원고 조합이 재개발사업구역 밖 토지 3필지를 포함해 피고로부터 토지 13필지를 매수하는 계약을 체결함

- 1 - 재개발사업을 추진하는 조합과 사이에 사업지구 내 토지와 사업지구 외 토지를 함께 매도하기로 한 매매계약이 불공정한 법률행위인지 여 부(부정) 사건번호 : 2006가합11992 매매대괈 판결선고일 : 2007. 8. 17. 1. 사건의 개요 재개발사업을 추진하는 원고 조합은 재개발사업에 필요한 토지를 매수하는 과정에 서 피고로부터 그 소유의 토지 13필지를 매수하였는데, 재개발사업구역에 속하는 10필지 외에 재개발사업구역 밖의 토지 3필지를 매수하였는데, 재개발사업구역 밖 3필지에 대한 매매계약이 불공정한 법률행위에 해당한다는 이유로 매매대금 40억원 의 반환을 구한 사안. 2. 법원의 판단 피고가 30년 가량 토지를 소유하고 있었던 점, 원고가 재개발사업에 필요한 토지를 매수한 토지의 가격과 이 사건 토지의 매수가격에 별다른 차이가 없는 점, 피고로 서도 재개발사업구역 밖의 토지를 따로 소유할 이유가 없는 점, 매매협상의 기간 및 경위 등에 비추어 매매계약이 불공정한 법률행위라거나 반사회적 법률행위라고 볼 수 없다고 판단. 3. 선고결과 ○ 원고 청구 기각 - 2 - 수 원 지 방 법 원 제 9 민 사 부 판 결 사 건2006가합11992 매매대금 원 고○○○지역주택조합 **** 대표자 조합장 소송대리인 법무법인 담당변호사 피 고주식회사 △△△ **** 송달장소 **** 대표이사 소송대리인 변호사 변 론 종 결2007. 7. 13. 판 결 선 고2007. 8. 17. 주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. - 3 - 2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고는 원고에게 금 4,000,000,000원 및 이에 대하여 2004. 6. 26.부터 이 사건 소장부 본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 다음의 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑 제1호증의 1 내지 13, 갑 제3호 증의 1, 2, 3, 갑 제9호증의 1, 2, 3, 갑 제10호증, 갑 제13호증의 6의 각 기재, 감정인 ****의 감정결과에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다. 가. 원고는 **** 소재 148 필지의 소유자들이 재개발사업을 추진하 기 위하여 설립한 조합으로서, 2003. 6. 11. 피고로부터 별지 1 기재 제6 내지 10 토지 및 별지 2 기재 각 토지를 대금 4,753,652,500원에(원고는 계약금 673,497,750원을 계약당일, 중도금 20억 원은 2004. 3. 22., 잔금 2,080,154,750원은 2004. 6. 11.에 각 지급하였고, 원, 피고는 2004. 3. 2. 매매계약서를 다시 작성하면 서 특약사항으로 토지매매로 인한 제세공과금은 17억 원을 한도로 매수인인 원고 가 부담하기로 약정하였다. 이하 별지 2 기재 각 토지에 관한 매매계약만을 가리켜 ‘이 사건 매매계약’이라 한다), 별지 1 기재 제2 내지 5 토지를 대금 765,022,500원 에 각 매수하였으며, 2004. 6. 17. 피고로부터 별지 1 기재 제1 토지를 대금 - 4 - 281,325,000원에 매수하였다. 나. 원고가 피고로부터 매수한 토지 중 별지 1 기재 각 토지는 원고가 추진하는 재개 발사업의 사업지구 내에 위치하여 있으나, 별지 2 기재 각 토지는 사업지구 외에 인접해 있는 토지이다. 다. 원고는 2004. 6. 11. 피고와의 토지 매매에 따른 공과금(양도소득세) 17억 원과 피 고에게 주기로 한 32평형 아파트 분양권에 대한 보상금 1억 6천만 원을 피고에게 제공하였으나 피고가 금액이 적다는 이유로 수령을 거부한다고 주장하면서 위 금 액의 합계인 18억 6,000만 원을 변제공탁하였다. 라. 별지 2 기재 각 토지의 2004. 3. 1. 기준 감정가액은 549,710,300원이다. 2. 당사자의 주장 및 판단 가. 당사자의 주장 원고는, 당초 재개발사업을 추진하면서 사업지구 내에 있던 별지 1 기재 각 토지 만을 매수하려 하였으나, 피고가 별지 1 기재 각 토지를 매수하지 않으면 재개발사업 자체가 불가능한 원고의 궁박한 상태를 이용하여 재개발사업에 필요하지 않은 별지 2 기재 각 토지까지 함께 매수하도록 강요함으로써, 원고가 하는 수 없이 시가보다 8배 이상 비싼 가격으로 별지 2 기재 각 토지를 매수하였으므로 이 사건 매매계약은 반사 회질서의 법률행위 또는 불공정한 법률행위로서 무효라고 주장하고, 이에 대하여 피고 는, 원고가 자신의 필요에 의하여 별지 2 기재 각 토지를 매수한 것으로서 이 사건 매 매계약 당시 원고가 궁박한 상태에 있지도 않았고, 피고가 원고의 궁박한 상태를 이용 하려는 의사도 없었으며, 원고가 재개발사업을 위하여 구입한 다른 토지들에 비하여 매매대금이 부당하게 높다고 볼 수도 없을 뿐만 아니라, 원고가 스스로의 판단에 따라 - 5 - 체결한 이 사건 매매계약을 지금에 와서 무효라고 주장하며 그 매매대금의 반환을 구 하는 것은 권리남용에 해당한다고 다툰다. 