사업부지 가운데 토지를 시가 4.3배에 매수한 후 부당이득 반환 청구

- 1 - 대 구 고 등 법 원 제 3민 사 부 판 결 사 건2019나26398 부당이득금 원고, 항소인**** **** 대표자 사내이사 A 소송대리인 변호사 ○○, ○○ 피고, 피항소인**** **** 송달장소 **** 소송대리인 법무법인 ○○ 담당변호사 ○○ 제1심판결****지방법원 서부지원 2019. 11. 14. 선고 2018가합53393 판결 변 론 종 결2021. 6. 23. 판 결 선 고2021. 8. 18. 주 문 1. 제1심판결 중 아래에서 지급을 명하는 금액에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. - 2 - 피고는 원고에게 2,042,500,000원 및 이에 대하여 2019. 1. 11.부터 2021. 8. 18.까지 는 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급 하라. 2. 원고의 나머지 항소를 기각한다. 원고가 당심에서 추가한 선택적 청구 중 제1항 기 재 금액을 초과하여 청구한 부분을 기각한다. 3. 소송 총비용은 각자 부담한다. 4. 제1항 중 금전지급 부분은 가집행할 수 있다. 청구취지 및 항소취지 제1심판결을 취소한다. 피고는 원고에게 4,000,000,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라(원 고는 당심에서 불법행위를 원인으로 한 손해배상청구를 선택적으로 추가하였다). 이 유 1. 기초사실 가. 원고는 **** **** ****(이하 ‘****’이라고만 한다) 일대(이하 ‘이 사건 사업 부지’라 한다) 지상에 아파트를 건설하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 하는 회사이다. 피고는 1992. 2. 4. B와 혼인하였다가, 2013. 5.경 이혼하였다. 나. 이 사건 사업부지 내에 있던 **** 답 1,000㎡(이하 ‘분할전토지’라 한다)의 2015. 9. 22. 당시 등기부상 소유자는 C과 피고였다(각 공유지분 1/2). D은 E와 B의 위임을 받아(이하 3인을 통틀어 ‘D 등’이라 한다) 등기부상 분할전토지 - 3 - 의 1/2 지분의 소유자인 피고가 아니라 D 등이 분할전토지 중 500㎡를 실제로 소유하 고 있다고 주장하면서 2015. 9. 22. 피고 명의를 사용하여 원고와 사이에, 피고가 원고 에게, 분할전토지 중 500㎡를 대금 1,132,500,000원에 매도하되, 계약금 113,250,000원 을 이 사건 사업부지 95%에 대한 계약이 완료될 때 지급받고, 잔금 1,019,250,000원을 이 사건 사업계획 승인완료일로부터 90일 이내에 지급받기로 하는 매매(이하 ‘선행매 매’라 한다)의 계약서(갑 제4호증, 이하 갑 제4호증에 의한 계약을 ‘선행매매계약’이라 한다)를 작성하였다. 2016. 11. 4. 분할전토지로부터 **** 500㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)가 분할되 었다. 원고는 2018. 1. 2. 주식회사 ◎◎[이하 ‘(주)◎◎’라 한다] 명의로, 피고 명의 예금계 좌(****, 이하 ‘피고 계좌’라 한다)에 계약금 113,250,000원을 송금하였 다(갑 제5호증의 1, 2). 다. 피고는 원고에게, ① 2018. 1. 15. ‘이 사건 토지에 대한 매매계약서가 매도인의 동의 없이 작성되었고, 계약금이 피고의 계좌에 입금되어 그 사유를 알고자 하니 연락 을 바란다’는 내용의 내용증명 우편을 보내고, ② 2018. 1. 29. 다시 ‘원고가 원본 계약 서라고 하면서 처음 작성된 계약서와 다른 계약서를 피고에게 교부하였으나 피고가 이 를 검토한 결과 원본 계약서라고 볼 수 없으니 원고는 보관 중인 진정한 원본 계약서 를 피고에게 교부할 것을 요구한다’는 내용의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 원고는 피고에게, ① 2018. 2. 2. ‘선행매매계약은 정상적으로 체결되었 고, 피고가 확인한 계약서 사본은 원본 계약서와 동일한 것이며, 위 계약서에 따라 토 지사용승낙서(인감증명서 첨부)를 2018. 2. 5.