해외 부동산펀드 수익증권을 판매하면서 투자자에게 위험 정보를 제대로 알리지 않고 투자를 권유함

- 1 - 서 울 남 부 지 방 법 원 제 1 1 민 사 부 판 결 사 건2009가합5538 손해배상(기) 원 고 1. **** 서울 2. **** 서울 3. **** 서울 4. **** 서울 5. **** 서울 6. **** 서울 7. **** 서울 8. **** 서울 - 2 - 9. **** 서울 10. **** 서울 11. **** 서울 12. **** 충남 13. **** 인천 14. **** 15. **** 원고 14, 15의 주소 서울 16. **** 서울 17. **** 서울 18. **** 서울 19. **** 20. **** - 3 - 원고 19, 20의 주소 서울 21. **** **** 22. **** 서울 원고들 소송대리인 법무법인 화우 담당변호사 ****, ****, **** 피 고1. ****산운용 주식회사 서울 대표이사 **** 소송대리인 법무법인 태평양 담당변호사 ****, ****, **** 2. ○○증권 주식회사 서울 대표이사 **** 소송대리인 변호사 ****, ****, **** 변 론 종 결2010. 8. 9. 판 결 선 고2010. 9. 10. 주 문 1. 원고들에게, - 4 - 가. 피고 ****산운용 주식회사는 별표 ‘원고별 청구금액 및 피고별 책임금액’ 중 ‘피 고 ****산운용 책임금액’란 기재 해당 각 돈 및 각 이에 대하여 2008. 1. 22.부 터 2010. 9. 10.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비 율로 계산한 돈을, 나. 피고 ○○증권 주식회사는 피고 ****산운용 주식회사와 각자 위 가항 기재 돈 의 범위 내에서 별표 ‘원고별 청구금액 및 피고별 책임금액’ 중 ‘피고 ○○증권 책 임금액’란 기재 해당 각 돈 및 각 이에 대하여 2008. 1. 22.부터 2010. 9. 10.까지 는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을, 각 지급하라. 2. 원고들의 피고들에 대한 나머지 청구를 모두 기각한다. 3. 소송비용 중 1/2은 원고들이, 나머지는 피고들이 각 부담한다. 4. 제1항은 가집행할 수 있다. 청 구 취 지 피고들은 연대하여 원고들에게 별표 ‘원고별 청구금액 및 피고별 책임금액’ 중 ‘청구 금액’란 기재 해당 각 돈 및 각 이에 대하여 2008. 1. 22.부터 이 사건 소장부본이 송 달된 날까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 - 5 - 가. 당사자들의 지위 피고 ****산운용 주식회사(2○○. 12. 26. ‘서울자산운용 주식회사’에서 현재의 상 호로 변경, 이하 ‘피고 ****산운용’이라 한다)는 간접투자기구의 자산운용업무 등을 목적으로 설립된 구 간접투자자산 운용업법(2○○. 8. 3. 법률 제8635호로 제정되어 2009. 2. 4.부터 시행된 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 부칙 제2조에 의하여 폐지 됨, 이하 ‘간투법’이라 한다)상의 위탁회사로서, 2006. 7. 21. ‘서울 드림모아 사모 해외 부동산투자신탁 1호’(이하 ‘이 사건 펀드’라 한다)를 설정하고, 그 수익증권을 발행한 자 산운용회사이며, 피고 ○○증권 주식회사(이하 ‘피고 ○○증권’이라 한다)는 피고 **** 산운용과 사이에 체결된 위탁판매계약에 따라 이 사건 펀드의 수익증권 판매업무를 담 당한 판매회사이고, 원고들은 피고 ○○증권으로부터 이 사건 펀드의 수익증권을 매수 한 투자자들이다. 나. 이 사건 펀드의 구조 및 신탁약관, 투자제안서의 내용 (1) 이 사건 펀드의 구조 이 사건 펀드는 사모형 부동산투자신탁으로서 피고 ****산운용이 투자자들로부 터 90억 원 상당의 자금을 투자받아 펀드를 설정한 후, 수탁회사인 주식회사 ○○은행 (이하 ‘○○은행’이라 한다)을 통하여 이 사건 펀드의 투자신탁재산 대부분을, Lake View Golf Resort Ltd.(2006. 10.경 ‘Ecohouse Ltd.’에서 현재의 상호로 변경, 이하 ‘시 행사’라 한다)가 뉴질랜드 로토루아(Rotorua) 외곽에 있는 골프장 일부 및 골프장 인근 토지 618,640㎡(이하 ‘이 사건 사업부지’라 한다)를 매입하여 택지로 조성한 다음 타운 하우스, 빌라 등 주택을 신축.분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)의 사업자 금으로 시행사에게 대여하는 한편, 시행사로부터 타운하우스, 빌라 등 주택의 분양대금 - 6 - 제7조 (자산운용회사 등의 책임) 자산운용회사, 수탁회사, 판매회사가 법령 또는 신탁 약관에 위배되는 행위를 하거나 그 업무를 소홀히 하여 수익자에게 손해를 발생시킨 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 제11조 (신탁계약기간) 이 투자신탁의 계약기간은 투자신탁의 최초 설정일로부터 18 개월간으로 한다. 다만, 신탁계약의 해지 시에는 투자신탁의 최초 설정일로부터 신탁 계약의 해지일까지로 한다. 제29조 (투자대상 등) ① 자산운용회사는 투자신탁재산을 다음 각 호의 투자대상 및 투자방법으로 운용한다. 1. 부동산관련 자금대여 ② 제1항 제1호에서 ‘부동산관련 자금대여’라 함은 부동산의 개발과 관련된 사업을 영위하는 법인(부동산투자회사법에 의한 부동산투자신탁회사, 신탁업법에 의한 부 동산신탁회사, 다른 부동산간접투자기구를 포함한다)에게 부동산관련 다음 각 호 의 자금을 대여하는 것을 말한다. 1. 토지매입비(토지매입과 관련된 차입금 대환을 포함한다) 4. 공사비 ⑤ 제2항의 규정에 따라 자금을 대여하는 경우에 다음 각 호의 1의 요건을 갖추어야 한다. 이 경우 담보가액 또는 보증금액은 대여금 이상의 금액으로 채권을 회수하 을 재원으로 하여 분기별로 지급받는 이자 및 만기에 상환 받는 대여원리금을 이 사건 펀드의 투자자들에게 분배하는 구조이다. (2) 이 사건 펀드의 신탁약관의 내용 이 사건 펀드의 신탁약관(이하 ‘이 사건 신탁약관’이라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다. [신탁약관] - 7 - 기 위하여 충분한 금액이어야 한다. 1. 부동산에 대하여 담보권을 설정할 것 3. 시공사 등으로부터 대여금 상환액의 지급이 보증될 것(시행사가 대출계약상의 채무를 이행하지 않을 것으로 예상되는 경우 시공사의 자금보충 약정 또는 시 행사가 대출계약상의 채무를 이행하지 않는 것이 일정한 기간 계속될 경우 시 공사로부터 동 투자신탁에 대한 채무를 인수한다는 약정을 체결한 경우 이를 포함한다) 구분내용 펀 드 명서울 드림모아 사모 해외 부동산투자신탁 1호 펀드유형부동산투자신탁 / 폐쇄형/ 사모형 모집규모90억 원 (NZ$ 15,000,000) 운용대상 부동산관련 자금대여 해외 타운하우스 및 빌라 택지개발사업에 대한 Project Financing 90억 원 내외 기타예금, 채권, 어음, CD, Call 등 유동성자산 모집시기2006. 7. 18. ~ 2006. 7. 20. 펀드설정일2006. 7. 21. 