민사2018나2043218서울고등법원 2심2020-07-02 선고검수완료

원고들이 법령에서 정한 한도를 넘는 임대보증금을 피고에게 지급함.

상소인: 쌍방
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—
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한눈에 요약

서울고등법원 2018나2043218 민사 사건(2020년 7월 2일 선고, 2심)의 판결 결과는 원고 승소이다. 적용 법조는 구 임대주택법 제20조 제1항, 구 임대주택법 시행령 제21조 제1항, 구 임대주택법 시행령 제21조 제3항이다.

원문: 국가법령정보센터 판결문

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01

사건 개요

무슨 일이 있었나

  • 2013년 4월, 원고들은 피고와 임대차계약을 맺고 아파트를 임대하면서 법에서 정한 금액보다 더 많은 임대보증금을 피고에게 지급함.
  • 피고는 입주자 모집 공고를 통해 임대 조건과 보증금 기준을 정했고, 원고들과 계약서 및 변경합의서를 작성함.
  • 원고들은 초과 지급한 보증금의 반환을 요구하며 소송을 제기함.
  • 법원은 관련 법령에 따라 정당한 전환임대보증금을 초과하는 부분은 무효라고 판단함.
  • 피고는 초과 보증금 반환 의무가 있다고 인정받음.

한눈에 보는 결론

원고들은 피고와 임대차계약을 체결하면서 법령이 정한 한도를 넘는 임대보증금을 지급했고, 이 초과분의 반환을 요구했다. 쟁점은 초과 지급된 보증금이 무효인지 여부였으며, 법원은 초과 보증금 부분을 무효로 보고 원고들의 반환 청구를 인정했다.

법원은 왜 그렇게 판단했나

  • 구 임대주택법과 시행령에 따라 공공건설임대주택의 임대보증금은 정해진 기준을 초과할 수 없도록 규정되어 있음.
  • 이 규정은 임대사업자가 임대보증금을 임의로 높게 정하는 것을 막기 위한 강행법규로, 이를 위반한 계약은 초과 부분이 무효임.
  • 원고들이 체결한 임대차계약은 법령상 정당한 전환임대보증금을 초과하는 보증금을 포함하고 있어 초과 부분은 무효로 봄.
  • 피고는 초과 지급된 보증금을 부당이득으로 반환할 의무가 있음.
  • 피고는 원고들이 초과 보증금을 자발적으로 선택했다고 주장했으나, 법원은 법령의 강행성 때문에 이를 인정하지 않음.

핵심 정리

법원은 임대차계약에서 법령이 정한 임대보증금 한도를 넘는 부분은 무효라고 판단했다. 이에 따라 초과 지급된 보증금은 반환되어야 하며, 임대사업자는 이를 돌려줄 책임이 있다.

민사 판결 결과

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63 / 63건
유사도 ≥50%
· 사실관계 85% 이상 + 형량이 유의미하게 다른 사건. 가벼운 사건이 먼저.
2022가단5265355·서울중앙지방법원·2023-12-06·1심·원고 승소

임차인이 임대차보증금 9,500만원을 보장하는 보험계약을 체결하고, 임대차 종료 후 보증금 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
97%
2019나108778·대전지방법원·2021-07-23·2심·원고 일부 승소

원고들이 피고에게 임대차보증금 2억 원 중 일부 반환을 요구하며 미지급 차임 등을 공제한 금액을 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
97%
2016나3450·광주지방법원·2017-04-26·2심·원고 승소

임대차계약 종료 후 임차한 상가의 열쇠를 반환하고 보증금 반환을 요구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
97%
2020나53071·부산지방법원·2021-09-10·2심·원고 승소

피고 2가 원고 소유의 빌라를 임대하고 보증금을 지급한 후 거주함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
97%
2016가단232170·서울서부지방법원·2016-10-14·1심·원고 승소

임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
97%
2022나91909·수원지방법원·2023-10-18·2심·원고 승소

임대차 계약 종료 후 보증금 일부 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2015나55891·서울중앙지방법원·2016-07-13·2심·기각

임대차계약에 따라 보증금 2,500만 원을 지급하고 주택 102호를 임차하였다가 계약 종료 후 보증금 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교기각
종합 유사도
96%
2018나87538·수원지방법원·2020-07-07·2심·원고 패소

견본주택 건축이 불가능해지자 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
96%
2009나37135·수원지방법원·2010-11-18·2심·원고 승소