까지 제출하길 바란다’는 내용의 내용증명 - 4 - 우편을 보내고, ② 위 기한까지 피고로부터 토지사용승낙서를 제출받지 못하자, 다시 2018. 2. 8.과 2018. 2. 19. ‘선행매매계약이 적법하게 체결되었으므로 계약서 조항에 따라 빠른 시일 내에 토지사용승낙서를 교부해 줄 것을 요청하고, 피고가 요청에 불응 할 경우 법적 조치를 취하겠다’는 내용의 내용증명 우편을 보냈다. 이에 대하여 피고는 원고에게, ① 2018. 2. 23. ‘피고는 선행매매계약서에 서명을 한 적이 없고, 원고가 피고에게 교부한 계약서는 원본 계약서라고 볼 수 없으니 이를 교 부해줄 것과 선행매매계약 체결 경위에 대한 소명을 바란다’는 내용의 내용증명 우편 을 보내고, ② 2018. 4. 19. 위 2018. 2. 23.자 내용증명 우편과 같은 내용에다가 ‘원고 가 피고에게 송금한 계약금을 반환하고 새로운 계약서를 작성하기를 원하며, 원고가 피고에게 계약금을 송금한 계좌는 폐기할 것이다’는 내용을 추가한 내용증명 우편을 보냈다. 라. 원고는 2018. 4. 10. 피고를 상대로 선행매매계약을 원인으로 하여 이 사건 토지 에 관한 소유권이전등기를 청구하는 소송(****지방법원 서부지원 2018가합50905, 이하 ‘원고 선행소송’이라 한다)을 제기하였다. 피고는 위 소송에서 2018. 7. 10. 선행매매계 약 체결 사실을 부인한다고 답변하고, 이와 별도로 2018. 5. 4. 원고를 상대로 선행매 매계약이 무효임을 확인할 것을 청구하는 소송(****지방법원 서부지원 2018가단5335 로 접수된 후 이송되어 ****지방법원 동부지원 2018가단5616, 이하 ‘피고 선행소송’이 라 한다)을 제기하였다. 마. 원고는 2018. 초까지 이 사건 사업부지 내 토지소유자들과 사이에, 원고가 토지 소유자들로부터 이 사건 사업부지 내 토지들을 매수하되, 계약금을 이 사건 사업부지 95%에 대한 계약이 완료될 때 지급하고, 잔금을 이 사건 사업계획 승인완료일로부터 - 5 - 90일 이내에 지급하기로 하는 매매계약을 체결하고, 토지소유자들에게 계약금 합계 21,038,392,242원을 지급하였다. 원고는 해당 토지의 소유자들로부터 이 사건 사업부지 중 95% 이상을 사용할 것을 승낙받은 후 2018. 8. 23. ****광역시장으로부터 총 사업비 726,609,871,000원, 사업시 행기간 2018. 10. 1.부터 2021. 11. 30.까지로 정한 이 사건 사업계획을 승인받았고, 2018. 8. 30. 이 사건 사업계획 승인 및 지형도면이 고시되었다(****광역시 고시 제 2018-177호). 바. 원고는 이 사건 사업부지의 소유자들에게 지급할 매매대금 등을 준비하기 위하 여 2018. 9. 20. **** 등 금융기관과 사이에, 3,250억 원 규모의 PF자금 대출약정 (이하 ‘PF대출약정’이라 한다)을 체결하였는데, 위 대출의 조건은 ‘2018. 9. 21.까지 이 사건 사업부지 전부에 관한 소유권이전등기에 필요한 서류를 제출하거나 소유권이전등 기를 경료하는 것’이었다. 사. 원고는 2018. 9. 21. 피고와 사이에, 피고가 원고에게 이 사건 토지를 대금 6,493,000,000원에 매도하는 내용의 매매(이하 ‘이 사건 매매’라 한다)의 계약서(갑 제 10호증, 이하 갑 제10호증에 의한 계약을 이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)를 작성함 (계약체결일자는 2018. 8. 21.로 허위 기재함)과 동시에 매매대금을 전부 지급하였는데, 실제로 지급한 금액은 선행매매계약서에 따라 이미 지급한 113,250,000원을 공제한 나 머지 6,379,750,000원(= 6,493,000,000원 - 113,250,000원)이었다. 피고는 2018. 9. 21. 이 사건 토지에 관하여 원고 앞으로 위 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다. 2018. 9. 21. 당시 이 사건 토지의 시가는 1,483,500,000원이다(시가감정촉탁결과). 아. 원고는 2018. 10. 16. 원고 선행소송을 취하하였고, 피고는 2018. 12. 24. 피고 - 6 - 선행소송을 취하하였다. 자. 원고는 피고를 부당이득죄로 형사고소(****지방검찰청 서부지청 2019년 형제 8084)하였는데, 검사는 2019. 