재건축조합이 사업부지 내 토지 지분을 알박기 목적으로 매수한 상대방에게 고가로 매매계약을 체결함

【원고, 피항소인 겸 항소인】 강동시영1차아파트 주택재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 김조영) 【피고, 항소인 겸 피항소인】 【제1심판결】 서울동부지방법원 2008. 6. 5. 선고 2007가합9076 판결 【변론종결】2009. 4. 9. 【주 문】 1. 원고 및 피고들의 항소를 모두 기각한다. 2. 항소비용은 각자 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】1. 청구취지 피고들은 원고에게 각 617,640,996원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 금원을 각 지급하라. 2. 항소취지 원고 : 제1심 판결 중 아래에서 추가로 지급을 명하는 금원에 해당하는 원고 패소 부분을 취소한다. 피고들은 원고에게 각 359,140,996원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율로 계산한 금원을 지급하라. 피고들: 제1심 판결 중 피고들 패소 부분을 각 취소하고, 그 취소 부분에 해당하는 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다. 【이 유】1. 기초사실 이 법원이 이 부분에 관하여 설시할 이유는, 제1심 판결 제4쪽 3행의 ‘이 사건 토지를 비롯한’을 ‘이 사건 토지 및’으로 고쳐 적는 것 외에는 제1심 판결 이유 해당 부분 기재와 같으므로,민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. 2. 본안 전 항변에 관한 판단 가. 부제소합의 원고가 이 사건 계약 중 정당한 매매대금을 초과하는 부분이민법 제104조의 불공정 법률행위로서 무효임을 전제로 그 초과 부분에 해당하는 부당이득금의 반환을 구함에 대하여, 피고들은, 이 사건 계약 당시 원고와 피고들 사이에 향후 이 사건 계약과 관련하여 어떠한 민·형사상의 소송도 제기하지 않기로 하는 부제소합의를 하였으니 원고의 이 사건 소는 위 부제소합의에 반하는 부적법한 소라고 항변한다. 살피건대, 이 사건 계약 체결 당시 원고와 피고들 사이에 ‘이 사건 계약 이후 가격의 높고 낮음에 관한 일체의 민·형사상 문제나 민·형사상의 소송은 양측이 제기하지 아니한다’는 부제소합의 조항(제6조 제2항)을 포함시킨 사실은 앞서 본 바와 같으나, 위 부제소합의 조항은, 뒤에서 보는 바와 같이 피고들이 소위 ‘알박기’의 방법으로 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분을 굳이 매수하여 원고의 궁박한 상태를 이용하여 현저히 불공정하게 체결한 이 사건 계약에 부수하여 포함시킨 조항으로서, 뒤에서 보는 바와 같이 이 사건 계약 중 정당한 매매대금을 초과하는 부분이 불공정행위로 무효로 인정되는 이상, 그 폭리를 계속 유지하기 위하여 이 사건 계약에 포함시킨 위 부제소합의 조항도 역시 무효라고 보아야 하므로, 피고들의 위 항변은 이유 없다. 나. 신의칙 위배 피고들은, 원고가 계약체결 의사가 없던 피고들에게 간청하여 부제소합의 조항까지 포함시켜 이 사건 계약을 체결해 놓고도 2년 2개월이나 지나서 이 사건 소를 제기한 것은 신의칙에 위배되는 부적법한 소라고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 계약 중 정당한 매매대금을 초과하는 부분이 불공정행위로 무효이고 위 부제소합의 조항도 무효로 인정되는 이상, 위 주장과 같은 사정만으로 이 사건 소가 신의칙에 위배되는 부적법한 소라고 볼 수 없으므로, 위 주장도 이유 없다. 다. 당사자능력 피고 2는, 원고가 2008. 12. 20. 