원고가 피고 1과 피고 2에게 임대차보증금 2,300만원 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2014나6537·전주지방법원·2015-09-03·2심·원고 승소

원고가 피고들의 건물에 대해 임대차보증금 5천만 원을 지급하고 반환을 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2016나38485·서울서부지방법원·2017-08-17·2심·원고 승소

원고들이 임대차 계약 해지 통보와 함께 보증금 27,993,756원 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2013나326·광주고등법원·2013-07-03·2심·원고 승소

원고들이 2002년 세명상사와 임대차계약을 체결하고 임대차보증금에 대해 우선변제권을 주장하며 배당금 경정을 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2023나321431·대구지방법원·2024-06-13·2심·원고 승소

원고가 임대차계약 종료 후 보증금 7,637,671원과 지연손해금 지급을 피고에게 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2020가단5104753·서울중앙지방법원·2021-05-12·1심·원고 승소

원고 1과 원고 2는 피고 소속 중개업자의 도움으로 OO지역 다가구주택 임대차계약을 체결한 후 보증금 일부를 돌려받지 못함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2023가단31459·전주지방법원·2024-11-07·1심·원고 일부 승소

원고가 임대차보증금 1억 4,500만 원을 지급하고 거주하던 중 갱신거절 통지를 하였으나, 임대인이 보증금 반환을 거부함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
96%
2011나79144·서울고등법원·2012-08-31·2심·원고 패소

원고가 피고들과 임대차계약을 체결하고 11억 원의 보증금을 지급한 후 계약 종료 후 보증금 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
96%
2023나202446·서울고등법원·2023-11-24·2심·원고 승소

임차주택 양도 후 임차인의 임대인 지위승계 이의제기 및 임대차보증금 반환 청구

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2005나31356·서울고등법원·2005-12-22·2심·원고 패소

임대차 계약 후 계약 무효화 과정에서 임대차보증금 일부와 연체 차임 문제로 분쟁이 발생함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
96%
2020나32533·서울중앙지방법원·2021-01-28·2심·각하

원고가 임대차보증금 1억 9천 5백만 원을 지급하고 임대차계약을 체결했으나, 소유권 이전과 관련된 분쟁 끝에 피고에게 보증금 반환을 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교각하
종합 유사도
96%
2022가단5382472·서울중앙지방법원·2024-02-02·1심·원고 승소

공인중개사가 다가구주택 임대차 계약을 중개하면서 선순위 임차인들의 보증금 현황 등 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않아 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하게 된 사건입니다.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2022나44085·서울서부지방법원·2023-02-24·2심·원고 승소

원고 회사가 피고 회사와 임대차 계약을 맺고 보증금 2억 원과 월세를 받고 부동산을 임대하였다가 계약 종료 후 보증금 반환과 부동산 인도를 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2021가단314994·부산지방법원·2022-05-26·1심·원고 승소

원고가 주식회사 ○○종합건설과 임대차 계약을 체결하고 임대보증금 5,800만 원 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2009나6318·부산고등법원·2010-10-26·2심·원고 승소

원고가 피고들로부터 건물 2층과 3층을 보증금 4억 원에 임차하여 호프집을 운영하다 계약 종료 후 보증금 반환을 요구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2013나76682·서울고등법원·2014-07-25·2심·원고 승소

남편의 대리인으로서 원고에게 아파트를 임대하고 임대차보증금 1,000만 원을 받아 생계비 등에 사용함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
96%
2018나92226·수원지방법원·2019-07-03·2심·원고 패소

임대차계약 종료 후 보증금 반환을 시도했으나 임차인이 수령하지 않아 공탁하고, 이후 임차인의 점유를 불법이라 주장하며 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
96%
2014가단243046·서울서부지방법원·2015-04-28·1심·원고 일부 승소

임차인이 상가 임대차계약을 체결하고 퇴거신청을 하자, 임대인이 연체차임 등을 이유로 계약을 해지하고 보증금에서 위약벌·연체료 등을 공제한 뒤 나머지만 반환함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
96%
2020나74337·수원지방법원·2021-10-06·2심·원고 일부 승소

피고 대리인이 권한 없이 임대차계약을 체결하고 보증금을 받아 손해가 발생함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
96%
2020가합527549·서울중앙지방법원·2022-04-08·1심·원고 패소

임대차보증금 약 57억 원을 내고 건물을 빌린 뒤 계약 해지 후 일부 반환을 요구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
96%
2010나73132·서울고등법원·2011-03-23·2심·원고 승소