10. 2. ‘피고가 원고의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이득을 취득하였다고 보기 어렵다’는 이유로 피고에 대한 부당이득 피의사실에 대하여 혐의없음(증거불충분) 결정을 하였다. 차. 원고가 매수한 이 사건 사업부지는 아파트 부지, 학교부지, 공원, 녹지, 도로 등을 포함하여 총 27,626.85평(= 91,328.44㎡ × 0.3025평/㎡, 소수점 셋째자리 이하 버림)이고, 매매대금 합계는 303,262,191,002원이며 평당 매매대금은 10,977,081원(= 303,262,191,002 원 ÷ 27,626.85평, 원 미만 버림, 이하 같다)이다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 법원에 현저한 사실, 갑 제1 내지 제12호증의 14, 제16, 18, 21호증, 을 제1호증의 1 내지 제3호증의 7, 제5호증의 1 내지 제8호증의 4의 각 기재, 당심 법원의 감정인 최○○에 대한 시가감정촉탁결과 및 감정보완촉탁결과, 변론 전체의 취지 2. 부제소합의 유무 (부정) 가. 피고의 주장 원고는 이 사건 매매계약을 체결할 당시 피고와 사이에, 기왕의 소송 등 분쟁을 취 하·종결하고 이 사건 토지에 관하여 추가 소송을 제기하지 않기로 하는 부제소합의를 하였으므로, 이 사건 소는 부적법하다. 나. 판단 을 제4호증의 1 내지 제8호증의 4, 제10호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하 면, ① 원고가 피고를 상대로 이 사건 토지의 처분을 금지하는 2018. 4. 10.자 가처분 - 7 - 결정(****지방법원 서부지원 2018카합5049)을 받고, 2018. 4. 10. 원고 선행소송을 제 기한 사실. ② 원고가 2018. 9. 21. 피고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 후 2018. 9. 28. 위 가처분신청을 취하함과 동시에 집행해제신청을 하였으며, 2018. 10. 16. 원고 선행소송을 취하한 사실, ③ 피고 선행소송에서 ‘피고와 원고는 선행매매계약 이 무효임을 확인하고, 피고는 나머지 청구를 포기한다’는 내용의 화해권고결정이 있었 고, 원고가 이에 대하여 2018. 12. 21. 이의신청을 하였으나, 그 이의신청사유는 ‘원고 와 피고는 피고 선행소송 중 원만히 합의하였으므로 모든 문제가 실질적으로 종결되었 다’는 것이며, 그 직후 피고가 2018. 12. 24. 피고 선행소송을 취하한 사실이 인정된다. 위 인정사실에 의하면, 원고는 선행매매계약이 유효라고 전제하여 원고 선행소송을 제기하였고 피고는 선행매매계약이 무효라고 전제한 피고 선행소송을 제기하였는데, 소송 도중 쌍방이 합의하여 선행매매계약이 무효임을 인정하고 두 소송을 취하한 사실 이 인정될 뿐이고, 위 인정사실 및 피고가 제출한 증거로는 원고가 이 사건 매매계약 의 효력에 관하여 추가 소송을 제기하지 않기로 합의하였음을 인정할 수 없으므로, 피 고의 주장은 이유 없다. 3. 부당이득반환청구 부분 (일부 인용) 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 매매계약 당시, 피고 명의로 선행매매계약서가 작성된 사실과 피고 앞으로 계약금이 송금된 사실을 잘 알고 있음에도 불구하고, 원고의 궁박한 상태를 이 용하여 다시 선행매매대금의 5.6배 이상의 높은 금액을 매매대금으로 하는 이 사건 매 매계약을 체결하였다. 이 사건 매매대금 중 선행매매대금을 초과하는 5,306,500,000원(= 6,493,000,000원 – - 8 - 1,132,500,000원) 부분은 원고의 궁박한 상태로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위 에 해당하여 민법 제104조에 의하여 무효이므로, 피고는 원고에게 위 차액 상당 부당 이득을 반환할 의무가 있고, 원고는 일부청구로 그중 4,000,000,000원 및 이에 대한 지 연손해금의 지급을 구한다. 나. 