펀드만기 펀드 설정일로부터 18개월 이내 (12개월경과 후 조○○환 가능 ; 잔여일수에 대한 0.2% 조○○환수수료 수령하여 수익자에게 배당) I-1 상품개요 (3) 이 사건 펀드의 투자제안서 피고 ****산운용이 피고 ○○증권에 이 사건 펀드의 수익증권의 판매를 위탁하면 서 교부한 A4용지 14장 분량의 ‘서울 드림모아 사모 해외 부동산투자신탁 1호’라는 제 목의 문건(이하 ‘이 사건 투자제안서’라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다. [투자제안서] - 8 - 신탁보수(안) 총투자 신탁보수 운용 보수판매 보수수탁 보수 연 2.50%연 1.18%연 1.20%연 0.12% 이익분배금펀드 설정일로부터 매 6개월마다 이익분배금 지급 목표수익률연 10.50% ■ 부동산투자신탁펀드(자산운용사) - 개발사업 사후관리 - 자금관리통제(Escrow Account 개설), 질권 설정 - 분양수입금에서 대여원리금 회수 ■ 시행사 - 건축 인허가 / 택지분양 - 대여원리금 상환 - 사업부지 담보제공 & 골프장주식 양도담보제공 ■ 시공사 ; **** - 택지조성공사 진행 ■ 연대보증사 ; 주식회사 ○○이앤씨(이하 ‘○○이앤씨’라 한다) - 대여원리금에 대한 연대보증 ■ Project Manager사 ; ○○회계법인 - 사업진행상황(분양율, 공정율, Cash Balance)에 대한 Report 보고 ■ 자금관리자 ; ○○은행 현지지사 - Escrow Account 관리(분양수입금 관리) - 운용사 및 PM사 승인하에 자금집행 사 업 명레이크 뷰 골프리조트 개발사업 I-2 투자 구조 Role & Play II-1 사업 개요 - 9 - 위 치**** 위치개요 1960년대 말에 만들어진 레이크 뷰 골프코스는 오클랜드와 로토루 아를 잇는 5번 국도에 접해 있으며, 관광명소인 ****과 레인보우 스프링과 바로 인접해 있음 현재 18홀의 회원제 방식으로 운영되고 있으며, 국제규격에 맞도록 3홀을 재단장 중임. 대지면적 618,640㎡(약 190,000평) 택지 : 105,300㎡(약 32,000평) / 골프장 : 513,340㎡(약 158,000평) 사 업 자Ecohouse Ltd.(이 사건 시행사) 사업규모 골프코스 : 18홀(현재 운영중) 클럽하우스 : 지상 2층 (연면적 684평) - 사우나, 헬스클럽, 4개의 레 tm토랑, 카지노 바 등 골프연습장 : 20타석 (320m X 90m) 타운하우스 : 지상 2층 (204세대) - 37평형(116세대), 40평형(67세대), 46평형(12세대), 64평형(9세대) 빌라 : 지상 1층(64평형 17세대) 사업기간 2006년 6월 ~ 2008년 12월 (택지개발 및 분양은 2○○년 6월까지 완료) III. 주요 채권확보 조치 ● 사업부지 담보 : 현재가치 NZ$(뉴질랜드 달러, 이하 같다) 15,250,000/개발 후 가치 NZ$ 39,060,000(감정평가서 참조) ● 골프장 주식양도담보 : 예상운영수익을 고려한 추정가치 약 NZ$ 6,000,000 ● 국내법인 지급보증 : 대여원리금 전체에 대하여 국내 건설법인 주식회사 ○○이 앤씨(2002. 설립, 2005. 매출액 546억 원, 당기순이익 20억 원, 대표자 ****)에서 지급보증 ● 환 RISK Hedge : 원화투자와 원화회수 조건으로 환율변동에 따른 Risk 및 현지 발생 이자소득세 차주부담 ● 기간 RISK Hedge : 환가처분 등을 고려하여 택지조성공사 완료 시점(12개월) 대 비 긴 펀드기간(18개월) 설계 ● 이자유보 : 분양률 일정수준 달성 시(최소 9개월까지)까지 이자유보하여 매월 선 취 - 10 - 순번 원고 가입일 가입지점 가입 권유자 계좌번호투자금액(원) 1 **** 2006-7-21 **** **** **** 300,000,000 2 **** 2006-7-21 **** **** **** 200,000,000 3 **** 2006-7-21 **** **** **** 200,000,000 4 **** 2006-7-21 **** **** **** 100,000,000 5 **** 2006-7-21 **** **** **** 335,000,000 6 **** 2006-7-21 **** **** **** 245,000,000 7 **** 2006-7-21 **** **** **** 250,000,000 8 **** 2006-7-21 **** **** **** 250,000,000 9 **** 2006-7-21 **** **** **** 150,000,000 10 **** 2006-7-21 **** **** **** 200,000,000 11 **** 2006-7-21 **** **** ****86,000,000 12 **** 2006-7-21 **** **** **** 250,000,000 ● 프로젝트 관리 : ○○회계법인에서 분기별로 공정률, 분양률, Cash Balance 등에 대한 Report 보고 ● 자금관리 : 에스크로계좌 개설하여, ○○은행 현지지사에서 관리/질권 통제 ● Trigger Event : 자금대여 후 3개월 이내 착공, 착공 후 9개월 이내 준공 조건, 착공 후 3개월 이내 분양률 30% 이상, 준공 시 분양률 70% 이 상 달성 조건 다. 원고들의 이 사건 펀드 수익증권 매수 원고들은 다음 [표1] 기재와 같이 피고 ○○증권의 직원으로부터 이 사건 펀드에 가 입하라는 권유를 받고 이 사건 투자제안서를 기초로 이 사건 펀드에 관하여 설명을 들 은 다음 이 사건 펀드의 수익증권을 매수하였다. [표1] - 11 - 13 **** 2006-7-21 **** **** **** 250,000,000 13 **** 2006-7-21 **** **** **** 250,000,000 14 **** 2006-7-21 **** **** **** 250,000,000 15 **** 2006-7-21 **** **** **** 203,000,000 16 **** 2006-7-21 **** **** **** 153,000,000 17 **** 2006-7-21 **** **** ****60,000,000 18 **** 2006-7-21 **** **** **** 250,000,000 19 **** 2006-7-21 **** **** **** 100,000,000 20 **** 2006-7-21 **** **** **** 100,000,000 22 **** 2006-7-21 **** **** **** 200,000,000 합계4,382,000,000 라. 이 사건 대출약정 등의 체결 (1) 피고 ****산운용은 2006. 7. 20. ○○은행, 시행사와 사이에 ○○은행이 이 사 건 펀드의 투자금으로 시행사에 90억 원을 이율 연 13%, 변제기 인출일로부터 18개월, 이자지급기간 매 1개월, 연체이자율 연 19%로 하여 이 사건 사업의 사업자금으로 대 여하기로 하되, 시행사로부터 ○○이앤씨의 연대보증서, 저당권설정계약서, 주식질권설 정계약서를 제출받는 것을 선행조건으로 하는 등을 주요 내용으로 하는 대출약정(이하 ‘이 사건 대출약정’이라 한다)을 체결하였다. (2) 이에 ○○은행은 2006. 7. 20. 시행사와 사이에 이 사건 사업부지 중 일부인 약 13.4735ha의 토지(이하 ‘이 사건 담보설정 부지’라 한다) 1) 에 관하여 ○○은행을 저당권 1) 이 사건 사업부지는 위와 같이 ○○은행 명의의 저당권을 설정하기로 약정한 토지(소유권 증서 : SA7B/1036)와 골프코스에 포함되어 있는 나머지 토지(소유권 증서 : SA68C/81, SA68C/82, SA9B/1388, SA9B/1390)로 구분되는데, 피고 ****산운용, ○○은행은 당시 시행사와 사이에 나머지 토지에 관하여는 이미 골프장 회원들의 골프장 이용을 위한 용익권 유사의 권리(Encumbrance)가 등 록되어 있음을 이유로 저당권을 설정하지 아니하기로 합의하였다, - 12 - 자로 하는 저당권을 설정하기로 하는 내용의 저당권설정계약(이하 ‘이 사건 저당권설정 계약’이라 한다)을 체결하고, ○○이앤씨로부터 시행사의 ○○은행에 대한 이 사건 대 출금채무에 관하여 연대보증을 받았으며, 시행사의 주주인 노○○과 윤○○로부터 시 행사가 발행한 보통주 100주에 관하여 질권설정을 받은 다음, 시행사의 인출요청 및 피고 ****산운용의 지시에 따라 2006. 