 보수비 등)을 공제한 나머지 금원을 9,100,000원의 범위 내에서 지급하라. 나. 원고의 피고에 대한 나머지 청구를 기각한다. 2. 소송총비용 중 5%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 3. 위 제1의 가.항은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 피고는 제1심 공동피고 소외인(이하 ‘소외인’이라고만 한다)로부터 별지 목록 기재 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 9,100,000원을 지급하라. 2. 항소취지 제1심판결 중 피고에 대한 부분을 취소한다. 원고의 피고에 대한 청구를 기각한다. 【이 유】1. 이 법원의 심판 범위 원고는 제1심에서, 소외인을 상대로 임대차계약 종료에 따른 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)의 피고에 대한 인도를, 피고를 상대로 소외인으로부터 양수한 임대차보증금의 원고에 대한 지급을 각 구하였는데, 제1심법원은 원고의 소외인 및 피고에 대한 청구를 모두 인용하였다. 이에 대하여 피고만이 항소하여 제1심판결 중 소외인에 대한 부분은 그대로 분리·확정되었으므로, 이 법원의 심판범위는 원고의 피고에 대한 청구 부분에 한정된다. 2. 기초사실 가. 소외인은 2016. 12. 28. 피고와 사이에, 소외인이 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 15,220,000원, 월 차임 125,690원, 임대차기간 2017. 1. 1.부터 2018. 12. 31.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 계약’이라 한다)을 체결하고, 그 무렵 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받아 현재까지 그곳에서 거주하고 있다. 나. 소외인은 2018. 9. 28. 원고와 사이에, 소외인이 피고로부터 7,000,000원을 대출기간 2018. 9. 28.부터 2019. 12. 31.까지, 이자 연 6.11%로 정하여 대출(이하 ‘이 사건 대출’이라 한다)받는 내용의 금전소비대차계약을 체결하였다. 다. 소외인은 원고에 대한 이 사건 대출금 채무의 지급을 위하여 2018. 9. 20. 원고에게 이 사건 계약에 따른 임대차보증금 반환채권 중 9,100,000원을 양도하였고, 2018. 9. 21. 피고에게 위 채권양도 사실을 통지하였으며, 위 채권양도통지는 2018. 9. 27. 피고에게 도달하였다. 라. 소외인은 2018. 12. 27. 피고와 사이에, 소외인이 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차보증금 15,920,000원, 월 차임 131,470원, 임대차기간 2019. 1. 1.부터 2020. 12. 31.까지로 정하여 임차하기로 하는 내용의 임대차계약을 다시 체결하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지 3. 주장 및 판단 가. 원고의 주장 요지 원고는 이 사건 계약에 따른 임대차보증금 반환채권 중 9,100,000원을 양수하였고, 이 사건 계약은 2018. 12. 31. 기간만료로 종료되었으므로, 소외인은 이 사건 부동산을 피고에게 인도하고, 피고는 위 건물을 인도받음과 동시에 원고에게 위 9,100,000원을 지급할 의무가 있다. 나. 판단 1) 청구원인에 관한 판단 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결 등 참조). 위 법리에 비추어 보건대, 앞서 인정한 사실에 의하면, 이 사건 계약은 2018. 12. 31. 기간만료로 종료되었다고 봄이 타당하므로, 특별한 사정이 없는 한, 소외인은 피고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있고, 피고는 소외인으로부터 위 건물을 인도받음과 동시에 원고에게 이 사건 계약에 따른 임대차보증금 반환채권 중 원고가 양수한 9,100,000원을 지급할 의무가 있다[한편, 피고가 원용하고 있는 대법원 2020. 5. 28. 선고 2020다202371 판결은 임대차보증금 반환채권에 대한 압류 및 추심명령을 받은 임차인의 채권자가 임대인에 대하여 임대차계약의 갱신 중지를 요청한 사안에 관한 것으로, 소외인이 직접 피고에게 임대차보증금 반환채권의 양수인인 원고의 동의 없이는 재계약을 하지 않겠다고 확약하면서 임대차보증금 반환채권 양도통지를 한 이 사건과는 사실관계를 달리하여 원용하기에 적절하지 않다]. 2) 이에 대하여 피고는, 소외인이 이 사건 부동산을 피고에게 인도할 때까지 발생한 연체 차임, 관리비, 부당이득, 손해배상금 등 이 사건 계약에 기하여 피고가 소외인에 대하여 가지는 일체의 채권액이 이 사건 계약에 따른 임대차보증금에서 공제되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되므로(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 참조), 피고는 원고에게 이 사건 계약에 따른 임대차보증금 15,220,000원에서 소외인의 이 사건 부동산 인도완료일까지 이 사건 계약에 기하여 피고가 소외인에 대하여 갖는 일체의 채권액(미납 임대료, 관리비, 수선유지 불이행에 따른 보수비 등)을 공제한 나머지 금원을 원고가 양수받은 9,100,000원의 범위 내에서 지급할 의무가 있다. 피고의 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다. 4. 결론 그렇다면 원고의 피고에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결 중 피고에 대한 부분은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로, 피고의 항소를 일부 받아들여 제1심판결을 위와 같이 변경하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. [별지 생략] 판사 임병렬(재판장) 김환권 전보람