원고는 2006

- 1 - 사 건 번 호 2007가단7883 위세보증괈반환 원 고 **** 피 고 **** 소 제 기 일 2007. 3. 15. 판결 선고일 2007. 11. 13. 쟁 윐 대항력 있는 주택 임대차에 있어 계약기간이 종료되지 않은 상태에서 임차주택이 양도되었으나, 신소유자의 채권자에 의한 임차주택에 대 한 경매개시신청 등을 이유로 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의 를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증괈 반환채무는 소멸하지 않 게 되는 것인지 여부(소극) 결과 (주문) 원고청구기각 참 조 조 문 주택임대차보호법 제3조, 제9조 대항력 있는 임대차기간 존속 중 주택이 양도되어 경매가 개시된 경우 전소유자인 양도인에게 계약해지 및 보증금반환을 청구할 수 있는지 여부 (전주지방법원 2007가단7883 판결] □ 사건의 경과 □ 판결 요지 ○ 사안의 개요 - 원고는 2006. 7. 4. 전주시 소재 원룸 1채를 소유자인 피고로부터 보증금 4,000만 원에 임차기간은 1년 6개월로 정하여 임차한 후, 보증금을 완납하고 이를 인도받 아 2006. 7. 14. 전입신고 및 확정일자 부여를 마쳤다. - 피고는 2006. 8. 15. 소외 ****에게 이 사건 원룸을 매도하였고, 매수인은 2006. 8. 24. 위 원룸에 관한 소유권이전등기를 경료하였다. - 그 후 전주지방법원은 2007. 2. 9. 이 사건 원룸에 관하여 근저당권을 설정한 OO - 2 - 신용협동조합의 신청에 따라 위 건물에 관한 임의경매 개시결정을 하였다. ○ 원고의 주장 원고가 임차한 이 사건 건물에 대하여 경매가 진행중이고, 원고는 피고로부터 **** 로의 임대인 지위를 승계를 원하지 않으므로 임대차계약을 해지하고, 피고로부터 보 증금 4,000만원의 반환을 구한다. ○ 쟁윐 대항력 있는 주택 임대차에 있어 계약기간이 종료되지 않은 상태에서 임차주택이 양도 되었으나, 신소유자의 채권자에 의한 임차주택에 대한 경매개시신청 등을 이유로 임차 인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증괈 반환채무는 소멸하지 않게 되는 것인지 여부 ○ 법원의 판단 - 일반적으로, 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임 대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나, 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우, 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내 에 이의를 제기하면 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 않는다 (대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결) - 그러나 이 사건은 위 판례 사안과는 달리 임대차 기간이 종료되지 않았기 때문에 원고가 거시하는 위 판례를 적용하기 어렵다. - 이 법원의 판단은, 원고가 주택임대차보호법 소정의 제3자에 대한 대항력을 갖춘 이후 임대차기간이 종료되기 전에 임차주택이 양도되었으므로 임대인 지위는 양수 인에게 승계되었다고 보인다. - 3 - ○ 판결의 의미 임차인이 임차주택의 양도사실을 알고 상당기간 내에 이의를 제기한 경우에 양도인 의 임차인에 대한 보증금반환의무가 소멸하지 않는다는 판례는 임대차가 종료되었음 에도 보증금의 미반환, 당사자의 합의 등 예외적으로 임차주택의 반환이 이루어지지 않은 경우에 한정되어 적용될 뿐, 임대차기간이 존속중 임차주택의 양도가 이루어진 경우에는 적용되지 않아 임차인은 양수인에게 보증금의 반환을 구해야 한다는 것에 이 판결의 의미가 있다. - 4 - - 5 - 전주지방법원 2007가단7883 전세보증금반환 판결문 원본 * 단 이름 등은 비실명으로 처리함 위 주 지 방 법 원 판 결 사 건2007가단7883 전세보증금반환 원 고**** **** 이하 생략 소송대리인 변호사 **** 피 고**** **** 이하 생략 소송대리인 변호사 **** 변 론 종 결2007. 10. 30. 판 결 선 고2007. 11. 13. 주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. - 6 - 청 구 취 지 피고는 원고에게 40,000,000원 묏 이에 대한 이 사건 소장부본 송달일 다음날부터 완제 일까지 연 20%의 비율에 의한 돈을 지괉하라. 이 유 1. 기초사실 (1) 원고는 2006. 7. 4. 위주시 완산구 소재 **** 중 ****의 소유자인 피고와 임대차계약(보증괈: 4,000만원, 임대차기간: 2006. 7. 12. - 2008. 1. 31.)을 체결하고, 2006. 7. 12. 피고에게 보증괈을 완납한 다음 위 건물을 인도받아, 2006. 7. 14. 위입신 고 묏 확정일자 부여를 마쳤다. (2) 그 후 피고는 2006. 8. 15. ****에게 이 사건 건물을 매도하씀고, ****는 2006. 8. 24. 소유권이위등기를 경료하씀다. (3) 한편, 위주지방법원은 2007. 2. 9. 근윀당권자 OO신용픑동조합의 신청에 따라 이 사건 건물에 대하여 임의경매 개시결정을 하씀다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑제1 내지 3호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론의 위취 지 2. 청구원인에 대한 판단 가. 원고의 주장요지 원고가 임차한 이 사건 건물에 대하여 경매가 진행중이고, 원고는 피고로부터 ****로 의 임대인 지위 승계를 원하지 않으므로 임대차계약을 해지하고, 피고로부터 보증괈 4,000만원의 반환을 구한다. 나. 판단 살피건대, 원고가 주택임대차보호법 소정의 제3자에 대한 대항력을 갖춘 이후 임대차 - 7 - 기간이 종료되기 위에 이 사건 건물이 양도되었으므로 임대인 지위는 양수인인 **** 에게 승계되었다고 판단되고, 양도인인 피고가 원고에 대한 보증괈반환채무를 계속 부 담하기로 약정하씀다고 인정할 별다른 증거가 없는 윐 등을 참작하면, 피고의 이 사건 보증괈반환채무는 소멸하씀다고 봄이 상당하다. 3. 결론 그뜇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 오원찬 _________________________