원고가 피고 소유 토지를 임차해 임대료를 지급하면서, 조례상 산정 기준을 초과한 과다 지급분의 반환을 청구함

- 1 - 서울남부지방법원 제11민사부 판결 사 건2013가합2819 부당이득금반환 원 고**** 주식회사 **** 대표이사 **** 소송대리인 변호사 ****, **** 피 고****구 대표자 구청장 권한대행자 **** 소송대리인 변호사 **** 변 론 종 결2013. 10. 11. 판 결 선 고2013. 11. 29. 주문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 - 2 - 피고는 원고에게 100,010,000원 및 이에 대하여 2013. 2. 20.부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 금원을 지급하라. 이유 1. 기초사실 가. 외국인투자기업인 주식회사 ****(이하 ‘****’라 한다)는 1999. 2. 18.경 피고에 게 피고 소유의 **** 19,172.9㎡ 중 10,578.56㎡(이하 ‘이 사건 토 지’라 한다) 지상에 대형 할인점을 건축하기 위하여 임대차계약의 체결을 희망한다는 내용의 임대제안서를 제출하였다. 나. 그 후 **** 주식회사(이하 ‘****’라 한다)가 1999. 4. 8.경 피고에게 이 사건 토지 지상에 대형 할인점을 건축하기 위하여 임대차계약의 체결을 희망한다는 내 용의 임대제안서를 제출하였고, 이에 피고는 1999. 4. 14.경 ****에 ‘다른 업체에서도 임대요청을 하여 왔으므로 임대희망업체 모두에게 공평하게 참여기회를 부여한 후 가 장 적합한 업체를 심사 선정할 계획’이라는 내용의 공문을 발송하면서 이 사건 토지의 임차를 희망하는 경우 같은 달 16.까지 임대제안서를 작성하여 제출하라고 안내하였 다. 다. 피고는 임대희망업체들로부터 임대제안서를 제출받아 검토한 결과, ****에 이 사 건 토지를 임대하기로 하고 1999. 6. 29. ****와 사이에 위 토지에 대한 임대차계약 (이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다. 라. 이 사건 임대차계약 중 이 사건과 관련된 내용은 다음과 같다. 제3조(임대기간) - 3 - ① 임대기간은 건축허가일로부터 산정한다. (이하 생략) ② 임대기간은 25년으로 하고 임대기간의 연장에 대하여는 임대기간 만료 1년 전까지 별도 상호 협의하 여 정한다. 제4조(임대료 산정) ① 임대료는 위 협약서에 따라 6년간의 임대료를 선납한다. ② 선납한 6년간의 임대료는 재산평정가격의 1,000분의 110.236으로서 합계 금일백칠십오억육천이백사 만삼백구십원정(\17,562,040,390)에 해당한다. 위 재산평정가격은 지가공시및토지등의평가에관한법률 의 규정에 의하여 가장 최근에 공시한 개별공시지가를 사용하여 산출된 것이다. ③ 제2항의 규정에 의하여 납부한 6년분의 임대료 중 위 재산평정가격의 1,000분의 50에 해당하는 금칠 십구억육천오백육십오만오천육백팔십원정(\7,965,655,680)은 매년 위 재산평정가격의 1,000분의 50을 적용하여 정산하되, 잔여분 1,000분의 60.236에 해당하는 금구십오억구천육백삼십팔만사천칠백일십원 정(\9,596,384,710)은 확정된 금액으로 갑(피고)에게 귀속되어 정산에서 제외한다. ⑤ 7년차부터의 임대료는 양천구유재산관리조례 규정에 의한 임대료율을 적용한다. ⑥ 제5항에 의한 임대료는 양천구공유재산심의회에서 심의결정한 내용에 따라 변경될 수 있다. 제5조(임대료 납기) ① 을(****)은 갑에게 위 협약서 제6조 1) 제1항에 따라 선납임대료로 합계 금일백칠십오억육천이백사만 삼백구십원정(\17,562,040,390)을 지불하였다. ② 7년차 이후 임대료의 납기는 협약서 제4조 제1항(임대기간)에 의거 6년간의 임대기간이 종료되는 날 의 다음날을 기산일로 하여 매년 위 기산일로부터 60일 이내에 납부한다. 마. ****는 1999. 11. 17. 건축허가를 받아 이 사건 토지 지상에 대형 할인점을 건축 한 후 운영하여 왔는데, 2001. 9. 