임차인이 대출 담보로 임대차보증금반환채권 일부를 양도하고, 이후 건물을 매수한 새 주인이 보증금 반환을 둘러싸고 다툰 사안

- 1 - 서 울 북 부 지 방 법 원 판 결 사 건2023가단155398 건물인도 원 고**** 소송대리인 B 피 고1. C 2. D 소송대리인 E 변 론 종 결2024. 2. 28. 판 결 선 고2024. 3. 27. 주 문 1. 피고 C은 피고 D에게 별지 목록 기재 부동산을 인도하라. 2. 피고 D은 피고 C으로부터 위 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 2,000만 원을 지급하라. 3. 원고의 피고 D에 대한 나머지 청구를 기각한다. 4. 소송비용 중 원고와 피고 C 사이에 생긴 부분은 피고 C이 부담하고, 원고와 피고 D 사이에 생긴 부분은 각자 부담한다. 5. 제1, 2항은 가집행할 수 있다. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW^TWX - 2 - 청 구 취 지 주문 제1항과 같은 판결 및 피고 D은 피고 C으로부터 주문 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 인도 받음과 동시에 원고에게 2000만 원 및 이에 대한 위 건물 인도 다음날부터 갚는 날까지 연 5%의 비율에 의한 돈을 지급하라는 판결 이 유 ※ 당사자 본인소송을 하고 있는 피고 D 씨가 주로 다투고 있는 핵심 쟁점에 대한 보다 쉬운 설명 재판장은 법정에서 위 피고께서 가장 궁금하고 억울해 하시는 부분에 대하여 다 시 잘 살펴보겠다고 약속한 바 있습니다. 이에 혹시라도 놓친 것이 없는지 해당 법 리와 사실관계를 다시 잘 살펴보았고, 그에 따라 결론을 내렸습니다. 이하는 그에 대 한 상세한 설명입니다. 어려운 법리에 관한 것이지만, 억울함이 없도록 최대한 쉽게 설명을 해보았습니다. 비록 변호사가 없는 사건이더라도 법원에서는 한 사건 한 사 건 최대한 성심껏 재판하고 있음을 이를 통해서라도 알아주셨으면 합니다. 종전 집주인에게 보증금반환 채권이 양도되었다는 사실이 통지되면 그때부터는 종전 집주인은 그 해당 금액에 대해서는 더 이상 세입자에게 반환해봐야 보증금채권 을 양수한 사람에게는 그러한 사정이 더 이상 먹히지 않게 됩니다. 그 상태에서는 세입자와 집주인이 계약내용을 바꾼다고 해도 채권을 양수한 사람에게 종전보다 불 이익을 가할 수는 없는 것이지요. 같은 이치로 이후 집주인이 바뀌었다고 하더라도, 새 집주인(이 사건에서는 피고 D 씨)이 종전 집주인이 가지고 있던 권리 보다 더 큰 권리를 가지게 할 수는 없습니다. 그래서 이후 새집주인이 세입자와 새롭게 계약기 간을 연장하더라도 보증금반환채권을 양수받은 사람에 대하여 그러한 주장을 할 수 는 없는 것입니다. 이러한 제한은 보증금반환 채권이 재차 양도된다고 해도 마찬가 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW^TWX - 3 - 지로 적용됩니다. 우연히 채권이 다시 양도되었다는 사정만으로 제3자들 사이의 약 정(즉 이 사건에서는 피고 D과 세입자 C 사이의 새로운 갱신계약)에 따라 그 권리의 내용이 갑자기 불리하게 바뀔 수는 없는 것입니다. 이렇기 때문에 세입자가 들어 있 는 집을 사고 팔 때에는 보증금반환채권이 압류가 되어 있거나 양도가 되어 있는지 를 반드시 확인해야 합니다. 그리고 집을 파는 사람도 이러한 사실을 반드시 알려줘 야 합니다. 보증금반환채권은 이미 다른 사람에게 넘겼고, 월세는 보증금 한도에서만 공제되는데, 여기서 집주인(또는 이후의 새집주인)과 세입자가 기한을 추가로 연장해 버리는 것을 허용하면, 일단 종전 임대차계약의 만기까지만 월세가 까일 것을 예상 하고 임차보증금을 양수받은 채권자의 권리는 허공으로 사라지게 됩니다. 공평과 거 래안전을 추구하는 법이 이런 상황을 허용할 수는 없지 않을까요? 이러한 사정을 고 려하여 민법과 임대차보호법의 법리가 공평하게 세워지게 된 것입니다. 이러한 법 논리에 따라 피고 D 씨의 주장이 받아들여질 수 없게 됩니다. 잘 이해가 되셨으면 좋겠습니다. 1. 기초 사실 가. 피고 C은 2015. 4. 6. F, G으로부터 이 사건 부동산을 임차하면서 보증금 110,000,000원, 임대차 기간 2015. 5. 21.부터 2017. 5. 21.까지로 정하고, 위 보증금을 지급한 후 전입신고를 마쳤다. 나. 이후 피고 C은 F, G과 사이에 임차기간 2018. 7. 31.부터 2022. 7. 30.까지로 정 하고 나머지는 같은 조건으로 하여 위 부동산을 그들로부터 다시 임차하는 계약을 체 결하였다(이하 ’이 사건 임대차계약‘이라 한다). 다. 피고 C은 2022. 1. 12. 원고로부터 20,000,000원을, 변제기 2027. 1. 