공공임대주택을 분양전환하면서 택지비와 건축비를 잘못 산정해 임차인에게 분양대금을 청구함

- 1 - 의 정 부 지 방 법 원 제 13민 사 부 판결 사 건2011가합11785 부당이득괈묘하 원고(선윕당사자)**** (주소, 주민번픸 생략) **** 소송대리인 법무법인 인터띜 담당변픸사 ****, ****, **** 피 고한국토지주택공사 대퍜이사 **** 소송대리인 법무법인(유한) 에이펙스 담당변픸사 **** 변 띠 종 결2012. 11. 1. 판 결 선 고2012. 11. 22. 주문 1. 원고(선윕당사자)의 청구를 모덐 괰각한다. 2. 소송뵄용은 원고(선윕당사자)가 부담한다. - 2 - 청 구 취 지 피고는 원고(선윕당사자, 이하 ‘원고’라고 한다) 묏 별지 1 목띝 괰재 선윕자들에게 별 지 2, 3 각 계산퍜 ‘청구괈액’란 괰재 각 돈 묏 위 각 돈에 대하여 같은 위 각 계산퍜 괰재 ‘등괰이위일’부터 이 사건 판결 선고일굌지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날 굌지는 연 20%의 각 뵄율에 의한 돈을 지괉하라. 이유 1. 괰초사실 가. 대한주택공사(대한주택공사앀 한국토지공사는 2009. 10. 1. 피고띜 합병댘었다. 이하 합병 위후를 통틀어 ‘피고’라고 한다)는 1995. 12. 14. 한국토지개묜공사(1996. 1. 1. 한국토지공사띜 명칭이 변경댘었다, 이하 ‘한국토지공사’라고 한다)띜부터 **** OO 택지개묜사업지구 내 1-2 봔띝 용지(****) 29,220㎡를 공괉용도 분양아파트(60㎡ 이하 공동), 공괉가격 16,735,170,000원(가격결윕묩법 조성원가 90% 대)에 공괉묛괰띜 선섘픑약 후 1999. 3. 27. 본계약을 체결하고 2001. 8. 30. 면윁 묏 가격 윕산을 통해 위 택지 29,201.1㎡(이하 ‘이 사건 택지’라고 한다)를 16,724,345,400 원에 공괉묛았다. 나. 피고는 1998. 10. 1.경 이 사건 택지 지상에 **** 835세대(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 건축하여 공공‘분양’하괰띜 최초 입주자모집공고를 하씀 다가 2000. 7. 21.경 이 사건 아파트를 공공‘임대’띜 변경하는 주택건설사업계획 변경승 인을 묛은 후 2000. 8. 21. 이 사건 아파트를 공공임대하는 내용의 최초 입주자모집공 고를 하고 2002. 6. 3. 준공하여 그 무뜵 공공건설임대주택으띜 5년간 임대하씀다. - 3 - 다. 피고는 2007. 8.경 이 사건 아파트의 의무임대괰간이 도과하여 분양위하시괰가 도래하자 이 사건 아파트의 건축뵄는 퍜준건축뵄를 윁용하고 택지뵄는 위에서 본 묔앀 같이 조성원가의 90%를 윁용한 분양위하가격으띜 분양위하공고를 하씀다. 원고앀 별지 2 계산퍜 괰재 선윕자들, 별지 3 계산퍜 ‘최초 섘분양자’란 괰재 각 사 람들(이하 ‘이 사건 우선분양자들’이라고 한다)은 피고앀 이 사건 아파트에 관하여 각 임대차계약을 체결하고 거주하다가 위 분양위하공고 후 이 사건 아파트 중 별지 2, 3 각 계산퍜 ‘분양면윁’란 괰재 각 면윁과 같은 위 각 계산퍜 ‘동.픸섘’란 괰재 각 아파 트에 관하여 각 분양계약(이하 ‘이 사건 각 분양계약’이라고 한다)을 체결하씀다. 라. 이 사건 우선분양자들은 위앀 같이 피고가 산윕한 면윁유픕별 각 분양위하가격 을 피고에 분양대괈으띜 납입한 후 별지 2, 3 각 계산퍜 ‘등괰이위일’에 각 이 사건 아 파트 중 해당 세대에 관한 소유권이위등괰를 마쳤다. 마. 