29. ****에 인수합병 되었고, ****는 2006. 9. 26. 주식회사 ****로, 주식회사 ****은 2008. 9. 17. 원고로 각 인수합병 되었다(이하 위 각 인수합병 전후를 불문하고 ‘원고’라 한다). 1) 제4조의 오기인 것으로 보인다. - 4 - 바. 피고는 임대기간 중 6년이 경과할 무렵인 2005. 11.경 원고에게 이 사건 임대차계 약서 제4조 제3항에 따라 6년 동안의 임대료를 정산한 결과 이 사건 임대차계약 체결 무 렵 지급받은 임대료 외에 1,004,673,370원을 추가로 지급받아야 한다고 통보하여 위 추가 임대료를 지급받고, 6년이 경과한 2005. 11. 17.부터 매년 별지 표 청구일란 기재 각 날 짜에 원고에게 임대료 지급을 청구하여 각 청구일 무렵 원고로부터 별지 표 지급액란 기 재 각 금액을 지급받아 왔다(지급액란 기재 각 금액은 위와 같이 추가 정산된 금액을 합 산한 것이다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 7호증, 을 제1호증의 1, 2, 을 제3호증, 을 제4호 증, 을 제12 내지 19호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 주장 및 판단 가. 당사자들의 주장 (1) 원고의 주장 피고 소유의 이 사건 토지는 공유재산 중 잡종재산에 해당하므로 이 사건 임대차계 약 당시 시행되고 있던 구 지방재정법 시행령(2005. 12. 30. 대통령령 제19226호로 전부 개정되기 전의 것) 제92조 제1항에 따라 지방자치단체인 피고의 조례에 따라 임대료를 결정하여야 할 것인데, 당시 시행되고 있던 피고의 조례 제22조 제1항은 피고의 재산에 대한 연간 사용료율을 당해 재산평정가격의 1,000분의 50으로 하도록 정하고 있고, 제22 조의2는 제22조에 따라 매년 산출되는 사용료 인상율을 제한하고 있다. 그런데 피고는 원고로부터 위 각 조례조항에 따라 산출한 임대료를 초과한 금액을 지 급받아 왔는바, 그 초과부분은 강행규정인 지방재정법 및 동법 시행령에 반하여 민법 제 137조에 따라 일부 무효에 해당하므로, 피고는 원고에게 부당이득으로서 위와 같이 초과 - 5 - 하여 지급받은 임대료 가운데 소멸시효기간이 경과하지 않은 11,886,657,125원을 반환하 여야 할 의무를 부담하고, 원고는 그 중 일부청구로서 100,010,000원 및 이에 대한 지연 손해금의 지급을 구한다. (2) 피고의 주장 피고는 외국인투자기업인 원고와 사이에 수의계약의 방법으로 이 사건 임대차계약을 체결한 것이므로 이 사건 임대차계약에는 구 지방재정법이 아닌 외국인투자촉진법이 적 용되어야 하는바, 외국인투자촉진법 제13조 제4항, 동법 시행령 제19조 제1항은 임대차계 약의 목적인 토지의 가액에 대하여 1,000분의 10 이상의 요율을 적용하여 임대료를 산출 하도록 규정하고 있을 뿐이므로 이 사건 임대차계약에서 정한 임대료는 적법한 것이다. 그리고 피고는 2006. 8. 10. 조례 제735호로 기존의 서울특별시양천구유재산 관리 조례 및 서울특별시양천구 물품관리 조례를 각 폐지하고 서울특별시양천구유재산 및 물품관리 조례를 제정하였는데, 새로 제정된 위 조례 제25조 제1항은 피고 소유의 재산에 대한 임 대료를 당해 재산평정가격의 1,000분의 50 이상으로 하도록 규정하고 있으므로, 폐지된 조례에 따라 1,000분의 50의 요율을 적용하여 임대료를 산출하여야 한다는 원고의 주장 은 이유 없다. 나. 판단 (1) 관련 법령 이 사건 임대차계약 체결 당시 시행 중이던 관련 법령은 다음과 같다. ○ 구 지방재정법(2005. 8. 4. 법률 제7663호로 전부 개정되기 전의 것) 제83조(잡종재산의 관리 및 처분) ① 잡종재산은 이를 대부·매각·교환·양여·신탁하거나 사권을 설정할 수 있으며, 법령이나 조례로 - 6 - 정하는 경우에는 현물출자 또는 대물변제를 할 수 있다. ② 잡종재산의 대부·매각·교환·양여·신탁 및 사권설정에 관한 사항과 대부요율, 대부료의 산정방 법, 대부료의 감면, 가격평가, 매각대금납부방법, 대물변제의 범위 등은 대통령령으로 정한다. ○ 구 지방재정법 시행령(2000. 