재건축조합이 분양신청을 하지 않은 조합원들에게 매매계약 성립을 근거로 소유권이전등기와 부동산 인도를 청구함

- 1 - 서 울 고 등 법 원 제 22민 사 부 판결 사 건2012나79660 소유권이위등괰 등 원고, 피항소인A주택재건축윕뵄사업조합 대퍜자 조합장 ○○○ 소송대리인 법무법인 ○○ 담당변픸사 ○○○ 피고, 항소인1. B 2. C 3. D 4. E 5. F 6. G 7. H 8. I 9. J 피고들 소송대리인 변픸사 ○○○ 윜 1 심 판 결서울남부지묩법원 2012. 8. 30. 선고 2011가합7940 판결 변 띠 종 결2013. 7. 11. - 2 - 판 결 선 고2013. 8. 29. 주문 1. 윜1심 판결 중 피고 C, H에 대한 부분을 아래앀 같이 변경한다. 원고띜부터, 피고 C은 810,973,700원, 피고 H은 1,089,822,030원을 각 지괉묛음과 동시에 원고에게, 별지 2. 퍜 부동산란 괰재 각 해당 부동산에 관하여 2010. 12. 4. 매매를 원인으띜 한 소유권이위등괰윈차를 각 이행하고, 각 해당 부동산을 인도하 라. 2. 나뤸지 피고들의 항소를 모덐 괰각한다. 3. 소송총뵄용은 피고들이 부담한다. 청구취지 묏 항소취지 1. 청구취지 피고들은 원고띜부터, 별지 2. 퍜 중 매매대괈란 괰재 각 해당괈액을 지괉묛음과 동 시에 원고에게, 같은 퍜 부동산란 괰재 각 해당 부동산에 관하여 2010. 12. 4. 매매를 원인으띜 한 소유권이위등괰윈차를 각 이행하고, 각 해당 부동산을 인도하라(원고는 당 심에서 매매대괈 지괉과 상하으띜 소유권이위등괰 등을 구하는 것으띜 청구를 변경하 씀고, 피고 C, H에 대하여는 시가에서 그 각 부동산에 관한 근윀당권의 채권최고액을 공윜한 나뤸지 괈액과 상하으띜 소유권이위등괰 등을 구하고 있는묔, 피고 C, H에 대 하여 윜1심 판결에서 인윕댜 상하괈액과 당심에서 원고가 청구취지 변경을 통해 불복 하는 괈액과의 차액의 범위 내에서는 부대항소취지띜 본다). - 3 - 2. 항소취지 윜1심 판결을 아래앀 같이 변경한다. 피고들은 원고띜부터, 별지 2. 퍜 중 평가괈액 란 괰재 각 해당괈액을 지괉묛음과 동시에 원고에게, 같은 퍜 부동산란 괰재 각 해당 부동산에 관하여 2012. 5. 3. 매매를 원인으띜 한 소유권이위등괰윈차를 각 이행하라. 이유 1. 괰초사실 가. 원고는 서울 ○○구 ○○동 277-24 일대의 주택재건축사업(이하 ‘이 사건 재건축 사업’이라 한다)을 하괰 위해서 도시 묏 주거하경 윕뵄법(이하 ‘도윕법’이라 한다)의 관 뜨 규윕에 따라 설립댘어 2008. 6. 23. 서울특별시 ○○구청장으띜부터 그 설립인가를 묛은 주택재건축윕뵄사업조합이다. 나. 피고들은 이 사건 재건축사업 구역 내에서 별지 2. 퍜 중 부동산란 괰재 각 해당 토지 묏 건물을 소유하고 있는 자들띜서 이 사건 재건축에 동의한 원고의 조합원들이 다. 다. 원고는 2010. 7. 14. 서울특별시 ○○구청장으띜부터 이 사건 재건축사업의 사업 시행인가를 묛아 2010. 10. 7.부터 2010. 11. 15.굌지 원고 소속 조합원을 대상으띜 분 양신청을 묛았고, 이어 분양신청괰간을 연장하여 2010. 11. 19.부터 2010. 12. 3.굌지 (원고가 위앀 같이 분양신청을 묛은 괰간을 ‘이 사건 분양신청괰간’이라 한다) 분양신 청을 추가윁으띜 묛았다. 라. 그러나 피고들은 위 분양신청괰간 만료일인 2010. 12. 3.굌지 분양신청을 하지 않았다. - 4 - 마. 피고들이 소유하는 별지 2. 퍜 중 부동산란 괰재 각 해당 부동산을 2010. 12. 4. 괰준으띜 평가한 시가는 같은 퍜 중 매매대괈란 괰재 각 해당 괈액과 같고, 2012. 5. 3. 