7. 21. 시행사에 90억 원을 대여하였다. (3) 시행사는 2006. 8. 21. 이 사건 사업부지의 소유권을 취득한 후 이 사건 담보설 정 부지에 관하여 ○○은행을 저당권자로 하는 저당권설정등기를 마쳐 주는 한편, 노 ○○과 윤○○는 시행사가 발행한 보통주 100주에 관하여 ○○은행을 채권자로 하는 질권을 설정하여 주었다. 마. 이 사건 펀드의 운영 경위 (1) 피고 ****산운용은 2006. 8. 31.부터 매월 말일경 투자자들에게 제공하기 위하여 이 사건 펀드의 운용경과보고서를 각 작성하였는데(이하 ‘이 사건 각 운용경과보고서’라 한다), 이 사건 각 운용경과보고서에는, 피고 ****산운용이 현재가치 NZ$ 15,250,000, 개발 후 가치 NZ$ 39,060,000에 달하는 사업부지 및 추정가치 NZ$ 6,000,000에 달하 는 골프장 주식에 관하여 각 담보를 취득하였고, 연대보증사로부터 대여원리금 전액에 대하여 지급보증을 받았으며, 에스크로계좌는 ○○은행 현지 지사에서 관리 및 질권에 의한 통제를 하게 함으로써 채권확보조치를 마쳐 두었다는 내용이 포함되어 있었다(다 만, 2006. 8. 31.부터 2○○. 4. 30.까지 작성된 운용경과보고서에는 사업부지 및 골프 장 주식가치에 관한 기재가 포함되어 있으나, 그 이후에 작성된 운용경과보고서에는 사업부지 및 골프장 주식가치에 관한 기재가 포함되어 있지 않다). (2) 이 사건 담보설정 부지에 2○○. 2. 26.자로 ○○이앤씨가, 2○○. 3. 30.자로 윙 - 13 - 스필드 리미티트(Wingsfield Ltd., 변경 전 상호 : MSJ Development Limited)가 각 신 청한 뉴질랜드법상의 캐비아트(Caveat) 2) 가 등록되었으나, 피고 ****산운용 및 ○○ 은행은 이에 대하여 아무런 조치를 취하지 않고 있다가, 시행사가 2○○년 10월, 11월, 12월 3차례에 걸쳐 이 사건 대출약정에 따른 이자지급을 지체하자, 비로소 ○○은행은 피고 ****산운용의 지시 및 이 사건 대출약정에 따라 2○○. 12. 26. 시행사에 이 사 건 대여금채무의 기한이익 상실을 통지하였다. (3) 그러나 시행사는 2○○. 12.경 자금난으로 실질적인 부도를 내고 이 사건 사업을 중단한 채 2008. 1. 23.경 뉴질랜드 오클랜드 고등법원에 의해 청산절차를 개시하게 되 었고, 이에 따라 피고 ****산운용은 뉴질랜드 법무법인인 벨 겔리(Bell Gully)에 법률 자문을 의뢰하여 이 사건 대여금 채권의 회수에 착수하였으나, 시행사가 발행한 주식 은 부도로 가치가 폭락하여 이 사건 질권을 행사하더라도 대출금의 회수가 사실상 불 가능하였고, 이 사건 저당권은 뉴질랜드 부동산 경기의 하락 및 시행사에 대한 청산절 차의 진행으로 담보권 실행을 제한받는 상황이 되었다. (4) 또한, ○○이앤씨는 재무상황 악화로 2○○. 12.경 부도위기에 처하여 변제 자력 이 전혀 없는 상태였는데, 이미 이 사건 펀드 설정 전인 2006. 3. 30. 외부감사인인 대 주회계법인으로부터 "2005년도 재무제표에 대하여 감사범위 제한에 때문에 예금, 단기 대여금 및 차입금에 대한 조회 등을 실시할 수 없었고, ○○이앤씨의 자료 제출 미비 로 인한 회계기록의 부실로 회계감사기준에서 요구하는 감사절차를 취하지 못하였다. 따라서 동 재무제표에 대한 의견을 표명하지 아니한다“는 취지의 감사보고서를 받은 2) 우리 민사집행법상 부동산처분금지가처분과 비슷한 것으로, 뉴질랜드 토지양도법(The Land Transfer Act)상 부동산에 관하여 특정한 권리(매수권, 담보설정권)를 주장하는 자는 권리 소명을 통하여 캐비 아트를 등록할 수 있고, 캐비아트가 등록된 부동산의 소유자는 그 캐비아트가 취하되거나 고등법원의 취소명령이 있을 때까지 이에 관하여 양도, 담보권 설정 등 일체의 처분행위를 할 수 없다. - 14 - 평가개요 평가서 전문은 부록 1을 참고하십시오. 1972년 Unit Title Act에 의거 저당이 설정되지 않은 기준으로 물품세와 용역세를 포 함하여 부동산의 평가는 다음과 같습니다. (A) Vacant Block Residential Land(거주단지용 공한지) - 10.533ha CURRENT MARKET VALUE(현시가) {GST(토지취득부가세를 의미)- 제외} NZ$ 15,250,000 (B) 완공된 숙소 - 221호 총호실수 221 Total Market Value(총시가) (가재도구 포함) NZ$ 82,730,000 Total Market Value(총시가) (가재도구 불포함) NZ$ 74,509,000 가재도구 NZ$ 8,221,000 중략 ... Use has been made of the Hypothetical Residential Subdivisional Technique as being the prime determinant to establish the current market value 사실이 있었고, 위 감사보고서는 금융감독원 전자공시시스템( http://dart.fss.or.kr)을 통해 공시되었었다. (5) 한편, 피고 ****산운용이 이 사건 운용제안서 및 운용경과보고서 등에 이 사건 담보권설정 부지의 현재가치는 NZ$ 15,250,000에 달한다는 취지로 기재한 것은 The National Golf Club Ltd.의 의뢰에 따라 Bay Valuation Ltd.에서 2005. 5. 31. 기준으로 감정한 2005. 6. 8.자 감정평가서(이하 ‘이 사건 감정평가서’라 한다)의 기재에 따른 것 인데, 그 감정평가서의 주요 내용은 다음과 같다. [이 사건 감정평가서] - 15 - of block residential land(블록 거주용 토지의 현 시가를 결정하는 주요 인자로 가상 거주지분양기법을 사용하였습니다). 활용된 부분의 가치는 각 숙소의 개별 소유권자가 성인 2인을 기준으로 골프장 회원권을 비롯하여 리조트의 설비와 편의시설을 사용할 수 있는 권리의 “added value(부가가치)”를 포함함을 유의하십시오. 저당권유 공식적으로 저당을 권유하지 않지만, 가치평가와 자금대출은 통합 거주지 리조트와 골프장 복합단지를 구성하는 부동산의 일부이며 프로젝트의 일반적인 성공은 18홀의 챔피온쉽 골프장, 골프연습장, 신설 클럽하우스의 설비와 편의시설과 관련 장비창고와 예정된 테니스장과 헬스 및 피트니스 센터 등 레크리에이션 시설과 편의시설의 완공 에 달려 있다는 점을 유의하십시오. 위와 같이 최소한의 요건에 맞추어 프로젝트를 완공할 수 있도록 항상 적절한 자금 이용이 보장되어야 합니다. 평가는 Resource consent(1991년 뉴질랜드 자원관리법상 토지사용승인을 의미한다)를 조건으로 합니다. 부동산 명세 표제부 : Part Lot 1 DPS 10867의 일부인 Lots 2, 3 및 4(소유권증서 SA7B/1036에 해 당함), 그리고 Lot 5 DPS 86550(소유권증서 SA68C/81에 해당함). 신규 소유권증서가 1972년 Unit Title Act에 따라 예정된 필지에 발행될 것 으로 알고 있습니다 면 적 : 10.5300ha(감정필요) 생략 총론 중략 이 보고서는 시장조사와 저당담보 목적으로 작성된 것이며 당사의 클라이언트와 저 - 16 - 당권자를 위한 것입니다. 