임대차보증금 6억 5천만 원 반환과 부동산 매매·신탁계약 취소를 청구하며 소송을 냄

- 1 - 서울고등법원 제28민사부 판결 사 건2011나551 임대차보증금반환 등 원고, 항소인 겸 피항소인 ○○○ **** 소송대리인 변호사 **** 피고, 피항소인1. □□□ **** 피고, 피항소인 겸 항소인 2. ▦▦▦ **** 소송대리인 변호사 ****, **** 피고, 피항소인3. ◇◇ 주식회사 **** 대표이사 ◆◆◆ 소송대리인 법무법인 바른 담당변호사 ****, **** 4. △△△ **** - 2 - 피고 1, 4의 소송대리인 법무법인 한별 담당변호사 **** 5. ▲▲▲ **** 제1심판결서울중앙지방법원 2010. 11. 18. 선고 2010가합40951 판결 변 론 종 결2011. 9. 20. 판 결 선 고2011. 10. 11. 주문 1. 원고의 피고들에 대한 항소와 당심에서 추가된 피고 ▦▦▦, ◇◇ 주식회사에 대한 예비적 청구 및 피고 ▦▦▦의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다. 청구취지및항소취지 1. 청구취지 가. 주위적 피고들에 대하여 피고 □□□은 원고에게 6억 5,000만 원 및 이에 대하여 2009. 6. 16.부터 이 사건 소장 부본송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율 에 의한 금원을 지급하라. 피고 □□□과 피고 ▦▦▦ 사이의 별지 1 목록 기재 부동 산(이하 ‘이 사건 1번 아파트’라 한다)에 관한 2009. 5. 29.자 매매계약을 취소한다. 피 고 □□□에게 이 사건 1번 아파트에 관하여, 피고 ▦▦▦은 2009. 6. 12. 서울중앙지 방법원 강남등기소 접수 제44655호로 마친 소유권이전등기의, 피고 ◇◇ 주식회사(이 - 3 - 하 ‘피고 ◇◇’이라 한다)는 2010. 2. 11. 위 등기소 접수 제8321호로 마친 소유권이전 등기의 각 말소등기절차를 이행하라. 예비적으로, 피고 ▦▦▦은 원고에게 6억 5,000만 원 및 이에 대하여 2009. 5. 29.부 터 이 사건 예비적 청구취지 추가신청서 부본송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 피고 ▦▦▦과 피고 ◇◇ 사이의 이 사건 1번 아파트에 관한 2010. 2. 11.자 신탁계약을 취소한다. 피고 ◇◇은 피고 □□□에게 이 사건 1번 아파트에 관하여 2010. 2. 11. 서울중앙지방법원 강남등 기소 접수 제8321호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라(원고는 당심에 서 피고 ▦▦▦, ◇◇에 대한 예비적 청구를 추가하였다). 나. 예비적 피고들에 대하여 피고 ▦▦▦은 원고에게 6억 5,000만 원 및 이에 대하여 2009. 5. 29.부터 이 사건 예비적 청구취지 추가신청서 부본송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까 지는 연 20%의 각 비율에 금원을 지급하라. 피고 ▦▦▦과 피고 ◇◇ 사이의 이 사건 1번 아파트에 관한 2010. 2. 11.자 신탁계약을 취소한다. 피고 ◇◇은 피고 □□□에게 이 사건 1번 아파트에 관하여 2010. 2. 11. **** 접수 제8321 호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절차를 이행하라. 다. 피고 △△△, ▲▲▲에 대하여 피고 □□□과 피고 △△△ 사이의 별지 2 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 2번 아 파트’라 한다)에 관한 2007. 2. 5.자 재산분할 약정을 취소한다. 피고 □□□에게 이 사 건 2번 아파트에 관하여, 피고 △△△는 2007. 