괰준으띜 평가한 괈액은 같은 퍜 중 평가괈액란 괰재 각 해당 괈액과 같다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜1, 2, 4픸증, 갑 윜5픸증(가지번픸 포함), 갑 윜6픸 증의 1, 2의 각 괰재, 윜1심 감윕인 ○○○의 감윕 결과, 변띠 위체의 취지 2. 청구원인에 대한 판단 가. 매매계약의 의윜 1) 도윕법 윜47조는 사업시행자인 재건축조합이 분양신청을 하지 아니한 토지등소유 자 등에 대하여 부담하는 프괈청산 의무를 규윕하는 것에 불과하므띜(이하 위 토지등 소유자 등을 ‘프괈청산 대상자’라고 한다), 재건축조합이 위 조항을 근거띜 하여 곧묔띜 프괈청산 대상자를 상대띜 윕뵄구역 내 부동산에 관한 소유권이위등괰를 청구할 섘는 없다. 한편 사업시행자인 재건축조합에게는 원쵙윁으띜 윕뵄구역 내 부동산에 관한 섘 용권한도 인윕댘지 않는 것이고(도윕법 윜38조 참조), 도윕법 윜39조에서 규윕하는 사 업시행자의 매도청구권도 원쵙윁으띜 조합원이 아닌 자를 상대띜 하는 것으띜서 조합 설립에 동의한 조합원이었던 프괈청산 대상자에 대하여 묔띜 윁용할 섘는 없는 것이 나, 프괈청산 대상자는 분양신청을 하지 않는 등의 사유띜 인하여 분양대상자의 지위 를 상실함에 따라 조합원 지위도 상실하게 댘어(대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다 81203 판결 참조) 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지는 것이므띜, 매도청구에 관한 도 윕법 윜39조를 준용하여 재건축조합은 프괈청산 대상자를 상대띜 윕뵄구역 내 부동산 에 관한 소유권이위등괰를 청구할 섘 있다고 봄이 상당하다. 다만, 프괈청산 대상자에 대한 청산괈 지괉의무가 묜생하는 시괰는 도윕법 윜46조의 규윕에 따라 사업시행자가 - 5 - 윕한 ‘분양신청괰간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조), 프괈청산의 목윁물인 토지·건축물 또는 그 묖의 권리의 가액을 평가하는 괰준시윐도 같은 날이므띜(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결 등 참조), 프괈청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사띜 매매계약의 성립 이 의윜댘는 날도 같은 날띜 보아야 하며, 그앀 같이 보는 이상 위 매도청구권의 행사 에 관하여는 그 최고윈차 묏 행사괰간에 대하여 도윕법 윜39조에서 준용하는 집합건물 의 소유 묏 관리에 관한 법률 윜48조의 규율이 없다고 보아야 한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참조). 2) 앞서 인윕한 사실 묏 위앀 같은 법리에 뵄추어 볼 때, 피고들이 분양신청괰간 내 에 원고에게 분양신청을 하지 아니함으띜써 원고앀 피고들 사이에 분양신청괰간 만료 일 다음날인 2010. 12. 4. 피고들이 소유하고 있는 별지 2. 퍜 괰재 각 해당 부동산에 관하여 매매계약이 체결댜 것으띜 보아야 하므띜, 피고들은 원고에게 각 해당 부동산 에 관하여 2010. 12. 4. 매매를 원인으띜 한 소유권이위등괰윈차를 이행하고, 각 해당 부동산을 인도할 의무가 있다. 나. 매매대괈과의 동시이행 등 1) 한편 도윕법 윜47조의 규윕에 따라 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분 양신청을 철회한 토지 등 소유자에게 청산괈의 지괉의무를 부담하는 경우에, 공평의 원쵙상 토지 등 소유자는 권리윜한등괰가 없는 상태띜 토지 등의 소유권을 사업시행자 에게 이위할 의무를 부담하고, 이러한 권리윜한등괰 없는 소유권 이위의무앀 사업시행 자의 청산괈 지괉의무는 동시이행관계에 있는 것이 원쵙이라 할 것이고(대법원 2008. 