부록 1 (A) 토지가격평가 - 거주부분 평가기준 : - 장래개발구역(Future Development Unit) - 1972년 Unit Title Act, 골프 장을 비롯하여 시설과 편의시설에 대한 이권 포함 - 검사계획 Lot 2-4 - 발행예정 - 가정적 거주지 분양기법(Hypothetical Residential Subdivision) - 복합 리조트의 토지사용승인(Resource Consent) (i) Lot 2 - 5.0000ha 154부지 (ii) Lot 3 - 1.7700ha 50부지 (iii) Lot 4 - 3.7600ha 17부지 10.5300ha 221부지 실현가액총액 221 Unit title 부지 평균단가 @NZ$ 170,000 NZ$ 37,570,000 공제 : 물품세 및 용역세 공제 : 매매/법률비용 공제 : 이윤과 위험 중략 공제 : 개발비용 공제 : 매입비용 NET LAND VALUE(토지순가치) NZ$ 15,250,000 (B) 개보수된 부동산 가격 - 거주단위 - 1972년 Unit Title Act, - GST 포함 이하 생략 (6) 그런데 시행사에 대한 청산절차가 개시된 이후 피고 ****산운용의 의뢰에 따 - 17 - 순번원고 2○○. 1. 22. 이익분배금(원) 2○○. 7. 23. 이익분배금(원) 이익분배금 합계(원) 1 ****16,011,737 15,766,366 31,778,103 2 ****10,674,491 10,510,911 21,185,402 3 ****10,674,491 10,510,911 21,185,402 4 **** 5,337,245 5,255,455 10,592,700 5 ****17,879,773 17,605,776 35,485,549 6 ****13,076,252 12,875,866 25,952,118 7 ****13,343,114 13,138,639 26,481,753 8 ****13,343,114 13,138,639 26,481,753 9 **** 8,005,868 7,883,183 15,889,051 10 ****10,674,491 10,510,911 21,185,402 라 동일한 감정평가법인인 Bay Valuation Ltd.가 2008. 2. 22. 작성한 감정평가서(이하 ‘이 사건 2008. 2. 22.자 감정평가서’라 한다)에는 이 사건 담보설정 부지에 대한 2006. 2. 21. 조사를 기준으로 하되 주변 농지 등을 비교대상 토지로 하여 이 사건 담보설정 부지의 현 상태 그대로 평가할 때 그 시가는 2008. 2.경 NZ$ 850,000 정도이고, 일차 적인 담보대출금 NZ$ 560,000에 대하여 안전하게 적정 담보를 제공한다고 기재되어 있으며, 벨 겔리가 2008. 3. 6. 작성한 의견서에는 시행사의 청산인인 Alistair Gibson of Iles Casey가 평가한 이 사건 담보권설정 부지의 가치는 NZ$ 620,000 정도라고 기 재되어 있다. 바. 원고들에 대한 이익분배금 지급 및 원고들의 상환금 등 지급청구 (1) 원고들은 2○○. 1. 22. 및 2○○. 7. 23. 2회에 걸쳐 피고 ○○증권을 통하여 피 고 ****산운용으로부터 다음과 같이 이익분배금을 지급받았다. [표2] - 18 - 11 **** 4,590,031 4,519,691 9,109,722 12 ****13,343,114 13,138,639 26,481,753 13 ****13,343,114 13,138,639 26,481,753 13 ****13,343,114 13,138,639 26,481,753 14 ****13,343,114 13,138,639 26,481,753 15 ****10,834,608 10,668,574 21,503,182 16 **** 8,165,986 8,040,847 16,206,833 17 **** 3,202,347 3,153,273 6,355,620 18 ****13,343,114 13,138,639 26,481,753 19 **** 5,337,245 5,255,455 10,592,700 20 **** 5,337,245 5,255,455 10,592,700 22 ****10,674,491 10,510,911 21,185,402 합계233,878,099230,294,058 464,172,157 (2) 한편, 원고들은 이 사건 펀드의 만기일인 2008. 1. 21.경부터 피고들에 대하여 상 환금 등을 지급하여 달라는 취지의 의사를 밝혀 왔으나, 피고 ****산운용은 시행사 에 대한 대여금 채권을 회수하지 못하고 있음을 이유로 상환금의 지급을 연기하여 왔 고, 이 사건 변론종결일 무렵까지 원고들에게 상환금 등을 지급하지 아니하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 7, 10, 11, 14, 15, 16 내지 20호증, 을가 제 13 내지 17, 19호증, 을나 제8호증의 각 기재(가지번호 있는 것은 각 가지번호 포함), 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 요지 가. 원고들 (1) 피고 ○○증권은 이 사건 펀드의 수익증권의 판매회사로서 원고들에게, ① 실제 - 19 - 로 저당권이 설정되지 않은 골프장 부지에 대하여도 저당권이 설정된다고 설명하였고, ② 피고 ****산운용으로부터 이 사건 감정평가서를 제공받고, 이 사건 투자제안서에 기재된 이 사건 담보설정 부지의 ‘현재가치’는 개발을 전제로 평가한 가치라는 사실에 관하여 설명을 들어 알고 있었음에도 이 사건 담보설정 부지가 이 사건 사업이 망하더 라도 투자금을 회수할 수 있을 만큼의 담보가치를 지니고 있다는 취지로 설명하였으 며, ③ ○○이앤씨가 이 사건 펀드 설정 전 이미 외부감사인으로부터 의견거절을 받은 사실을 알고 있었음에도 마치 충분한 자력이 있는 회사인 것처럼 설명하였고, ④ 골프 장 주식이 NZ$ 6,000,000에 해당하는 가치가 있다는 점에 대하여 별도로 확인하지도 않은 채 이 사건 담보설정 부지 외에 NZ$ 6,000,000에 해당하는 시행사의 주식을 양 도담보로 제공받는다고 설명하는 등 잘못된 설명을 하였다. (2) ① 위와 같이 피고 ○○증권이 원고들에게 잘못된 설명을 한 것은 기본적으로 피고 ****산운용이 피고 ○○증권에 잘못된 정보를 제공한 데서 비롯된 것이고, ② 이 사건 감정평가서에 기재된 이 사건 담보설정 부지의 가치는 개발을 전제로 현재가 치를 산정한 것이므로 피고 ****산운용은 ○○은행으로 하여금 시행사에게 대여할 것을 지시하기 이전 스스로 담보대상 토지의 시가를 감정하는 등의 방법으로 이 사건 대여금을 충분히 회수할 수 있는지 여부를 검토하고, 이 사건 대여원리금을 회수하는 데 충분한 담보를 설정하여야 할 의무를 부담함에도, 이러한 이 사건 펀드를 운용함에 있어서 투자자보호의무를 게을리 한 과실이 있다. (3) 따라서 피고들은 연대하여 원고들이 입은 손해로서 별표 ‘원고별 청구금액 및 피 고별 책임금액’(이하 ‘별표’라 한다) 중 ‘청구금액’란 기재와 같이 원고들의 이 사건 펀 드 수익증권 보유좌수에 이 사건 펀드의 만기 기준가를 곱한 금액 및 이에 대한 지연 - 20 - 손해금을 배상할 책임이 있다. 나. 피고 ****산운용 사모펀드는 간투법상 투자설명서 작성 및 교부의무가 면제되어 있고, 이 사건 투자 제안서는 피고 ****산운용이 피고 ○○증권에 판매를 위탁하면서 교부된 마케팅 자 료에 불과하므로, 피고 ****산운용은 이 사건 투자제안서에 기재된 내용에 구속되지 않는다. 피고 ****산운용은 이 사건 투자제안서 중 이 사건 담보설정 부지의 가치를 기재 하면서 감정평가서를 참조하라는 취지의 기재를 하였고, 피고 ○○증권의 직원들에게 이 사건 펀드의 수익증권의 판매를 위탁하면서 이 사건 투자제안서 이외에 이 사건 담 보설정 부지에 관한 감정평가서를 교부하고 현재가치의 평가방법에 관하여 자세히 설 명하였으므로, 피고 ○○증권이 원고들에게 이에 관한 설명을 잘못한 데에 책임이 없 다. 