원고들이 미등기 다세대주택을 보증금을 내고 임차한 후 대지 경매에서 보증금 우선변제를 요구함.

• 1997년, 원고1과 원고2는 각각 미등기 상태인 다세대주택의 3층과 4층을 보증금을 내고 임차했다.
• 1998년, 소유주가 대지 소유권을 이전하고, 대지에 대해 근저당권이 설정되었다.
• 대지에 대해 임의경매가 진행되었고, 원고들은 보증금 우선변제를 요구하며 배당요구서를 제출했다.
• 법원은 처음에 대지 매각대금 전액을 근저당권자에게 배당하고 원고들의 배당은 인정하지 않았다.
• 원고들은 이에 불복하여 배당이의 소송을 제기했다.

원고들은 미등기 주택의 임차인으로서 대지 환가대금에서 보증금을 우선적으로 받을 권리가 있는지가 쟁점이었다. 법원은 원고들이 확정일자를 갖춘 임차인으로서 대지 환가대금에서 근저당권자보다 우선하여 보증금을 받을 권리가 있다고 판단해 원고들의 손을 들어주었다.

• 주택임대차보호법에 따르면, 확정일자를 갖춘 임차인은 주택과 그 대지의 경매 시 환가대금에서 우선변제 받을 권리가 있다.
• 미등기 주택이라도 주거용 건물로서 대지에 관한 경매가 진행되면, 임차인은 대지 환가대금에서 우선변제권을 인정받을 수 있다.
• 임차인의 주거 안정과 보증금 보호라는 법의 취지를 고려할 때, 미등기 주택 임차인에게도 대지 환가대금에서 우선변제권을 인정하는 것이 타당하다.
• 근저당권자가 대지에 근저당권 설정 당시 미등기 주택과 임차인의 존재를 알고 있었으므로, 임차인의 권리를 침해했다고 볼 수 없다.
• 경매 절차의 편리성보다 임차인 보호가 우선되어야 하며, 경매 진행 시 임차인 정보가 충분히 파악되고 고려되고 있다.

미등기 주택의 임차인도 확정일자를 갖춘 경우, 대지에 대한 경매에서 환가대금으로 보증금을 우선 돌려받을 수 있다. 법원은 임차인의 권리를 보호하는 것이 근저당권자의 이익을 지나치게 침해하지 않는다고 판단했다.