공공임대아파트 임대사업자가 분양전환가격을 표준건축비 기준으로 산정해 임차인들과 분양계약을 체결함

• 소외 회사가 2000년 7월 OO지역으로부터 토지를 매수해 공공임대아파트 1,396세대를 건설하기로 하고, 2001년 5월 사업계획승인을 받았다.
• 2002년 12월 입주자모집 승인을 받아 임차인들에게 아파트를 임대하기 시작했고, 2009년 12월 피고 회사가 소외 회사로부터 분할 설립되면서 아파트에 관한 모든 권리의무를 넘겨받았다.
• 피고는 의무임대기간 5년과 임대기간 10년이 지난 2013년 12월 분양전환승인을 받고, 최초 입주자모집 당시의 표준건축비를 기준으로 세대별 분양전환가격을 정해 임차인들과 분양계약을 체결했다.
• 임차인들은 실제로 투입된 건축비를 기준으로 관련 법령에 따라 정당한 분양전환가격을 계산해야 하는데도 표준건축비를 기준으로 가격을 높게 책정했다고 주장했다.
• 임차인들은 피고가 정한 분양대금과 정당한 분양전환가격의 차액 상당을 부당이득으로 반환하라며 소송을 제기했다.

임대사업자가 공공임대아파트 1,396세대를 건설한 뒤 분양전환 시기에 표준건축비를 기준으로 분양전환가격을 정해 임차인들과 분양계약을 맺었다. 임차인들은 실제 투입된 건축비를 기준으로 정당한 분양전환가격을 계산해야 한다며 그 차액을 부당이득으로 돌려달라고 소송을 냈고, 법원은 임차인들의 청구를 일부 받아들여 피고가 차액을 지○○라고 판결했다.

• 분양전환가격 산정방법을 정한 구 임대주택법과 시행령·시행규칙의 규정은 임차인을 보호하기 위한 강행법규로, 임대사업자가 임의로 다른 기준을 적용할 수 없다고 봤다.
• 관련 법령은 실제 투입한 건축비를 기준으로 건설원가와 산정가격을 계산하도록 정하고 있으므로, 표준건축비를 기준으로 분양전환가격을 산정한 부분은 법령에 어긋난다.
• 법령에 따라 산정한 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위의 분양계약 부분은 효력이 없고, 피고는 그 초과 금액을 부당이득으로 임차인들에게 돌려줄 의무가 있다.
• 다만 임차인들이 청구한 금액 전부가 인정된 것은 아니고, 법원이 계산한 정당한 분양전환가격과 실제 분양가격의 차액 범위 안에서 일부만 받아들여졌다.
• 지연손해금은 각 청구금액에 대해 법에서 정한 시점부터 연 6% 또는 연 12%의 비율로 계산해 지○○라고 명했다.

공공임대아파트 분양전환가격은 임대사업자가 마음대로 정할 수 있는 것이 아니라 관련 법령이 정한 실제 투입 건축비 기준으로 산정해야 한다는 점을 확인한 사건이다. 법령을 어기고 초과해 받은 분양대금은 부당이득으로 임차인에게 돌려줘야 하며, 임차인들은 법원이 인정한 차액 범위에서 일부 승소했다.