2. 6. **** 접 수 제10510호로 마친 소유권이전등기의, 피고 ▲▲▲은 2009. 9. 25. 위 등기소 접수 - 4 - 제74004호로 마친 근저당권설정등기 및 2009. 12. 23. 위 등기소 접수 제94493호로 마 친 근저당권설정등기의 각 말소등기절차를 이행하라. 2. 항소취지 가. 원고 제1심 판결 중 원고 패소부분을 취소한다. 피고 □□□은 원고에게 6억 5,000만 원 및 이에 대하여 2009. 6. 16.부터 이 사건 소장 부본송달일까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율 에 의한 금원을 지급하라. 피고 □□□에게 이 사건 1번 아파트에 관하여, 피고 ▦▦▦ 은 2009. 6. 12. **** 접수 제44655호로 마친 소유권이전등기 의, 피고 ◇◇은 2010. 2. 11. 위 등기소 접수 제8321호로 마친 소유권이전등기의 각 말소등기절차를 이행하라. 피고 ▦▦▦과 피고 ◇◇ 사이의 이 사건 1번 아파트에 관한 2010. 2. 11.자 신탁계 약을 취소한다. 피고 ◇◇은 피고 □□□에게 이 사건 1번 아파트에 관하여 2010. 2. 11. **** 접수 제8321호로 마친 소유권이전등기의 말소등기절 차를 이행하라. 피고 □□□과 피고 △△△ 사이의 이 사건 2번 아파트에 관한 2007. 2. 5.자 재산분 할 약정을 취소한다. 피고 □□□에게 이 사건 2번 아파트에 관하여, 피고 △△△는 2007. 2. 6. **** 접수 제10510호로 마친 소유권이전등기의, 피고 ▲▲▲은 2009. 9. 25. 위 등기소 접수 제74004호로 마친 근저당권설정등기 및 2009. 12. 23. 위 등기소 접수 제94493호로 마친 근저당권설정등기의 각 말소등기절차 를 이행하라. - 5 - 2. 피고 ▦▦▦ 제1심 판결 중 피고 ▦▦▦ 패소부분을 취소하고, 위 취소부분에 해당하는 원고의 피고 ▦▦▦에 대한 청구를 기각한다. 이유 1. 제1심 판결의 인용 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 8면 1행 ‘위 임차기간이 종료하자’ 다음에 아래 2.가.와 같은 내용의 보충판단을, 10면 7행 말미에 아래 2.나.와 같은 내용의 보충판단을 각 추가하고, 원고와 피고들의 당심에서의 추가 주장에 대하 여 아래 3.과 같은 판단을 해당부분에 추가하고, 16면 17행부터 19행까지의 ‘2009. 8. 27. 당시의 시가 상당액 16억 원에서 위 말소된 주식회사 ★★은행의 각 근저당권의 피담보채무의 합계 798,384,753원을 공제한 잔액 801,615,247원’ 부분을 ‘2009. 8. 27. 당시의 시가 상당액으로 추인되는 14억 8,000만 원(갑 제9호증의 1, 2의 각 기재)에서 위 말소된 주식회사 ★★은행의 각 근저당권의 피담보채무의 합계 798,384,753원을 공 제한 잔액 681,615,247원’으로 고치는 외에는 제1심 판결 이유와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 보충판단 가. 제1심 판결문 8면 1행 부분 (원고가 2004. 7.경 위 아파트에서 퇴거하였고, ☆☆☆이 임대기간이 종료된 후 임대 차보증금반환청구소송을 제기한 점, 뒤에서 보는 바와 같이 피고 □□□도 임대기간 종료 후 원고 및 ☆☆☆을 상대로 아파트인도 등 청구소송을 제기한 점 등을 고려할 - 6 - 때, 위 임대차는 묵시의 갱신 없이 임대기간 만료일인 2006. 5. 15.에 종료된 것으로 판단되고, 가령 묵시의 갱신이 이루어졌다고 하더라도 위 아파트가 피고 ▦▦▦에게 소유권이전된 2009. 6. 12.경에는 임대차가 종료된 것으로 보아야 할 것이다). 나. 