법리 민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현 저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁 박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있 고, 불공정한 법률행위가 성립하기 위한 요건인 궁박, 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 요건이 아니라 그 중 일부만 갖추어져도 충분한데, 여기에서 '궁박'이라 함은 '급 박한 곤궁'을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박한 상태에 있었는지 여부는 그의 나이와 직 업, 교육 및 사회경험의 정도, 재산 상태 및 그가 처한 상황의 절박성의 정도 등 여러 사정을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하며, 한편 피해 당사자가 궁박한 상태에 있었 다고 하더라도 그 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다거나 또는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 민법 제104조에 규정된 불공정 법률행위 는 성립하지 않는다(대법원 2011. 1. 27. 선고 2010다53457 판결 등 참조). 다. 불공정행위 여부 (긍정) 아래 1) 내지 4) 기재 사실 및 사정을 종합하면, 이 사건 매매계약에는 급부와 반대급 - 9 - 부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 피고가 원고의 궁박한 상태를 이용하여 이 사건 매매계약을 체결하였다고 봄이 타당하므로, 이 사건 매매계약은 현저하게 공정을 잃은 법률행위에 해당하여 민법 제104조에 의하여 일부 무효라고 할 것이다. 1) 위 인정사실에 의하면, ① 이 사건 매매대금 6,493,000,000원은 선행매매대금 1,132,500,000원의 5.7배 정도이고, 이 사건 매매계약 체결 당시(2018. 9. 21.) 이 사건 토지 시가 1,483,500,000원의 4.3배 정도이며, ② 이 사건 매매대금의 평당 단가는 42,928,925원[= 6,493,000,000원 ÷ 1531.25평(500㎡ × 0.3,025평/㎡)]으로, 원고가 매수 한 이 사건 사업부지의 평당 매매대금 10,977,081원의 3.9배에 이르므로, 이 사건 매매 계약이 정한 급부(이 사건 토지의 소유권이전)와 반대급부(매매대금지급) 사이에 현저한 불균형이 존재한다. 2) 갑 제2, 19호증의 각 기재와 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 토지의 면적은 이 사건 사업부지 63,203㎡의 약 0.79%인 500㎡에 불과하나, 그 위치가 이 사건 사업 부지의 가운데이므로(갑 제19호증 도면 참조), 원고로서는 이 사건 토지를 제외한 채 이 사건 사업을 하는 것이 불가능하다. 앞서 본 인정사실과 증거에 의하면, ① 원고가 체결한 이 사건 사업부지 내 토지들에 관한 매매계약에 의하면, 원고는 이 사건 사업계획 승인완료일인 2018. 8. 23.부터 90 일 내인 2018. 11. 21.경까지 위 매매대금을 전부 지급할 의무가 있었던 사실, ② 원고 는 위 매매대금을 조달하기 위하여 2018. 9. 20. 금융기관과 사이에 이 사건 사업부지 를 담보로 하여 합계 3,250억 원의 PF대출을 받기로 약정하였는데, 이 사건 매매계약 체결일인 2018. 9. 21.까지 이 사건 토지에 관한 소유권이전등기를 마치지 못하면 PF 대출 조건을 충족할 수 없고, PF대출을 받지 못하면 자금부족으로 인하여 이 사건 사 - 10 - 업(총사업비 726,609,871,000원)을 중단하고 이미 투입한 비용을 회수하지 못하는 손실 을 입게 되는 사실이 인정된다. 따라서 원고는 이 사건 매매계약 당시 ‘궁박’한 상태에 있었다고 인정된다. 3) 아래 ①, ② 기재 사정을 종합하면, 피고는 이 사건 매매계약을 체결할 당시, 원 고가 PF대출조건이 정한 기한까지 이 사건 토지의 소유권을 이전받지 못하면 이 사건 사업을 진행할 수 없는 궁박한 상태에 있음을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행 위의 악의를 가지고 있었다고 봄이 타당하다. ① 갑 제5호증의 2, 제16호증의 각 기재, 당심 증인 D, B의 각 증언과 변론 전체 의 취지에 의하여 인정되는 아래 ㉠ 내지 ㉥ 사정을 종합하면, 피고는, 이 사건 매매계 약일(2018. 