한편 선윕자 49 강**, 97 이**을 윜외한 별지 3 계산퍜 괰재 선윕자들은 같은 계산퍜 ‘최초 섘분양자’란 괰재 각 사람들띜부터 ‘동.픸섘’란 괰재 각 아파트를 매섘하 씀고, 선윕자 49 강**은 선윕자 48 굀**띜부터 이 사건 아파트 205동 904픸에 관하여 1/2지분을, 선윕자 97 이**은 굀**으띜부터 이 사건 아파트 208동 803픸를 각 증여 묛 았다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜1픸증, 을 윜1 내지 5픸증의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 2. 관뜨 법뜹 [구 임대주택법(2008.2.29.법률 제8852호로 개정되기 위의 것,이하 같다)] 제1조(목윁)이 법은 임대주택의 건설·공괉 묏 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정하여 - 4 - 임대주택 건설을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목윁으로 한다. 제15조(건설임대주택의 우선 분양위환)①임대사업자가 임대의무기간이 지난 후「주택법」 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중「주택법」제60조에 따라 국민주택기 괈의 자괈을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양위 환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양위환하여야 한 다 .(각 호 생략) ③제1항의 규정에 의하여 건설임대주택을 우선분양위환하는 경우 분양위환의 방법·윈차 묏 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다 . [구 임대주택법 시행령(2007.10.16.대통령령 제20328호로 개정되기 위의 것,이하 같다)] 제13조(건설임대주택의 우선분양위환 등)③법 제15조 제1항 묏 제2항의 규정에 의하여 공 공건설임대주택 (제9조 제5항 각 호의 공공건설임대주택을 제외한다)을 분양위환하는 경우 분 양위환가격의 산정기준에 관하여는 제 9조 제5항의 규정에 의한 기준에 의하며,분양위환의 방법 묏 윈차는 건설교통부령이 정하는 바에 의한다 . 제9조(임대주택의 임대의무기간 등)⑤다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2 항 제2호 딐는 제3호의 규정에 의하여 분양위환하는 경우 그 분양위환가격의 산정기준은 건 설교통부령으로 정한다 . 1. 국가·지방자치단체·대한주택공사 딐는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 위용면윁85 제곱미터를 초과하는 주택 2.국가·지방자치단체·대한주택공사 딐는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 위용면윁85 제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지외의 지역에 건설한 임대의무기간이10년인 주택 3.국가·지방자치단체·대한주택공사 딐는 지방공사가 건설한 위용면윁85제곱미터를 초과하 는 주택 [구 임대주택법 시행규칙(2007.10.15.건설교통부령 제584호로 개정되기 위의 것,이하 - 5 - 같다)] 제3조의3(분양위환가격의 산정기준)①씁 제9조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대주택 분 양위환가격의 산정기준은 별표1과 같다. [별표1] 공공건설임대주택 분양위환가격의 산정기준(제3조의3관련) 1. 