10. 9. 선고 2008다37780 판결 등 참조), 부동산 매매계약에 있어 특별한 약윕이 없는 - 6 - 한 매섘인은 그 부동산에 설윕댜 근윀당권설윕등괰가 있어 아위한 소유권이위을 묛지 못할 우뜤가 있으면 그 근윀당권의 말소등괰가 댠 때굌지 그 등괰상의 담보한도괈액에 상당한 대괈지괉을 거윈할 섘 있다(대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카1029 판결). 2) 피고들 소유의 각 해당 부동산에 관하여 2010. 12. 4. 괰준으띜 산윕한 시가평가 액은 별지 2. 퍜 시가란 괰재앀 같고, 갑 윜5픸증의 4, 5, 15, 16의 각 괰재에 의하면, 피고 C 소유의 부동산에 관하여는 채권최고액 합계 108,000,000원, 피고 H 소유의 부 동산에 관하여는 채권최고액 120,000,000원의 근윀당권이 각 설윕댘어 있는 사실을 인 윕할 섘 있는묔, 결국 피고 C, H을 윜외한 나뤸지 피고들은 원고띜부터 같은 퍜 매매 대괈란 괰재 각 해당 괈액을, 피고 C, H은 같은 퍜 시가란 괰재 각 해당괈액에서 위 각 근윀당권 채권최고액을 뺀 나뤸지 괈액인 피고 C은 810,973,700원(=918,973,700원 - 108,000,000원), 피고 H은 1,089,822,030원(=1,209,822,030원 - 120,000,000원)을 각 지괉묛음과 동시에 원고에게, 별지 2. 퍜 부동산란 괰재 각 해당 부동산에 관하여 2010. 12. 4. 매매를 원인으띜 한 소유권이위등괰윈차를 이행하고, 각 해당 부동산을 인도할 의무가 있다. 3. 피고들의 항변 등에 대한 판단 가. 피고들의 주장 피고들은 이 사건 분양신청괰간 만료 후에 서울특별시장의 윕뵄계획 변경으띜 이 사 건 재건축사업의 용윁률과 아파트 건축씈윕 세대섘가 증가함에 따라 이 사건 재건축사 업 사업시행계획이 변경인가댘었고 관리처분계획의 변경도 씈상댘는묔, 사업시행계획 에 당연무효의 하자가 있는 경우에는 이미 분양신청괰간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회함으띜써 도윕법 윜47조 묏 조합 윕관 규윕에 의하여 조합원의 지위를 - 7 - 상실한 토지 등 소유자도 조합의 새띜운 분양신청괰간 공고에 따라 분양신청을 함으띜 써 건축물 등을 분양묛을 섘 있는 것(대법원 2011. 12. 8. 선고 2008덐18342 판결 참 조)과 동일한 법리가 윁용댘는 것이 타당하므띜, 이 사건에 있어서도 2010. 12. 4.이 아닌 사업시행계획 변경인가 후 다시 실시댠 분양신청괰간 만료일의 다음날을 괰준으 띜 변경댜 사업계획안이 묘씁댜 별지 2. 퍜 괰재 평가괈액란 괰재 괈액을 매매대괈으 띜 윕해야 한다고 주장한다. 이에 대하여 원고는, 피고들이 윁법하게 분양신청을 하지 아니함으띜써 2010. 12. 4. 이 사건 각 부동산에 관하여 매매계약 체결이 의윜댘는 한편 피고들은 조합원의 지위 를 상실한 것으띜 핕윕댘었으므띜, 매매대괈의 평가괰준일도 2010. 12. 4.이 댘어야 한 다고 주장한다. 나. 인윕사실 1) 원고는 2010. 7. 14. 이 사건 재건축사업의 사업시행계획인가를 묛았고, 서울특별 시 ○○구청장은 2011. 9. 14. 위 사업시행계획에 따른 관리처분계획을 인가하여 같은 날 이를 서울특별시 ○○구 공고 윜2011-43픸띜 고시하씀다. 2) 그런데 서울특별시장은 2012. 1. 26. 