원고가 임대차보증금 반환채권을 양수받아 피고에게 반환을 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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95%
78나1236·서울고등법원·1978-07-20·2심·원고 승소

원고가 피고에게 부동산을 임대하고 보증금 2,945,000원 반환을 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
95%
2014나77·대전지방법원·2014-05-23·2심·원고 일부 승소

임대차계약에서 근저당권 등을 말소해주기로 한 특약을 임대인이 지키지 않아 임차인이 계약을 해지하고 이사한 뒤 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
95%
2023나201654·서울고등법원·2024-01-19·2심·원고 일부 승소

임대차 묵시적 갱신 후 임차인의 임의해지권 인정, 임대차보증금 반환 청구

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
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95%
2023나201254·서울고등법원·2023-08-16·2심·원고 패소

원고 회사가 명의신탁된 아파트의 소유명의자와 임대차계약을 맺고 전입신고를 한 뒤, 명의신탁을 해지하고 소유권을 되찾은 피고를 상대로 임대차보증금 반환을 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
95%
2020가단5221504·서울중앙지방법원·2021-03-23·1심·원고 승소

임차인이 보증금을 담보로 전세자금 대출을 받고 OO지역 주택을 임차한 후, 소유권이 피고들에게 넘어감.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
95%
2009나93321·서울고등법원·2010-02-11·2심·원고 일부 승소

임차인 동의 없이 임대료 일부를 임대보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
95%
2012나50311·광주지방법원·2012-08-29·2심·원고 일부 승소

임대차보증금 2,000만 원에 아파트를 빌려 살다가 계약기간이 끝난 뒤에도 집을 비워주지 않고 계속 거주함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
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95%
2003나6803·광주고등법원·2005-06-24·2심·원고 승소

피고가 임대차보증금 반환을 거부하고, 금융거래확인서에 중요한 대출 내역을 고의로 누락함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
95%
2009나95952·서울고등법원·2010-05-28·2심·원고 패소

임대차 계약 종료 후 임대차보증금 3억 2,000만 원 반환을 요구했으나 피고가 일부만 지급함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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95%
82나1074·서울고등법원·1982-07-26·2심·원고 승소

임차인이 아닌 제3자 명의로 임대차 계약을 체결하고, 원고들에게 각 150만원씩 임차보증금을 받음.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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종합 유사도
95%
2015가단5329435·서울중앙지방법원·2016-06-24·1심·원고 패소

원고가 피고에게 임대차보증금 9,840만 원 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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95%
2023나23134·광주고등법원·2024-01-17·2심·기각

원고가 임대차보증금 2억 5천만 원에 관한 임대차계약을 갱신하였으나, 임대인 변경 후 보증금 반환을 받지 못하고 보험금 지급을 청구함.

같은 죄명·청구유형
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2016나40124·서울중앙지방법원·2016-10-28·2심·원고 패소

주식회사가 아파트 임대보증금 98,400,000원의 반환을 요구하며 소송을 제기함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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2025가단512205·수원지방법원·2025-11-25·1심·원고 승소

임대차보증금 반환 채무를 변제하기 위해 피고가 지정한 제3자 명의 계좌로 합계 8,780만 원을 이체함

같은 죄명·청구유형
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2021나72404·서울남부지방법원·2022-06-09·2심·원고 승소

임대차보증금 2억 원을 대신 지급한 후, 피고에게 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
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비교원고 승소
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95%
2012나72225·서울고등법원·2013-03-28·2심·원고 패소

원고가 임대차보증금 2억 원 반환을 요구하며 질권설정계약을 체결했다고 주장함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
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95%
2020나56066·인천지방법원·2020-12-10·2심·원고 승소

원고가 피고 회사로부터 점포를 임차하여 편의점 영업을 하였으나, 피고 회사가 건물 용도를 무단 변경하여 영업이 불가능해졌다.

