원고가 피고 건물을 임차해 중식당을 운영하며 증축한 뒤, 임대차보증금 반환과 부당이득금 반환을 청구함

- 1 - 서울중앙지방법원 제16민사부 판결 사 건2013가합544867 부당이득금 원 고**** 소송대리인 법무법인 태일 담당변호사 **** 피 고1. **** 2. 재단법인 ◇◇ 피고들 소송대리인 변호사 ****, **** 변 론 종 결2014. 2. 27. 판 결 선 고2014. 3. 20. 주문 1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 주위적 청구취지 : 피고들은 연대하여 원고에게 600,000,000원 및 이에 대하여 이 사 - 2 - 건 조정신청서 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 예비적 청구취지 : 피고 ****은 원고에게 600,000,000원 및 이에 대하여 2003. 11. 1.부터 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일까지는 연 5%의, 그 다 음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. 원고는 1994. 10.경부터 2000. 10.경까지 피고 ****으로부터 서울 서초구 서초 동 지상 철근콘크리트조 평스라브지붕 근린생활시설 1층 341.36㎡, 지하층 148.50㎡(이 하 ‘이 사건 구건물’이라 한다)를 임차하여 ‘○○○’이라는 상호로 중식당(이하 ‘이 사건 중식당’이라 한다)을 운영하였다. 나. 원고는 2000.경 피고 ****의 승인을 받아 원고의 자금으로 이 사건 구건물을 증축하는 공사를 진행하였다. 원고는 2000. 8. 18. ****에 이 사건 구건물의 1층을 12.63㎡ 확장하고 2층 334.50㎡, 3층 108.00㎡를 증축하는 내용의 건축허가 신청을 하 여 그 허가를 받아 이 사건 구건물의 증축공사를 하였고, 이후 위 건물의 3층은 옥탑 으로 변경하는 내용으로 설계변경이 이루어졌으며, 최종적으로 원고는 2000. 11. 7. 피 고 ****의 명의로 이 사건 구건물을 지하층 148.50㎡, 1층 353.99㎡, 2층 331.50㎡, 옥탑 41.10㎡로 증축하여 ****으로부터 사용승인을 받았다(이하 증축된 건물을 ‘이 사건 신건물’이라 한다). 다. 원고는 2000. 10. 10. 피고 ****으로부터 위와 같이 증축된 이 사건 신건물을 - 3 - 임대차보증금 150,000,000원, 차임 월 13,571,000원(부가가치세 별도), 임대차기간 2000. 10. 10.부터 2002. 10. 9.까지로 정하여 임차(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한 다)하였고, 이 사건 신건물에서 이 사건 중식당 영업을 계속하였다. 한편, 이 사건 임 대차계약서의 부칙에는 ‘임대기간 만료(2002. 10. 9.) 후 임차인은 2층 건물 증축에 관 한 모든 권한을 임차인에게 귀속한다’고 기재되어 있다. 라. 피고 ****은 2002. 9. 4. 원고에게 ‘이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간이 도래되어 2002. 10. 31.자로 위 임대차계약을 해지한다’는 내용의 통지를 하였다. 한편 원고는 위 임대차계약의 해지 통지 이후에도 2003. 10.경까지 이 사건 중식당 영업을 계속하였는데, 이에 대해 피고 ****은 2003. 10. 8. 및 2003. 10. 28. 원고에게 ‘원고 가 2003. 1.분부터 계속 차임을 지급하지 않고 건물을 인도하지도 않고 있는바, 즉시 연체된 차임을 지급하고 토지 및 건물을 인도하라’는 내용의 통지를 하였다. 마. 피고 ****은 2009. 9. 30. 피고 재단법인 ◇◇(이하 ‘피고 ◇◇’라 한다)에게 서 울 서초구 서초동 1082.4㎡ 및 그 지상에 있는 이 사건 신건물을 증여하였고, 위 토지 및 건물에 대하여 2009. 10. 14. 서울중앙지방법원 제65224호로 피고 ◇◇ 명의의 소 유권이전등기가 경료되었다. [인정근거 : 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 5 내지 7, 9 내지 17호증, 을 제1 내지 4호증 (가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 증인 윤○○, 최○○의 각 일부 증언, 변론 전체의 취지] 2. 원고의 주장 가. 