아파트 건설 부지 매매계약에서 계약금만 지급한 채 잔금 지급을 미루다 두 차례 계약을 변경하고도 다시 잔금을 내지 못함

- 1 - 춘천지방법원 원주지원 민 사 부 판 결 사 건2007가합206 부당이득금반환 원 고**** 서울 강남구 **** **** **** **** 대표자 이사 **** 소송대리인 변호사 **** 피 고**** (****) **** **** **** 소송대리인 법무법인 ** 담당변호사 ****, **** 변 론 종 결2007. 5. 31. 판 결 선 고2007. 6. 14. 주 문 1. 원고의 청구를 기각한다. 2. 소송비용은 원고가 부담한다. - 2 - 청 구 취 지 피고는 원고에게 192,354,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 이 유 1. 기초사실 가. 피고는 **** **** ****및 그 주위 토지를 매입하여 아파트 건설 사업을 추진할 목적으로 2003. 5. 30. 원고와 사이에 원고 소유인 **** **** 2,073 ㎡에 관하여 매매대금 323,540,000원으로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하면서 계약금 10%는 계약당일, 잔금 90%는 사업승인 후 7일 이내에 지 급하기로 약정하고, 계약 당일 계약금 32,354,000원을 지급하였다. 나. 원.피고는 2005. 1.경 매매대금을 343,540,000원으로 증액하되, 중도금 1억 원 은 2005. 1. 15.까지, 잔금 211,186,000원은 2005. 1. 31.까지 지급하는 것으로 계약을 변경(이하 ‘제1차 계약 변경’이라 한다)하였고, 원고는 2005. 1. 15. 피고에게 중도금 1 억 원을 지급하였다. 다. 원고는 제1차 계약변경에 따른 잔금지급기일에 잔금지급의무를 이행하지 못하였 고, 다시 2005. 2. 4. 피고와 사이에 매매대금을 367,354,000원으로 증액하고, 2005. 2. 4. 중도금 6,000만 원을, 2005. 2. 28. 잔금 175,000,000원을 지급하는 것으로 계약을 변경하면서(이하 ‘제2차 계약 변경’이라 한다) 같은 날 피고에게 중도금으로 6000만 원 을 지급하였다. 라. 원고는 제2차 계약변경에 따른 잔금지급의무를 이행하지 못하였고, 피고는 원고 - 3 - 의 잔금지급의무 불이행을 이유로 2005. 3. 3. 계약해제의 의사표시를 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1, 갑 2, 갑 3, 을 1의 1 내지 3의 각 기재, 변론 전체 의 취지 2. 주장 및 판단 가. 당사자들의 주장 (1) 원고는, 이 사건 매매계약은 원고가 잔금지급기일 유예를 요청하였음에도 피고 가 이를 거절하여 해제되었는바, 피고는 계약해제로 인한 원상회복으로서 원고에게 계 약금 및 중도금 합계 192,354,000원을 반환할 의무가 있다고 주장한다. (2) 이에 대하여 피고는 이 사건 매매계약은 원고의 일방적인 잔금지급기일 연기요 구와 거듭된 의무 불이행 등 원고의 채무불이행을 원인으로 적법하게 해제되었고, 제2 차 변경계약의 특약사항인 ‘잔금지급기일 도과시 계약금 및 중도금 일체 포기’약정에 따라 계약금 및 중도금 일체는 피고에게 귀속된다 할 것이므로, 원고의 청구는 이유 없다는 취지로 다툰다. 나. 판 단 (1) 인정사실 을 1의 1 내지 3, 을 2의 1 내지 3, 을 4의 1, 2, 을 5의 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하면, 다음의 각 사실이 인정된다. (가) 원고는 최초 매매계약시 피고를 포함한 사업부지 내 토지 소유주들에게 토지 대금 중 계약금 10%만 지급하고 잔금 지급은 사업승인 완료일로부터 7일 이내에 지급 하되, 사업승인은 2003. 8. 30.까지는 가능할 것이라고 말하였다. (나) 원고는 이 사건 아파트 건설 사업 추진과정에서 법령 변경으로 소하천을 복 - 4 - 개하여 그 위에도 아파트를 건설하려던 계획에 차질이 생겨 사업성이 떨어지게 되자 2003. 10. 