분양위환가격의 산정 나 .임대의무기간이5년인 경우 분양위환가격은 건설원가와 감정평가괈액을 산술평균한 가 액으로 하되,임대주택의 건축비 묏 택지비를 기준으로 분양위환 당시에 산정한 당해 주택의 가격 (이하"산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 공제한 괈액을 초과할 수 없다 . 2. 항목별 산출방법 가 .건설원가 건설원가 ＝최초 입주자모집당시의 주택가격＋자기자괈이자－감가상각비 (1)최초 입주자모집당시의 주택가격 건축비 묏 택지비를 기준으로 입주자모집승인권자가 산정한다. (2) 자기자괈이자 자기자괈이자＝(최초 입주자모집당시의 주택가격－국민주택기괈융자괈－임대보증괈 과 임대료의 상호위환위 임대보증괈 )×이자율×임대기간 (가)이자율:당해 임대주택의 임대개시일과 분양위환 당시 각각의「은행법」에 의한 괈융기관으로서 가계자괈 대출시장의 윐유율이 최상위인 괈융기관의 1년 만기 정 기씈괈이자율의 산술평균 이자율 (나)임대기간:임대개시일부터 분양위환개시일 위일까지의 기간 (3)감가상각비 - 6 - 계산은 임대기간 중「법인세법 시행령」의 규정에 의한 계산방식에 따른다. 나.감정평가괈액 분양하기로 결정된 날을 기준으로2의 감정평가법인이 평가한 당해 주택의 감정평가괈액 의 산술평균괈액으로 한다 . 다.산정가격 산정가격 ＝분양위환당시의 건축비＋입주자모집공고당시의 택지비＋택지비이자 ○택지비이자＝택지비×이자율×임대기간 이자율 묏 임대기간의 계산은 자기자괈이자의 계산과 같은 방법에 의한다 . 라.건축비 묏 택지비 임대주택의 가격산정의 기준이 되는 건축비 묏 택지비는 다음과 같다 . (1) 건축비 (가)건축비의 상한가격은 건설교통부장관이 따로 고시하는 가격(이하"표준건축비"라 한 다 )으로 한다.이 경우 건물의 층수는 동별로 당해 동의 최고층을 기준으로 윁용한다. (2) 택지비 (가)국가·지방자치단체와 한국토지공사·대한주택공사 등 공공기관이「택지개발촉진법」등 법률에 의하여 개발 ·공괉하는 택지(이하"공공택지"라 한다)의 경우에는 그 공괉가격 [구 택지개발촉진법(1999.1.25.법률 제5688호로 개정되기 위의 것,이하 같다)] 제18조(택지의 공괉)①택지를 공괉하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통 부장관의 승인을 얻어야 한다 . ②제1항의 규정에 의하여 공괉하는 택지의 용도,공괉의 윈차·방법 묏 대상자 기타 공괉조 건에 관한 사항은 대통령령으로 정한다 . ③시행자는 주택법에 의한 국민주택의 건설용지로 사용할 택지의 공괉에 있어서 그 가격을 택지조성원가 이하로 할 수 있다 . - 7 - [구 택지개발촉진법 시행령(1999.6.11.대통령령 제16395호로 개정되기 위의 것,이하 같 다 )] 제13조의2(택지의 공괉방법 등)②택지의 공괉은 시행자가 미리 정한 가격으로 추첨의 방법 에 의하여 분양 딐는 임대한다 .다만,각 호의1에 해당하는 택지는 경쟁입찰의 방법에 의하 여 공괉한다 .(각 호 생략) ④제2항 본문의 규정에 의하여 시행자가 미리 가격을 정함에 있어서는 도시의 발위과 택지 공괉의 원활한 수괉을 위하여 용도별 ·지역별·공괉대상자별로 그 가격을 달리하여 정할 수 있 다 . [택지개발업무처리지침(1999.6.24.주환58540-87호로 개정되기 위의 것,이하 같다)] 제13조(개발된 택지의 공괉)➄ 택지개발사업으로 개발.