주위적 청구 1) 피고 ****은 원고에게 이 사건 구건물을 이 사건 신건물로 증축할 당시 원고 - 4 - 의 비용으로 이 사건 구건물을 증축하되, 비록 이 사건 임대차계약의 기간을 2년으로 정하였지만 이후 10년 정도의 기간 동안 재계약을 통해 원고가 투입한 증축비용을 회 수할 수 있게 해주겠다는 구두 약속을 하였다. 2) 원고는 위 약속을 믿고 6억 원 가량의 비용을 지출하여 이 사건 신건물로 증축 한 뒤 이 사건 중식당을 운영하였는데, 피고 ****은 재산관리인인 ****을 통해 위 약속과 달리 이 사건 임대차계약의 기간이 만료되어 임대차계약을 해지한다는 통지를 하였다. 3) 원고는 위 해지통지 이후에도 2003. 10.경까지는 이 사건 중식당을 운영하다가 피고 ****의 직원이 이 사건 중식당의 출입구를 쇠사슬로 봉쇄하면서 더 이상 영업 을 못하게 되었다. 4) 원고와 피고 ****의 재산관리인 ****은 원고가 이 사건 신건물을 피고 이 ◎◎에게 인도하고 피고 ****측이 원고에게 133,000,000원을 지급하기로 하였으며, 원고는 이 사건 신건물에 대한 일체의 권리를 포기한다는 내용의 합의(이하 ‘이 사건 합의’라 한다)를 하였다. 그러나 이 사건 합의는 당시 원고가 채권자들의 극심한 빚 독 촉 등으로 인하여 궁박한 상태에서 체결된 것이므로 무효이다. 5) 피고 ****은 이 사건 신건물의 증축비용 및 이 사건 신건물을 피고 ◇◇에 증여한 2009. 9. 30.까지의 차임 상당을 부당이득하였고, 피고 ◇◇는 이 사건 신건물 의 증여 이후 현재까지의 차임 상당을 부당이득하였다. 원고는 피고들의 위 부당이득 중 일부로서 원고가 이 사건 신건물의 증축을 위해 지출한 6억 원 및 이에 대한 지연 손해금의 지급을 구한다. 나. 예비적 청구 - 5 - 1) ****은 피고 ****의 재산관리인으로 이 사건 신건물을 포함한 피고 **** 소유의 부동산을 관리해 왔는바, 피고 ****은 ****의 사용자이다. 2) ****은 위 가. 1)항 기재 약속을 어기고 원고에게 이 사건 임대차계약의 해지 통지를 하였다. 나아가 법원의 출입금지가처분 결정이 있었다고 하면서 원고가 영업하 던 이 사건 중식당의 출입구를 쇠사슬로 봉쇄하였으나 사실 피고 ****측은 법원의 점유이전금지가처분 결정을 받은 것에 불과하였다. 이후 ****은 이 사건 신건물을 원고로부터 강제로 인도받아 자신이 직접 ‘강희제’라는 상호로 중식당을 운영하였다. 3) ****의 위와 같은 불법행위로 인해 원고는 이 사건 신건물의 증축분에 대한 소유권을 상실하고 이 사건 중식당을 더 이상 운영하지 못하게 되었으며, 그 외에도 권리금, 유익비상환청구권 상실 등의 재산상 손해를 입었다. 따라서 피고 ****은 김 ○○의 불법행위에 대해 사용자로서 책임이 있는바, 원고는 피고 ****에게 원고의 재산상 손해 중 일부로서 이 사건 신건물의 증축비용 6억 원 및 이에 대한 지연손해금 의 지급을 구한다. 3. 판단 가. 주위적 청구에 관한 판단 1) 원고의 자금으로 피고 **** 소유의 이 사건 신건물 증축공사를 진행한 사실 은 앞서 본 바와 같다. 한편, 을 제5, 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 ****은 2003. 12. 24. 원고가 2003. 12. 25.까지 이 사건 신건물에 있는 일체의 집기, 비품, 시 설물 등을 철거하여 피고 ****에게 이 사건 신건물을 인도하고, ****은 원고에게 133,000,000원을 지급하기로 하는 내용의 각서를 작성한 사실, 원고와 피고 ****은 - 6 - 같은 날 원고 및 원고가 경영하는 주식회사 ☆☆이 2003. 12. 25.까지 이 사건 신건물 에 있는 집기 등을 철거하여 피고 ****에게 위 건물을 명도함과 동시에 위 건물에 대한 일체의 권리를 포기한다는 내용의 합의서를 작성한 사실을 인정할 수 있다. 살피건대, 위 인정사실에 의하면 가사 원고의 주장과 같이 원고가 이 사건 신건물의 증축비용으로 6억 원을 지출하였다고 하더라도 이 사건 합의에 따라 원고는 이 사건 신건물의 증축비용과 관련한 권리를 포기한 것으로 보아야 하므로, 피고들이 원고로부 터 이 사건 신건물의 증축비용을 부당이득한 것으로 볼 수 없다. 2) 이에 대하여 원고는 이 사건 합의가 궁박한 상태에서 체결되어 그 내용에 대해 법률상 무효를 원인으로 이를 취소한다고 주장한다. 원고의 주장 취지가 명확하지는 않으나, 유효한 법률행위를 궁박을 원인으로 취소할 수 있는 법률상 근거가 있다고 보기는 어렵다. 