해산 및 청산을 마쳤으므로 이 사건 소는 당사자능력 없는 자가 제기한 부적법한 소로서 각하되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 법인이 해산하더라도 청산사무가 완료될 때까지 청산의 목적범위 내에서 권리·의무의 주체가 되는 것이고(민법 제81조 및대법원 2007. 11. 16. 선고 2006다41297 판결 등 참조), 을 제10호증의 기재에 의하면 원고가 2008. 12. 20. 개최된 임시총회에서 해산절차를 밟기로 결의한 사실을 인정할 수 있을 뿐, 청산사무가 완료되었다는 점에 관하여 이를 인정할 증거가 없으므로, 위 주장도 이유 없다. 3. 본안에 대한 판단 가. 원고의 주장 이 사건 토지는 사업부지 내 귀퉁이에 있는 작고 쓸모없는 땅이지만, 원고로서는 이를 매수하지 아니하면 착공신고도 할 수 없는 등 이 사건 사업을 추진할 수 없는 입장이었기에 이 사건 토지의 공유자이던소외 3,4,5와 매매협상을 하다가 결국 그들을 상대로 매도청구권을 행사하는 소송을 제기하였는데, 그 즈음에 피고들은 소위 ‘알박기’의 방법으로 폭리를 취하고자소외 5로부터 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분을 각 1억 9,000만 원씩에 매수하였다. 그 후 원고가소외 5에 대한 소를 취하하고 피고들을 상대로 매도청구권을 행사하는 선행 2차 소송을 제기하였다가 매도청구의 상대방에 해당되지 않는다는 이유로 패소판결을 선고받고 착공신고 지연에 따라 시공사에게 막대한 비용을 지급해야 하는 등으로 매우 궁박한 상태에 처하자, 피고들은 이를 악용하여 자신들의 각 1.5/7지분에 관하여소외 3,4의 각 2/7 지분의 매매대금 각 2억 원에 비하여 터무니없이 높은 가격인 각 9억 원에 원고에게 매도하는 이 사건 계약을 체결함으로써 현저한 폭리를 취하였다. 따라서 이 사건 계약 중 피고들이 원고에게 당초 요구하였던 대금 각 282,359,004원(평당 약 2,200만 원으로 계산한 액수)을 초과하는 부분은민법 제104조 소정의 불공정 법률행위로서 무효이므로, 피고들은 원고에게 무효인 위 초과 부분에 해당하는 매매대금 각 617,640,996원(= 9억 원 - 282,359,004원)을 부당이득으로 반환할 의무가 있다. 나. 판단 (1) 이 사건 계약이 불공정한 법률행위에 해당하는지 여부 (가)민법 제104조에 규정된 불공정한 법률행위는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 주관적으로 그와 같이 균형을 잃은 거래가 피해 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 이루어진 경우에 성립하는 것으로서, 약자적 지위에 있는 자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용한 폭리행위를 규제하려는 데에 그 목적이 있다 할 것이고, 여기서 ‘궁박’이라 함은 ‘급박한 곤궁’을 의미하는 것으로서 경제적 원인에 기인할 수도 있고 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수도 있으며, 당사자가 궁박의 상태에 있었는지 여부는 거래 당사자의 신분과 상호간의 관계, 그가 처한 상황의 절박성의 정도, 그 거래를 통해 추구하고자 한 목적을 달성하기 위한 다른 적절한 대안의 존재 여부 등 제반 상황을 종합하여 구체적으로 판단하여야 하고, 다만, 상대방 당사자에게 그와 같은 피해 당사자 측의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 없었다거나 또는 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하지 아니한다면 불공정 법률행위는 성립하지 않으며, 한편, 특히 부동산 매매와 관련하여 현저한 불균형이 존재하는지 여부는 우리 헌법이 규정하고 있는 자유시장경제질서와 여기에서 파생되는 계약자유의 원칙을 바탕으로, 매도 당사자가 당해 토지를 보유하게 된 경위 및 보유기간, 주변 부동산의 시가, 가격 결정을 둘러싼 쌍방의 협상과정 및 거래를 통한 매수인의 이익 등을 종합하여 구체적으로 판단하여야 한다(대법원 2008. 