제1심 판결문 10면 7행 다만 위 조정조항 제1항이 ‘아파트를 임대 놓고, 그 임대시 원고에게 7억 원을 지급 한다’는 내용의 조건부 법률행위로 되어 있는데, 피고 □□□이 이 사건 1번 아파트를 임대하지 않은 채 타에 매도함으로써 조건의 성취가 불가능하게 되었는바, 피고 □□ □의 위와 같은 행위는 민법 제150조가 규정하는 ‘조건의 성취로 인하여 직접 불이익 을 받게 되는 자가 신의성실에 반하여 조건의 성취를 방해한 경우’에 해당하므로, 원고 는 피고 □□□에 대하여 조정조항 제1항의 조건이 성취된 것으로 주장할 수 있다. 따 라서 원고는 조정조서에 대한 집행문부여 신청을 할 수 있고, 조건성취에 관한 증명이 어려울 경우 집행문부여의 소 등을 제기하는 방법으로 권리행사를 할 수 있다. 3. 추가주장에 대한 판단 가. 원고 (1) 피고 ▦▦▦, ◇◇에 대한 예비적 청구 원고는, 제1심 법원이 피고들 중 피고 ▦▦▦, ◇◇에 대한 예비적 또는 선택적 청 구를 민사소송법 제70조에서 규정하고 있는 예비적, 선택적 공동소송으로 보고 부적법 각하하였으나, 원고의 위 청구는 기존의 주위적 피고들에 대하여 예비적 또는 선택적 으로 또 다른 청구를 한 것이라고 주장한다. 가령 원고가 피고 ▦▦▦, ◇◇에 대하여 예비적 청구를 한 것으로 보더라도, 원고 의 이 부분 주장은 피고 ▦▦▦이 피고 □□□, ☆☆☆과 공모하여 배임행위를 하였음 - 7 - 을 전제로 하고 있는데, 앞서 본 바와 같이 피고 □□□이 원고의 사무를 처리하는 자 에 해당한다고 할 수 없고, 또한 피고 □□□, ▦▦▦이 이 사건 1번 아파트에 대한 매 매계약에 관하여 명의신탁약정을 하고 피고 ▦▦▦ 명의로 소유권이전등기를 마친 것 이 원고에 대한 배임행위에 해당한다고 하기도 어려우므로, 결국 원고의 이 부분 주장 도 이유 없음에 귀착된다. (2) 조정조서상의 채무불이행 내지 불법행위 책임 원고는, 조정조서에 의하면 피고 □□□이 원고에게 임대차보증금 7억 원(실제로는 6억 5,000만 원)을 지급하되, ☆☆☆은 원고의 완전한 수령을 보장하는 것으로 되어 있 으므로, 피고 □□□은 ☆☆☆의 보장 하에 원고에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하고 있음에도 불구하고, ☆☆☆ 및 피고 ▦▦▦과 공모하여 보증금반환의무를 이 행하지 않았고, 그로 인하여 원고가 위 금원을 수령하지 못하게 되는 손해를 입었으므 로, 피고 □□□은 원고에게 조정조서상의 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해금 6 억 5,000만 원을 지급할 의무가 있다고 주장한다. 살피건대, 조정조서는 재판상의 화해조서와 같이 확정판결과 동일한 효력이 있는 민사집행법상의 집행권원에 해당하므로, 당사자 사이에 조정이 성립되어 조정조서가 작성된 이상 일방 당사자가 조정조서에 포함된 의무를 불이행한 경우 상대방 당사자는 조정조서를 집행권원으로 삼아 집행문을 부여받아 의무자를 상대로 강제집행을 실시하 여야 하고, 조정조서상의 의무불이행을 이유로 손해배상을 구하는 것은 이미 확정된 조정조서의 기판력에 반하는 것으로 허용될 수 없다(이는 확정판결상의 의무를 이행하 지 않았다는 이유로 손해배상을 구하는 것과 같은 논리이다. 물론 집행권원의 불이행 으로 인하여 별도의 손해가 발생한 경우는 별개 문제이다). - 8 - 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다. (3) 명의대여로 인한 피고 ▦▦▦의 손해배상책임 원고는, 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’이라 한다) 제4조 제3항의 규정상 명의신탁등기의 무효는 제3자에게 대항할 수 없는바, 피고 ▦▦▦은 ☆☆☆에게 이 사건 1번 아파트 매수인 명의를 빌려주고 제3자인 피고 ◇◇에게 신탁 등기를 하는 불법행위를 함으로써, 원고로 하여금 피고 □□□으로부터 임차보증금 6 억 5,000만 원을 회수하지 못하는 손해를 입게 하였다고 주장한다. 