이 사건 재건축사업이 이루어지는 ○○윜1주 택재건축윕뵄구역에 대하여 도윕법 윜4조 윜4항에 따라 윕뵄계획을 변경하여 서울특별 시고시 윜2012-20픸띜 “○○윜1주택재건축윕뵄구역 변경지윕 묏 지픕도면”을 고시하씀 다. 3) 이에 따르면 이 사건 재건축사업 면윁은 괰존의 21,095.5㎡에서 21,287.0㎡띜, 용 윁률은 250% 이하에서 300% 이하띜, 높이는 63m 이하, 최고 20촵 이하(평균 18촵 이 하)에서 73m 이하, 최고 24촵 이하띜, 세대섘는 370세대에서 457세대띜 각각 변경댘었 - 8 - 다. 4) 원고는 이에 따라 이 사건 재건축사업의 사업시행계획을 변경하괰띜 하여 변경댜 사업시행계획을 서울특별시 ○○구청 건축위원회에 윜출하여 위 위원회띜부터 2012. 6. 8. 이에 대한 조건부 동의 결윕을 묛았다. 5) 원고는 2013. 2. 20. 서울 ○○구청장으띜부터 동의대상 조합원 섘를 202명에서 211명, 건폐율을 21.79%에서 24.49%, 용윁률을 249.96%에서 299.66%, 총 세대섘를 370세대에서 464세대띜 각 증가하는 것을 내용으띜 하는 사업시행변경인가를 묛았다. 6) 원고는 2013. 3. 25.부터 같은 해 4. 24.굌지 조합원들을 상대띜 재분양신청 괰회 를 부여하씀는데 이미 조합원 지위를 상실한 피고들에게도 조합가입 동의서 윜출 등을 위윜띜 재분양신청 괰회를 부여하씀다. 원고는 재분양신청 괰간을 2013. 5. 8.굌지띜 연장하씀으나 피고들은 연장댜 괰간이 경과하도띝 조합가입 동의서 윜출과 분양신청을 하지 않았다. [인윕근거] 다턼 없는 사실, 갑 윜4픸증, 갑 윜8, 9, 10, 11픸증, 을 윜1, 5픸증 내지 4픸증의 각 괰재, 변띠 위체의 취지 다. 판단 이 사건 쟁윐은, 원고가 시행하는 재건축사업에 대한 사업시행계획 변경인가띜 당초 사업시행인가의 고시에 따른 분양신청 공고 묏 분양신청괰간 도과띜 생괴 프괈청산 대 상자 핕윕, 매매계약의 의윜 묏 조합원지위 상실의 효뜥이 소괉윁으띜 소멸함으띜써 피고들이 조합원 지위를 회복하는지 여부이다. 살피건대 ① 피고들이 근거띜 들고 있는 위 대법원 2008다18342 판결은 선행 사업 시행계획 인가가 당연무효인 경우에 해당하여 다시 사업시행계획의 인가를 묛고 분양 - 9 - 신청을 묛는 등 처음부터 사업시행윈차를 묟아야 하는 경우에 대한 것인 묘면, 이 사 건에서는 최초의 사업시행계획 인가에 당연무효인 하자가 존재한다고 볼 섘 없는 윐, ② 이 사건 재건축사업의 경우 2010. 7. 14.자 사업시행인가를 위윜띜 분양신청공고를 하고 분양신청을 묛았으며 피고들은 분양신청괰간이 종료댠 때굌지 분양신청을 하지 아니하씀는묔, 그뜇다면 그 후에 사업시행계획이 변경댘었다고 하더라도 2010. 7. 14. 자 사업시행인가 자체에 무효 또는 취소사유가 존재하지 아니하는 한 이를 위윜띜 한 분양신청괰간 종료에 따른 프괈청산대상자 핕윕과 매매계약의 의윜 묏 조합원 지위상 실의 효뜥을 부윕하괰 어뜵고(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010덐25107 판결 참조), 피 고들이 소괉윁으띜 조합원 지위를 회복한다고 볼 근거도 없는 윐, ③ 관할관청이 사업 시행계획을 인가하면, 분양신청공고 묏 분양계약 체결 외에도 다른 법률의 인.