또한, 피고 ****산운용은 이 사건 대여를 지시함에 있어 ‘시행사로부터 확보 가능 한 범위 내에서’ 담보를 취득할 의무만 부담할 뿐 이에 더 나아가 ‘투자자의 자산에 위 험이 없을 정도로’ 담보를 취득할 운용상 의무를 부담하는 것은 아니며, 이 사건 펀드 를 운용함에 있어 시행사로부터 확보 가능한 범위 내에 있는 담보를 취득함으로써 운 용상 의무를 제대로 이행하였다. 다. 피고 ○○증권 피고 ○○증권은 판매회사로서, 피고 ****산운용으로부터 제공받은 자료를 토대로 피고 ****산운용으로부터 설명들은 그대로 원고들에게 설명하였을 뿐이고, 더 나아 가 피고 ****산운용이 제공한 자료의 진위 여부를 검토할 의무까지는 부담하지 않는 - 21 - 다. 또한, 이 사건 감정평가서에 이 사건 담보설정 부지의 현재가치라고 기재된 부분은 개발을 전제로 한 가치가 아니라 2005. 6. 8. 당시의 현재가치를 평가한 것이므로, 이 부분 설명에 잘못이 없다. 결국, 원고들에게 손해가 발생한 것은 피고 ****산운용이 담보를 제대로 확보하지 못한 데 기인한 것이고, 이러한 펀드 운용상의 책임은 전적으로 피고 ****산운용에 있다. 3. 피고 ****산운용에 대한 청구에 관한 판단 가. 손해배상책임의 발생 (1) 이 사건 투자제안서의 법적 성격 살피건대, 앞서 기초사실에서 본 바와 같이 이 사건 투자제안서는 이 사건 펀드의 개요 및 구조, 이 사건 사업의 개요 및 일정 등을 소개하는 내용의 서면으로서 피고 ****산운용이 피고 ○○증권에 이 사건 펀드의 판매를 위탁하면서 교부한 점, 이 사 건 투자제안서는 이 사건 펀드에 투자하는 데 따르는 통상적인 투자위험을 경고하는 등의 문구를 포함하고 있지 아니하여 투자자를 대상으로 하여 작성된 것으로 보이지는 않는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 투자제안서가 피고 ○○증권을 통하여 이 사건 펀 드의 수익증권을 매수한 원고들에게 제공되었다고 하더라도, 곧바로 이 사건 투자제안 서의 내용이 피고 ****산운용과 원고 사이의 개별약정의 내용이 되어 피고 ****산 운용에 대하여 구속력을 가진다고 볼 수는 없다. 그러나 을나 제2호증의 1, 2의 각 기재, 증인 ****, ****, 염○○의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 ****산운용에서 이 사건 펀드의 설정업무를 담 - 22 - 당한 염○○은 판매회사에 이 사건 펀드를 설명하고 판매의사를 타진할 목적으로 이 사건 투자제안서를 작성한 사실, 염○○은 2006. 6. 27. 피고 ○○증권의 마케팅 팀장 ****에게 이메일로 이 사건 투자제안서, 이 사건 감정평가서, ○○이앤씨의 재무제표 등 관련 자료를 송부한 다음 2006. 6. 28. 피고 ○○증권 본사를 방문하여 위 자료들을 토대로 이 사건 펀드에 관하여 설명을 하였을 뿐 아니라 이 사건 펀드를 판매하는 피 고 ○○증권 **** 지점의 직원들에게 이 사건 투자제안서를 기초로 하여 이 사건 펀드에 관하여 직접 설명을 한 사실, 실제로 ○○증권 **** 지점의 ****, **** 는 원고들에게 이 사건 펀드에 가입할 것을 권유함에 있어서 이 사건 투자제안서에 기 재된 내용을 기초로 하여, 이 사건 펀드는 투자신탁재산을 해외 부동산개발업자인 시 행사에 대여하여 이 사건 사업의 시행을 통하여 발생한 수익금으로 원고들에게 이익분 배금을 지급하게 되는데, 시행사가 추진하는 이 사건 사업의 수익성이 높을 것으로 예 상되고, 이 사건 담보설정 부지의 가치만 하여도 NZ$ 15,250,000(○○로 약 91억 원) 에 달하고 국내 건설법인인 ○○이앤씨가 이 사건 대여금에 대하여 연대보증을 하는 등 대여금 채권에 관한 담보가 이중으로 확보되어 있어 시행사가 이 사건 사업에 실패 하더라도 이러한 담보권을 실행하면 대여금액의 상당 부분을 회수할 수 있을 것이라는 취지로 설명한 사실을 인정할 수 있는바, 피고 ○○증권이 피고 ****산운용으로부터 이 사건 투자제안서와는 별개로 이 사건 펀드의 구조 등을 개략적으로나마 설명하는 내용이 포함된 다른 설명 자료를 교부받았다고 볼 만한 자료가 없는 이상, 피고 ○○ 자산운용으로서는 피고 ○○증권이 이 사건 투자제안서에 기재된 내용을 기초로 하여 투자를 권유함으로써 이 사건 펀드의 투자자를 모집하리라는 점을 충분히 예상할 수 있었고, 이 사건 투자제안서에는 자산운용회사로서 이 사건 펀드의 투자신탁재산을 시 - 23 - 행사에 대여하는 데 따르는 신용위험에 대한 대처방안으로서 채권확보조치에 관한 설 명이 포함되어 있고, 투자자로서는 투자금액의 회수가 보장될 만한 충분한 담보가 확 보되어 있는지 여부에 따라 투자 결정을 달리 할 수 있는 점 등에 비추어 보면, 이 사 건 투자제안서에 기재된 내용은 피고 ****산운용이 이 사건 펀드와 관련하여 잘못된 정보를 제공하였는지 여부 및 이 사건 펀드를 운용함에 있어서 선관주의의무를 제대로 이행하였는지 여부와 관련하여 실질적으로 중요한 의미가 있다. (2) 투자자들에게 잘못된 정보를 제공하였는지 여부 간접투자제도의 경우 투자에 수반되는 위험은 원칙적으로 투자자가 부담할 수밖에 없지만, 이는 위험부담의 중요한 사항인 투자신탁의 구성, 투자대상, 투자비중 등에 관 하여 정확한 정보가 제공되고, 이에 따라 투자자의 투자결정이 적정하게 이루어질 것 을 전제로 하므로, 자산운용회사가 투자자에 대하여 오해를 생기게 하는 표시 등을 하 고도 아무런 조치를 취하지 아니하여 투자자가 당해 거래에 수반되는 위험성이나 투자 내용에 관하여 정확한 인식을 형성하는 데 장애를 초래하도록 잘못된 정보를 제공한 경우에는 투자자의 신뢰에 위배되는 행위를 함으로써 투자자가 입은 손해를 배상할 의 무가 있다(대법원 2○○. 9. 6. 선고 2004다53197 판결 참조). 살피건대, 피고 ****산운용은 이 사건 투자제안서에 단순히 이 사건 담보설정 부 지의 현재가치가 NZ$ 15,250,000라고 기재하고 이를 피고 ○○증권에 교부하여 투자 자들에 대한 설명 자료로 활용하도록 한 사실, 피고 ****산운용이 위와 같이 이 사 건 담보설정 부지의 현재가치가 NZ$ 15,250,000라고 기재한 것은 이른바 ‘가정적 거주 지 분양기법’을 사용하여 이 사건 담보설정 부지가 택지로 조성되어 그 지상에 타운하 우스 및 빌라 등이 신축되었을 때 예상되는 시가에서 개발비용을 제외한 나머지를 감 - 24 - 정 당시의 시장가치로 평가하여 산출한 이 사건 감정평가서에 근거하여 한 사실은 앞 서 인정한 바와 같으나, 한편, 이 법원의 대한감정평가법인에 대한 사실조회 결과, 증 인 ****, 염○○의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 ‘가정적 거주지 분양 기법(The Hypothetical Residential Subdivisional Technique)’은 토지 감정평가 방법의 하나인 ‘토지구획개발법’과 동일한 것으로 대상획지를 개발하였을 때 예상되는 총매매 가격에서 개발비용을 제외한 나머지를 대상획지의 시장가치로 하는 방법인데, 우리나 라와 같이 공시지가라는 개념이 없는 외국의 경우 평가대상 부동산의 특성에 따라 토 지의 현재가치를 평가하는 방법의 하나로 이용되고 있는 반면에, 우리나라는 토지의 가치를 평가함에 있어서 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 및 동시행령, 감정 평가에 관한 규칙에 의해서 공시지가를 기준으로 이를 평가하고 있고 ‘토지구획개발법’ 은 참고가격이나 공시지가를 기준으로 한 최종평가금액의 적정성을 파악하기 위한 방 법으로 활용하고 있는 사실, 이 사건 감정평가서 부록1에는 이 사건 담보설정 부지의 현재가치 산출방법이 구체적으로 기재되어 있고, 피고 ****산운용은 이 사건 투자제 안서에서 