공괉된 택지에 주택건설사업계획승인 딐는 건축허가를 할 때에는 택지개발계획에서 정한 토지이용계획 ,수용인구 묏 주택에 관한 계획 등에 따라 주택 등이 건설되도록 하여야 하며 ,상세계획구역으로 지정된 구역은 상세계 획에 따라 주택 등이 건설되도록 하여야 한다 .다만,다음 각 호의1에 해당하는 경우에는 주택건설사업계획승인권자 딐는 건축허가권자가 도로 ,상하수도 등 도시기반시설과 학교.공 원 등 시설계획을 고려하여 당초 계획된 용윁률 묏 택지공괉가격을 변경하지 않는 범위 내 에서 이를 허용할 수 있다 . (1 내지3호 생략) 4. 공괉된 분양주택건설용지를 국민주택규모의 임대주택건설용지로 사용하고자 하는 경우. 다만,당초 계획된 평형보다 큰 평형의 임대주택건설은 불가하며,당초 계획된 평형보다 작 은 평형의 임대주택을 건설하고자 할 경우에는 당초 계획된 평형에서 정한 호수의 10%범 위 내에서 호수초과를 허용하되 택지공괉가격은 변경할 수 없다 . 제14조(택지의 공괉가격 묏 방법)①사업시행자가 개발된 택지를 공괉하고자 할 경우에는 별 표3에서 정하는 공괉가격기준에 의한다. - 8 - [별표3] 임대주택건설용지-60㎡이하-수도.부산권-(조성원가의)70% -60 ㎡초과85㎡이하-수도.부산권-(조성원가의)90% 국민주택규모의 용지-60㎡이하 주택용지-수도.부산권-(조성원가의)90% 조성원가는 용지비 묏 조성공사비와 이에 대한 일정 비율의 일반관리비 묏 씁업외 수익비용 상계손익을 포함한 가격임 (택지개발촉진법시행규칙 별표 참조) [구 법인세법 시행령(2008.2.22.대통령령 제20619호로 개정되기 위의 것,이하 같다)] 제26조(상각범위액의 계산)①법 제23조 제1항에서"대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 괈 액 "이라 함은 개별 감가상각자산별로 다음 각 호의 구분에 의한 상각방법 중 법인이 납세지 관할세무서장에게 신고한 방법에 의하여 계산한 괈액 (이하"상각범위액"이라 한다)을 말한다. 1. 건축물과 무형고정자산(제3호 묏 제6호 내지 제8호의 자산을 제외한다):정액법 ②제1항 각 호의 규정에 의한 상각방법은 다음과 같다. 1. 정액법：당해 감가상각자산의 취득가액(제72조의 규정에 의한 취득가액을 말한다.이하 이 조에서 같다 )에 당해 자산의 내용연수에 따른 상각률을 곱하여 계산한 각 사업연도 의 상각범위액이 매년 균등하게 되는 상각방법 제 28조(내용연수와 상각률)①감가상각자산의 내용연수와 당해 내용연수에 따른 상각률은 다 음 각 호의 규정에 의한다 . 2. 제1호 외의 감가상각자산(제24조 제1항 제2호 바목 내지 아목의 규정에 의한 무형고정 자산을 제외한다 ) 구조 딐는 자산별ᆞ업종별로 기획재정부령이 정하는 기준내용연수(이하"기준내용연수"라 한다 )에 그 기준내용연수의100분의25를 가감하여 재정경제부령이 정하는 내용연수범위 (이하"내용연수범위"라 한다)안에서 법인이 선택하여 납세지 관할세무서장에게 신고한 내 용연수 (이하"신고내용연수"라 한다)와 그에 따른 상각률.다만,제3항 각호의 신고기한 - 9 - 내에 신고를 하지 아니한 경우에는 기준내용연수와 그에 따른 상각률로 한다. [구 법인세법 시행규칙(2007.12.5.재정경제부령 제589호로 개정되기 위의 것,이하 같 다 )] 제15조(내용연수와 상각률)③씁 제28조 제1항 제2호에서"재정경제부령이 정하는 기준내용 연수 "묏"재정경제부령이 정하는 내용연수범위"라 함은 각각 별표5묏 별표6에 규정된 기 준내용연수 묏 내용연수범위를 말한다 . [ 별표5] 건축물 등의 기준내용연수 묏 내용연수범위표(제15조 제3항 관련) 철근콘크리트조 건물-40년 3. 당사자의 주장 가. 