한편 이 사건 합의가 원고의 궁박한 상태에서 체결된 것이라면 민법 제104조에 따른 불공정한 법률행위에 해당하여 무효가 될 수는 있으나, 불공정한 법률행위는 객관적으 로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립 하는 것으로서, ‘궁박'이라 함은 ‘급박한 곤궁'을 의미하는 것으로 경제적 원인에 기인 할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태 에 있었는지 여부는 그의 나이와 직업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하며, 한 편 피해 당사자가 궁박한 상태에 있었다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다 - 7 - 거나 또는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 민법 제104조에 규정된 불공정 법률행위는 성립하지 않는다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 등 참조). 살피건대, 갑 제5 내지 7호증의 각 기재, 증인 윤○○, 최○○의 각 일부 증언만으로 는 이 사건 합의 당시 원고가 급박한 곤궁 상태에 있었다는 점 및 피고 ****측이 원 고의 궁박한 사정을 알면서도 이를 이용하려는 의사가 있었다는 점을 인정하기 부족하 고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 3) 따라서 원고의 피고들에 대한 주위적 청구는 이유 없다. 나. 예비적 청구에 관한 판단 갑 제18호증의 1 내지 5의 각 기재, 증인 윤○○, 최○○의 각 일부 증언에 의하 면, 이 사건 중식당의 출입구가 2003. 11.경 쇠사슬로 봉쇄됨으로써 원고는 이 사건 중 식당을 운영하지 못하게 된 사실을 인정할 수 있고, 이후 ****이 이 사건 신건물에 서 ‘※※※’라는 상호로 중식당을 운영한 사실을 앞서 본 바와 같다. ****의 불법행위로 인해 원고가 이 사건 신건물의 증축비용 6억 원 상당의 손해를 입었는지 여부에 관하여 살피건대, 위 인정사실에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정 되는 다음 사정 즉, ① 피고 ****이 원고에게 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차 기간은 비록 2년이지만 실제로는 10년 가량의 재계약을 통해 이 사건 신건물에서 계속 이 사건 중식당을 운영할 수 있도록 약속했다는 점을 인정할 충분한 증거가 없는 점 (증인 최○○의 증언도 결국 원고로부터 그러한 이야기를 들었다는 것에 불과하다), ② 이 사건 임대차계약서의 부칙에 기재된 ‘임대기간 만료(2002. 10. 9.) 후 임차인은 2층 건물 증축에 관한 모든 권한을 임차인에게 귀속한다’는 문구 중 ‘임차인에게 귀속한다’ - 8 - 는 내용은 통상 임대차계약의 종료에 따른 법률관계를 고려하면 ‘임대인에게 귀속한다’ 는 내용의 오기로 보이는 점, ③ 만약 위 부칙에 기재된 문구가 오기가 아니라면 원고 는 임대차계약의 재계약을 체결하였는지 여부 및 ****의 불법행위로 중식당 영업을 못하게 되었는지 여부와 무관하게 여전히 이 사건 신건물의 증축과 관련한 권리를 피 고 ****에게 주장할 수 있는 점, ④ 그러나 원고는 이 사건 합의에 따라 피고 이◎ ◎측으로부터 133,000,000원을 지급받고 위 증축비용에 대한 권리를 포기하였기 때문 에 더 이상 이 사건 신건물의 증축비용과 관련한 권리를 주장할 수 없게 된 점(앞서 본 바와 같이 이 사건 합의가 무효라고 볼 수도 없다) 등을 종합하면, 가사 원고가 주 장하는 바와 같은 ****의 불법행위가 있었다고 하더라도 ****의 불법행위로 인하 여 원고가 이 사건 신건물의 증축비용 상당의 손해를 입었다고 인정하기 부족하고 달 리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 피고 ****에 대한 예비적 청구는 나머지 점에 관하여 살필 필요 없 이 이유 없다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 모두 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문 과 같이 판결한다. 재판장 판사이정호 판사손태원 - 9 - 판사유선우