9. 21.)보다 8개월 전인 2018. 1. 5.경에 D 등이 피고 명의로 선행매매계약 을 체결하였음을 잘 알았다고 인정된다. ㉠ F은 2005. 7. 30. **** 답 2,000㎡의 소유자 G로부터 그 중 1/2 지분을 매수 하는 매매계약을 체결하고 2005. 9. 13. F 앞으로 위 토지 중 1/2 지분에 관한 소유권 이전등기를 마쳤는데, 위 매매대금을 지급한 사람들은 F이 아니라 D 등이다. 즉 D 등은 위 매매매금으로 각 175,000,000원씩 지급하였으므로, **** 300-1 답 2,000㎡의 매수 자금을 부담한 자는 D 등이다. 피고의 주장은, B가 지급한 위 매매대금 중 75,000,000원은 B가 아니라 피고가 부 담하였으므로, 피고도 위 매수자금 중 75,000,000원을 부담하였다고 주장한다. 그러나 금융거래내역서(을 제13호증)에 의하면, 피고 명의의 KB국민은행 금융계좌에서 2005. 8. 25. 현금 70,000,000원이 출금된 사실이 인정될 뿐이고 나아가 피고가 출금한 70,000,000원이 위 토지의 매도인에게 지급된 사실까지 인정하기에 부족하므로, 피고의 - 11 - 주장은 이유 없다. ㉡ 2005. 10. 13. **** 답 2,000㎡로부터 분할전토지(**** 답 1,000㎡)가 분할 된 후, F은 2007. 1. 16. 분할전토지 중 C 명의의 1/2 지분에 관하여 2007. 1. 12.자 공 유물분할을 원인으로 소유권이전등기를 마침으로써 등기부상 분할전토지의 단독소유자 가 되었다. F은 2011. 10. 27. 분할전토지 중 1/2 지분에 관하여 당시 B의 처였던 피고 앞으 로 2011. 10. 7.자 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳤으므로, 그때부터 F과 피고가 분할전토지를 등기부상 공유하게 되었다(각 공유지분 1/2). D 등은 2015. 9. 22. 분할전토지 중 500㎡의 실제 소유자는 등기부상 공유자인 피고가 아니라 자신들이라고 주장하면서 원고와 사이에, 피고가 원고에게, 분할전토지 중 500㎡를 매매대금 1,132,500,000원에 매수하는 선행매매계약서(갑 제4호증)를 작성 하였는데, D 등은 피고 본인 명의로 선행매매계약서를 작성하였다. D 등은 **** 답 2,000㎡ 중 1/2 지분을 5억 7,000만 원에 매수하였고, 위 매수지 분은 분할전토지(**** 답 1,000㎡)와 사실상 동일하므로, 분할전토지의 매수자금은 D 등이 지출하였고 피고는 D 등에 포함되지 아니한다. ㉢ E과 피고의 전 남편 B는 D에게 분할전토지 중 500㎡를 원고에게 매도하는 계 약을 체결하는 권한을 위임하였고, D은 2015. 9. 22. 분할전토지 중 500㎡의 실제 소유 자는 등기부상 분할전토지 중 1/2 지분을 소유한 피고가 아니라 D 등이라고 주장하면 서, 원고와 사이에, 피고가 분할전토지 중 500㎡를 원고에게 11억 3,250만 원에 매도하 는 내용으로 선행매매계약서를 작성하였고, D은 선행매매계약서에 매매대금을 송금받 을 매도인 계좌번호로 피고 계좌번호를 기재하였다. - 12 - 당심 증인 D의 증언은, 선행매매계약을 체결하기 전에 B에게 선행매매계약을 체 결할 것임을 알렸고, B가 알려준 피고 계좌번호를 선행매매계약서에 기재하였으며, 선 행매매계약서를 휴대폰으로 촬영하여 B에게 전송하였다는 것이다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 적어도 선행매매계약이 체결된 직후에는 D 등이 자신이 공유자로 등기된 분할전토지 중 500㎡를 원고에게 매도하는 선행매매매계약의 체결사실을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 타당하다. ㉣ 원고는 2018. 1. 2. 선행매매계약서에 기재된 피고 계좌로 선행매매 계약금 113,250,000원을 송금하였는데, 피고는 3일 후인 2018. 1. 5. 전 남편인 B의 구두지시 에 따라 직접 피고 계좌에서 액면 각 37,750,000원인 수표 2장 합계 75,500,000원 상 당을 인출하여 D 및 E에게 수표 1장씩을 교부하였으며, 나머지 입금액 37,750,000원을 반환하지 않은 채 계속 보유하다가 2018. 