31.경 사업승인 허가신청을 접수하였다가 자진취하 하였고, 그 후에는 사업 승인을 위한 별다른 조치 없이 이 사건 사업시행이 지연되고 있다. (다) 피고를 포함한 사업부지 내 토지 소유주들은 2004. 2. 9. 및 2004. 5. 10. 원 고에게 잔금지급을 최고하였으나 별다른 조치가 없자 2004. 7.경 원고의 귀책으로 인 한 사업승인 지연을 무한정 용인할 수 없다는 이유로 소유권이전등기서류 일체를 첨부 하여 2004. 8. 31.까지 잔금지급을 최고하고, 불이행시 계약이 해제된다는 내용의 통보 를 하였는데, 이에 대하여 원고는 사업성이 악화되었음에도 ****청과의 협의 및 설 계도 수정을 통하여 사업 추진에 힘쓰고 있으니 최초계약 내용대로 계약을 이행하여 달라고 답변하였다. (라) 이후 원고는 2004. 10. 피고를 포함한 토지주들에게 2004. 10. 31.까지 구체적 인 잔금지급일을 통보하겠다는 통지를 하고, 2004. 10. 29. 현재 사업승인 허가 신청을 재준비하고 있으니 2005. 4.말까지는 잔금을 지급할 수 있을 것이라는 안내를 하였는 데, 피고는 2004. 11. 15. 같은 달 30.까지 잔금을 지급하지 않으면 계약을 해제하겠다 고 통보하였다. (마) 원고는 피고로부터 잔금지급이행을 강력히 요구받자, 2004. 11. 25. 피고에게 피고의 경우 특별히 2005. 1. 31.까지 잔금을 지급하여 주겠다는 통지를 하였고, 피고 는 2004. 11. 30. 원고의 잔금지급기일 유예 일방적인 요구를 더 이상 수용할 수 없으 니 2004. 12. 15.까지 잔금을 지급하여 줄 것을 요구하였는데, 원고는 2004. 12. 8. 피 고에게 피고의 요구는 최초 매매계약에 위배하는 일방적인 것으로 수용할 수 없으나, 특별히 피고를 배려하여 2005. 1. 31.까지 잔금을 지급하여 주겠다고 통보하였다. - 5 - (바) 이후 원.피고는 2005. 1.경 제1차 변경계약을 체결하면서 매매대금을 2,000 만 원 증액하고, 중도금 1억 원은 2005. 1. 15까지, 잔금 211,186,000원은 2005. 1. 31. 까지 지급하기로 하면서 위 대금 지급을 담보하기 위한 특약사항으로 ‘중도금 및 잔금 지급시일 위반시 본 계약은 무효로 하며, 계약금 일체는 매도인에 귀속된다’는 조항을 두었다. (사) 원고는 2005. 1. 31. 잔금지급의무를 이행하지 못한 상황에서 잔금지급기일 유예을 다시 요구하였고, 피고는 원고의 요청을 수용하되 매매대금을 23,814,000원 추 가 증액하고, 특약사항으로 ‘잔금 지급시일 위배시 본 계약은 무효로 하며, 기체결된 계약금 및 중도금 일체는 매도인에 귀속된다’는 조항을 두었다. (2) 위 인정사실에 의하면, 원고는 최초 계약체결일로부터 1년 7개월이 경과한 시점 에 이르기까지 계약금 10%만을 지급한 채 사업추진상의 어려움을 이유로 잔금지급조 건인 사업승인 허가를 위한 신청조차 하지 않고 있던 중 피고로부터 계약해제 통고를 받게 되자 2005. 1.경 제1차 계약변경을 하면서 중도금 및 잔금지급기일을 특정하여 주고 불이행시 ‘계약은 무효가 되고 계약금은 피고에 귀속된다’는 특약을 하였다가, 다 시 이를 위반하게 되자 2005. 2. 4. 제2차 계약변경을 하면서 특약사항으로 ‘잔금 지급 시일 위배시 본 계약은 무효로 하며, 기체결된 계약금 및 중도금 일체는 피고에게 귀 속된다’는 약정을 한 사실은 인정할 수 있는바, 이는 원고가 위약하는 경우에는 제1차 계약변경 당시 약정한 계약금 포기와 더불어 위 중도금도 손해배상액으로 예정한 것으 로 추정함이 상당하다. (3) 원고는 위 ‘계약금 및 중도금 포기 약정’이 손해배상 예정으로서 부당하게 과다 하여 감액되어야 한다고 주장하므로 살피건대, 민법 제398조 제2항이 규정하고 있는 - 6 - 손해배상예정액의 감액은 계약자유의 원칙에 대한 제한의 한 가지 형태이고, 계약자유 의 원칙은 사적 소유권 절대의 원칙 및 과실책임 원칙과 더불어 근대사법의 기초를 이 루고 있으나 계약자유의 무제한한 허용은 경제적 약자의 지위에 있는 계약 당사자를 부당하게 