나. 판단 (1) 불공정한 법률행위에 해당되는지 여부 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이 에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자 의 궁박, 경솔, 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것인데, 여기에서 ‘궁박’ 이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하고, ‘급부와 반대급부 사이의 현저한 불균형’이라 함 은 단순히 시가와 이익의 배율로만 판단할 것이 아니라 구체적, 개별적 사안에 있어서 일반인의 사회통념에 따라 결정하여야 하는 것으로서, 피해자가 궁박한 상태에 있었는 지 여부 및 급부와 반대급부 사이에 현저히 부당한 불균형이 존재하는지 여부는 거래 당사자의 신분과 상호간의 관계, 피해자가 처한 상황의 절박성의 정도, 계약의 체결을 둘러싼 협상과정 및 거래를 통한 피해자의 이익, 피해자가 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 제반 상황을 종합하여 구 체적으로 판단하되 특히 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장 경제질서와 여기에서 파 생되는 사적 계약자유의 원칙을 고려하여 신중하게 판단하여야 한다(대법원 2005. 12. 13. 선고 2005도2797 판결, 2005. 4. 15. 선고 2004도1246 판결 등 참조). 이 사건에서 살피건대, 갑 제1호증의 1 내지 13, 갑 제11호증, 갑 제13호증의 1 내 지 6의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 피고는 별지 1, 2 기재 각 토지들을 1974. 2. 11.경 매수하여 원고에게 매도할 때까지 소유하여 왔던 사실, 원고는 2003년 5월경부터 피고 소유의 토지에 관한 매매협상을 하여 2003. 6. 11. 이 사건 매매계약을 - 6 - 체결하였는데 별지 2 기재 각 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 자연녹지지 역, 도시자연공원으로 지정되어 있던 사실, 원고는 2003. 5. 5. 별지 2 기재 각 토지들 과 지목 및 현황이 유사한 **** 소재 임야 218㎡를 대금 3억 원(1㎡ 당 1,367,146원)에 매수하는 등 재개발사업에 필요한 토지들을 1㎡당 적게는 140여 만 원에서 많게는 190여 만 원 상당의 가격으로 매수하였는데, 피고로부터 매수한 토지들 의 평균 매매가격은 1㎡당 699,519원{=토지대금 합계 58억÷8,291.4㎡, 이 사건 매매계 약에만 한정해서 살피면 1㎡당 665,926원(4,753,652,500원÷7,138.4㎡)이다}인 사실, 원 고는 별지 2 기재 각 토지가 사업지구 외의 토지로서 재개발사업을 위하여 반드시 매 수할 필요가 있었던 것은 아니나, 다른 한편 피고로서도 별지 1 기재 각 토지만을 매 도하고, 자연녹지지역으로 경제적 가치가 떨어지는 별지 2 기재 각 토지만을 따로 소 유할 이유가 없어 원고에게 별지 1 기재 각 토지와 함께 매수할 것을 요구하였고, 원 고가 피고의 요구를 받아들여 토지매수를 위한 접촉을 한지 1개월 만에 이 사건 매매 계약을 체결한 사실, 원고는 이 사건 매매계약의 잔금 지급일로부터 2년 이상이 지나 서야 이 사건 소송을 제기한 사실을 인정할 수 있는바, 이 사건 매매계약의 체결 과정 및 경위와 원고가 재개발사업을 위하여 매수한 다른 토지에 관한 매매계약의 예에 비 추어 보면, 피고가 원고의 요구로 재개발사업에 필요하지 않은 토지를 매수하였고, 그 매매가격이 공시지가나 감정가액의 8~10배 이상에 달한다는 사정만으로는 이 사건 매 매계약의 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있었고, 계약 당시 원고가 궁박한 상태에 있었으며, 피고가 이를 이용함으로써 이 사건 매매계약이 불공정한 법률행위에 해당한다고 인정하기에는 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. - 7 - (2) 반사회적 법률행위에 해당되는지 여부 살피건대, 이 사건 매매계약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하였다는 점에 관하여도 이를 인정할 증거가 없고, 앞서 (1)항에서 본 바와 같이 이 사건 매매계약은 원, 피고 사이에 자유로운 의사합치에 따라 체결된 것이라 할 것이므로 이 부분 주장 도 이유 없다. 3. 결론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 _________________________ 판사 _________________________ 판사 _________________________