31., 이자율 연 20%로 정하여 대출받으면서, 같은 날 원고에게 위 대출금채무에 대한 담보로 위 임 대차 보증금 중 20,000,000원을 양도하였다(이하 ’이 사건 보증금반환채권‘이라 한다). ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW^TWX - 4 - 원고는 피고 C을 대리하여 F, G에게 위 채권양도 통지를 하여 2022. 1. 17. 그 통지가 도달하였다. 라. 한편, 피고 D은 2022. 4. 25. F, G으로부터 이 사건 부동산을 매수하고 2022. 7. 25. 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다. 마. 피고 C은 2022. 12. 8. 이후 원고에게 위 다.항 기재 대출 원리금을 변제하지 아 니하였고, 2024. 1. 30. 기준 위 대출금채무는 원리금 합계 24,591,780원에 이른다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 3호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취 지 2. 당사자의 주장 가. 원고의 주장 피고들 간의 이 사건 임대차계약이 종료되었음을 전제로 피고 D에 대한 이 사건 보증금반환채권을 보전하기 위하여 피고 D을 대위하여 피고 C을 상대로 이 사건 부동 산을 인도할 것을 구한다. 또한, 피고 D은 피고 C으로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고에게 이 사건 보증금반환채권 20,000,000원 및 이에 대한 지연손해금으로서 위 인도일 다음 날 부터 다 갚는 날까지 연 5%로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다. 나. 피고 D의 주장 1) 피고 C의 원고에 대한 대출금채무 액수, 현재까지 상환 내역 등을 알지 못하는 이상 대부거래계약상 원고가 피고 C으로부터 양수받은 이 사건 보증금반환채권을 행 사할 수 있는지 알 수 없으므로 보증금을 지급할 수 없다. 2) 피고 C은 개인회생을 신청한 상태이므로 회생 절차를 거치지 않고 원고에게 보 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW^TWX - 5 - 증금을 지급할 수 없다. 3) 이 사건 임대차계약은 상호 해지의 의사표시 없이 묵시적 갱신되어 현재 종료 하지 않은 상태이므로, 피고 D은 원고에게 보증금을 반환할 의무가 없다. 3. 피고 C에 대한 청구에 관한 판단 피고 C은 원고의 주장 사실을 명백히 다투지 않고 있으므로 민사소송법 제150조 제 1항에 따라 그 사실을 자백한 것으로 본다. 이에 따라 피고 C은 피고 D에게 이 사건 부동산을 인도할 의무가 있다(원고의 채권자대위권 행사). 4. 피고 D에 대한 청구에 관한 판단 가. 이 사건 임대차계약의 2022. 7. 30.경 종료 여부 1) 관련 법리 주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’이라 한다) 제3조 제4항은 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위 를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있다. 이는 법률상 당연승계 규정으로 보아야 하므 로, 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대 차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계한다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채 무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차 관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차 보증금 반환채무를 면하게 된다(대법원 1987. 3. 10. 선고 86다카1114 판결, 대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등 참조). 한편, 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합 의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW^TWX - 6 - (대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결 등 참조). 이러한 법리는 이후 그 보증금반환채권이 재차 양도된 경우에도 마찬가지로 적용된다. 2) 판단 앞서 살펴본 인정사실을 위 법리에 비추어보면, 피고 C은 대항력이 있는 임차 인이고 2022. 1.경 원고에게 이 사건 보증금반환채권을 양도하였으며, 피고 D은 2022. 7. 25. 