10. 20. 대통령령 제16983호로 개정되기 전의 것) 제92조(대부요율과 대부재산의 평가) ① 공유재산의 대부료 또는 사용료는 당해 재산평정가격의 연 1천분의 10을 하한으로 하여 당해 지방자치단체의 조례로 정하되, 일할계산할 수 있다. 다만, 다른 법령에서 공유재산의 사용료 에 대하여 특별한 규정을 두고 있는 경우에는 그 법령에 의한다. ② 제1항의 규정에 의하여 대부료 또는 사용료를 계산함에 있어서 재산평정가격은 다음 각 호의 방법에 의하여 산출한다. 이 경우 제1호의 규정에 의한 재산평정가격은 사용·수익허가기간 중 연도마다 결정하고, 제2호의 규정에 의한 재산평정가격은 결정 후 3년 이내에 한하여 이를 적 용할 수 있다. 1. 토지의 경우에는 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의하여 가장 최근에 공시한 공시지 가(해당 토지의 개별공시지가가 없는 경우에는 동법 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 금액을 말한다)를 사용하여 산출한다. (단서 생략) ○ 구 외국인투자촉진법(2003. 12. 31. 법률 제7039호로 개정되기 전의 것) 제13조(국·공유재산의 임대 및 매각) ① 재정경제부장관, 국유재산의 관리청 또는 지방자치단체의 장은 국가 또는 지방자치단체가 소 유하는 토지·공장 기타 국·공유재산(이하 "토지등"이라 한다)을 국유재산법 및 지방재정법의 관계규정에 불구하고 수의계약에 의하여 외국인투자기업에게 사용·수익 또는 대부(이하 "임대" 라 한다)하거나 매각할 수 있다. ④ 제1항의 규정에 의하여 임대하는 토지등의 임대료는 국유재산법 제25조 제1항·동법 제38조 및 지방재정법 제82조 제2항·동법 제83조 제2항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 - 7 - 의하되, 필요한 때에는 이를 외화로 표시할 수 있다. ○ 구 외국인투자촉진법 시행령(2000. 2. 23. 대통령령 제16720호로 개정되기 전의 것) 제19조(국·공유재산의 임대 등) ① 법 제13조 제4항의 규정에 의한 토지등의 임대료는 당해 토지등의 가액에 1천분의 10이상의 요율을 곱하여 산출한 금액으로 한다. (단서 생략) (2) 이 사건 임대차계약에 적용되는 법령 이 사건 임대차계약 체결 당시 시행 중이던 구 지방재정법 및 같은 법 시행령에 의 하면 지방자치단체인 피고의 재산인 이 사건 토지의 사용료는 공시지가를 기준으로 하여 산출한 재산평정가격의 1,000분의 10을 하한으로 하여 피고의 조례로 정하도록 되어 있 고, 구 외국인투자촉진법 시행령에 의하면 이 사건 토지 가액의 1천분의 10 이상의 금액 으로 하도록 되어 있다. 구 외국인투자촉진법 제13조 제1항에서 지방자치단체가 소유하는 토지 등의 재산에 대 하여 지방재정법의 규정에 불구하고 수의계약에 의하여 외국인투자기업에게 대부할 수 있다고 규정한 것은, 지방재정법은 지방자치단체 소유의 재산을 대부하는 경우에 법령에 서 정한 예외사유에 해당하지 않는 한 원칙적으로 경쟁입찰을 거쳐 대부계약을 체결하도 록 하고 있으나, 외국인투자를 지원하고 외국인투자에 편의를 제공하여 외국인투자유치를 촉진하기 위한 외국인투자촉진법의 입법취지에 비추어 지방자치단체의 재산이라 할지라 도 위 규정에 근거하여 경쟁입찰이 아닌 수의계약의 방법으로 대부계약을 체결하도록 혜 택을 제공할 수 있다는 의미이다. 이러한 위 규정의 의미에 비추어 보면, 위 규정에 의하 여 임대하는 토지 등의 임대료에 대하여 지방재정법의 규정에 불구하고 외국인투자촉진 법 시행령에 의하도록 한 구 외국인투자촉진법 제13조 제4항이 지방자치단체 소유의 재 - 8 - 산을 외국인투자기업에게 수의계약의 방법으로 대부하는 경우에만 적용된다고 한정하여 해석할 수 없고, 수의계약뿐만 아니라 경쟁입찰의 방법으로 대부하는 경우에도 적용된다 고 봄이 상당하므로, 외국인투자기업인 원고와 피고 사이에 체결된 이 사건 임대차계약에 는 그 계약이 경쟁입찰과 수의계약 중 어떠한 방법을 통하여 