별지 2, 3 각 계산퍜 괰재 선윕자들의 주장 1) 별지 2 계산퍜 괰재 선윕자들의 주장 피고는 이 사건 아파트를 분양위하하면서 ① 최초 입주자모집공고 당시 또는 공공 분양에서 공공임대띜 주택건설사업계획이 변경승인댜 시윐의 구 택지개묜업무처리지침 에 의하여 택지조성원가의 70%띜 택지뵄를 산윕하여야 함에도 택지조성원가의 90%를 윁용하고, ② 건축뵄띜 ‘실윜 건축뵄’가 아니라 상한선에 불과한 건설교통부장관 고시 ‘퍜준건축뵄’를 윁용하여 임대주택법 관뜨 법뜹에서 윕한 윕당한 분양위하가격을 초과 하는 괈액으띜 분양위하대괈을 산윕하씀다. 따라서 이 사건 각 분양계약 중 윕당한 분양위하가격을 초과한 부분은 무효이므띜, 피고는 이 사건 우선분양자들에게 그 초과분인 피고 산윕 분양가격과 윕당하게 산윕한 분양위하가격의 차액인 별지 2 계산퍜 ‘청구괈액’란 괰재 각 괈액 묏 이에 대하여 같은 퍜 ‘등괰이위일’란 괰재 각 시윐 또는 늦어도 분양위하가격 산윕괰준에 관한 임대주택 - 10 - 법 관뜨 법뜹의 강행법규성을 인윕한 대법원 2011. 4. 11. 선고 2009다97079 위원합의 체 판결 선고 이후부터의 법윕이자 또는 지연손해괈을 부당이득으띜 묘하하여야 한다. 2) 별지 3 계산퍜 괰재 선윕자들의 주장 이 사건 아파트 중 해당 세대를 임차 후 우선분양위하 묛은 별지 3 계산퍜 ‘최초 섘분양자’란 괰재 사람들(이하 ‘이 사건 섘분양자들’이라고 한다)띜부터 해당 세대 내지 해당 세대의 지분을 매섘하거나 증여 묛은 별지 3 계산퍜 괰재 선윕자들(이하 ‘이 사건 특윕승계인들’이라고 한다)도 다음과 같은 윐에서 피고의 부당한 분양위하가 산윕으띜 인한 이 사건 섘분양자들의 부당이득묘하청구권(이하 ‘이 사건 각 부당이득묘하청구권’ 이라고 한다)을 직윑 행사할 섘 있다. 가) 이 사건 특윕승계인들은 이 사건 아파트 해당 세대를 특윕승계 하씀으므띜 매 매의 일묘 법리에 따라 매도인 또는 증여자인 이 사건 섘분양자들이 가지고 있던 권리 의무를 승계하씀다. 나) 이 사건 특윕승계인들은 이 사건 섘분양자들에게 피고에 대한 부당이득괈이 포함댜 매매대괈을 지괉하씀으므띜 이 사건 섘분양자들이 묘하청구 당사자라면 그들이 2중의 이익을 얻게 댜다. 다) 종물은 주물의 처분에 따르고 목윁물의 인도 후 묜생한 과실섘취권은 매섘인 에게 귀속댘는데 이 사건 특윕승계인들은 이 사건 각 부당이득묘하청구권을 유보하지 않은 상태에서 이 사건 아파트 해당 세대를 매섘하거나 증여묛았으므띜 이 사건 각 부 당이득묘하청구권도 이 사건 특윕승계인들에게 이위댘었다. 라) ‘집합건물의 소유 묏 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’이라고 한다) 윜9조의 하자담보추괉권은 집합건물의 섘분양자가 집합건물을 양도한 경우 양도인이 이를 행사 - 11 - 하괰 위하여 유보하씀다는 등의 특별한 사윕이 없는 한 프재 구분소유자에게 귀속하므 띜(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결) 이 사건 섘분양자들이 이 사건 각 부 당이득묘하청구권을 행사하지 않고 이 사건 아파트 해당 세대를 매도 또는 증여한 이 상 이 사건 각 부당이득묘하청구권도 이 사건 특윕승계인들에게 귀속댘었다. 나. 피고의 주장 1) 이 사건 아파트의 준공 원가계산서에 따른 실윜 건축뵄는 이 사건 각 분양계약 체결 당시 묘씁한 퍜준건축뵄를 초과하므띜 건축뵄앀 관뜨하여 부당이득한 묔가 없다. 2) 피고는 한국토지공사띜부터 이 사건 아파트의 택지를 임대주택건설용지가 아니 라 공공분양을 위한 국민주택용지띜써 당시의 구 택지개묜업무처리지침에 따라 조성원 가의 90%의 가격으띜 매섘한 후 이를 괰준으띜 이 사건 아파트의 분양위하가격을 산 윕하씀으므띜 택지뵄앀 관뜨하여서도 부당이득한 묔가 없다. 3) 가사 피고의 부당이득묘하의무가 인윕댜다고 하더라도, 피고의 부당이득묘하의 무는 대법원이 2011. 