재건축조합 조합장이 총회 결의 없이 감정평가법인과 감정평가계약을 체결함

【원고, 항소인】 강동2단지아파트재건축정비사업조합 (소송대리인 변호사 조영봉) 【피고, 피항소인】 주식회사 삼창감정평가법인 외 1인 (소송대리인 법무법인 동인 외 1인) 【제1심판결】 서울중앙지방법원 2010. 9. 9. 선고 2010가합13423 판결 【변론종결】2011. 4. 13. 【주 문】 원고의 항소를 기각한다. 항소비용은 원고가 부담한다. 【청구취지 및 항소취지】 제1심 판결을 취소한다. 원고에게, 피고 주식회사 삼창감정평가법인은 311,661,400원, 피고 주식회사 미래새한감정평가법인은 309,707,300원과 각 이에 대하여 2005. 11. 25.부터 이 사건 소장 송달일까지(항소취지는 항소장 송달일까지이다) 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하라. 【이 유】○ 이 법원이 이 사건에 관하여 설시할 이유는 제1심 판결 6쪽 16~19행 및 11쪽 7행 내지 12쪽 17행을 아래와 같이 고치는 이외에는 제1심 판결 이유 부분 기재와 같으므로, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 이를 그대로 인용한다. [제1심 판결 6쪽 16~19행] 제18조 (총회 결의사항) 다음 각 호의 사항은 총회의 결의를 거쳐 결정한다. 3. 관리처분계획의 수립 및 변경에 관한 사항 4. 임원의 인준에 관한 사항 7. 조합원의 부담이 될 계약 및 부과금에 관한 사항 [제1심 판결 11쪽 7행 내지 12쪽 17행] 나) 원고 조합의 정관인 조합규약 제18조 제7호에서 조합원의 부담이 될 계약 및 부과금에 관한 사항은 조합 총회의 결의를 거쳐 결정하도록 규정하고 있음은 기초사실에서 본 바와 같고, 「도시 및 주거환경정비법」 제24조 제3항 제5호에서도 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약은 정비사업조합 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있는바, 이 사건 감정평가계약은 원고 조합이 감정수수료 지급의무를 부담하는 것이어서 조합원의 부담이 될 계약임이 분명하므로, 원고 조합의 대표자인 조합장이 이 사건 감정평가계약을 체결하기 위해서는 위와 같은 조합규약 및 「도시 및 주거환경정비법」에 따라 원고 조합 총회의 결의를 거쳐야 한다. 그런데 이 사건 감정평가계약 체결시인 2003. 7. 25. 무렵 이 사건 감정평가계약에 대한 원고 조합 총회의 결의가 없었음은 당사자 사이에 다툼이 없고, 한편 갑 제13호증의 1, 2의 각 기재, 제1심 증인 소외인의 일부 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면 2004. 7. 18. 개최된 원고 조합의 임시총회에서 ‘세무회계사, 변호사, 법무사, 감정평가사, 감리굴토, 설계사 등 선정 및 변경에 관한 사항’을 대의원회로 일임하여 총회를 대신하여 결의하도록 하는 내용의 결의가 있었던 사실은 인정되나 그 이후 위와 같은 총회 결의에 따른 감정평가사 선정에 관한 원고 조합 대의원회의 결의가 없었음은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 결국 이 사건 감정평가계약은 원고 조합 총회의 결의를 거치지 아니한 채 원고 조합의 조합장이 위와 같은 대표권의 제한을 위반하여 체결한 것이다. 이에 대하여 피고들은 2003년 7월경 또는 2003. 8. 2.경 원고 조합의 임원회의에서 이 사건 감정평가계약에 대한 결의를 하였고 또한 2004년 6월경 원고 조합의 대의원회에서 이 사건 감정평가계약을 검토하였으며, 그러한 결의나 검토가 원고 조합의 2004. 7. 18.자 임시총회에서 추인되었으므로, 이 사건 감정평가계약은 대표권 제한을 위반하여 체결된 것이 아니라고 다투나, 피고들 주장과 같이 대의원회의 검토가 있었음을 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라 원고 조합의 대의원회와 임원회의 구성 및 기능상 차이에 비추어 원고 조합의 2004. 