7. 2. 피고 계좌를 해지하면서 출금하여 사용 하였다. 피고는, 피고 계좌에 기재된 계약금의 송금명의인이 ‘(주)◎◎’였음에도 불구하고, 원고를 선행매매계약의 상대방으로 특정하여 2018. 1. 15.부터 2018. 4. 19.까지 원고 에게 내용증명 우편을 발송하였고, 2018. 5. 4. 피고 선행소송을 제기하여 피고에 대한 선행매매계약의 효력이 없다고 주장하였다. 피고는 2018. 9. 21. 원고와 사이에 이 사건 매매계약을 체결한 후에 위와 같이 소비한 선행매매 계약금 113,250,000원을 이 사건 매매대금으로 지급 받은 것으로 인 정하였다. 위 인정사실에 의하면, 피고는 늦어도 피고 계좌에 선행매매 계약금 113,250,000 원이 입금되었음을 안 날(2018. 1. 5.)에는 D 등이 피고 명의로 선행매매계약을 체결한 - 13 - 사실을 알았다고 인정된다. ㉤ 원고는 2018. 4. 10. 피고를 상대로 제기한 원고 선행소송의 소장에서 ‘원고는 피고에게 선행매매계약금을 송금할 당시 이미 이 사건 사업부지의 95% 이상 토지에 관하여 매매계약을 체결한 상태였는데, 피고가 매매계약을 체결한 적이 없다고 주장하 는 바람에 허가관청에 사업승인신청조차 하지 못하는 등 엄청난 손해를 입고 있다’는 주장을 하였고, 피고는 2018. 7. 10. 위 소송에서 ‘선행매매계약 체결을 부인한다’는 내 용의 답변서를 제출하였다. ㉥ 피고의 주장은, 피고가 실제로 공유지분을 소유한 D과 E 사이에 내부적으로 명의신탁관계가 있었다가 선행매매계약 후인 2016. 11.경 피고가 D 등으로부터 이 사건 토지에 설정된 근저당권의 피담보채무인 대출금채무를 전부 인수함으로써 위 D 및 E의 공유지분을 이전받았다는 것이나, 을 제17, 18호증, 당심 증인 B 등 피고가 제출한 증 거로는 피고 주장사실을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 주장은 이유 없다. 설령 피고의 주장대로 피고가 선행매매계약 후인 2016. 11.경 내부적 으로 위 D 및 E의 공유지분을 이전받았다고 가정하더라도, 피고는 2018. 1. 5.경 D 등 이 피고 명의로 선행매매계약을 체결한 사실을 알았다고 인정된다. ② 이 사건 매매대금 액수가 선행매매대금 액수의 5.7배 정도인 점, 피고는 피고 계좌에 입금되어 있던 선행매매 계약금 113,250,000원을 2018. 1. 5.부터 2018. 7. 2.까 지 전부 인출하여 소비한 점, 피고는 선행매매계약의 무효확인을 구하는 피고 선행소 송을 제기한 후에도 위 계약금을 원고에게 반환하지 않은 점, 원고 선행소송과 피고 선행소송의 경위 등을 종합하면, 피고는 2018. 9. 21. 이 사건 매매계약을 체결할 당시 원고가 이 사건 사업을 추진하기 위하여 반드시 이 사건 토지를 매수하여야 하는 궁박 - 14 - 한 상태에 있음을 알고 이를 이용하려는 의사를 가지고 있었다고 봄이 타당하다. 4) 피고의 주장과 같이 원고는 원고 선행소송 등 법적 절차에서 패소할 가능성, 소송을 하는 동안의 금융비용의 증대, 사업지연으로 인한 추가비용의 지출 등 손해와 피고의 매매대금 증액 요구를 비교하여 이 사건 매매계약을 체결하는 것이 원고에게 유리하다고 판단하여 이 사건 매매계약을 체결한 점이 인정되나, 위와 같은 사정으로 인하여, 원고가 궁박 상태를 자초하였고 볼 수 없고, 피고가, 원고가 궁박한 상태에 있 음을 잘 알고 이를 이용하려는 의사를 가지고 이 사건 매매계약을 체결한 것이 아니라 고 볼 수도 없다. 라. 무효인 범위 매매계약이 약정된 매매대금의 과다로 말미암아 민법 제104조에서 정하는 ‘불공정한 법률행위’에 해당하여 무효인 경우에도 무효행위의 전환에 관한 민법 제138조가 적용될 수 있다. 따라서 당사자 쌍방이 위와 같은 무효를 알았더라면 대금을 다른 액으로 정하 여 매매계약에 합의하였을 것이라고 예외적으로 인정되는 경우에는, 그 대금액을 내용 으로 하는 매매계약이 유효하게 성립한다고 할 것이다. 