현재가치 기재한 옆에 “(감정평가서 참조)”라고 기재하여 이 사건 감정평가서 를 참고하도록 하고 있는 사실, 염○○은 피고 ○○증권 본사에 이 사건 감정평가서 및 관련 자료를 이메일로 송부하는 한편 피고 ○○증권에 가서 **** 및 ****, 홍 ○○에게 위와 같은 평가방법에 관하여 직접 설명한 사실을 인정할 수 있는바, 비록 피고 ****산운용은 이 사건 투자제안서에 이 사건 담보설정 부지에 관하여 단순히 현재가치라고만 기재하여 투자자로 하여금 마치 이 사건 사업이 실패하게 되더라도 회 수할 수 있는 담보가치를 의미하는 것처럼 오인할 수 있는 표시를 하였지만 그 기재 옆에 특별히 감정평가서를 참조하도록 기재 하였고, 이러한 현재가치가 개발을 전제로 - 25 - 한 평가방법에 의해 도출된 것이라는 취지를 피고 ○○증권 본사 및 지점 직원들에게 설명한 이상, 비록 피고 ○○증권의 판매직원들이 실제로 원고들에게 이 사건 담보설 정 부지에 관하여 설명하면서 이를 채권확보를 위한 담보가치라는 취지로 설명하였다 하더라도, 이 사건 투자제안서에 위와 같이 현재가치라고 기재하였다는 사실만으로 피 고 ****산운용이 투자자보호의무를 위반하여 원고들에게 잘못된 정보를 제공하였다 고는 인정할 수는 없다. 또한, 피고 ****산운용은 이 사건 투자제안서에 연대보증인인 ○○이앤씨의 자력 과 관련하여 2005년 매출액 546억 원, 당기순이익 20억 원에 이른다고 기재한 사실, 이는 ○○이앤씨의 2005년 재무제표에 근거한 것인데 이 사건 펀드 설정 전인 2006. 3. 30. 외부감사인인 대주회계법인은 위 재무제표에 대하여 의견거절을 한다는 취지의 감사보고서를 제출한 사실은 앞서 기초사실에서 인정한 바와 같고, 을가 제5호증의 기 재, 증인 염○○의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 투자제안서 작성 당 시 염○○은 ○○회계법인으로부터 제출받은 ○○이앤씨의 2005년도 재무제표와 위 재무제표가 기업회계기준을 준용하여 작성된 재무제표로서 세무서에 제출한 재무제표 와 다름이 없다는 것을 확인한다는 취지의 세무사의 확인서만을 확인하였을 뿐 2006. 3. 30.자 감사보고서를 열람하거나 별도로 ○○이앤씨의 자력을 조사하지 않은 사실은 인정되나, 이는 피고 ****산운용이 연대보증인인 ○○이앤씨의 자력과 관련하여 조 사의무를 게을리 한 것으로서 이 사건 펀드의 운용에 있어 투자자보호의무 위반이라고 인정될 여지가 있을 뿐으로, 위와 같은 ○○이앤씨의 매출액 등과 관련한 기재가 허위 라고 단정할 수는 없는 한 이를 두고 피고 ****산운용이 투자자 보호의무를 위반하 여 잘못된 정보를 제공한 것이라고는 인정되지 아니한다. - 26 - (3) 운용상 투자자보호의무 위반 여부 투자자가 추구하는 수익과 감수하여야 할 손실 발생의 위험은 대체적으로 비례하기 마련이고 투자자는 예상 가능한 모든 위험에 대해 대처하면서 높은 수익률이 실현될 것을 기대할 수는 없는 것이나, 이 사건 펀드와 같이 해외 부동산 개발 사업에 투자신 탁재산의 대부분을 대여함으로써 수익을 추구하는 사모형 펀드의 투자자들은 본질적으 로 높은 신용위험에 노출되므로, 이 사건 펀드와 같은 부동산관련 펀드를 운용하는 자 산운용회사로서는 투자자를 모집하기에 앞서 사업부지가 대여금 채권을 회수하기에 충 분한 담보가치를 가지고 있는지 여부를 검토하고 수탁회사로 하여금 그 사업부지에 대 하여 적절한 담보권을 미리 확보하도록 함으로써 신용위험에 대처하여 투자자들을 보 호할 의무가 있다. 살피건대, 앞서 인정한 사실들을 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사 건 신탁약관 제29조 제5항에는 이 사건 펀드의 투자신탁재산을 부동산개발사업 자금을 대여하는 데 투자하는 경우에는 해당 사업부지에 대하여 담보권을 취득하거나 시공사 등으로부터 대여금 상환액의 지급보증을 받아야 하고, 이 경우 담보가액 또는 보증금 액은 대여금 이상의 금액으로서 채권을 회수하기에 충분한 금액이어야 한다고 규정되 어 있는 점, 피고 ****산운용은 이 사건 감정평가서에 기재된 이 사건 담보설정 부 지의 현재가치라는 것이 우리 나라와 달리 개발되었을 때의 시가를 전제로 감정 당시 의 가치를 산정한 것임을 알았으므로 ○○은행으로 하여금 시행사에게 90억 원에 달하 는 거액을 대여할 것을 지시하기에 앞서 이 사건 사업이 실패하게 될 경우 이 사건 담 보설정 부지에 대한 담보권을 실행하여 회수할 수 있는 투자신탁재산이 어느 정도인지 를 면밀하게 검토하였어야 할 주의의무가 있음에도 이러한 조치를 하지 아니한 채 이 - 27 - 사건 펀드의 투자신탁재산 대부분을 이 사건 사업에 투자하기에 이른 점, 또한 뉴질랜 드 부동산중개 사이트인 테라넷(www.terranet.co.nz)에 의하면, 시행사가 2006. 3. 10. 이 사건 담보설정 부지에 관하여 매매계약을 체결할 당시의 가치는 NZ$ 400,000이고, 그 지상 모든 설비를 포함한 가치는 NZ$ 650,000에 불과하였으며, 이 사건 담보설정 부지를 현재 상태 그대로 평가할 때 2008. 2.경 기준으로 NZ$ 620,000 내지 NZ$ 850,000에 불과하므로 이 사건 사업이 실패하게 될 때 이 사건 담보설정 부지만으로 이 사건 대여금을 모두 회수할 수 없으리라는 것을 예상할 수 있었던 것으로 보이는 점, 그러한 담보부족의 상황에서 이 사건 부지에 캐비아트가 등록되었으면 이에 대하 여 즉각 조사하고 선순위 담보권자로서 채권회수 등의 조치를 취했어야 함에도 아무런 조치를 취하지 아니한 점, 시행사가 발행한 주식이 담보로 제공되었으나, 시행사가 부 도를 내는 등으로 신용이 악화되어 채권회수 여부가 문제되는 상황이 발생한다면 이미 주식가치는 폭락하여 담보로서 제대로 기능을 할 수 없는 점, 또한 시행사의 차용금 채무에 관한 연대보증인인 ○○이앤씨는 2006. 8. 31. 기준으로 그 신용등급이 B등급 (상거래를 위한 신용능력이 보통이고, 경제여건 등이 악화되는 경우에는 거래안전성이 저하될 가능성이 높은 상태)이었으나, 2○○. 2. 28. 기준으로 CCC+등급(상거래를 위한 신용능력이 보통 이하이며, 거래안전성의 저하가 예상되어 주의를 요하는 상태)으로 하 향 조정되었고, 2○○. 8. 31. 이후부터는 C+(상거래를 위한 신용능력이 최하위 수준이 며, 거래위험 발생 가능성이 매우 높은 상태) 수준으로 떨어지는 등 신용상태가 우량한 기업에 속하지 아니하였던 점, 피고 ****산운용이 교부받은 재무제표등확인서(을가 제5호증)은 재무제표가 기업회계기준에 따라 작성되었는지 여부만 확인하는 서류에 불 과하고 ○○이앤씨의 외부감사인이 2005년 재무제표에 대하여 의견거절을 표시한 사 - 28 - 실을 금융감독원 전자공시시스템에 조회만 해 보았더라도 쉽게 알 수 있었음에도 ○○ 이앤씨의 자력에 관하여 별도의 조사를 하지 아니한 점 등을 종합하면, 피고 ****산 운용은 사전에 이 사건 펀드의 투자신탁재산을 회수하는 데 필요한 적절한 조치를 취 하지 아니한 채 이 사건 펀드의 투자신탁재산 대부분을 투자한 과실이 있다. (4) 따라서 피고 ****산운용은 사전에 이 사건 펀드의 투자신탁재산을 회수하는 데 필요한 적절한 조치를 취하지 아니한 채 이 사건 펀드의 투자신탁재산 대부분을 투 자한 운용상 과실로 인하여 원고들이 입게 된 손해를 배상할 책임이 있다. 나. 