체결되었는지에 관계없이 구 지방재정법의 규정에 불구하고 구 외국인투자촉진법이 적용된다고 보아야 할 것이다 (피고는 원고와 ****가 이 사건 토지의 임차를 희망한다는 의사를 표시하자 임대희 망업체들로부터 임대제안서를 받아 검토한 결과 원고에게 위 토지를 임차하기로 하였는 바, 이 사건 임대차계약체결 과정에서 원고만을 계약상대방으로 지정하여 계약체결을 진 행한 것은 아니지만 지방재정법에서 정한 경쟁입찰과정을 별도로 거치지 않은 것에 비추 어 이 사건 임대차계약이 수의계약의 방법으로 체결되었다고 볼 여지도 있다). (3) 개정 조례 적용의 적법 여부 (가) 피고의 조례 개정 과정 갑 제3, 4호증, 을 제5 내지 10호증(가지번호 포함)의 각 기재에 의하면, 다음과 같 은 사실이 인정된다. ○ 이 사건 임대차계약 체결 당시 시행 중이던 서울특별시양천구유재산 관리 조례는 임대료 산정에 대하여 다음과 같이 규정하고 있었다. 제22조(대부료 또는 사용료의 요율) ① 영 제92조의 규정에 의한 연간 대부요율 또는 사용요율은 당해 재산평정가격의 1,000분의 50 으로 한다. (단서 생략) 제22조의2(대부료 등에 관한 특례) 구유재산을 계속해서 2개년도 이상 점유하거나 사용수익하는 경우에 제22조의 규정에 의하여 산 출한 연간대부료가 전년도에 납부하였거나 납부하여야 할 연간대부료보다 10% 이상 증가한 때에 - 9 - 증가율대부료 인상율 10% 이상 20% 미만10% + (증가율 - 10%) × 0.3 20% 이상 50% 미만13% + (증가율 - 20%) × 0.1 50% 이상 100% 미만16% + (증가율 - 50%) × 0.06 100% 이상 200% 미만19% + (증가율 - 100%) × 0.03 200% 이상 500% 미만22% + (증가율 - 200%) × 0.01 500% 이상25% + (증가율 - 500%) × 0.005 는 당해연도의 대부료 인상률은 제22조의 규정에 불구하고 다음과 같이 적용한다. ○ 그런데 이 사건 임대차계약 체결 후 2001. 11. 20. 조례 제588호로 개정된 피고의 조례 제22조 제1항은 연간 대부요율 또는 사용요율을 당해 재산평정가격의 1,000분의 50 이상으로 하도록 규정하고 있고, 그 후 2006. 8. 10. 제정된 서울특별시양천구유재산 및 물품관리 조례 제25조 제1항 역시 위와 같은 내용으로 규정하고 있다. (나) 개정 조례의 적용 여부 1) 원고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고의 조례에 따라 7년차부터의 임대 료를 정하도록 약정함에 따라 당시 시행 중이던 조례에서 정한 임대료율인 1,000분의 50 이 임대차계약의 내용으로 편입되었으므로, 이후의 조례 개정에도 불구하고 1,000분의 50 의 임대료율이 그대로 적용되어야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계 약 제4조 제5항은 7년차부터의 임대료 산정시 피고의 조례에서 정한 임대료율을 적용한 다고 규정하고 있을 뿐 위 계약 체결 당시 시행 중이던 조례에서 정한 임대료율을 적용 한다고 규정하고 있지 않으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 2) 다음으로 원고는 지방자치단체인 피고가 조례변경을 이유로 일방적으로 임대 료율을 변경할 수 있다는 것과 임대료율이라는 임대차계약의 핵심적인 내용이 계약 체결 이후 예측할 수 없는 사정에 의하여 변경될 수 있다는 것은 심히 부당하므로 조례 개정 전후를 불문하고 이 사건 임대차계약 체결 당시 시행 중이던 조례에 따라 이 사건 토지 - 10 - 의 임대료를 재산평정가격의 1,000분의 50으로 산정하여야 한다고 주장한다. 