2. 1. 선고 2005다74863 판결,대법원 2005. 4. 15. 선고 2004도1246 판결 등 참조). (나) 이 사건 계약 당시 원고가 궁박한 상태에 있었는지 여부 앞서의 인정사실과 위 거시증거 및 갑 제25, 27호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 토지는 이 사건 사업부지의 귀퉁이 부분에 위치한 토지로서 그 효용성이 크지 않은 사실, ② 그럼에도 이 사건 토지는 2002. 5. 28. 원고의 조합설립인가 당시부터 이 사건 사업부지에 포함되어 있었고, 강동구청장으로부터 2003. 12. 30. 받은 이 사건 사업계획승인에는 ‘착공 전까지 이 사건 토지 등의 소유권을 확보할 것’이 승인조건으로 부가되었으며, 따라서 원고로서는 착공 신고 등 이 사건 사업을 추진하기 위해서는 이 사건 토지 전부를 반드시 매수하여야만 하였던 사실, ③ 원고는 당초 이 사건 토지의 공유자이던소외 3,4,5와 매매협상을 하다가 결국 2003. 6. 27. 그들을 상대로 매도청구권을 행사하는 선행 1차 소송을 제기하였는데, 그 즈음에 피고들은 이 사건 토지를 실제로 사용할 아무런 필요가 없었음에도 굳이소외 5로부터 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분을 각 1억 9,000만 원씩에 매수하여 2003. 7. 3. 지분 소유권을 취득하였고, 이에 원고가소외 5에 대한 소는 취하하고 피고들을 상대로 매도청구권을 행사하는 선행 2차 소송을 제기하였으나 매도청구의 상대방에 해당되지 않는다는 이유로 2005. 2. 2. 패소판결을 선고받은 사실(원고는 이 사건 토지 중소외 3,4의 각 2/7 지분에 대하여는 각 대금 2억 원씩에 매수하여 2004. 1. 30. 원고 앞으로 지분이전등기를 마치고 선행 1차 소송을 취하하였다), ④ 원고가 피고들 소유 지분을 매수하지 못한 상태에서 2005. 3. 31. 강동구청에 착공신고서를 제출하였으나, 강동구청에서 이를 취하해 줄 것을 요청함에 따라 원고가 2005. 4. 2. 이를 취하한 사실, ⑤ 2005. 4. 13. 강동구청장은 원고에게, 원고가 매도청구소송에서 패소하였으니 피고들의 지분 중 원고의 사업에 필요한 2평은 매도청구 대상이 아니며 따라서 원고가 그 소유권을 확보하지 않으면 착공신고 및 입주자모집 등을 진행할 수 없다고 통보한 사실, ⑥ 원고는 시공사인 롯데건설(주)와 사이에 2005. 3.까지 착공이 이루어지지 않을 경우 2004. 6. 30.부터 실제 착공일까지 소비자물가지수를 곱한 금액으로 공사대금을 증액·조정하기로 약정하였기 때문에, 원고가 이 사건 토지 중 피고들 소유의 지분을 매수하지 못할 경우, 착공신고 지연으로 말미암아 원고가 롯데건설(주)에게 지급해야 할 공사대금이 크게 증가하게 되는 사실, ⑦ 이 사건 토지를 제외한 나머지 부분으로 사업범위를 축소, 변경하여 사업계획승인을 받는 것이 불가능하여, 피고들로부터 그 소유 지분을 매수하지 못할 경우 사업계획승인을 받을 수 없게 되고 종국에는 재건축주택조합 설립인가가 취소될 수 있는 상황에 처하게 됨에 따라, 원고로서는 이 사건 사업을 위하여 이 사건 토지 중 피고들 소유의 지분을 피고들이 요구하는 대로 현저히 고가에 매수하는 것 외에는 별다른 대안이 없었던 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실을 종합하면, 원고는 이 사건 계약 체결 당시 이 사건 사업을 위하여 반드시 피고들의 소유 지분을 매수하여야만 하는 궁박한 상태에 있었다고 할 것이다. (다) 피고들에게 폭리행위의 악의가 있었는지 여부 앞서의 인정사실과 위 거시증거 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 토지는 2002. 5. 28. 원고의 조합설립인가 당시부터 이 사건 사업부지에 포함되어 있었고, 원고는 2002. 12.