손해배상책임의 범위 (가) 손해액 원고들이 위 [표1] 중 ‘투자원금’란 기재 각 돈을 투자하여 이 사건 펀드에 각 가 입한 이후 피고 ○○증권을 통하여 피고 ****산운용으로부터 위 [표2] 중 ‘이익분배 금 합계’란 기재 각 돈을 이 사건 펀드의 이익분배금으로 각 지급받은 사실은 앞서 인 정한 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 피고 ****산운용의 불법행위로 인하여 원고들이 입은 각 손해액은 위 ‘투자원금’란 기재 각 돈에서 ‘이익분배금 합계’란 기재 각 돈을 각 공제한 나머지 금액으로서 별표 중 ‘손해액’란 기재 각 돈이라고 봄이 상당 하다. 이에 대하여 원고들은 각 원고들의 이 사건 펀드 수익증권 보유좌수에 이 사건 펀 드의 만기 기준가인 1,050.08원을 곱한 금액을 원고들이 입은 손해라고 주장하므로 살 피건대, 이 사건 펀드의 기준가격은 이 사건 투자신탁재산 중 이 사건 대여원리금 및 예금 등을 합한 신탁순자산 총액을 수익증권 잔존좌수로 나누어 산출한 것으로 이 사 건 운용보고서에 기재된 이 사건 펀드의 만기 기준가는 만기일 당시 실제 이 사건 신 - 29 - 탁순자산의 총액을 기준으로 한 것이 아니라 시행사가 만기에 이 사건 대여원리금을 모두 변제하고 나머지 예금 등 자산을 회수할 것을 전제로 한 것이므로 결국 이 사건 사업이 성공하였을 경우 원고들이 회수할 수 있었던 돈을 그 손해로서 주장하는 것인 바, 시행사에 대하여 청산절차가 진행되고 이 사건 사업이 제대로 시행되지 않은 이상 원고들의 위와 같은 주장은 이유 없다. (나) 책임의 제한 다만, 이 사건 펀드는 연 10.5%의 높은 수익률을 추구하는 펀드로서 필연적으로 높은 투자위험이 상존하고 있었고, 원고들은 특정 사업에 투자하는 사모펀드에 가입한 경험을 통하여 이 사건 펀드에 투자하는 데 따르는 손실 발생의 위험성을 충분히 인식 할 수 있었다고 봄이 상당한 점, 특히 해외 부동산에 투자하는 경우에는 관리 및 자금 회수 등에 많은 위험성이 있으므로 원고들이 투자제안서나 투자설명의 내용을 꼼꼼히 검토했어야 하는 점, 그런 점에서 원고들은 국내의 연대보증인인 ○○이앤씨 자력 및 담보력에 대하여 조사하는 등의 주의의무 기울였어야 하는 점 등 이 사건 변론에 나타 난 모든 사정을 참작하면, 피고 ****산운용이 원고들에게 배상하여야 할 손해액은 형평상 원고들이 입은 손해액의 60% 정도로 제한함이 상당하다. 다. 소결론 그러므로 피고 ****산운용은 원고들에게 별표 중 ‘피고 ****산운용 책임금액’란 기재 해당 각 돈 및 각 이에 대하여 피고 ****산운용의 불법행위 이후로서 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 펀드의 만기 다음 날인 2008. 1. 22.부터 피고 ****산운용 이 이 사건 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 이 판결이 선고되는 2010. 9. 10.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 - 30 - 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 피고 ○○증권에 대한 청구에 관한 판단 가. 손해배상책임의 발생 (1) 설명의무 위반 여부 (가) 담보설정관련 원고들은, 피고 ○○증권으로부터 이 사건 담보설정 부지 외에 골프장 부지에도 저당권이 설정된다는 취지로 잘못된 설명을 들었다고 주장하나, 증인 ****의 증언만 으로는 위와 같은 사실을 인정하기 어렵고 그밖에 이를 인정할 증거가 없고, 오히려 을나 제2호증의 1, 2 각 기재, 증인 염○○, ****의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ****, **** 등 피고 ○○증권의 직원들은 염○○으로부터, 이 사건 부지 중 골프장 부지는 이미 다른 부담이 설정되어 있는 관계로 이 사건 담보설정 부지에만 저당권을 설정하고, 골프장을 운영하고 있는 시행사의 주식에 관하여 질권을 설정하는 방법으로 담보를 확보할 예정이라는 취지의 설명을 들은 사실을 인정할 수 있는바, 이 사건 펀드에 대한 담보설정과 관련하여, 피고 ○○증권이 피고 ****산운용으로부터 별도의 설명 자료를 교부받았다거나 염○○으로부터 이러한 설명 이외에 다른 내용의 설명을 들었다고 볼만한 다른 자료가 없는 이상, ****, ****도 원고들에게 같은 내 용으로 설명하였다고 봄이 상당하므로, 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다. (나) 이 사건 담보설정 부지의 담보가치 및 ○○이앤씨 자력 관련 투자신탁회사의 임직원이 고객에게 투자신탁상품의 매입을 권유할 때에는 그 투자 에 따르는 위험을 포함하여 당해 투자신탁의 특성과 주요내용을 명확히 설명함으로써 - 31 - 고객이 그 정보를 바탕으로 합리적인 투자판단을 할 수 있도록 고객을 보호하여야 할 주의의무가 있고, 이러한 주의의무를 위반한 결과 고객에게 손해가 발생한 때에는 불 법행위로 인한 손해배상책임이 성립한다(대법원 2003. 7. 11. 선고 2001다11802 판결 등 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 투자제안서에는 단순히 이 사건 담보설정 부지 의 현재가치가 NZ$ 15,250,000라고 기재되어 있는데, 이는 이 사건 감정평가서에 근거 한 것으로서 이른바 ‘가정적 거주지 분양기법’을 사용하여 평가한 가치인 사실, 이 사 건 감정평가서 부록1에는 이 사건 담보설정 부지의 현재가치 산출방법이 구체적으로 기재되어 있고, 피고 ****산운용은 이 사건 투자제안서의 현재가치를 기재한 옆에 감정평가서를 참조하도록 기재한 사실, 염○○은 피고 ○○증권 본사에 이 사건 감정 평가서 및 관련 자료를 이메일로 송부하고, **** 및 ****, ****에게 직접 위와 같은 평가방법을 설명한 사실, 또한 이 사건 투자제안서에는 ○○이앤씨에 관하여 2005년 재무제표에 근거하여 매출액 및 당기순이익 등이 기재되어 있는데, 이 사건 펀 드 설정 전인 2006. 3. 30. 외부감사인으로부터 위 재무제표에 대하여 의견거절 취지의 감사보고서를 제출받은 사실은 앞서 인정한 바와 같고, 을나 제2호증의 1, 2 각 기재, 증인 ****, ****의 각 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, 피고 ○○증권의 홍○ ○, ****은 원고들에게 이 사건 펀드의 가입을 권유할 당시 이 사건 투자제안서에 기재된 내용을 기초로 하여 이 사건 펀드는 투자신탁재산을 해외 부동산개발업자인 시 행사에 대여하여 이 사건 사업의 시행을 통하여 발생한 수익금으로 원고들에게 이익분 배금을 지급하게 되는데, 시행사가 추진하는 이 사건 사업의 수익성이 높을 것으로 예 상되고, 또한 이 사건 담보설정 부지의 가치만도 NZ$ 15,250,000(○○로 약 91억 원) - 32 - 에 달하고 ○○이앤씨가 이 사건 대여금에 대하여 연대보증을 하는 등 대여금 채권에 관한 담보가 이중으로 확보되어 있어 시행사가 이 사건 사업에 실패하더라도 이러한 담보권을 실행하면 대여금액의 상당 부분을 회수할 수 있을 것이라는 취지로 설명한 사실, ****와 **** 등은 이 사건 투자제안서에서 참고하도록 기재되어 있는 이 사 건 감정평가서를 전혀 검토하지 않은 채 원고들에게 이 사건 담보설정 부지의 현재가 치를 채권확보를 위한 담보가치로 설명한 사실, ****은 ○○이앤씨의 2005년 재무제 표에 관하여 의견거절의 감사보고서가 제출된 사실을 알고 있었음에도 이를 판매담당 직원들에게 알리지 아니한 사실을 인정할 수 있는바, 이 사건 펀드와 같이 부동산 개 발사업에 투자하는 펀드의 경우 개발대상이 되는 토지가 사실상 가장 주된 담보가치를 지니는 것으로서 그 토지의 담보가치 및 그 외 채권확보조치가 주된 설명의무의 대상 이 되는 점, 해외 부동산에 관한 평가방법을 