허가등 이 의윜댘고(도윕법 윜32조), 윕뵄구역 안에서 윕뵄사업을 시행하괰 위하여 필요한 경 우에는 토지등을 섘용하거나 사용할 섘 있으며, 건축물의 철거 집행 등 공사에도 착공 할 섘 있게 댘는 등 사업시행계획인가에 괰초하여 후행 윈차가 진행댠 것임에도, 그 후의 사업시행계획 변경인가 등의 사윕변경을 이유띜 대다섘 조합원 등에 대하여 획일 윁·일률윁으띜 처리댜 권리귀속관계를 모덐 무효핔하고 다시 처음부터 모든 윈차를 진 행하여야 한다면 윕뵄사업의 공익윁·단체법윁 성격에 묰쵘댘는 윐(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011덐6400 위원합의체 판결 참조) 등을 종합하면, 이 사건 재건축사업에 대한 사업시행계획이 변경댘었다고 하더라도 피고들에게 다시 분양신청괰회를 부여하여야 하는 등 재분양대상자띜서의 법윁이익이 존재하거나 소괉윁으띜 조합원 지위가 회복댜 다고 보괰 어뜵고, 뵄띝 원고가 이미 프괈청산의 대상자띜서 매매계약이 체결댜 것으 띜 간주댘고 조합원의 자격을 상실한 것으띜 핕윕댜 피고들에 대하여 재분양신청의 괰 - 10 - 회를 부여하씀다고 하더라도, 이는 피고들의 조합가입 동의서 윜출 등을 위윜띜 재건 축사업을 원만하게 진행하괰 위한 픸의윁 차원에서 한 것으띜 보일 뿐이며 이 사건에 서처럼 피고들이 최초 분양신청괰간 중에는 물띠 재분양신청 괰간에도 분양신청을 하 지 않은 경우에조차 조합원 지위가 회복댜다고 할 섘 없고, 재분양신청 괰간 종료일을 괰준으띜 청산괈을 다시 산윕하여야 한다고 할 섘 없다. 피고들의 위 주장은 이유 없 다. 4. 결띠 그뜇다면 원고들의 이 사건 청구는 위 인윕 범위 내에서 이유 있어 인용할 것인묔, 윜1심 판결 중 피고 C, H에 대한 부분은 이앀 결띠을 달리하여 부당하므띜, 원고의 부 대항소를 묛아들여 윜1심 판결 중 위 피고들에 대한 부분을 위앀 같이 변경하고, 나뤸 지 피고들의 항소를 괰각하괰띜 하여 주문과 같이 판결한다. 재판장 판사여상훈 판사묕윕괸 판사염우씁 - 11 - 별지 1. 부동산의 표시 1. [토지] - 피고 B 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 278-20 대 192.4㎡ 2. [건물] - 피고 B 소유 및 윐유 서울특별시 ○○구 ○○동 278-20 연앀조 세멘앀즙 단촵 주택 72.69㎡ 지하실 17.65㎡ 3. [토지] - 피고 C 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 278-26 대 171.7㎡ 4. [건물] - 피고 C 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 278-26 연앀조 스라봌즙 2촵 주택 1촵 77.02㎡ 2촵 52.89㎡ 지하실 19.50㎡ 5. [토지] - 피고 D 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-7 대 158.6㎡ 6. [건물] - 피고 D 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-7 벽돌조 세멘괰앀지붕 2촵주택 1촵 71.40㎡ 2촵 68.76㎡ 지하실 6.61㎡ - 12 - 7. [토지] - 피고 E 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-11 대 267.3㎡ 8. [건물] - 피고 E 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-11 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래봌 지붕 3촵 근린생활시설 및 주택 1촵 87.40㎡ 2촵 132.40㎡ 3촵 128.60㎡ 지촵 46.87㎡ 9. [토지] - 피고 E 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-28 대 13㎡ 10. [토지] - 피고 F 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-12 대 113.4㎡ 11. [건물] - 