경 이 사건 토지 및 제3 내지 5토지 중 서울특별시의 암사대교 건설계획에 따라 장차 도로로 편입되는 부분을 제외한 나머지 부분을 이 사건 사업부지에 포함시키지 않으면 이 사건 사업계획승인을 받지 못할 것을 예상하고 위 나머지 부분을 매수하기 위한 협상을 시작한 사실, ② 원고는 당초 이 사건 토지의 공유자이던소외 3,4,5와 매매협상을 하다가 2003. 6. 27. 그들을 상대로 매도청구권을 행사하는 선행 1차 소송을 제기하였는데, 그 즈음에 피고들은 이 사건 토지를 실제로 사용할 아무런 필요가 없었음에도소외 5로부터 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분을 각 1억 9,000만 원씩에 매수하여 2003. 7. 3. 지분 소유권을 취득한 사실, ③ 이 사건 토지는 이 사건 사업부지의 귀퉁이 부분에 위치한 비교적 작은 토지로서 등기부상 임야로 되어있고, 피고들이 매수한 것은 그 중 각 1.5/7 지분{면적으로 환산하면 각 42.42㎡(12.83평)에 해당한다}에 불과하여 매매차익 이외에는 피고들에게 별다른 효용이 없었음에도, 피고들이 위와 같이 매매협상 및 매도청구권 행사를 위한 소송 중에 있던 이 사건 토지에 관하여, 그것도 그 중 각 1.5/7 지분을 굳이 취득하였는바, 피고들은 위 각 지분을 실제로 사용할 의사로 취득한 것이라기보다는, 소위 ‘알박기’의 방법으로 폭리를 도모하려고 매수한 것으로밖에 달리 이유를 설명할 수 없는 점, ④ 원고는 이 사건 사업을 추진하기 위하여 이 사건 토지 전부를 반드시 매수하여야만 하는 입장이었는데,피고 2는 원고의 상가조합원으로서 위와 같은 원고의 사정을 잘 알고 있었고,피고 1의 딸(소외 1)은 원고의 정비사업 전문관리업체인소외 2 주식회사 소속 직원으로서 2003. 3. 26.부터 2004. 3. 31.까지 약 1년 간 원고의 조합사무실에서 파견근무까지 하였기에피고 1 역시 위와 같은 원고의 사정을 잘 알고 있었으며, 그 과정에서 피고들이 2003. 7. 3.소외 5로부터 위 각 1.5/7 지분을 취득한 사실을 인정할 수 있는바, 위와 같은 사실관계를 종합하면, 이 사건 계약 체결 당시 피고들에게는 원고의 위와 같은 궁박한 상태를 알면서 이를 이용하려는 의사, 즉 폭리행위의 악의가 있었다고 할 것이다. (라) 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하는지 여부 앞서의 인정사실과 위 거시증거에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 이 사건 토지는 이 사건 사업부지의 귀퉁이 부분에 위치한 토지로서 그 효용성이 크지 않은 사실, ② 피고들은 위와 같이 매매협상 및 매도청구권 행사를 위한 소송 중에 있던 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분{면적으로 환산하면 각 42.42㎡(12.83평)}을소외 5로부터 각 1억 9,000만 원에 매수하여 2003. 7. 3. 지분 소유권을 취득하였다가, 원고와의 수차례 매수협상 끝에 2005. 4. 22. 원고에게 피고들의 각 지분을 각 9억 원씩에 매도하여 막대한 매매차익을 본 사실, ③ 이에 반하여 이 사건 토지의 다른 공유자들이던소외 3,4는 2004. 1. 13. 원고에게 이 사건 토지의 각 2/7 지분을 각 2억 원씩에 매도한 사실, ④ 원고가 다른 조합원에게 보상하기로 한 가격도 평당 22,127,090원에 불과한 사실을 인정할 수 있는바, 이에 의하면, 이 사건 계약의 급부인 피고들 소유 지분의 시가와 반대급부인 매매대금 사이에 객관적으로 현저한 불균형이 존재한다고 할 것이다. (마) 소결론 따라서 이 사건 계약은 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 존재하고, 원고의 궁박한 상태를 이용하여 이루어진 것으로서 일응민법 제104조 소정의 불공정 법률행위에 해당한다고 할 것이다. (2) 이 사건 계약 중 무효로 인정되는 범위 민법 제137조는 ‘법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다’고 규정하고 있다. 