잘 알지 못하는 일반인들로서는 이 사건 감정평가서상 ‘현재가치’의 의미를 우리나라와 같이 공시지가를 기준으로 평가한 가치 내지는 토지의 현재 상태 그대로 담보권을 실행할 경우 회수할 수 있는 가치라고 오해 하기 쉬운 점, 피고 ○○증권의 ****, ****, ****는 염○○으로부터 이 사건 투 자제안서에 기재된 이 사건 담보설정 부지의 현재가치의 의미에 대한 주의 및 설명을 들었음에도 감정평가서의 내용을 제대로 숙지하지 아니한 채 만연히 원고들에게는 이 사건 사업이 실패하더라도 이 사건 담보설정 부지에 관하여 담보권을 실행하여 이 사 건 투자금을 회수할 수 있다는 취지로 설명한 점, 또한 이 사건 펀드와 같이 해외 부 동산개발 등에 투자하는 경우에는 채권확보를 위한 담보 중 위험성이 큰 해외에 있는 저당권, 질권 등의 담보보다는 국내에 있는 이 사건 대여금 전액에 관한 연대보증인인 ○○이앤씨의 자력이 매우 중요한 의미를 지니고 있음에도, ****은 ○○이앤씨의 - 33 - 2005년 재무제표에 관하여 의견거절의 감사보고서가 제출된 사실에 대하여 ○○회계 법인으로부터 대수롭지 않은 사안이라는 답변만 들은 채 판매직원들에게는 이러한 사 실을 전혀 알리지 않은 점 등을 종합하면, 피고 ○○증권은 원고들에게 이 사건 담보 설정 부지에 대한 현재가치, 연대보증인의 자력 등에 관하여 제대로 설명하지 아니한 과실이 있다. (2) 골프장 주식의 가치에 관한 조사의무 위반 여부 원고들은, 피고 ○○증권이 골프장을 운영하는 시행사의 주식이 NZ$ 6,000,000에 해당하는 가치가 있다는 점에 대하여 별도로 확인하지 않은 채 원고들에게 이 사건 담 보설정 부지 외에 NZ$ 6,000,000에 해당하는 시행사의 주식을 양도담보로 제공받는다 고 설명하였으므로, 원고들에 대한 주의의무를 위반한 것이라고 주장한다. 살피건대, 투자신탁에 있어서 투자신탁재산에 속하는 유가증권의 취득, 매각 및 권 리의 행사 등 투자신탁재산의 운용에 관한 일체의 사항에 대하여 결정하는 것은 위탁 회사이고, 판매회사는 위탁회사와 사이에 체결한 계약에 의하여 단지 수익증권의 판매 업무만을 수행할 뿐이므로, 투자신탁재산의 운용에 관하여 구체적인 고의, 과실이 인정 되지 아니하는 한 판매회사에게 그 운용에 관한 손해배상책임을 지울 수는 없으므로 (대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다8886 판결 참조), 피고 ○○증권이 이 사건 골프장 과 관련한 시행사의 실제 주식가치가 이 사건 투자제안서에 기재된 것과 동일한지 여 부까지 조사할 의무까지는 부담한다고는 인정되지 아니하므로, 원고들의 이 부분 주장 은 이유 없다. (3) 따라서 피고 ○○증권은 이 사건 담보설정 부지에 대한 현재가치, 연대보증인의 자력 등에 관하여 제대로 설명하지 않음으로써 원고들이 입게 된 손해를 배상할 책임 - 34 - 이 있다. 나. 손해배상책임의 범위 원고들이 입은 손해액은 앞서 3의 나. (1)항에서 본 바와 같고, 그 책임의 제한은 같 은 (2)항 기재와 같은 사모펀드의 필연적 위험성 및 이에 대한 원고들의 인식, 해외투 자의 위험성, 원고들의 국내 담보에 대한 조사 내지 주의의무 위반 이외에 피고 ○○ 증권의 설명은 피고 ****산운용으로부터 제공받은 자료에 근거할 수밖에 없는 점, 이 사건 펀드에서 손실이 발생한 주된 원인이 피고 ****산운용이 담보확보조치를 미 흡하게 하고 제때에 채권회수조치를 취하지 않은 데에 있는 점 등 이 사건 변론에 나 타난 모든 사정을 참작하면, 피고 ○○증권이 원고들에게 배상하여야 할 손해액은 형 평상 원고들이 입은 손해액의 40% 정도로 제한함이 상당하다. 다. 소결론 그러므로 피고 ○○증권은 피고 ****산운용과 공동불법행위자로서 피고 ****산 운용과 부진정 연대하여 원고들에게 별표 중 ‘피고 ****산운용 책임금액’란 기재 해 당 각 돈의 범위 내에서 ‘피고 ○○증권 책임금액’란 기재 해당 각 돈 및 각 이에 대하 여 피고 ○○증권의 불법행위 이후로서 원고들이 구하는 바에 따라 이 사건 펀드의 만 기 다음 날인 2008. 1. 22.부터 피고 ○○증권이 이 사건 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 다툼이 상당하다고 인정되는 이 판결이 선고되는 2010. 9. 10.까지는 민법이 정 한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 5. 결 론 그렇다면, 원고들의 피고들에 대한 이 사건 각 청구는 위 인정 범위 내에서 이유 있 - 35 - 으므로 인용하고, 각 나머지 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결 한다. 재판장 판사 최승록 _________________________ 판사 류경은 _________________________ 판사 강진우 _________________________ - 36 - 순번원고청구금액(원)손해액(원) 피고  ****산운용  책임금액(원) 피고  ○○증권 책임금액(원) 1 **** 315,024,000 268,221,897 160,933,138 107,288,759 2 **** 210,016,000  178,814,598 107,288,759 71,525,839 3 **** 210,016,000  178,814,598 107,288,759 71,525,839 4 **** 105,008,000  89,407,300 53,644,380 35,762,920 5 **** 351,776,800  299,514,451 179,708,671 119,805,780 6 **** 257,269,600  219,047,882 131,428,729 87,619,153 7 **** 262,520,000  223,518,247 134,110,948 89,407,299 8 **** 262,520,000 223,518,247 134,110,948 89,407,299 9 **** 157,512,000  134,110,949 80,466,569 53,644,380 10 **** 210,016,000  178,814,598 107,288,759 71,525,839 11 **** 90,306,880  76,890,278 46,134,167 30,756,111 12 **** 262,520,000  223,518,247 134,110,948 89,407,299 13 **** 262,520,000  223,518,247 134,110,948 89,407,299 13 **** 262,520,000  223,518,247 134,110,948 89,407,299 14 **** 262,520,000  223,518,247 134,110,948 89,407,299 15 **** 213,166,240  181,496,818 108,898,091 72,598,727 16 **** 160,662,240  136,793,167 82,075,900 54,717,267 17 **** 63,004,800  53,644,380 32,186,628 21,457,752 18 **** 262,520,000  223,518,247 134,110,948 89,407,299 19 **** 105,008,000  89,407,300 53,644,380 35,762,920 20 **** 105,008,000  89,407,300 53,644,380 35,762,920 22 **** 210,016,000 178,814,598 107,288,759 71,525,839 합계4,601,450,560 3,917,827,843 2,350,696,706 1,567,131,137 별표 원고별 청구괈액 묏 피고별 책임괈액 끝.