피고 ▦▦▦이 ☆☆☆에게 이 사건 1번 아파트의 매수인 명의를 빌려주고 제3자인 피고 ◇◇에게 위 아파트에 관한 신탁등기를 마쳐 준 사실은 앞에서 본 것과 같으나, 피고 ▦▦▦의 위와 같은 행위가 원고에 대한 배임행위가 되어 불법행위를 구성한다고 볼 수는 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 나. 피고들 (1) 주장 피고 ▦▦▦은 이 사건 1번 아파트의 매매계약과 관련하여 ☆☆☆에게 명의만을 빌 려 주었고, 피고 □□□도 이러한 명의신탁사실을 알고 있었는바, 피고 □□□과 피고 ▦▦▦ 사이의 매매계약은 명의신탁에 의한 계약으로 처음부터 원인무효인 법률행위이 므로, 사해행위취소의 대상이 될 수 없다. (2) 판단 이 사건 1번 아파트의 매매계약은 ☆☆☆과 피고 ▦▦▦이 명의신탁약정을 하고, 피고 ▦▦▦이 매매계약의 당사자가 되어 매매계약을 체결한 후 그 등기를 자신 앞으 로 이전등기한 것으로서, 이른바 계약명의신탁에 의한 매매계약에 해당하고, 앞서 본 - 9 - 바와 같이 매도인인 피고 □□□도 이러한 사정을 알고 있었던 것으로 인정되므로, 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 피고 ▦▦▦ 명의의 등기는 무효이고, 위 매매계약 역시 무효라고 볼 수 있다. 나아가 위와 같이 무효인 위 매매계약이 사해행위 취소의 대상이 될 수 있는지에 관하여 보건대, 부동산실명법 제4조 제3항에 의하면 명의신탁등기의 무효는 선의.악 의에 관계없이 제3자에 대하여는 주장할 수 없으므로, 사해행위취소가 아닌 부동산 실 명법위반에 의한 명의신탁의 무효를 주장하는 방법으로는 전득자에 대하여 소유권이전 등기의 말소를 구할 수 없어 구체적 타당성을 실현할 수 없는 점, 법률행위의 무효란 당사자가 의도한 대로의 규범적 효과가 발생하지 않는다는 의미이고, 당사자가 의도한 이외의 부분에서의 효과나 자연과학적 현상으로서 효과(예를 들어, 무효인 법률행위에 의해 물권변동이 이루어진 경우 등기나 점유의 이전 등)는 여전히 남아있는 것이므로 이를 제거할 필요가 있고, 채권자의 책임재산 보전 차원에서도 채권자취소권의 행사를 인정하는 것이 효과적인 점, 채권자취소권의 대상이 되는 사해행위는 정상적이고 유효 한 법률행위뿐만 아니라 책임재산을 감소시키기 위한 불법적인 수단을 이용하는 경우 가 빈번하므로, 이러한 현실을 반영하여 가장매매나 명의신탁과 같이 무효인 법률행위 도 채권자취소권의 대상으로 볼 필요가 있는 점, 우리 민법상 인정되는 채권자취소제 도는 의사의 흠결을 이유로 법률행위의 성립에 본질적인 결함이 있는 경우에 인정되는 민법 제140조 이하의 일반적인 취소와는 달리, 책임재산을 보전하기 위해 사해행위라 는 비난받을 만한 외적 의도의 개입을 배제하기 위한 제도이기 때문에, 정상적인 유효 인 법률행위인지 또는 무효인 법률행위인지의 여부와는 상관이 없다고 볼 수 있다는 점 등에 비추어, 부동산실명법 위반으로 무효인 법률행위도 채권자 취소권의 대상이 - 10 - 된다고 봄이 타당하다. 따라서 피고들의 위 주장은 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 제1심 판결은 이와 결론을 같이 하여 정당하므로, 이에 대한 원고의 피고 들에 대한 항소와 피고 ▦▦▦의 항소 및 당심에서 추가한 피고 ▦▦▦, ◇◇에 대한 예비적 청구는 모두 이유 없어 이를 모두 기각한다. 재판장 판사장성원 판사박태안 판사김익환 - 11 - 부동산목록 (생략)