이때 당사자의 의사는 매매계약 이 무효임을 계약 당시에 알았다면 의욕하였을 가정적 효과의사로서, 당사자 본인이 계 약 체결시와 같은 구체적 사정 아래 있다고 상정하는 경우에 거래관행을 고려하여 신의 성실의 원칙에 비추어 결단하였을 바를 의미한다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다 50308 판결 참조). 이 사건 매매계약이 불공정하여 무효인 점은 앞서 본 바와 같은데, 원고는 이 사건 사업을 진행하기 위해 이 사건 토지를 매수하는 것이 반드시 필요한 점, 피고 역시 이 사건 토지의 주변 토지들이 모두 이 사건 사업부지에 포함되어 있는 상황에서 이 사건 - 15 - 토지를 다른 용도로 활용하거나 제3자에게 매도하기 어려운 점 등을 종합하면, 원고와 피고는 이 사건 매매계약이 무효임을 알았더라도 합리적인 금액을 대금으로 하여 매매 계약을 체결하였을 것이라고 인정된다. 앞서 본 인정사실, 앞서 든 증거 및 갑 제20호증, 을 제12호증의 1 내지 3의 각 기재 와 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고와 피고가 의욕하였을 것으로 인정되는 합리적인 매매대금은 이 사건 토지의 이 사건 매매계약 당시 시가의 3배인 4,450,500,000원(= 시가 1,483,500,000원 × 3배)으로 인정함이 타당하므로, 이 사건 매매계약은 매매대금을 위 금액으로 하는 범위에서 유효하게 성립하였고, 그 나머지 부분은 무효라고 할 것이다. 마. 소결 따라서 피고가 원고로부터 지급받은 매매대금 6,493,000,000원 중 정당한 매매대금 4,450,500,000원을 초과하는 2,042,500,000원(= 6,493,000,000원 – 4,450,500,000원)은 법 률상 원인 없이 수령한 것이므로, 피고는 부당이득 반환으로 원고에게 2,042,500,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달일 다음날인 2019. 1. 11.부터 피고가 그 이행 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁함이 타당한 당심 판결선고일인 2021. 8. 18.까 지는 상법이 정한 연 6%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특 례법’이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. 4. 손해배상청구 부분 (기각) 가. 원고의 주장 피고는 이 사건 매매계약 당시, 피고 명의로 선행매매계약서가 작성된 사실과 피고 앞으로 계약금이 송금된 사실을 잘 알고 있음에도 불구하고, 원고의 궁박한 상태를 이 용하여 다시 선행매매대금보다 5.6배 이상 높은 매매대금을 지급받기로 하는 이 사건 - 16 - 매매계약을 체결하였다. 피고의 행위는 계약체결에 관한 정당한 권리행사를 넘어 원고에게 부당하게 손해를 가 한 불법행위에 해당하므로, 피고는 원고에게 원고로부터 지급받은 이 사건 매매대금 중 이 사건 사업부지 내 토지의 평균 매매대금인 평당 10,977,081원을 적용하여 산출한 매매 대금 1,657,539,231원을 초과하는 4,835,460,769원(= 6,493,000,000원 - 1,657,539,231원) 상당 손해배상금을 지급할 의무가 있고, 원고는 일부청구로 그중 4,000,000,000원 및 이 에 대한 지연손해금의 지급을 구한다. 나. 판단 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약 중 무효인 대금을 제외한 나머지 대금을 지급 하는 부분은 유효이므로, 피고가 그 대금을 수령한 것이 위법하다고 볼 수 없으니, 원 고의 불법행위 주장은 이유 없다. 5. 결론 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기 각하여야 한다. 제1심판결 중 위 인정금액에 해당하는 원고 패소 부분은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 일부 받아들여 이를 취소하고, 피고에 대하여 위 인정금액의 지급을 명하며, 원고의 나머지 항소와 원고가 당심에서 추가한 선택적 청 구 중 위 인용금액을 초과한 부분은 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같 이 판결한다. 재판장 판사진성철 - 17 - 판사권형관 판사김규화