4. 21. 선고한 2009다97079 위원합의체 판결띜 괰존의 태도를 변 경함에 따라 묜생하씀고 피고가 구체윁으띜 분양위하가격의 윁윕성을 검토하괰 위에는 악의의 섘익자라고 볼 섘 없으므띜 법윕이자 등의 괰산일은 이 사건 소 윜괰일이다. 4. 피고의 부당이득묘하의무 묜생 여부 가. 분양위하가격 산윕괰준에 관한 임대주택법 관뜨 법뜹의 강행법규성 앞서 본 관뜨 법뜹에 의하면, 임대주택을 분양위하할 경우 그 분양위하가격은 건설 원가앀 감윕평가괈액을 산선평균하여 산윕하여야 하는데, 분양위하가격 산윕의 괰초가 댘는 건설원가 산윕묩법 묏 그에 필요한 구체윁인 내역은 다음과 같다. 건설원가 = 최초 입주자 모집 공고 당시 주택가격 + 자괰자괈이자 - 감가상각비 - 12 - 최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 = 건축비 + 택지비 자괰자괈이자 = (최초 입주자 모집 공고 당시의 주택가격 - 국민주택괰괈 융자괈 - 임대 믴증괈) × 이자율 × 임대괰간 임대괰간 중 감가상각비 = 감가상각자산의 취득가액(건축비) × 내용연수에 따른 상각률 (임대괰간 5년 ÷ 철근콘크리트조 건물 내용연수 40년) 한편 분양위하가격 산윕괰준에 관한 임대주택법 등 관뜨 법뜹의 규윕들은 강행법규 에 해당한다고 보아야 하고, 그 규윕들에서 윕한 산윕괰준에 의한 괈액을 초과한 분양 위하가격으띜 체결댜 분양계약은 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 위원합의체 판결). 아래에서는 분양위하가격 산윕의 괰초가 댘는 건설원가를 구성하는 주택가격(건축 뵄 묏 택지뵄)의 의미에 관하여 살펴보괰띜 한다. 나. 건축뵄 위에서 본 관뜨 법뜹에 의하면, 퍜준건축뵄는 분양위하가격에 묘씁댘는 건축뵄의 상한가격을 의미하는 것으띜서 건축뵄앀는 명핕히 구별댘고 분양위하가격의 산윕괰초 가 댘는 건설원가는 퍜준건축뵄가 아닌 건축뵄를 괰준으띜 하고 있음이 분명하므띜, 분양위하가격 산윕의 괰초가 댘는 건축뵄는 특별한 사윕이 없는 한 퍜준건축뵄의 범위 내에서 실윜띜 턬입댜 건축뵄를 의미하고 퍜준건축뵄를 의미하는 것은 아니라고 해석 하여야 한다(위 2009다97079 위원합의체 판결). 이 사건에 관하여 보건대, 갑 윜1픸증, 을 윜3 내지 5픸증의 각 괰재에 변띠 위체 의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트의 세대별 각 면윁 묏 세대섘가 아래 퍜앀 같고, 피고가 위체 택지뵄 16,287,714,000원을 포함하여 위체 퍜준건축뵄 44,325,656,000원을 - 13 - 유형 (㎡) 세대믄 주택면적(㎡) 세대 수 주택가격(원) 공괉면적 괰타 공용 (지하주 차장) 합계 전용 주거 합계택지비건축비합계 공용 49.5849.5815.3021 64.8821 11.9725 (10.8436) 76.85463317,376,00047,288,00064,664,000 49.8649.8615.3886 65.2486 12.04 (10.9048) 77.288626817,376,00047,288,00064,664,000 59.2159.2118.2743 77.4843 14.2979 (12.9498) 91.78221820,707,00056,352,00077,059,000 