임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 요구함.

【원 고】 원고 1 외 1인 (소송대리인 변호사 박봉철) 【피 고】 대흥제2구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 변호사 최지영) 【변론종결】2016. 9. 30. 【주 문】 1. 피고는 원고들에게 각 27,993,756원씩을 지급하라. 2. 소송비용은 피고가 부담한다. 3. 제1항은 가집행할 수 있다. 【청구취지】 주문과 같다. 【이 유】 1. 기초사실 가. 원고들은 주택재개발정비사업을 위하여 설립된 피고가 사업을 진행하는 정비구역 내에 있는 서울 마포구 (주소 생략)에 관하여 2013. 2. 25. 소외인과 보증금 8,500만 원, 기간 2013. 2. 25.부터 2015. 2. 24.까지로 정한 임대차계약을 체결하였고, 그 무렵 소외인에게 보증금을 모두 지급한 후 2013. 3. 4. 전입신고를 하였다. 나. 마포구청장은 2014. 12. 8. 피고의 관리처분계획을 인가하였다. 다. 그러자 피고는 2014. 12. 27.경 세입자를 포함한 조합원들에게 ‘이주비 신청 접수기간은 2015. 1. 6.부터 2015. 1. 20.까지, 이주기간은 2015. 1. 21.부터 2015. 6. 21.까지, 조합원의 경우 이주를 빨리할수록 이주촉진비를 지급하는데, 세입자를 포함하여 공가 확인 후 지급한다’는 내용의 이주안내문을 발송하였다. 라. 원고들은 2015. 1. 6. 이주신청서를 접수하고, 1. 15. 소외인에게 위 임대차계약을 해지한다고 통고하면서 보증금의 반환을 요구하였다. 마. 마포구청장은 2015. 3. 12. 위 관리처분계획 인가를 고시하였다. 바. 보증금을 반환받지 못하자 원고들은 서울서부지방법원 2015차1161호로 지급명령을 신청하여 2015. 3. 20.자 지급명령이 5. 9. 확정되었고, 이를 집행권원으로 하여 소외인이 피고에 대해 가지는 수용보상금 채권에 관하여 2015. 8. 17. 서울서부지방법원 2015타채9882호로 채권압류 및 추심명령을 받았다. 사. 서울특별시지방토지수용위원회가 2016. 1. 29. 소외인의 보상금을 531,118,900원, 수용개시일을 2016. 3. 18.로 정하여 수용재결을 하였고, 이에 피고는 서울특별시 마포구의 압류채권을 먼저 지급한 후 2016. 3. 17. 서울서부지방법원 2016년 금제1307호로 나머지 363,626,140원을 공탁하였다. 아. 원고들은 2016. 5. 24. 위 공탁금에서 각 14,506,244원씩 배당받았다. [인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 9호증, 을 제1 내지 4호증, 변론 전체의 취지] 2. 당사자의 주장에 관한 판단 가. 원고들의 주장 원고들은 피고의 정비사업으로 인하여 위 임대차계약을 해지하였고 임대인이 보증금반환의무를 이행하지 아니하므로 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)」 제44조 제2항에 따라 피고에게 보증금의 반환을 구한다. 나. 피고의 주장 임차인이 보증금 반환청구권을 행사하려면 관리처분계획 인가의 고시시점까지 계약상 임대차기간이 존속하여 임차인의 지위에 있어야 하고, 그 이전에 임대차계약이 해지되거나 종료된 임차인은 대상이 아니라고 해석해야 하므로, 임차인이 아니라 보증금반환채권을 가진 채권자에 불과한 원고들은 피고의 정비사업으로 인해 목적물의 사용·수익이 정지된 자라고 할 수 없다. 다. 판단 도시정비법에 따르면, 정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있고(제44조 제1항), 전세금이나 보증금 등의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있으며(제44조 제2항), 사업시행자는 관리처분계획의 인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 하고(제48조의2 제1항), 관리처분계획이 인가되어 고시가 있은 때에는 종전의 건축물의 임차권자 등 권리자는 종전의 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다(제49조 제6항). 앞서 본 바에 의하면, 원고들은 비록 관리처분계획 인가가 고시되기 이전에 임대차계약을 해지통고하여 계약이 종료된 사실이 인정되나, 보증금을 반환받지 못한 이상 임대차관계가 존속되는 것으로 간주되고(주택임대차보호법 제4조 제2항), 보증금을 반환받지 못한 상태에서는 여전히 목적물을 점유할 수 있으며, 여전히 임대인에 대해 보증금반환채권을 가지고 있어 위 조항에 따라 임차인으로서 보호받을 필요가 있다. 게다가 피고 주장대로라면 원고들이 임대차계약의 해지통고를 관리처분계획의 인가를 고시한 날 이전에 하였는지 아니면 그 이후에 하였는지에 따라 보상범위가 달라져야 한다는 것인데, 관리처분계획이 이미 인가되어 피고가 이주안내문까지 발송한 상황에서 정비사업에 적극 협조한 원고들이 오히려 불이익을 받아야 한다는 것은 타당하다고 보기 어렵다. 그렇다면 피고는 사업시행자로서 원고들에게 나머지 보증금으로 각 27,993,756원씩(=보증금 85,000,000원/2명－배당금 14,506,244원)을 반환할 의무가 있고, 원고들 청구를 인용한다. 판사 정성균