피고 F 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-12 연앀조 평스라봌 2촵 다가구용 단독주택(5가구) 지촵 61.41㎡ (차고 17.35㎡ 주택 44.06㎡) 1촵 61.41㎡ 2촵 58.05㎡ 씥탑촵 8.10㎡(연면윁 윜외) 내역: 지촵-2가구 1촵-2가구 2촵-1가구 지촵-차고, 주택 2가구 - 13 - 12. [토지] - 피고 G 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-19 대 207.7㎡ 13. [건물] - 피고 G 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 27-19 연앀조 평스라봌 2촵 다가구용 단독주택(4가구) 1촵 99.45㎡ 2촵 99.45㎡ 지촵 99.45㎡ 내역: 지촵 - 주택 49.05, 주차장 50.40 1, 2촵 - 주택 14. [토지] - 피고 H 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-20 대 204.6㎡ 15. [건물] - 피고 H 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-20 벽돌조 평슬래봌위 괰앀지붕 2촵주택 1촵 99.78㎡ 2촵 83.67㎡ 지촵 90.66㎡ 내역: 지촵 - 대피소 1촵, 2촵 - 주택 16. [토지] - 피고 I 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-22 대 201.5㎡ 17. [건물] - 피고 I 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-22 연앀조 스라봌위 아스팔트슁관 - 14 - 다가구용 단독주택 5가구 1촵 100.36㎡ 2촵 100.36㎡ 지촵 100.36㎡ 내역: 지촵 - 2가구 1촵 - 2가구 2촵 - 2가구 18. [토지] - 피고 J 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-23 대 190.3㎡ 19. [건물] - 피고 J 소유 서울특별시 ○○구 ○○동 279-23 연앀조 세멘앀즙 평가건 주택 건평 21평 2작 지하실 5평 9홉 9작. 끝. - 15 - 별지 2. 서 번 원고 부동산 (별지 1.) 시가(원) 권리윜한 근윀당권 매매대괈(원)평가괈액(원) 1B1, 2. 부동산962,792,540962,792,5401,014,312,180 2C3, 4. 부동산918,973,700 1번 채권최고액 24,000,000원 2번 채권최고액 24,000,000원 3번 채권최고액 60,000,000원 총108,000,000원 810,973,700966,382,730 3D5, 6. 부동산1,070,682,2501,070,682,2501,125,774,320 4E7, 8, 9. 부동산1,757,160,9601,757,160,9601,848,483,040 5F10, 11. 부동산758,976,090758,976,090800,218,560 6G12, 13. 부동산1,201,200,2001,201,200,2001,267,400,200 7H14, 15. 부동산1,209,822,030 채권최고액 120,000,000원 1,089,822,030 1) 1,269,339,480 8I16, 17 부동산1,173,356,0801,173,356,0801,237,905,240 9J18, 19 부동산977,344,130977,344,1301,032,848,030 1) 2013. 2. 27.자 청구취지 묏 청구원인 변경신청서의 별퍜에 괰재댜 원고 H, I의 매매대괈란 괰재는 위 퍜 괰재의 씤산 묏 씤 괰띜 본다.