처분문서의 진정성립이 인정되는 이상 그 처분문서에 기재되어 있는 문언대로 의사표 시의 내용을 해석하는 것이 원칙인바, 이 사건 임대차계약 제4조 제5항은 7년차부터의 임대료에 대하여 피고의 조례에서 정한 임대료율을 적용하여 산정한다고 규정하고 있음 이 문언상 분명하므로 임대료 부과 당시 시행되고 있는 조례에 따라 임대료를 산정하여 야 할 것이고, 앞서 본 각 사실들 및 변론 전체의 취지에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 이 사건 임대차계약은 사법상의 계약으로서 원고와 피고가 상호 협의하여 그 내용을 정한 것이고, 전국에 걸쳐 다수의 할인 판매점을 운영하는 대기업인 원고의 지위 를 고려하면, 피고가 계약 체결 당시 부당한 압력을 행사하였다거나 지방자치단체라는 이 유만으로 원고에 비하여 우월한 위치에 있다고 볼 수 없는 점, ② 원고가 이 사건 임대차 계약 체결 당시 25년이라는 장기간의 임대차기간 동안 피고의 조례가 개정되어 임대료율 이 상승할 수 있다는 것을 전혀 예측할 수 없었다고 보기 어려운 점, ③ 피고의 조례는 임대료율을 정하면서 임대차기간이 2년 이상인 경우 전년도에 비하여 임대료를 일정 비 율 이상 인상할 수 없도록 하는 제한규정도 두고 있으므로 임대료가 전혀 예측할 수 없 을 정도로 과다하게 인상될 가능성은 거의 없는 점, ④ 이 사건 토지의 개별공시지가가 이 사건 임대차계약 체결 당시보다 14년차(2012. 11. 17.부터 2013. 11. 16.까지)에 약 3.5배(= 7,810,000원 ÷ 2,230,000원. 소수점 두 자리 이하 버림) 상승한 것에 반하여 임대 료는 약 2배(= 14년차 임대료 5,551,966,800원 ÷ 1년차 임대료 2,713,986,412. 소수점 두 자리 이하 버림) 상승한 것에 불과하므로 피고가 그동안 부당하게 임대료를 인상하였다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 위와 같이 이 사건 임대차계약을 그 문언대로 해석 하는 것이 계약당사자 중 일방인 원고에게 현저하게 부당한 결과를 초래한다고 보기 어 - 11 - 렵다. 따라서 피고가 법률상 원인 없이 원고로부터 이 사건 토지에 대한 임대료를 지급받아 온 것이라고 볼 수 없으므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. 3. 결 론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사김성수 판사허미숙 판사서경민 - 12 - 별지 연차산정기간청구일개별공시지가재산평정가격지급액 11999/11/17~2000/11/162,230,00023,590,188,8002,713,986,412 22000/11/17~2001/11/162,090,00022,109,190,4002,718,768,503 32001/11/17~2002/11/162,120,00022,426,547,2002,748,547,874 42002/11/17~2003/11/162,180,00023,061,260,8003,132,709,005 52003/11/17~2004/11/163,000,00031,735,680,0003,510,783,841 62004/11/17~2005/11/163,700,00039,140,672,0003,741,918,127 72005/11/17~2006/11/162005-12-294,100,00043,372,096,0003,903,488,640 82006/11/17~2007/11/162006-11-085,280,00055,854,796,8004,356,674,150 92007/11/17~2008/11/162007-11-086,480,00068,549,068,8004,935,532,954 102008/11/17~2009/11/162008-11-107,080,00074,896,204,8005,242,734,336 112009/11/17~2010/11/162009-11-127,070,00074,790,419,2005,235,329,344 122010/11/17~2011/11/162010-11-097,500,00079,339,200,0005,553,744,000 132011/11/17~2012/11/162011-10-287,500,00079,339,200,0005,553,744,000 142012/11/17~2013/11/162012-11-087,810,00082,618,553,6005,551,966,800