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였으므로, 피고 D은 주택임대차법 제3조 제4 항에 따라 임대인의 지위를 그대로 승계하면서 원고에 대한 보증금반환채무를 면책적 으로 인수하였다. 그리고 F, G이 이 사건 보증금반환채권의 양도통지를 수령한 2022. 1. 17. 기준 으로 임대차 기간은 2022. 7. 30.까지였으므로 이 사건 임대차계약은 2022. 7. 30. 기 간만료로 종료된 것이고, 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한 피고 D으로서는 2022. 1. 17. 이후 위 계약을 새롭게 갱신하였다고 하더라도 이로써 채권양수인인 원고에게 대항할 수 없다. 따라서 이 부분 위 피고의 주장은 이유 없다(※이 부분 쟁점은 앞서 본 바와 같이 판결문 앞부분에 보다 쉽게 설명해 둔 바와 같습니다). 나. 별제권 관련 1) 관련 법리 채무자 회생 및 파산에 관한 법률(이하 ’채무자회생법‘이라 한다) 제411조는 “파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권ᆞ질권ᆞ저당권ᆞ「동산ᆞ채권 등의 담 보에 관한 법률」에 따른 담보권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관하여 별제권을 가진다.”라고 규정하고 있는데, 양도담보권자는 위 규정에서 별제권을 가지는 자로 되어 있지는 않지만 특정 재산에 대한 담보권을 가진다는 점에서 별제권을 가지 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW^TWX - 7 - 는 것으로 열거된 유치권자 등과 다름이 없으므로 그들과 마찬가지로 별제권을 행사할 수 있는 권리를 가지는 자로 봄이 타당하다(구 화의법에 관한 대법원 2002. 4. 23. 선 고 2000두8752 판결 참조). 또한, 채무자회생법 제412조에 따르면 별제권은 파산절차 에 의하지 아니하고 행사하며, 같은 법 제586조에 의하면 위 제412조 규정은 개인회생 절차에 관하여 준용한다. 2) 판단 피고 C이 2023. 8. 30. 개인회생절차 개시결정을 받은 사실은 인정되나(갑 4호 증), 피고 C은 원고에 대한 대출금채무에 대한 담보로써 이 사건 보증금반환채권을 원 고에게 양도한 것이고, 원고는 양도담보권자로서 채무자회생법상 별제권을 가지므로, 피고 C의 개인회생절차 개시결정 여부와 관계없이 피고 D에게 이 사건 보증금반환채 권을 행사할 수 있다. 따라서 이 부분 위 피고의 주장은 이유 없다. 다. 소결 앞서 본 바와 같이 피고 C은 2022. 12. 8. 이후 대출금 원리금을 변제하지 않아 기한의 이익을 상실하였고, 이후 피고 D과 세입자 피고 C 사이의 기간연장 내지 갱신 약정으로는 보증금반환채권을 전전 양수받은 원고에게 대항할 수 없다. 따라서 원고는 대부거래계약상 대출금채권에 대한 담보로써 양수받은 이 사건 보증금반환채권을 행사할 수 있다. 다만 보증금반환채무와 건물인도 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 피고 D은 피고 C으로부터 이 사건 부동산을 인도받음과 동시에 원고 에게 위 보증금 2000만 원을 지급할 의무가 있다. 이에 더하여 부동산의 인도와 상환 으로 위 보증금에 더한 지연손해금의 지급까지 구하는 부분은 동시이행관계의 당연효 에 비추어 그 자체로 이유 없어 이를 받아들이지 않는다(장래이행의 소로 볼 여지도 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW^TWX - 8 - 있으나 청구취지 기재상 상환이행을 구하고 있음이 분명하여 이 부분 판단하지 아니한 다. 설령 장래이행의 소로 보더라도 미리 청구할 필요가 인정되지 아니하므로 해당 부 분은 부적법하여 소 각하 대상이 될 뿐이다). 5. 결론 그렇다면 원고의 피고 C에 대한 청구는 이유 있어 인용하고, 피고 D에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하며 나머지 청구는 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사강우찬 ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW^TWX - 9 - 별지 부동산의 표시 건물의 표시 서울특별시 중랑구 H [도로명주소] 서울특별시 중랑구 I 벽돌조 평슬래브지붕 2층 주택 1층 51.35㎡ 2층 51.35㎡ 옥탑 11.94㎡ 지층 55.69㎡ 옥탑 : 용도 계산실 및 물탱크 이 중 1층 35.40㎡. 끝. ⸬G䑄ᷤ㉐⏈G䑄ᷤ㉐G㢬䉤≫㜨⣀G㇠㢨䏬㜄㉐G㜨⣀½㻐⥙╌㛼10日⏼␘UG⸬G䑄ᷤ㉐⪰G㢨㟝䚌㜠G㇠ᶨḴ᷸㢬㢌 ⮹㜼⇌G(라)䞐㢌G䓽㝜㡸G䚨䚌⏈G䚽㠸⏈GḴ⥜Gⷉ⥭㜄G♤⢰GἼ㫴╝⏼␘UGG缶㐘⮹㷌⫠㢰㣄GaGYWY[TW^TWX