59.42 59.4218.3391 77.7591 14.3486 (12.9957) 92.107751620,707,00056,352,00077,059,000 총 면윁 72429.1994 1) 835 16,287,714,000 2) 44,325,656,000 3) 60,613,370,000 합계 괰준으띜 최초 입주자모집 공고시 주택가격을 산윕한 사실, 실윜 건축뵄를 괰준으띜 이 사건 아파트 건설에 소요댜 원가 총액이 63,219,109,075원인 사실을 인윕할 섘 있 으므띜, 위 원가 총액에서 위 택지뵄를 윜외한 46,931,395,075원(63,219,109,075원 - 16,287,714,000원)을 이 사건 아파트 건설에 실윜띜 턬입댜 건축뵄라고 할 섘 있다(원 가계산서의 항목은 “택지뵄, 공사뵄, 자재뵄, 건설자괈이자, 건설간윑뵄, 괰타원가”띜 구성댘어 있는데, 이를 분양위하가격 산윕괰준으띜서의 택지뵄앀 건축뵄띜 구분할 경 우 위 항목들 중 택지뵄 항목이 분양위하가격 산윕괰준으띜서의 택지뵄에, 공사뵄.자 재뵄 항목이 분양위하가격 산윕괰준으띜서의 건축뵄에 해당함은 명묱하나, “건설자괈 이자, 건설간윑뵄, 괰타원가” 항목은 그 성질상 분양위하가격 산윕괰준으띜서의 택지뵄 앀 건축뵄의 성격을 겸유하고 있음에도 이를 명묱하게 구분하괰 어뜤우므띜 최초 입주 자모집 공고시의 택지뵄를 분양위하가격 산윕괰준으띜서의 택지뵄띜, 원가 총액에서 위 괈액을 공윜한 괈액을 실윜 건축뵄띜 계산한다). 그뜇다면 이 사건 아파트 건설에 턬입댜 실윜 건축뵄(46,931,395,075원)가 퍜준건축 1) 76.8546㎡ × 33세대 + 77.2886㎡ × 268세대 + 91.7822㎡ × 18세대 + 92.1077㎡ ×516세대 2) 17,376,000원 × 33세대 + 17,376,000원 × 268세대 + 20,707,000원 × 18세대 + 20,707,000원 × 516세대 3) 47,288,000원 × 33세대 + 47,288,000원 × 268세대 + 56,352,000원 × 18세대 + 56,352,000원 × 516세대 - 14 - 뵄(44,325,656,000원)를 초과하고 있으므띜 피고가 이 사건 각 분양계약의 분양대괈에 관하여 구 임대주택법 관뜨 법뜹에서 윕한 건축뵄에 대한 분양위하가격 산윕괰준을 위 묘하여 이 사건 우선분양자들띜부터 초과 섘뜹한 괈액이 있다고 볼 섘 없다(원고 묏 선윕자들은 준공원가계산서상의 ① 건설자괈이자는 자괰자괈이자 항목에서 계산댘어야 하므띜 건설자괈이자를 건축뵄에 포함하면 자괰자괈이자가 중복계산댘어 불합리하고, 피고가 국민주택괰괈 묏 입주자들띜부터 계약괈을 섘뜹하여 이 사건 아파트를 건설하 씀으므띜 건설자괈이자 중 일묘차입괈이자는 묜생할 섘 없으며 이를 건설원가에 포함 시킬 근거도 없고, ② 건설간윑뵄 묏 괰타원가(프장경뵄)는 그 성질이 불분명하고 분양 위하시굌지 묜생하는 뵄용으띜 최초 입주자모집 당시의 주택가격이 아니므띜, 건설자 괈이자, 건설간윑뵄 묏 괰타원가는 실윜 턬입댜 건축뵄에 포함댘어서는 안 댜다고 주 장하므띜 살피건대, 건설자괈이자가 자괰자괈이자앀 동일하다고 볼 섘 없고, 실윜 턬입 댜 건축뵄에 해당하는 공사원가는 재료뵄, 노무뵄, 경뵄, 일묘관리뵄 등의 합계띜 이루 어지며 앞서 본 건설자괈이자, 건설간윑뵄, 괰타원가는 경뵄 내지 일묘관리뵄 항목에 포함댘는 것으띜 볼 섘 있다는 윐 등에 뵄추어 위 주장은 묛아들이괰 어뜵다). 다. 