7. 18.자 임시총회 이전의 원고 조합 임원회의의 결의나 대의원회의 검토가 위 임시총회에서 총회를 대신하여 결의할 것을 위임한 대의원회의 결의에 해당한다고 볼 수도 없으므로, 피고들의 위와 같은 주장은 이유 없다. 한편, 위와 같이 원고 조합 총회의 결의를 거치지 아니한 채 이 사건 감정평가계약을 체결하였다고 하더라도 그러한 사정만으로 이 사건 감정평가계약이 무효가 되는 것은 아니고, 위와 같이 원고 조합 총회의 결의를 거치도록 한 것은 조합장의 대표권을 제한하는 규정에 해당하므로, 피고들이 그와 같은 대표권 제한의 존재 및 그러한 제한을 위반한 사실을 알았거나 알지 못한 데에 과실이 있는 경우에 비로소 이 사건 감정평가계약이 무효로 되는 것이고, 이 경우 피고들이 대표권의 제한 및 그 위반 사실을 알았거나 알지 못한 데에 과실이 있다는 사정은 이 사건 감정평가계약의 무효를 주장하는 원고가 주장·입증하여야 한다(대법원 2007. 4. 19. 선고 2004다60072, 60089 전원합의체 판결 등 참조). 을가 제1호증의 4, 제16 내지 24호증, 을나 제1호증, 제17호증의 1 내지 4의 각 기재에 의하면 피고들이 다수의 재건축정비사업과 관련된 감정평가 업무를 수행하였음이 인정되는 점에 앞서 본 바와 같은 원고 조합의 조합 규약 및 「 도시 및 주거환경정비법」의 관련 규정을 보태어 보면 피고들은 이 사건 감정평가계약이 원고 조합 총회의 결의를 거쳐 체결되어야 하는 것임을 알았음은 인정된다. 그러나 나아가 이 사건 감정평가계약이 원고 조합 총회의 결의를 거치지 아니한 채 체결된 것임을 피고들이 알았거나 알지 못한 데 과실이 있는지에 관하여 보건대, 기초사실에서 본 바와 같이 피고들이 견적서상 예상 감정수수료보다 거의 두 배에 가까운 감정수수료를 받았고, 피고들이 다수의 재건축정비사업과 관련된 감정평가 업무를 수행하였던 사정 및 갑 제5, 7 내지 10호증, 제13호증의 1, 2, 제14호증, 제15, 17호증의 각 1, 2의 각 기재 및 제1심 증인 소외인의 증언만으로는 이를 인정하기 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 비록 이 사건 감정평가계약이 원고 조합 내부의 대표권 제한을 위반하여 체결된 것이라 하더라도 피고들에 대하여 유효하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. 또한, 설령 이 사건 감정평가계약이 원고 조합 총회의 결의를 거치지 아니한 채 체결된 것임을 피고들이 알았거나 알지 못한 데 과실이 있다고 하더라도, 원고로서는 피고들로부터 피고들이 수행한 감정평가 용역비 상당의 부당이득을 취한 셈이 되어 피고들에게 이를 반환할 의무를 부담한다. 그런데 원고들이 취한 감정평가 용역비 상당의 부당이득은 특별한 사정이 없는 한 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제35조에 따라 국토해양부장관이 공고하는「감정평가업자의 보수에 관한 기준」에 따라 산출된 보수와 피고들이 지출한 실경비의 합산액이라고 봄이 타당한바, 을가 제4 내지 7호증의 각 1, 2, 제8호증의 1 내지 4, 제11호증, 을나 제4호증의 1 내지 4, 제5호증의 1 내지 8의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면 피고들이 이 사건 감정평가계약에 따라 원고로부터 수령한 감정평가료 역시 위와 같은 기준에 따라 산출된 것임이 인정되므로, 이 사건 감정평가계약이 무효가 됨에 따라 피고들이 원고에 대하여 가지는 감정평가 용역비 상당의 부당이득반환채권과 원고가 피고들에 대하여 가지는 감정평가료 상당의 부당이득반환채권은 그 금액이 같게 된다. 따라서 양자를 상계하면 이 사건 감정평가계약이 무효가 됨에 따라 피고들이 원고에게 반환하여야 할 부당이득은 없게 되므로, 이 점에서도 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. ○ 그렇다면, 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 판사 이기택(재판장) 기우종 김동규