살피건대, 앞서의 인정사실과 위 거시증거 및 갑 제32호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정, 즉, ① 원고는 주택재건축사업을 목적으로 하는 조합으로서 이 사건 사업을 함에 있어 이 사건 토지 중 피고들 소유의 지분을 매수하는 것이 반드시 필요하고, 피고들 역시 정당한 범위의 매매대금을 초과하는 부분이 무효라고 할 수는 있을지언정 피고들 지분의 소유권 환원까지 원하고 있지는 않은 점(만약 이 사건 계약의 전체가 무효로 된다면, 원상회복으로 원고는 피고들에게 피고들의 소유 지분을 반환하고, 피고들은 원고에게 매매대금을 반환해야 할 것이나, 원고나 피고들 모두 이를 원하지 않고 있다), ② 한편, 원고는소외 3,4로부터 이 사건 토지 중 각 2/7 지분을 각 2억 원에 매수하였고, 피고들도 당초에는 원고에게 원고가 다른 조합원들에게 일반적으로 보상하기로 한 가격인 평당 2,200만 원 정도를 피고들 지분의 매매대금으로 요구했던 점, ③ 선행 2차 소송에서 제1심 법원은 이 사건 토지 중 원고의 사업에 필요한 부분인 1평(0.1169/7 지분)을 5,001만 원에 매도하라는 ‘조정에 갈음하는 결정’을 하였는데, 이에 대하여피고 2는 평당 5,000만 원 선으로 조정하여 준 것에 감사를 표하면서 다만 위 결정에서 이 사건 토지 중 장차 도로로 편입될 부분이 제외되었음을 이유로 이에 응할 수 없다는 취지로 이의신청을 한 점, ④ 피고들은 이 사건 토지 중 각 1.5/7 지분에 관하여 2003. 7. 3. 지분 소유권을 취득하였다가, 약 1년 10개월이 지난 2005. 4. 22. 원고에게 지분이전등기를 마쳐 준 점, ⑤ 이 사건 토지 중 피고들의 소유 지분을 매수하는 과정에서의 어려움은 기본적으로 이 사건 사업을 추진하는 원고가 부담하여야 하는 것인 점 등에 비추어 보면, 이 사건 토지 중 피고들의 소유 지분에 관한 매매대금을 평당 5,000만 원으로 계산하여 각 641,500,000원(= 5,000만 원 × 12.83평)으로 정하는 것이 정당한 금액이라 할 것이고, 원고 및 피고들 모두 이 사건 계약에서 정한 매매대금 중 위 정당한 금액을 초과하는 부분이 무효라고 하더라도 나머지 부분 즉, 위 정당한 금액을 매매대금으로 하여 이 사건 계약을 유지하였을 것이라고 인정되므로, 결국 이 사건 계약 중 각 매매대금 641,500,000원을 초과하는 부분만민법 제104조에 의하여 무효라고 봄이 상당하고, 피고들은 원고에게 위 무효 부분에 해당하는 대금인 각 258,500,000원(= 9억 원 - 641,500,000원)의 부당이득금 및 그 지연손해금을 지급할 의무가 있다. (3) 소결론 따라서 피고들은 원고에게 각 258,500,000원 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날임이 기록상 명백한피고 1은 2007. 11. 28.부터,피고 2는 2007. 7. 13.부터, 각 피고들이 이행의무의 존부 및 범위에 관하여 항쟁함이 상당한 제1심 판결 선고일인 2008. 6. 5.까지는 민법이 정한 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 ‘소송촉진 등에 관한 특례법’이 정한 연 20%의 각 비율에 의한 지연손해금을 각 지급할 의무가 있다. 4. 결론 그렇다면, 원고의 피고들에 대한 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고 나머지 청구는 이유 없어 기각할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 같이하여 정당하므로 원고 및 피고들의 항소는 이유 없어 이를 모두 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 판사 조인호(재판장) 정도영 최호식