같은 죄명·청구유형
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95%
2021가소111108·수원지방법원안양지원·2022-09-22·1심·원고 승소

임대차 계약 종료 후 임대차보증금에서 차임 인상분과 미납 관리비를 공제하고 일부 금액을 지급함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
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95%
2009나33213·서울고등법원·2009-11-03·2심·원고 승소

원고 2가 화재 후 임대 건물 수선 지체를 이유로 임대차계약을 해지하고 보증금 반환 및 손해배상을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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95%
2014가합504262·서울중앙지방법원·2015-04-24·1심·원고 패소

원고가 피고에게 임대차보증금 18억 원 반환을 요구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
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종합 유사도
95%
2016나3741·부산지방법원·2017-04-14·2심·기각

임대차보증금 반환 채권이 면책되었다는 확인을 받기 위해 소송을 제기함

같은 죄명·청구유형
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비교기각
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95%
2020나56247·부산지방법원·2021-05-12·2심·원고 패소

서울보증보험이 피고에게 2억 원 보증금 반환을 요구하는 소송을 냈다.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
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95%
2014나8158·울산지방법원·2015-09-09·2심·원고 승소

임대차보증금 3,000만원을 지급하고 건물 일부를 임차한 뒤, 임차 부분을 인도하고 보증금 반환을 청구함.

같은 죄명·청구유형
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76나363·서울고등법원·1977-07-21·2심·원고 승소

임차인이 다방 내 임대물건을 제대로 관리하지 않아 압류가 발생하자 임대인이 다방 영업을 중단시키고 계약을 해지함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
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95%
2023나72693·서울중앙지방법원·2024-09-04·1심·원고 패소

원고가 중개인의 도움으로 다가구주택 임대차계약을 체결하고 보증금 1억 1,000만 원을 지급함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
95%
13나21008·대구지방법원·2014-07-16·2심·원고 일부 승소

임대차보증금을 증액한 뒤 임차 건물에 살다가 계약이 해지되자 증액분까지 포함한 보증금 반환을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
95%
2022나2043727·서울고등법원·2023-06-16·2심·원고 패소

임차인이 임대차계약 갱신을 요구한 후 계약 시작 전 해지 통보를 하였고, 보증금 반환을 두고 분쟁이 발생함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
95%
2018나2059398·서울고등법원·2019-11-14·2심·원고 승소

피고가 임대차계약에 따라 받은 보증금과 차임을 원고들에게 반환 청구함.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
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95%
2025나202407·의정부지방법원·2026-10-02·2심·원고 일부 승소

임대차보증금을 돌려받지 못해 신규 임대차계약 잔금을 치르지 못하고 계약금을 몰취당함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
95%
2013가합14918·서울동부지방법원·2014-06-11·1심·원고 패소

임대차보증금 2억 원에 주택을 임차하면서 근저당 채무를 1억 2천만 원으로 줄이는 특약을 넣었으나, 집주인이 이를 이행하지 않은 채 주택을 매도함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 패소
종합 유사도
95%
06가단11134·춘천지방법원·2007-03-28·1심·원고 일부 승소

임대차보증금 24,100,000원을 지급하고 아파트에 거주하다 퇴거한 뒤 보증금 반환을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 일부 승소
종합 유사도
95%
85나1059·대구고등법원·1986-07-01·2심·원고 승소

임대차계약 해제 후 보증금 2,100만원 반환을 청구함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
95%
2021가소25367·서울북부지방법원·2023-09-20·1심·원고 승소

임차인이 상가 임대차계약을 맺으면서 지급한 상가활성화비 450만 원을 돌려달라고 요구한 사건.

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
95%
2012가단8123·청주지방법원·2012-07-20·1심·원고 승소

임차인이 대출 담보로 임대차보증금 반환채권을 채권자에게 넘기고, 이후 임대차계약을 다시 갱신함

같은 죄명·청구유형
현재원고 승소
비교원고 승소
종합 유사도
95%
【원고(선정당사자), 피항소인 겸 항소인(주1)】 원고(선정당사자) 1 【원고(선정당사자), 항소인(주2)】 원고(선정당사자) 2 (소송대리인 변호사 이우만) 【피고, 항소인 겸 피항소인】 주식회사 대명종합건설 (소송대리인 법무법인(유한) 광장 담당변호사 남순표 외 1인) 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2018. 7. 4. 선고 2016가합564756 판결 【변론종결】2020. 4. 9. 【주 문】 피항소인 겸 항소인 항소인 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액을 초과하는 피고 패소 부분을 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들의 청구를 기각한다. 피고는 [별지3] 항소심 인용금액표 ‘선정자’란 기재 선정자들에게 같은 표 ‘항소심 인용금액 합계’란 기재 각 돈 및 위 각 돈 중 각 500,000원에 대하여는 2016. 11. 4.부터, 나머지 각 돈에 대하여는 2018. 1. 12.부터 각 2020. 7. 2.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 셈한 돈을 지급하라. 2. [

원문 출처: 국가법령정보센터 판결문

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