압박하여 가혹한 결과를 초래할 수 있으므로 국가는 당사자 사이의 실질적 불평등을 제거하고 공정성을 보장하기 위하여 계약의 체결 또는 그 내용에 간섭할 필 요가 생기는 것이므로, 계약자유의 원칙의 제한은 민법의 지배 원리인 신의성실의 원 칙의 바탕 위에서 공정성 보장을 위하여 필요한 한도 내에서 이루어져야 한다는 점을 감안하면, 민법 제398조 제2항에 의하여 법원이 예정액을 감액할 수 있는 “부당히 과 다한 경우”라 함은 손해가 없다든가 손해액이 예정액보다 적다는 것만으로는 부족하 고, 계약자의 경제적 지위, 계약의 목적, 손해배상액 예정의 경위 및 거래 관행 기타 제반 사정을 고려하여 그와 같은 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자 에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 할 것이다(대법원 1991. 3. 27. 선고 90다14478 판결 참조). 이 사건에 관하여 보건대, 이 사건 손해배상 예정액인 계약금 및 중도금 합계는 전 체 매매대금의 52.36%에 달하여 통상 매매대금의 1할이 손해배상예정액으로 정하여 지는 점에 비추어보면 일응 부당히 과다한 경우에 해당한다고 볼 여지가 있다 할 것이 나, 한편 위 인정사실 및 갑 5의 기재에 의하여 인정되는 다음의 각 사정 즉, ① 피고 가 2001. 3. 23. 이 사건 부동산의 소유권을 취득한 점 및 위 인정과 같은 매매계약 해제 경위에 비추어 보면, 원고 주장과 같이 피고가 터무니없는 매매대금 증액을 요구 하고 중도금 포기를 약정을 강요한 뒤 계약을 해제하고 이른바 ‘알박기’를 시도하고 있 다고 보이지 아니하는 점, ② 원고는 이 사건 사업부지에서 아파트 건설사업을 추진하 - 7 - 기 위하여 피고와 사이에 매매계약을 체결한 건설회사로 최초 매매계약 당시 계약금 10%만 지불하고 잔금은 사업승인 후 7일내 지급이라는 조건을 제시하고 2년여 동안 잔금 지급의무를 이행하지 아니할 정도로 피고와의 관계에서 경제적 약자로 보기 어려 운 점, ③ 원고는 이 사건 사업시행 과정에서 예상하지 못한 사업성 악화로 사업승인 이 지연되었다고 주장하나, 사업상의 지장은 통상 사업주체인 원고가 감수하여야 할 위험부담에 해당하고, 원고의 수익성을 이유로 상대방 당사자인 토지소유자들에게 무 한한 수인의무를 부담하게 할 수는 없는 점, ④ 원고는, 원고가 사업승인을 위한 별다 른 노력 없이 잔금지급기일 유예만을 요청한다는 이유로 피고가 계약해제한다는 의사 를 수회에 걸쳐 명확히 표시하자 피고와의 계약을 유지하는 것이 이익이라는 사업적 판단 하에 피고와 협의하여 제1, 2차 계약변경에 이르게 된 것으로 보이는 점, ⑤ 피고 는 원고의 잔금지급의무 불이행 및 잔금지급 조건 성취 노력 부재 등을 이유로 계약을 해제하려다가 원고의 요청에 따라 1차 계약 변경을 하고, 그 이행을 담보하기 위하여 계약금 몰취 특약을 두었으나, 재차 이를 불이행하고 잔금 지급유예를 요청하는 원고 의 요구를 수용하면서 추가로 중도금까지 몰취하는 특약을 두는 조건으로 제2차 계약 변경을 수용한 점, ⑥ 원고는 제2차 계약 변경에 따른 잔금지급기일도 준수하지 못하 고, 피고에게 2005. 3. 2. 곧 잔금을 지급하겠다는 통지를 한 후 2005. 3. 11. 이 사건 부동산에 처분금지가처분 결정을 받아 놓은 후 잔금을 지급하기 위하여 별다른 노력을 하지 않다가 계약 해제 후 2년이 경과한 시점에서 부당이득반환을 구하는 이 사건 소 를 제기한 점 등을 종합하여 보면, 앞서 인정한 사실만으로는 이 사건 ‘계약금 및 중도 금 포기 약정’이 손해배상예정으로서 부당히 과다한 경우에 해당한다고 보기 어렵다고 할 것이므로, 원고의 위 주장은 이유 없다. - 8 - 3. 결 론 그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사 고** _________________________ 판사 박** _________________________ 판사 임** _________________________