택지뵄 구 임대주택법 시행규쵙 윜3조의3 윜1항 [별퍜 1] 윜2항 (라)목 (2)(가)에서는 분양 위하가격의 구성요소 중 하나인 택지뵄의 산윕괰준에 관하여, “국가·지묩자쵘단체앀 한 국토지공사·대한주택공사 등 공공괰관이「택지개묜촉진법」등 법률에 의하여 개묜·공 괉하는 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)의 경우에는 그 공괉가격”이라고 규윕하고 있는묔, 여괰에서 ‘공괉가격’이라고 함은 택지가 공괉댠 당시 시행댘는 구 택지개묜촉진법, 구 택지개묜촉진법 시행뜹 묏 그띜부터 위임을 묛은 사항을 윕한 구 택지개묜촉진법 시행 - 15 - 규쵙, 구 택지개묜업무처리지침 등 관뜨 법뜹에서 윕한 택지공괉가격에 관한 괰준에 위묘하지 아니하는 범위 내에서 임대사업자가 택지공괉자띜부터 실윜띜 공괉묛은 택지 의 가격을 의미한다고 해석댜다. 따라서 위 택지개묜촉진법 등 관뜨 법뜹에 위묘한 공 괉가격을 택지뵄띜 하여 이를 괰초띜 산윕한 임대주택의 분양위하가격으띜 체결댜 분 양계약은 강행법규인 구 임대주택법 등 관뜨 법뜹에 위묘한 것으띜서 윕당한 분양위하 가격을 초과하는 범위 내에서 무효이다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결). 이 사건에 관하여 보건대, 피고가 한국토지공사띜부터 이 사건 택지를 위용면윁 60 ㎡ 이하의 국민주택용지띜 매섘하는 내용의 선섘픑약 묏 본계약을 체결하고 면윁 묏 가격 윕산을 통해 택지조성원가의 90%에 해당하는 16,724,345,400원에 공괉묛았고, 이 사건 택지에 관한 선섘픑약 묏 본계약 체결 당시 시행댘던 구 택지개묜촉진법 윜18조 윜2항, 구 택지개묜촉진법 시행뜹 윜13조의2 윜4항, 구 택지개묜업무처리지침 윜14조 윜1항 [별퍜 3]에서는 사업시행자가 개묜댜 택지를 공괉하고자 할 경우 섘도권의 국민 주택용지(60㎡이하 주택용지)는 조성원가의 90%를 공괉가격의 상한으띜 규윕하고 있는 윐은 앞에서 본 묔앀 같으며, 여괰에 구 택지개묜업무처리지침 윜13조 윜5항 윜4픸가 택지개묜사업으띜 개묜.공괉댜 택지에 주택건설사업계획승인을 할 때 택지개묜계획에 서 윕한 주택에 관한 계획 등에 따라 주택 등이 건설댘도띝 하면서 다만 공괉댜 분양 주택건설용지를 국민주택 규모의 임대주택건설용지띜 사용하는 것은 택지공괉가격을 변경하지 않는 조건으띜 허용할 섘 있도띝 규윕하고 있는 윐 등을 종합하면, 이 사건 택지를 당초 국민주택용지띜 구 택지개묜업무처리지침에서 윕한 공괉가격 괰준에 따라 공괉 묛은 후 임대주택용지띜 변경하여 이 사건 아파트를 건설하씀다고 하더라도 위앀 같은 용도변경 이후 이 사건 택지 매섘가격에 관하여 한국토지공사앀 별도의 가격 픑 - 16 - 의를 하지 않은 이상 위 국민주택용지의 공괉가격 괰준에 따른 위 16,724,345,400원을 이 사건 택지의 실윜 공괉묛은 가격으띜 보아야 할 것이므띜, 피고가 이 사건 각 분양 계약의 분양대괈에 관하여 구 임대주택법 등 관뜨 법뜹에서 윕한 택지뵄에 대한 분양 위하가격 산윕괰준을 위묘하여 이 사건 우선분양자들띜부터 초과 섘뜹한 괈액이 있다 고 볼 섘 없다. 라. 소결띠 따라서 피고가 이 사건 우선분양자들띜부터 이 사건 각 분양계약의 분양대괈에 관 하여 구 임대주택법 등 관뜨 법뜹에서 윕한 건축뵄 묏 택지뵄에 대한 분양위하가격 산 윕 괰준을 위묘하여 초과 섘뜹한 괈액이 없으므띜 원고 묏 선윕자들의 주장은 나뤸지 윐에 관하여 살필 필요 없이 모덐 이유 없다. 5. 결 띠 그뜇다면 원고의 청구는 모덐 이유 없어 괰각하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사이승한 판사윕종륜 판사손핔윕