재개발조합이 국유지를 사업시행인가 고시일 당시 도로 상태 기준이 아닌 향후 대지 기준으로 과다하게 평가해 매매대금을 지급함.

【원고, 항소인】 중동2구역주택재개발정비사업조합 (소송대리인 법무법인 청률 담당변호사 최창용) 【피고, 피항소인】 대한민국 【제1심판결】 부산지방법원 동부지원 2009. 2. 5. 선고 2008가합3250 판결 【변론종결】2009. 7. 2. 【주 문】 1. 제1심 판결 중 아래에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고패소부분을 취소한다. 피고는 원고에게 327,537,000원과 이에 대하여 2008. 8. 8.부터 2009. 8. 13.까지는 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. 2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 4. 제1항의 금원지급부분은 가집행할 수 있다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 피고는 원고에게 327,537,000원과 이에 대하여 이 사건 소장 송달일 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 돈을 지급하라. 【이 유】 1. 기초 사실 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결문 제2면 제7행의 “갑 제14, 15호증의”를 “갑 제11, 14, 15호증의”로, 제2면 제9행 내지 제10행의 “도시 및 주거환경정비법(이하에서는 ‘도시정비법’이라고만 한다)”를 “구 도시 및 주거환경정비법(2005. 8. 4. 법률 제7678호로 개정되기 전의 것. 다만, 이후의 개정 여부를 불문하고 이하에서는 편의상 ‘도시정비법’이라고만 한다)”로 각 고치고, 제4면 제3행 다음에 “그 후 원고조합은 동국감정 및 아세아감정에 가격시점을 이 사건 사업시행인가 고시일인 2006. 7. 12.로 한 감정을 요청하였는데, 위 2006. 5. 19. 기준 가격과 동일하다는 회신을 받았다.”를 추가하는 외에는 제1심 판결문 이유의 해당부분 기재와 같으므로민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 원고의 주장 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결문 이유의 해당부분 기재와 같으므로민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 3. 판단 가. 이 사건 매매계약이 강행법규 위반으로서 무효인지 여부 1) 우선 이 사건 규정이 강행법규인지에 관하여 보건대,도시정비법 제66조 제4항은 정비구역 안의 국·공유재산을 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에게 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대할 수 있도록 규정하고 있는바, 이는 사업시행자가도시정비법 제38조에 따라 이 사건 국유지를 수용하기 전의 단계에서 취할 수 있는 조치이고, 이 사건 규정에 따라 체결한 계약은 그 성질상 사법상 매매라고 할 것이므로 매매대금을 정함에 있어서도 계약 당사자가 자유로이 가격을 정할 수 있는 것이 원칙이라 할 것이다. 그러나 이 사건 규정의 본문 전단은위 도시정비법 제66조 제4항에 의하여 정비사업을 목적으로 우선 매각하는 국·공유지의 평가는 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 하여 행하도록 규정하고, 후단은 주거환경개선사업의 경우 매각가격을 위 평가금액의 100분의 80으로 하도록 규정하고 있는바, 위 본문 규정의 문리적 해석, 이 사건 규정을도시정비법 제66조 제4항에 이어 같은 조에서 규정하고 있는 조문의 순서 및 체계, 도시정비법의 입법 목적 등을 고려하면, 위 후단 규정의 내용에 비추어 볼 때 전단 규정 역시 단순히 국·공유지의 평가에 그치는 것이 아니라 위 규정의 취지에 따라 평가한 가격을 매각가격으로 정하도록 규정한 것으로 보아야 하는 점, 앞서 본 바와 같이 사법상 매매의 경우 계약 당사자가 자율적으로 매매대금을 정하는 것이 원칙인데도 명시적으로 국·공유지의 평가에 관한 규정을 둔 취지는 정비사업 시행과정에서 수반되는 국·공유지 매각시 막강한 인가권한을 지닌 행정청이 합리성을 결여한 과도한 매매대금으로 국·공유지를 매각함으로써 사업시행자의 사유재산권을 침해하고 부당한 이득을 얻는 것을 방지하기 위한 것으로 보이는 점,도시정비법 제66조 제5항은 국유재산법에 의한 행정재산 처분 등의 제한을 해제하기 위한 규정에 불과하고, 위 규정을 근거로 하여 도로로 사용되던 이 사건 국유지의 이용현황을 향후 이용될 예정인 대지로 간주하여야 하는 것은 아니라고 할 것인 점 등을 인정할 수 있고, 결국 이 사건 규정은 우선매각대상인 국·공유지를 사업시행인가 고시일 당시의 현황을 기준으로 하여 평가하고, 이를 매각가격으로 정하도록 규정한 강행법규로 봄이 상당하다. 2) 따라서 이 사건 감정결과는 사업시행인가 고시일 당시의 이용현황을 기준으로 이 사건 국유지를 평가하도록 한 이 사건 규정을 위반하여 향후 이용될 대지를 기준으로 함으로써 적정수준보다 높은 가격을 산정하였고, 위 감정결과에 따라 매매대금을 정한 이 사건 매매계약 중 위와 같이 적정수준의 가격을 초과하는 부분은 강행법규에 위반되어 무효라고 할 것이다. 나. 부당이득반환청구권의 성립 및 반환하여야 이득액의 범위 1) 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하여야 할 것이나, 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다(민법 제137조). 살피건대, 원고조합으로서는 위 무효부분이 없더라도 적정한 매매대금의 범위 내에서 이 사건 매매계약을 체결하였을 것으로 봄이 상당하므로 이 사건 매매계약은 적정한 수준의 매매대금 범위 내에서 유효하고, 피고는 원고조합에 위 무효부분에 해당하는 매매대금을 부당이득으로서 반환할 의무가 있다. 2) 피고가 원고조합에 반환하여야 할 부당이득액의 액수에 관하여 살피건대, 이 사건 국유지의 적정한 매매대금은 이 사건 규정에 따라 사업시행인가 고시일인 2006. 7. 12.을 가격시점으로 하고 이 사건 국유지의 이용현황을 도로로 평가하여 산정한 135,513,000원(= 동국감정 및 아세아감정의 각 감정결과를 산술평균한 358,500원/㎡ × 378㎡)으로 봄이 상당하므로, 피고가 반환하여야 할 부당이득액은 이 사건 매매대금 중 위 금액을 초과하는 327,537,000원(= 463,050,000원 - 135,513,000원)이라 할 것이다. 다. 소결론 따라서, 피고는 원고에게 부당이득액 327,537,000원과 이에 대하여 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 소장 송달일 다음날인 2008. 8. 8.부터 피고가 이 사건 부당이득반환청구권의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 당심 판결 선고일인 2009. 8. 13.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 일부 달리하여 부당하므로 제1심 판결 중 위에서 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고패소부분을 취소하여 피고에게 위 금원의 지급을 명하고, 원고의 나머지 항소는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 한범수(재판장) 문춘언 강문경